Hak Numpang Karang, Hak Sewa untuk Bangunan, dan Hak Pakai: Membangun di Tanah Milik Orang Lain

Apa persoalannya dan siapa yang terkena

Dalam hukum pertanahan Indonesia berlaku asas pemisahan horizontal: pemilik tanah dan pemilik bangunan dapat berbeda orang. Artinya, seseorang dapat memiliki rumah di atas tanah milik orang lain. Pertanyaannya, atas dasar apa ia boleh berada di sana, berapa lama, dan apa nasib bangunannya ketika haknya berakhir?

Yang terkena: penghuni rumah di tanah kerabat atau tanah orang lain, pengusaha yang mendirikan ruko atau gudang di tanah sewaan, pemilik tanah yang mengizinkan orang membangun, dan ahli waris keduanya. Mereka dihadapkan pada beberapa bentuk hak, dari yang tertua dalam KUH Perdata hingga yang diatur Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Hak numpang karang dalam KUH Perdata

Pasal 711 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) menyatakan bahwa hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung, bangunan, atau tanaman di atas tanah orang lain. Istilah hukum Belandanya hak opstal. Beberapa ciri menurut pasal-pasal berikutnya:

• Pemegang hak boleh mengalihkannya kepada orang lain atau membebaninya dengan hipotek (Pasal 712).
• Alas hak yang melahirkan hak numpang karang harus diumumkan (Pasal 713).
• Selama hak berjalan, pemilik tanah tidak boleh mencegah pemegang hak membongkar gedung atau menebang tanaman dalam keadaan tertentu (Pasal 714).
• Ketika hak berakhir, pemilik pekarangan menjadi pemilik gedung, bangunan, dan tanaman di atasnya, dengan kewajiban membayar harganya kepada pemegang hak, yang berhak menahannya sampai pembayaran dilunasi (Pasal 715).

Namun, ketentuan Buku II KUH Perdata tentang kebendaan telah dicabut sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam di dalamnya oleh UUPA. Akibatnya, hak numpang karang sebagai hak atas tanah tidak lagi menjadi bentuk hak yang baru dapat dilahirkan. Fungsinya digantikan oleh hak guna bangunan, hak sewa untuk bangunan, dan hak pakai. Pasal-pasal itu tetap berguna untuk memahami asal-usul konsepnya dan sebagai bahan perbandingan, terutama untuk bangunan yang sudah berdiri sejak lama dengan dasar hak tersebut. Periksa teks resmi dan putusan terbaru untuk kasus tertentu.

Hak sewa untuk bangunan menurut UUPA

UUPA mengenal hak sewa untuk bangunan. Pada pokoknya, seseorang atau badan hukum memiliki hak sewa atas tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa kepada pemiliknya. Pembayaran dapat dilakukan sekali atau pada tiap-tiap waktu tertentu, dan tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan. Subjek yang dapat menjadi pemegang hak ini mencakup warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, dan badan hukum, baik Indonesia maupun asing yang berkedudukan di Indonesia.

Ciri praktis hak sewa:

• Bersifat perjanjian antara pemilik tanah dan penyewa, jangka waktu mengikuti kesepakatan.
• Tidak mengubah kepemilikan tanah.
• Bangunan di atas tanah biasanya milik penyewa selama masa sewa, dan nasibnya setelah sewa harus diatur dalam perjanjian.
• Karena tunduk pada ketentuan sewa-menyewa, aturan KUH Perdata tentang sewa seperti kewajiban membayar sewa, tanggung jawab kerusakan, dan berakhirnya sewa ikut berlaku. Lihat wanprestasi sewa dan somasi dan perpanjangan sewa otomatis.
• Pada umumnya tidak didaftarkan seperti hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai, sehingga pembuktiannya sangat bergantung pada perjanjian tertulis. Tanyakan ke kantor pertanahan apakah ada catatan yang dapat dibuat di wilayah Anda.

Hak pakai

Hak pakai menurut UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Wewenang dan kewajibannya ditentukan dalam keputusan pemberian haknya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. Hak pakai bukan sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah dan tidak boleh melanggar UUPA.

