IMB Lama dan Peralihan ke PBG: Apakah Izin Rumah Anda Masih Berlaku?

Apa itu IMB, PBG, dan siapa yang terkena

IMB adalah izin dari pemerintah daerah untuk mendirikan, mengubah, atau memperluas bangunan. Dokumen ini dikeluarkan untuk bangunan yang dibangun sebelum ada aturan baru. PBG adalah singkatan dari Persetujuan Bangunan Gedung. PBG adalah perizinan yang menggantikan IMB untuk bangunan yang dibangun atau diubah sesudah aturan baru berlaku.

Perbedaannya bukan hanya nama. IMB dulu dipahami sebagai izin untuk memulai membangun. PBG lebih menekankan pemenuhan standar teknis bangunan: kekuatan struktur, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Setelah bangunan selesai, pemilik masih perlu memperoleh Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sebelum bangunan dipakai.

Yang terkena persoalan peralihan ini antara lain:

• pemilik rumah tinggal yang punya IMB lama dan berencana menambah lantai;
• pemilik ruko atau gedung usaha yang IMB-nya terbit puluhan tahun lalu;
• pembeli rumah bekas yang menerima dokumen IMB lama dari penjual;
• pengembang perumahan yang membangun sebelum PBG berlaku;
• pemilik bangunan yang belum pernah memiliki izin sama sekali.

Kelompok terakhir menghadapi persoalan yang berbeda dan dibahas pada IMB dan PBG bangunan tanpa izin.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukum bangunan gedung adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang itu kemudian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Peraturan ini yang mengganti istilah IMB menjadi PBG. Aturan pelaksanaannya ada pada Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Sebagai catatan, Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang pernah memperkenalkan perubahan ini sudah tidak berlaku. Naskahnya diganti Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Karena itu, rujukan yang aman adalah UU 6/2023.

Menurut ulasan hukum yang membahas peralihan ini, pokok kedudukan IMB lama dapat diringkas sebagai berikut:

• IMB yang diterbitkan pemerintah daerah sebelum PP 16/2021 berlaku tetap sah. PP 16/2021 mulai berlaku pada 2 Februari 2021.
• IMB itu tetap berlaku sampai masa berlakunya berakhir, bila izin tersebut memang punya masa berlaku.
• Bangunan yang sudah berdiri tanpa PBG perlu mengurus SLF lebih dulu sebelum memperoleh PBG.

Perlu dicatat bahwa rumusan persis ketentuan peralihan, termasuk nomor pasalnya, sebaiknya dibaca langsung dari teks PP 16/2021 di situs resmi. Artikel ini tidak mengutip nomor pasalnya karena tidak diperiksa dari naskah aslinya.

IMB lama bukan berarti izin yang bebas masalah

IMB lama yang masih berlaku hanya mengesahkan apa yang tertulis di dalamnya. Ia menunjukkan bangunan mana, ukuran berapa, dan peruntukan apa yang diizinkan waktu itu. Bila bangunan kemudian ditambah lantai, diperluas ke samping, atau diubah fungsinya dari rumah menjadi tempat usaha, bagian baru itu tidak otomatis tercakup dalam izin lama.

Di sinilah banyak pemilik terkejut. Mereka mengira selembar IMB menutup semua perubahan. Padahal setiap perubahan yang berarti memerlukan persetujuan baru. Untuk perubahan setelah masa PBG, persetujuan itu berbentuk PBG perubahan atau PBG baru, sesuai kondisi bangunan dan ketentuan daerah.

Beberapa contoh perubahan yang biasanya menuntut urusan baru:

• menambah lantai atau membuat mezanin;
• memperluas bangunan hingga menutup halaman atau garis sempadan;
• mengubah fungsi hunian menjadi usaha, misalnya rumah menjadi kafe;
• membongkar sebagian dan membangun ulang dengan struktur berbeda;
• memecah satu bangunan menjadi beberapa unit sewa.

Patokan sempadan dibahas lebih lanjut pada batas sempadan bangunan dan izin tetangga.

