PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Syarat, Alur di SIMBG, dan Retribusi bagi Pemilik Bangunan

Apa itu PBG dan siapa yang terkena

PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan merawat bangunan sesuai standar teknis. Dengan kata lain, PBG adalah persetujuan pemerintah daerah bahwa rencana bangunan Anda memenuhi persyaratan tata bangunan dan keandalan, sehingga boleh dibangun.

PBG menggantikan IMB. Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksananya. Perbedaan penting dengan IMB: PBG terkait dengan standar teknis yang dinilai secara terstruktur, diajukan secara elektronik, dan diikuti dengan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sebelum bangunan dimanfaatkan.

Yang terkena kewajiban:

• pemilik rumah tinggal yang hendak membangun, menambah lantai, atau memperluas bangunan;
• pemilik ruko, kantor, gudang, dan bangunan usaha;
• pengembang perumahan dan rumah susun;
• pemilik bangunan lama yang hendak mengubah atau menambah bangunan;
• pemilik bangunan yang dulu memiliki IMB dan hendak melakukan perubahan.

Bangunan yang sudah berdiri dengan IMB tidak otomatis harus mengurus PBG baru, kecuali ada perubahan. Pembahasan transisi dari IMB ke PBG ada pada IMB lama dan peralihan ke PBG.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Pokok aturannya:

• Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis. Persyaratan administratif mencakup status hak atas tanah, status kepemilikan bangunan, dan PBG. Persyaratan teknis mencakup tata bangunan dan keandalan bangunan.
• PBG diterbitkan oleh pemerintah daerah (kabupaten atau kota), kecuali untuk bangunan tertentu yang kewenangannya ada pada pemerintah pusat atau provinsi.
• Pengajuan dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG), sebuah sistem elektronik terpadu.
• PBG dikenai retribusi daerah. Pengaturan retribusi daerah mengikuti Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah, yang menggantikan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, serta peraturan daerah masing-masing. Besarnya berbeda antardaerah dan dihitung berdasarkan fungsi, luas, dan indeks bangunan.
• Untuk rumah tinggal sederhana milik masyarakat berpenghasilan rendah, tersedia keringanan, sebagaimana dibahas pada rumah tinggal sederhana dan PBG gratis untuk MBR.
• Bangunan yang dibangun tanpa PBG dapat dikenai sanksi administratif, dibahas pada sanksi administratif bangunan gedung tanpa PBG.

Aturan teknis tentang jenis dokumen, jangka waktu penilaian, dan besaran retribusi diatur lebih lanjut dalam peraturan menteri dan peraturan daerah. Karena detail ini berubah dan berbeda antardaerah, periksa teks resmi dan pelayanan di dinas daerah Anda.

Dokumen yang umumnya diminta

Daftar ini dapat bervariasi menurut fungsi dan ukuran bangunan. Bangunan rumah tinggal kecil memerlukan dokumen lebih sederhana daripada bangunan bertingkat besar. Pembahasan cek tata ruang ada pada cek zonasi tanah, KKPR, dan RDTR.

Langkah praktis mengajukan PBG

1. Pastikan tanah Anda sah. Periksa sertipikat dan batas tanah. Bila tanah belum bersertipikat, selesaikan statusnya lebih dahulu. Lihat SHM, SHGB, dan girik.
2. Periksa kesesuaian ruang. Tanyakan peruntukan lahan ke dinas penataan ruang atau lewat sistem pemerintah.
3. Tentukan fungsi dan ukuran bangunan. Rumah tinggal, usaha, atau campuran memiliki persyaratan berbeda.
4. Siapkan gambar rencana teknis. Gunakan arsitek atau perencana yang kompeten. Gambar harus memuat denah, tampak, potongan, dan detail struktur.
5. Daftar akun SIMBG. Pemohon mendaftar dan mengisi data.
6. Unggah dokumen dan isi data bangunan. Periksa kelengkapan sebelum mengirim.
7. Tunggu penilaian. Tim yang ditunjuk pemerintah daerah memeriksa dokumen administratif dan teknis. Jika ada kekurangan, pemohon diminta memperbaiki.
8. Terima penetapan retribusi. Pemerintah daerah menghitung retribusi dan menyampaikan tagihan.
9. Bayar retribusi. Gunakan kanal yang ditunjuk dan simpan bukti.
10. Terima PBG. PBG diterbitkan secara elektronik. Simpan salinannya, dan jadikan pegangan saat mulai membangun.
11. Bangun sesuai PBG. Perubahan besar di tengah jalan perlu persetujuan ulang.
12. Urus SLF setelah selesai. Sebelum bangunan dimanfaatkan, ajukan SLF. Lihat SLF, sertifikat laik fungsi.