Hak pakai dapat diberikan atas tanah negara, atas hak pengelolaan, atau atas tanah hak milik dengan perjanjian. Jangka waktu dan perpanjangannya diatur dalam peraturan pelaksana, antara lain PP 18/2021. Pembahasan terpisah tersedia pada hak pakai atas tanah negara dan hak milik dan perbedaan SHM, HGB, HGU, dan hak pakai.

Hak menumpang dan hak lain yang bersifat sementara

UUPA juga memperkenalkan hak menumpang, yaitu hak seseorang mendirikan dan menempati rumah di atas pekarangan orang lain, biasanya tanpa bayaran, atas dasar belas kasih atau hubungan keluarga. UUPA menggolongkannya sebagai hak sementara bersama gadai, usaha bagi hasil, dan sewa tanah pertanian, yang diusahakan hapusnya dalam waktu singkat. Tidak ada jangka waktu pasti, dan hubungannya sangat bergantung pada kebijaksanaan pemilik.

Di desa, hak menumpang sering berbentuk kerabat yang membangun rumah di tanah keluarga atau orang tua tanpa surat apa pun. Ini rawan sengketa saat orang tua meninggal dan ahli waris lain ingin membagi tanah. Contoh nyata dibahas pada bangunan di tanah orang lain dan studi kasus sewa kios tidak diperpanjang pemilik.

Perbandingan dalam satu tabel

Tabel ini penyederhanaan. Tanyakan status hukum yang tepat bila hak Anda sudah lama.

Langkah praktis

1. Pastikan siapa pemilik tanah dan apa haknya. Minta salinan sertipikat. Bila tanah negara atau tanah desa, ketahui izin yang dibutuhkan. Lihat tanah kas desa dan tanah aset pemda.
2. Pilih bentuk hak yang sesuai. Untuk usaha: sewa atau hak guna bangunan. Untuk tinggal sementara: sewa atau hak pakai. Untuk keluarga: perjanjian tertulis yang jelas.
3. Tulis perjanjian. Isi: objek dan batas tanah, jangka waktu, harga sewa dan cara bayar, boleh atau tidak membangun permanen, siapa menanggung pajak dan pemeliharaan, serta nasib bangunan saat berakhir.
4. Atur bangunan saat berakhir. Opsi: dibongkar pemegang hak, diserahkan kepada pemilik tanah dengan kompensasi, atau diperpanjang. Pasal 1567 KUH Perdata mengakui bahwa penyewa boleh membongkar dan membawa apa yang dibuat atas biaya sendiri asal tanpa merusak barang sewa.
5. Urus izin bangunan. Pembangunan permanen tetap memerlukan persetujuan bangunan gedung (PBG). Lihat PBG dan SIMBG.
6. Daftarkan bila bentuk haknya dapat didaftarkan. Hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan (HPL) didaftarkan; tanya kantor pertanahan untuk bentuk lain.
7. Simpan dokumen di dua tempat dan beri tahu keluarga.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pertama, PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah mencabut PP 40/1996 dan menata ulang jangka waktu hak guna bangunan, hak pakai, serta hak atas tanah di atas hak pengelolaan. Jangan memakai angka jangka waktu dari sumber lama.

Kedua, UU 6/2023 menggantikan UU 11/2020. Perubahan yang dibawa Cipta Kerja pada hak atas tanah, termasuk tentang hak atas ruang di atas dan di bawah tanah, kini ada pada undang-undang yang baru dan peraturan turunannya.

Ketiga, IMB telah digantikan PBG. Bangunan lama yang berdiri dengan IMB perlu dicek penyesuaiannya, seperti dibahas pada bangunan IMB lama dan peralihan ke PBG.

Keempat, menurut pemberitaan, bukti tanah lama seperti girik tidak lagi diperlakukan sebagai bukti hak setelah 2 Februari 2026. Orang yang membangun di atas tanah berdokumen lama sebaiknya mendorong pemilik tanah mendaftarkan hak, karena posisi pemegang hak sewa atau hak pakai bergantung pada kuatnya hak pemilik.