Langkah praktis bagi pemilik IMB lama

1. Kumpulkan dokumen. Cari lembar IMB, gambar rencana yang dilampirkan, sertifikat tanah, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, serta dokumen identitas pemilik. Bila lembar hilang, minta salinan ke dinas yang menerbitkan.
2. Bandingkan dengan keadaan sekarang. Ukur luas bangunan, hitung jumlah lantai, dan catat perubahan fungsi. Bandingkan dengan gambar pada IMB.
3. Tanyakan ke dinas penerbit. Di banyak daerah urusan ini ada di dinas yang menangani perumahan, penataan ruang, atau penanaman modal dan pelayanan terpadu satu pintu. Tanyakan apakah IMB Anda masih tercatat, apakah masih dianggap berlaku, dan apa langkah yang diminta.
4. Tentukan jenis urusan. Tidak ada perubahan: biasanya yang diperlukan adalah SLF bila bangunan akan dipakai untuk fungsi tertentu. Ada perubahan: urus PBG untuk perubahan atau penambahan.
5. Siapkan dokumen teknis. Untuk perubahan, gambar teknis dan perhitungan struktur umumnya harus disusun oleh perencana yang berkompeten. Pemerintah daerah menilai dokumen itu lewat sistem daring.
6. Ajukan lewat sistem daring. Pengajuan PBG dilakukan melalui sistem informasi manajemen bangunan gedung yang disediakan pemerintah. Tanyakan ke dinas setempat sistem mana yang dipakai.
7. Urus SLF setelah pekerjaan selesai. Bangunan diperiksa kelaikannya. Bila memenuhi syarat, SLF diterbitkan.

Penjelasan lengkap tentang persyaratan dan alur PBG ada pada PBG, persetujuan bangunan gedung, syarat dan SIM BG dan izin PBG, SLF, dan membangun rumah.

Dokumen yang biasanya diminta

Daftar persis berbeda di setiap daerah, tetapi pola umumnya sama. Dinas biasanya meminta bukti penguasaan tanah, bukti identitas pemilik, dan keterangan tentang bangunan. Bila bangunan lama, mereka juga ingin melihat jejak izin sebelumnya.

• sertifikat tanah atau bukti hak lain yang sah, beserta keterangan bahwa tanah tidak sedang bersengketa;
• identitas pemilik dan, bila yang mengurus adalah orang lain, surat kuasa;
• salinan IMB lama dan gambar yang menyertainya;
• gambar bangunan terbaru yang menunjukkan kondisi sekarang;
• keterangan kesesuaian tata ruang untuk lokasi tersebut;
• bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, yang berguna sebagai pelengkap data walau bukan bukti kepemilikan.

Pajak bumi dan bangunan bukan bukti milik. Penjelasannya ada pada pajak bumi dan bangunan, tunggakan, dan bukan bukti kepemilikan tanah. Jangan menyerahkan dokumen asli tanpa tanda terima. Berikan salinan, kecuali petugas memang meminta asli untuk dicocokkan. Catat nama petugas dan tanggal penyerahan.

Bila tanah masih berstatus girik atau bukti lama, tanyakan lebih dulu apakah dinas menerimanya. Menurut pernyataan Menteri ATR/BPN yang dikutip media, girik tidak lagi berlaku sebagai bukti di kawasan yang seluruh tanahnya sudah terdaftar dan bersertifikat. Aturan rinci dan akibatnya pada kasus perorangan belum dapat dipastikan dari teks resmi. Jadi, jangan menyimpulkan sendiri. Tanyakan ke kantor pertanahan dan dinas setempat.

Kapan SLF diperlukan

Sertifikat Laik Fungsi menyatakan bahwa bangunan layak dipakai. Pemeriksaan melihat apakah struktur, instalasi listrik, jalur evakuasi, dan hal teknis lain memenuhi syarat. Untuk bangunan besar dan bangunan yang dipakai publik, SLF termasuk dokumen yang penting. Banyak pengelola perizinan usaha juga memintanya sebelum memberi izin operasional.

Bangunan yang sudah lama berdiri dan dibangun jauh sebelum aturan baru juga bisa diminta SLF. Uraian khusus untuk bangunan lama ada pada SLF untuk bangunan lama dan ruko. Pemerintah daerah menentukan teknis pemeriksaannya, sehingga persyaratan dan tata caranya dapat berbeda antarwilayah.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan paling mendasar ialah pergantian istilah dan cara berpikir. IMB menjadi PBG. Izin yang dulu sering terbit dalam satu lembar kini menjadi proses penilaian dokumen teknis yang berbasis sistem daring. Perubahan ini muncul lewat Cipta Kerja, kemudian dipertahankan dalam UU 6/2023.

