Jual Beli Tanah Milik Anak atau Atas Nama Anak di Bawah Umur: Wali dan Penetapan Pengadilan

Apa itu masalahnya dan siapa yang terkena

Anak di bawah umur adalah orang yang belum dewasa menurut hukum. Anak belum cakap melakukan perbuatan hukum sendiri, termasuk menandatangani akta jual beli. Karena itu, perbuatan hukum anak diwakili oleh orang tua atau, bila orang tua tidak ada atau tidak berwenang, oleh wali.

Dua situasi yang sering terjadi:

• Membeli atas nama anak. Orang tua membeli tanah atau rumah dan mendaftarkannya atas nama anak. Ini umum dilakukan sebagai tabungan atau perencanaan.
• Menjual tanah milik anak. Anak mendapat tanah dari warisan, hibah, atau pembelian. Orang tua atau wali ingin menjualnya untuk membiayai kebutuhan anak atau keluarga.

Pihak yang terlibat: anak sebagai pemilik, orang tua atau wali, ahli waris lain, pembeli, pejabat pembuat akta tanah (PPAT), notaris, kantor pertanahan, dan pengadilan.

Istilah yang perlu dijelaskan: wali adalah orang yang ditunjuk untuk mengurus anak dan hartanya bila orang tua tidak ada atau dicabut kekuasaannya. Penetapan pengadilan adalah putusan hakim atas permohonan (bukan gugatan) yang memberi izin atau menetapkan sesuatu. Kecakapan adalah kemampuan hukum untuk melakukan perbuatan yang sah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Aturan umum berasal dari Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).

Batas dewasa. Aturan yang berbeda menyebut batas usia berbeda. KUH Perdata menyebut belum dewasa bagi yang belum berusia dua puluh satu tahun dan belum kawin. Undang-Undang Perkawinan menyebut anak berada di bawah kekuasaan orang tua sampai berumur delapan belas tahun atau sampai ia menikah. Dalam praktik pembuatan akta di hadapan notaris, penghadap umumnya harus berumur delapan belas tahun atau sudah menikah. Karena perbedaan ini, PPAT atau notaris biasanya menerapkan kehati-hatian dan menanyakan ke pengadilan atau menggunakan ketentuan yang paling melindungi anak. Periksa teks resmi dan praktik PPAT setempat.

Orang tua mewakili anak. Menurut UU Perkawinan, orang tua mewakili anak dalam perbuatan hukum di dalam dan di luar pengadilan selama anak belum berumur delapan belas tahun atau belum kawin.

Pembatasan menjual harta anak. UU Perkawinan menyatakan bahwa orang tua tidak boleh memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap milik anak yang belum berumur delapan belas tahun atau belum pernah kawin, kecuali kepentingan anak menghendakinya. Dalam praktik, kepentingan anak itu dibuktikan melalui penetapan pengadilan. Tanpa penetapan, PPAT biasanya menolak membuat akta jual beli atas tanah milik anak.

Wali. Bila orang tua meninggal atau dicabut kekuasaannya, perwalian berlaku. Wali pun terikat kewajiban mengurus harta anak dengan baik dan, untuk menjual harta tetap anak, memerlukan izin pengadilan. Lihat perwalian anak: penetapan wali.

Pengadilan yang berwenang. Umumnya pengadilan negeri untuk non-Muslim dan pengadilan agama untuk Muslim, namun pembagian pastinya perlu ditanyakan ke pengadilan setempat.

Membeli atas nama anak. Membeli tanah atas nama anak pada dasarnya diperbolehkan. Orang tua menandatangani akta sebagai wakil anak. Akta menyebut anak sebagai pembeli, diwakili orang tua. Hak milik hanya dapat dipegang warga negara Indonesia, sehingga bila anak berkewarganegaraan ganda atau asing, hak yang dapat dimiliki perlu diperiksa. Lihat hak milik atas tanah.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Prinsip perlindungan harta anak relatif stabil. Beberapa perubahan relevan:

• UU Perkawinan telah diubah oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019, terutama soal usia minimal menikah yang disamakan menjadi sembilan belas tahun. Perubahan ini tidak mengubah ketentuan tentang batas pemindahan harta anak yang disebut di atas, tetapi membuat perhitungan "belum kawin" lebih penting karena usia menikah berubah. Lihat dispensasi kawin usia anak.
• Pendaftaran tanah: PP 18/2021 menjadi dasar pelaksanaan pendaftaran peralihan hak; PP 40/1996 sudah dicabut. PPAT tetap memerlukan dokumen yang menunjukkan kewenangan orang yang bertindak.
• KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026. Bila harta anak disalahgunakan, orang yang menguasai harta dapat dimintai pertanggungjawaban pidana pada pasal yang relevan, misalnya penggelapan (Pasal 486 UU 1/2023) atau penipuan (Pasal 492). Penerapan tergantung fakta.
• Layanan elektronik semakin banyak, tetapi dokumen penetapan pengadilan tetap diperlukan sebagai dasar.