PBG dan SLF: jangan dicampur

Dua dokumen ini sering tertukar. PBG diperlukan sebelum membangun, sedangkan SLF diperlukan sebelum bangunan dimanfaatkan. PBG menjawab pertanyaan "apakah rencana bangunan Anda boleh dibangun?", sedangkan SLF menjawab "apakah bangunan yang sudah jadi layak dipakai?". Pemilik yang hanya punya PBG belum otomatis boleh membuka usaha di bangunan itu. Pembahasan lebih umum ada pada izin PBG, SLF, dan membangun rumah.

Retribusi PBG: bagaimana dihitung secara garis besar

Retribusi PBG adalah pungutan daerah atas pelayanan penerbitan persetujuan. Besarnya tidak dipatok seragam di seluruh Indonesia. Secara garis besar, perhitungan melibatkan beberapa komponen.

• Luas bangunan. Semakin luas, semakin besar dasar perhitungan.
• Fungsi bangunan. Rumah tinggal, usaha, sosial, dan campuran memiliki bobot berbeda.
• Tingkat kompleksitas. Bangunan bertingkat atau berteknologi khusus dinilai lebih kompleks.
• Indeks dan tarif daerah. Pemerintah daerah menetapkan indeks dan tarif melalui peraturan daerah.
• Tahapan. Retribusi ditetapkan setelah dokumen dinilai memenuhi syarat.

Karena komponen ini ditetapkan daerah, mintalah rincian perhitungan tertulis. Pemohon berhak mengetahui dasar angka yang ditagihkan. Bila Anda merasa penetapan keliru, ajukan keberatan melalui jalur yang disediakan dinas. Jangan membayar kepada perantara yang menjanjikan "retribusi lebih murah", karena pembayaran resmi dilakukan melalui kanal yang ditetapkan pemerintah daerah dan tercatat dalam sistem.

Peran profesional: arsitek, penilai, dan tim ahli

Pengajuan PBG melibatkan beberapa pihak. Pemohon biasanya menunjuk perencana, yaitu arsitek atau ahli yang menyusun gambar. Di sisi pemerintah daerah, dokumen dinilai oleh tim yang terdiri atas tenaga ahli, seperti Tim Profesi Ahli dan Tim Penilai Teknis, sesuai kompleksitas bangunan. Untuk bangunan sederhana, penilaian relatif singkat. Untuk bangunan besar atau berisiko tinggi, penilaian lebih mendalam.

Pemilik sebaiknya memilih perencana yang memahami standar teknis daerah, memeriksa kredensialnya, dan membuat perjanjian kerja tertulis yang menyebut ruang lingkup, jadwal, dan tanggung jawab bila dokumen ditolak karena kesalahan gambar. Jika bangunan kelak mengalami kegagalan konstruksi, tanggung jawab para pihak dapat dipersoalkan, sebagaimana dibahas pada kegagalan bangunan dan tanggung jawab sepuluh tahun.

Bila pengajuan lambat atau ditolak

Pengajuan dapat lambat karena dokumen kurang, gambar tidak konsisten, atau peruntukan ruang tidak sesuai. Langkah yang disarankan:

1. periksa pemberitahuan dan catatan perbaikan di SIMBG;
2. perbaiki dokumen sesuai catatan, lalu unggah ulang;
3. hubungi petugas pelayanan dan catat nama serta tanggal;
4. bila alasan penolakan terkait tata ruang, konsultasikan opsi penyesuaian desain;
5. bila Anda menilai penolakan tidak beralasan, ajukan keberatan tertulis atau pengaduan pelayanan publik;
6. jangan memulai pembangunan sebelum PBG terbit.

Perubahan desain di tengah jalan

Pembangunan sering berubah dari rencana awal: menambah lantai, memindah tangga, atau mengubah fungsi ruang. Perubahan yang berarti memerlukan perubahan PBG. Bangunan yang akhirnya berbeda dari PBG dapat dianggap menyimpang dan dikenai sanksi. Karena itu catat setiap perubahan, konsultasikan dengan perencana, dan ajukan perubahan sebelum dilaksanakan. Kebiasaan ini juga memudahkan penerbitan SLF karena gambar terbangun (as-built) sesuai dokumen.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terbesar adalah penggantian IMB oleh PBG melalui PP 16/2021, yang berlaku bersamaan dengan pembaruan sistem perizinan terpadu setelah UU Cipta Kerja. UU 11/2020 telah digantikan UU 6/2023, tetapi PBG dan SLF tetap menjadi dasar izin bangunan. Dampak bagi pemilik: pengajuan elektronik, penilaian berbasis standar teknis, dan keterkaitan dengan SLF. Retribusi daerah juga mengikuti rezim baru dalam UU 1/2022, sehingga peraturan daerah di tempat Anda perlu dilihat.