Dampak praktis bagi pemilik:

Daerah juga mengatur retribusi PBG dalam aturan daerahnya. Rumah tinggal sederhana milik masyarakat berpenghasilan rendah dapat memperoleh keringanan. Ketentuannya dibahas pada rumah tinggal sederhana dan PBG gratis untuk MBR.

Kesalahan umum

Contoh: rumah lama yang ditambah lantai

Contoh: Pak Hendra (fiktif) membeli rumah satu lantai di kota kecil yang IMB-nya terbit belasan tahun lalu atas nama pemilik pertama. Ia ingin menambah satu lantai untuk anak. Ia membawa lembar IMB, sertifikat, dan bukti pajak tahunan ke dinas setempat. Petugas menjelaskan bahwa IMB lama menunjukkan bangunan satu lantai, sehingga tambahan lantai harus diurus lewat PBG. Pak Hendra menyewa perencana untuk menyusun gambar, mengunggah dokumen ke sistem, lalu menunggu penilaian. Setelah pekerjaan selesai, ia mengurus SLF. Cerita ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Bila jual beli melibatkan bangunan ber-IMB lama

Pembeli rumah bekas sebaiknya tidak berhenti pada sertifikat tanah. Tanyakan juga izin bangunannya. Ada beberapa pertanyaan sederhana yang layak diajukan kepada penjual:

• Apakah IMB atau PBG ada dan atas nama siapa?
• Apakah bangunan sekarang sama dengan yang tertera di gambar izin?
• Pernahkah ada penambahan atau perubahan fungsi sejak izin terbit?
• Adakah teguran dari dinas atau tetangga terkait pembangunan?

Jawaban yang tidak jelas adalah sinyal untuk memeriksa lebih jauh. Pembeli dapat menawarkan syarat dalam perjanjian bahwa penjual menjamin dokumen izin sesuai kenyataan, atau menunda pembayaran sampai kekurangan diurus. Dalam urusan lahan, pemeriksaan tata ruang juga membantu, seperti pada cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah IMB lama harus ditukar menjadi PBG? Menurut ulasan hukum yang memuat ketentuan peralihan, IMB yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap sah. Ulasan itu tidak menyebut kewajiban umum menukar IMB menjadi PBG tanpa ada perubahan bangunan. Namun daerah dapat mempunyai kebijakan sendiri, sehingga tanyakan ke dinas setempat.

Bagaimana kalau lembar IMB hilang? Minta salinan atau keterangan ke dinas penerbit. Bawa identitas, sertifikat, dan bukti pembayaran lama bila ada. Bila arsip daerah sudah tidak lengkap, dinas dapat menyarankan jalan keluar, termasuk pengurusan SLF atau PBG.

Apakah rumah tanpa IMB sama sekali bisa diurus? Bisa, tetapi jalurnya berbeda. Pemilik perlu memenuhi syarat teknis dan kesesuaian tata ruang. Bangunan yang sudah berdiri perlu SLF lebih dulu, lalu PBG. Pembahasannya ada pada IMB dan PBG bangunan tanpa izin.

Apakah IMB lama cukup untuk mengurus izin usaha di rumah? Belum tentu. Izin usaha memeriksa fungsi bangunan dan kesesuaian tata ruang. Bila bangunan dipakai untuk usaha, pastikan fungsinya sesuai. Tanyakan juga persyaratan SLF.

Ringkasan

• IMB diganti PBG melalui Cipta Kerja yang kini diatur UU 6/2023, bukan lagi UU 11/2020.
• IMB lama yang terbit sebelum PP 16/2021 tetap diakui sampai berakhir, menurut ulasan hukum yang diperiksa.
• Setiap perubahan bangunan, seperti tambah lantai atau ubah fungsi, perlu persetujuan baru.
• Bangunan yang sudah berdiri tanpa PBG perlu mengurus SLF lebih dulu.
• Simpan semua dokumen izin, dan tanyakan kebijakan daerah ke dinas penerbit.
• Pembeli rumah bekas harus memeriksa izin bangunan, bukan hanya sertifikat tanah.

Dasar hukum

• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Baca juga

• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• PBG untuk Rumah Sederhana dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah: Kemudahan dan Syarat
• Garis Sempadan Jalan, Sungai, dan Pantai: Seberapa Dekat Boleh Membangun?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.