Dampaknya: pemegang kuasa atas harta anak tidak bebas bertindak, dan transaksi tanpa dasar kewenangan dapat dibatalkan.

Langkah praktis

A. Membeli atas nama anak

1. Pastikan anak berkewarganegaraan Indonesia bila hendak memegang hak milik.
2. Siapkan akta kelahiran, kartu keluarga, dan identitas orang tua.
3. Buat perjanjian pengikatan dan akta jual beli di hadapan PPAT dengan menyebut anak sebagai pembeli yang diwakili orang tua atau walinya.
4. Daftarkan balik nama atas nama anak.
5. Simpan sertipikat dan catat bahwa tanah milik anak. Hindari menjaminkannya tanpa persetujuan yang sah.
6. Siapkan penjelasan pada saat anak dewasa mengenai harta tersebut.

Ada konsekuensi perdata dan pajak yang berbeda bila uang pembelian bersumber dari orang tua. Konsultasikan ke notaris atau PPAT, terutama bila ada pewarisan atau hibah. Lihat hibah tanah dengan akta PPAT.

B. Menjual tanah milik anak

1. Tentukan alasan. Apakah untuk biaya pendidikan, kesehatan, atau pelunasan utang yang menyangkut anak? Alasan ini menjadi inti permohonan.
2. Kumpulkan dokumen. Sertipikat atau bukti hak, akta kelahiran anak, kartu keluarga, identitas pemohon, akta waris atau hibah, bukti pajak, dan penawaran harga atau penilaian harga wajar.
3. Ajukan permohonan penetapan ke pengadilan yang berwenang, memohon izin menjual tanah milik anak dengan menyebut alasan, calon pembeli, dan harga.
4. Ikuti pemeriksaan. Hakim dapat memanggil pemohon dan saksi, meminta penjelasan, dan memeriksa kepentingan anak.
5. Terima penetapan. Periksa isinya: bidang tanah, harga minimal, pembeli, dan kewajiban penyimpanan hasil.
6. Buat akta jual beli di hadapan PPAT dengan melampirkan penetapan.
7. Lunasi dan daftarkan peralihan. Pembeli membayar, lalu didaftarkan.
8. Kelola hasil penjualan untuk anak. Hasil penjualan harus dipakai sesuai tujuan dalam penetapan atau disimpan atas nama anak sesuai petunjuk hakim.

Biaya meliputi biaya permohonan di pengadilan, biaya akta PPAT, pajak, dan pendaftaran. Besaran mengikuti ketentuan setempat dan tidak disebut di sini.

Contoh: Bapak Hadi meninggal dan meninggalkan rumah yang diwarisi istri dan dua anak, salah satunya berusia sepuluh tahun. Ibu Rina ingin menjual rumah untuk membayar utang dan biaya sekolah. PPAT menjelaskan bahwa bagian anak tidak dapat dijual tanpa penetapan pengadilan. Ibu Rina mengajukan permohonan dengan alasan kebutuhan pendidikan dan pelunasan utang. Pengadilan memeriksa, lalu memberikan izin dengan syarat sebagian hasil penjualan disimpan untuk anak. Setelah itu akta dibuat dan rumah dijual.

Contoh: Pak Teddy membeli sebidang tanah atas nama anaknya yang berusia lima tahun sebagai tabungan pendidikan. Akta menyebut anak sebagai pembeli, diwakili ayahnya. Sertipikat terbit atas nama anak. Saat Pak Teddy ingin memakai tanah itu sebagai jaminan utang usahanya, bank menolak karena tanah milik anak dan memerlukan penetapan. Pak Teddy sadar bahwa ia tidak bebas memakai harta anak.

Tabel: siapa menandatangani apa

Kesalahan umum

• Menandatangani sebagai "mewakili anak" tanpa penetapan saat menjual. Akta dapat dibatalkan.
• Memalsukan usia atau status anak. Ini berisiko pidana.
• Menggunakan hasil penjualan untuk keperluan orang tua. Hasil harus untuk kepentingan anak.
• Tidak mengurus penetapan wali setelah orang tua meninggal.
• Menganggap persetujuan keluarga cukup. Persetujuan lisan tidak menggantikan penetapan pengadilan.
• Membeli atas nama anak tanpa memeriksa kewarganegaraan dan jenis hak.
• Tidak mencatat tanah anak dalam rencana waris keluarga.