Perlu diperhatikan pula perubahan sistem perizinan berusaha berbasis risiko, yang sebelumnya diatur PP 5/2021 dan kini digantikan PP 28/2025. Pengusaha yang mengurus PBG sebagai bagian dari izin usaha perlu memeriksa persyaratan terbaru. Aturan inti, bahwa bangunan harus mendapat persetujuan sebelum dibangun, relatif stabil.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Joni memiliki sebidang tanah dengan sertipikat atas namanya dan hendak membangun rumah dua lantai. Seorang tukang menyarankan untuk langsung membangun karena "izin bisa menyusul". Pak Joni memilih mengurusnya terlebih dahulu. Ia memeriksa kesesuaian ruang, meminta arsitek menyusun gambar, lalu mengunggah dokumen ke SIMBG. Penilai meminta perbaikan pada perhitungan struktur. Setelah revisi, retribusi ditetapkan dan dibayar, lalu PBG terbit. Ketika tetangga mengadu karena tinggi bangunan, Pak Joni dapat menunjukkan PBG yang memuat batas ketinggian. Dokumen itu melindunginya.

Hubungan PBG dengan tetangga dan lingkungan

Bangunan baru dapat memengaruhi tetangga, misalnya soal bayangan, drainase, privasi, atau batas bangunan. PBG tidak menghapus hak tetangga untuk mengadu bila pembangunan menyimpang dari izin atau melampaui batas. Karena itu, bangun sesuai PBG, jaga jarak dari batas, dan atur saluran air. Pembahasan hak bertetangga ada pada hak tetangga dan gangguan bangunan dan batas sempadan bangunan dan izin tetangga.

Syarat yang dinilai oleh tim penilai

Dalam penilaian dokumen, tim biasanya memeriksa kesesuaian rencana dengan fungsi dan tata ruang, ketinggian dan jumlah lantai, garis sempadan, koefisien dasar bangunan, serta persyaratan keselamatan struktur dan kebakaran. Gambar yang rapi, konsisten, dan sesuai data tanah mempercepat penilaian. Sebaliknya, selisih antara luas tanah pada sertipikat dan gambar sering menimbulkan permintaan perbaikan. Karena itu cocokkan data sejak awal.

Pemeriksaan lapangan dan inspeksi saat pembangunan

Selama pembangunan, pemerintah daerah dapat melakukan pemeriksaan untuk memastikan pelaksanaan sesuai PBG. Pemilik sebaiknya menyimpan PBG di lokasi, memastikan pemborong memahami batas-batas dalam gambar, dan mencatat setiap perubahan. Bila petugas datang, perlakukan sebagai bagian proses, tunjukkan dokumen, dan minta berita acara. Kebiasaan ini menunjukkan itikad baik dan mempermudah penerbitan SLF di kemudian hari.

Sumber informasi resmi dan hindari informasi usang

Aturan teknis PBG diperbarui dari waktu ke waktu, terutama menyangkut jenis dokumen dan waktu penilaian. Gunakan informasi dari dinas yang menangani perizinan bangunan di daerah Anda dan dari laman resmi sistem elektronik. Hindari mengandalkan unggahan lama di media sosial, karena prosedur dapat berubah. Bila ragu, minta penjelasan tertulis dari petugas pelayanan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rumah lama dengan IMB harus mengurus PBG baru? Tidak otomatis. IMB yang telah terbit tetap diakui sebagai dasar sepanjang bangunan tidak diubah. Bila Anda menambah atau mengubah bangunan, ajukan PBG untuk perubahan itu.

Berapa biaya PBG? Retribusi PBG ditetapkan pemerintah daerah melalui peraturan daerah dan dihitung berdasarkan fungsi, luas, dan indeks bangunan. Besarnya berbeda antardaerah, sehingga tanyakan ke dinas setempat.

Apakah pengajuan harus lewat SIMBG? Pengajuan PBG dilakukan melalui SIMBG sesuai ketentuan. Jika Anda kesulitan, mintalah bantuan petugas pelayanan atau konsultan profesional resmi.

Apakah rumah kecil juga wajib PBG? Pada prinsipnya setiap bangunan gedung memerlukan PBG, dengan persyaratan yang disesuaikan dengan fungsi dan kompleksitas. Untuk rumah sederhana tertentu tersedia keringanan.

Ringkasan

• PBG adalah persetujuan membangun, pengganti IMB, berdasarkan UU 28/2002 dan PP 16/2021.
• Pengajuan dilakukan lewat SIMBG, dengan penilaian dokumen, penetapan retribusi, dan penerbitan PBG.
• Retribusi ditetapkan daerah dan berbeda antarwilayah.
• PBG dibutuhkan sebelum membangun, SLF sebelum memanfaatkan bangunan.
• Membangun tanpa PBG berisiko sanksi administratif hingga pembongkaran.
• Periksa teks resmi dan ketentuan dinas daerah Anda.

Dasar hukum

• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• IMB Lama dan Peralihan ke PBG: Apakah Izin Rumah Anda Masih Berlaku?
• PBG untuk Rumah Sederhana dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah: Kemudahan dan Syarat
• Sertifikat Laik Fungsi (SLF): Kewajiban Bangunan Baru, Bangunan Lama, dan Ruko
• Sanksi Administratif untuk Bangunan Tanpa PBG: Dari Peringatan sampai Pembongkaran

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.