Catatan penting sebelum membangun di atas tanah orang lain

Tuangkan izin dalam perjanjian tertulis: batas luas, jangka waktu, jenis bangunan, siapa yang menanggung pajak bumi dan bangunan, serta nasib bangunan saat izin berakhir. Tanpa itu, pemilik tanah dan pemilik bangunan sama-sama berada dalam posisi lemah.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Heri (fiktif) mendirikan rumah permanen di tanah milik pamannya, dengan hanya mengatakan "boleh bangun, tidak usah bayar". Dua puluh tahun kemudian paman meninggal, dan anak-anaknya meminta tanah kosong untuk dijual. Pak Heri tidak punya surat. Setelah mediasi, para ahli waris sepakat membeli bangunan dengan harga yang dinilai penilai independen, dan Pak Heri pindah. Seandainya sejak awal dibuat perjanjian hak sewa atau hak pakai tertulis, penyelesaian tidak akan serumit itu. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Nasib bangunan saat hak berakhir

Ini titik yang paling sering diperebutkan. Beberapa pola umum:

1. Penyewa membongkar. Sesuai Pasal 1567, penyewa boleh membongkar dan membawa apa yang dibuat atas biaya sendiri tanpa merusak tanah. Bangunan semi-permanen atau gudang rangka baja sering diselesaikan begini.
2. Bangunan diserahkan kepada pemilik tanah. Pemilik tanah mengambil alih bangunan dengan kompensasi sebagian atau seluruh nilai. Mekanismenya mirip dengan semangat Pasal 715 untuk hak numpang karang, yang mewajibkan pemilik membayar harga bangunan saat hak berakhir.
3. Bangunan diserahkan tanpa kompensasi. Boleh bila diperjanjikan secara jelas, misalnya sewa jangka panjang dengan harga murah karena bangunan menjadi milik pemilik di akhir.
4. Perpanjangan. Para pihak memperpanjang sewa atau hak, dengan harga baru.

Tanpa perjanjian, hakim harus menafsirkan dari kebiasaan setempat dan itikad baik. Hasilnya sulit diprediksi. Karena itu, tulis jelas sejak awal. Untuk usaha yang menyewa tanah, lihat juga sewa tanah untuk usaha, perpanjangan, dan renovasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hak numpang karang masih dapat dibuat sekarang? Sebagai hak atas tanah menurut Buku II KUH Perdata, tidak lagi, karena dicabut sepanjang mengenai tanah. Kebutuhannya dipenuhi hak guna bangunan, hak sewa untuk bangunan, dan hak pakai.

Apakah hak sewa untuk bangunan perlu akta notaris? Tidak wajib, tetapi akta notaris memberi bukti yang lebih kuat, terutama untuk sewa jangka panjang bernilai besar.

Bisakah bangunan di tanah sewa dijual? Bisa, namun yang dijual hanya bangunan dan hak sewanya, bukan tanahnya. Pembeli harus menghormati perjanjian sewa dan mendapat persetujuan pemilik bila diperlukan. Pasal 1559 menyaratkan izin untuk melepaskan sewa kepada orang lain.

Apa bedanya hak pakai dan hak sewa? Hak sewa lahir dari perjanjian sewa-menyewa dan dibayar sewa. Hak pakai adalah hak atas tanah menurut UUPA yang diberikan pejabat atau lahir dari perjanjian dengan pemilik tanah, tidak identik dengan sewa, dan dapat didaftarkan.

Ringkasan

• Pemilik tanah dan pemilik bangunan dapat berbeda orang; hak yang menjadi dasar menentukan nasib bangunan.
• Hak numpang karang (Pasal 711 KUH Perdata) kini digantikan hak guna bangunan, hak sewa untuk bangunan, dan hak pakai menurut UUPA.
• Hak menumpang bersifat sementara dan rawan; sebaiknya dituangkan dalam perjanjian.
• Atur bentuk, jangka waktu, dan nasib bangunan secara tertulis.
• Urus PBG dan, bila bisa, daftarkan hak.
• Periksa teks resmi dan konsultasikan bila haknya sudah lama.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku II, Pasal 711 sampai 715, dan Buku III, Pasal 1559, 1567
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Bangunan di atas tanah orang lain
• Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah Hak Milik: Subjek, Jangka Waktu, dan Bedanya dengan Sewa
• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.