Hak anak atas tanah yang dibeli atau diwarisi

Tanah yang sudah tercatat atas nama anak adalah harta anak. Orang tua atau wali mengurusnya, tetapi tidak memilikinya. Prinsip ini membawa beberapa konsekuensi.

• Hasil tanah, misalnya sewa, seharusnya digunakan untuk kepentingan anak.
• Orang tua tidak dapat menjual, menghibahkan, atau menjaminkan tanah anak sesuka hati.
• Bila orang tua meninggal, perwalian atau pengampuan diperlukan sampai anak dewasa.
• Bila anak sudah dewasa, ia berhak menuntut pertanggungjawaban pengelolaan hartanya.

Sengketa antara anak dewasa dan orang tua atau wali mengenai pengelolaan harta dapat dibawa ke pengadilan. Menjaga catatan pemasukan dan pengeluaran sejak awal menghindarkan tuduhan penyalahgunaan.

Sumber tanah milik anak dan dokumen yang diperlukan

Tanah milik anak dapat berasal dari beberapa sumber. Dokumen yang perlu disiapkan bergantung pada sumbernya.

Pada semua kasus, akta kelahiran dan identitas orang tua atau wali diperlukan untuk menunjukkan hubungan dan kewenangan. Anak yang lahir di luar perkawinan atau dalam kondisi khusus memiliki ketentuan tambahan; lihat hak anak luar kawin.

Bila orang tua bercerai atau salah satunya meninggal

Perceraian dan kematian orang tua memengaruhi siapa yang mewakili anak. Setelah perceraian, kekuasaan orang tua atas anak umumnya tetap pada kedua orang tua, tetapi hak asuh diputus pengadilan. Siapa yang menandatangani akta atas harta anak bergantung pada putusan dan kepatutan. Lihat hak asuh anak setelah perceraian.

Bila salah satu orang tua meninggal, orang tua yang hidup biasanya menjadi pihak yang mewakili anak, tetapi tetap tunduk pada pembatasan menjual harta anak. Bila kedua orang tua meninggal, perlu penetapan wali oleh pengadilan. Wali wajib membuat catatan pengurusan harta anak. Untuk detail, baca perwalian anak dan penetapan wali.

Dalam semua kasus, kepentingan anak menjadi ukuran utama. PPAT dan hakim memperhatikan apakah transaksi benar-benar bermanfaat bagi anak.

Contoh pertanyaan kepada PPAT sebelum transaksi

Tanyakan kepada PPAT hal berikut sebelum mulai: apakah tanah ini milik anak atau milik orang tua? Dokumen apa yang diperlukan untuk menunjukkan kewenangan orang tua atau wali? Apakah diperlukan penetapan pengadilan, dan pengadilan mana? Bagaimana ketentuan usia dewasa yang dipakai kantor mereka? Bagaimana akta akan menyebut kedudukan anak? Mengajukan pertanyaan di awal menghemat waktu karena PPAT dapat menyusun daftar kebutuhan secara lengkap.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah orang tua menjual tanah atas nama anaknya? Hanya bila kepentingan anak menghendaki, dan dalam praktik dengan penetapan pengadilan. Tanpa itu, PPAT biasanya menolak.

Berapa usia anak dianggap dewasa untuk jual beli? Aturan berbeda menyebut delapan belas atau dua puluh satu tahun, atau telah menikah. PPAT biasanya menerapkan kehati-hatian. Tanyakan kepada PPAT setempat.

Apakah membeli tanah atas nama anak memerlukan izin hakim? Umumnya tidak, karena membeli menambah harta anak. Namun sertakan akta dan identitas yang benar.

Bagaimana bila ayah dan ibu berbeda pendapat? Perselisihan dapat dibawa ke pengadilan untuk ditetapkan siapa yang berwenang atau bagaimana kepentingan anak dilindungi.

Ringkasan

• Anak belum cakap melakukan jual beli sendiri; orang tua atau wali mewakili.
• Menjual harta tetap milik anak hanya boleh bila kepentingan anak menghendaki, dan dalam praktik memerlukan penetapan pengadilan.
• Membeli atas nama anak umumnya diperbolehkan melalui akta PPAT dengan orang tua sebagai wakil.
• Hasil penjualan harus dipakai untuk kepentingan anak.
• Batas usia berbeda menurut aturan; ikuti praktik PPAT dan periksa teks resmi.
• Meminta penetapan lebih aman daripada menanggung pembatalan akta.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
• UU No. 16 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Perwalian Anak: Siapa yang Bisa Jadi Wali dan Bagaimana Penetapannya
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Hak Milik atas Tanah: Turun-Temurun, Terkuat, Terpenuh, dan Siapa yang Boleh Memilikinya
• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.