Kegagalan Bangunan: Siapa yang Bertanggung Jawab dan Sampai Kapan?

Apa itu kegagalan bangunan dan siapa yang terkena

Menurut Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, kegagalan bangunan adalah keadaan bangunan yang setelah penyerahan akhir hasil jasa konstruksi tidak berfungsi, baik sebagian maupun seluruhnya, karena kesalahan penyedia jasa atau pengguna jasa. Rumusan ini berasal dari pengertian umum dalam undang-undang, dan pembaca perlu membaca definisi persisnya pada teks resmi.

Dua istilah perlu dipahami:

• Penyedia jasa adalah pemberi layanan jasa konstruksi, misalnya kontraktor, perencana, atau pengawas.
• Pengguna jasa adalah pemilik atau pemberi pekerjaan yang menggunakan layanan tersebut, misalnya pemilik rumah atau pengembang.

Yang terkena persoalan kegagalan bangunan antara lain pemilik rumah yang membangun lewat kontraktor, pengembang yang membangun perumahan, pembeli unit, pengelola gedung, dan pihak ketiga yang dirugikan, misalnya tetangga yang rumahnya rusak akibat bangunan runtuh.

Kegagalan bangunan berbeda dengan kegagalan konstruksi. Kegagalan konstruksi terjadi saat pekerjaan masih berlangsung, misalnya perancah ambruk. Kegagalan bangunan terjadi setelah bangunan diserahterimakan. Kecelakaan di proyek dibahas pada K3 konstruksi, kecelakaan proyek, dan tanggung jawab pemberi kerja.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Pasal 65 UU 2/2017 memuat inti pengaturan jangka waktu. Dalam ringkasan yang bisa diperiksa:

• penyedia jasa bertanggung jawab atas kegagalan bangunan selama jangka waktu yang sesuai dengan rencana umur konstruksi;
• bila rencana umur konstruksi lebih dari sepuluh tahun, tanggung jawab penyedia jasa dibatasi paling lama sepuluh tahun sejak penyerahan akhir layanan jasa konstruksi;
• kegagalan bangunan yang terjadi setelah jangka waktu itu menjadi tanggung jawab pengguna jasa;
• jangka waktu pertanggungjawaban harus dinyatakan dalam kontrak kerja konstruksi;
• ketentuan lebih lanjut tentang kewajiban dan tanggung jawab penyedia jasa diatur dalam peraturan pemerintah.

Artinya, angka sepuluh tahun bukan batas untuk semua bangunan. Rencana umur konstruksi bisa lebih pendek untuk bangunan tertentu, dan tanggung jawab penyedia jasa mengikuti rencana itu. Untuk bangunan yang direncanakan berumur panjang, batas atasnya sepuluh tahun. Karena itu, "garansi sepuluh tahun" sering disalahpahami sebagai jaminan atas segala kerusakan. Garansi itu hanya berlaku untuk kegagalan bangunan, dan harus sesuai kontrak dan penilaian.

Perhatikan pula kata kunci "penyerahan akhir". Jangka waktu dihitung dari penyerahan akhir, bukan dari tanggal kontrak atau tanggal selesai di lapangan. Dalam kontrak, penyerahan akhir biasanya terjadi setelah masa pemeliharaan selesai. Perbedaan antara masa pemeliharaan dan kegagalan bangunan dijelaskan pada masa pemeliharaan dan garansi struktur rumah dari pengembang.

Penilaian oleh ahli

Untuk memastikan apakah suatu kerusakan termasuk kegagalan bangunan, diperlukan penilaian ahli. Undang-undang menyiapkan mekanisme penilai ahli yang ditetapkan pemerintah. Menurut ulasan umum, penilai ahli menilai penyebab, tingkat kerusakan, dan pihak yang bertanggung jawab. Hasil penilaian menjadi dasar penentuan ganti rugi atau perbaikan. Rincian tata cara pengangkatan, kewenangan, dan batas waktu penilaian ada pada peraturan pelaksana, yang tidak dikutip di sini karena tidak diperiksa dari naskah resmi.

Pemilik bangunan boleh memakai ahli independen untuk pendapat awal, misalnya insinyur sipil yang berpengalaman, tetapi hasilnya belum tentu mengikat. Laporan ahli swasta berguna sebagai bukti pendukung dalam perundingan atau gugatan. Jangan mengubah atau membongkar bagian rusak sebelum didokumentasikan, sebab penyebab kerusakan bisa hilang jejaknya.

Siapa yang menanggung

Pertanyaan "siapa yang salah" menentukan siapa yang harus membayar. Contoh pembagian secara umum:

Tabel ini umum dan bukan keputusan hukum. Dalam kasus nyata, pembagian tanggung jawab ditetapkan berdasarkan kontrak, penilaian ahli, dan bukti. Bisa ada tanggung jawab bersama.

Bagi pembeli rumah dari pengembang, tuntutan lebih mudah diarahkan kepada pengembang sebagai penjual. Pengembang kemudian dapat menuntut kontraktor. Bagi pemilik yang membangun sendiri lewat kontraktor, tuntutan langsung kepada kontraktor atau perencana. Pemilik rumah kecil sering membuat perjanjian dengan tukang tanpa dokumen rinci. Dalam kondisi itu, perjanjian tertulis yang baik sangat membantu, seperti dibahas pada tukang renovasi rumah, perjanjian tertulis, dan termin pembayaran.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Amankan keselamatan. Jika bangunan berbahaya, kosongkan, pasang penanda, dan beri tahu pihak berwenang.
2. Dokumentasikan. Foto, video, dan catatan kronologi dengan tanggal. Ambil gambar sebelum ada perbaikan sementara.
3. Kumpulkan dokumen. Kontrak, gambar kerja, spesifikasi, berita acara serah terima pertama dan akhir, serta bukti pembayaran.
4. Hitung jangka waktu. Tentukan tanggal penyerahan akhir dan jangka waktu pertanggungjawaban dalam kontrak.
5. Minta penilaian ahli. Gunakan ahli yang kompeten dan independen. Mintalah laporan tertulis yang menjelaskan penyebab.
6. Beri tahu pihak terkait. Kirim pemberitahuan tertulis kepada kontraktor, perencana, atau pengembang. Cantumkan permintaan perbaikan atau ganti rugi.
7. Berunding. Kadang sengketa selesai dengan perbaikan bersama. Catat kesepakatan secara tertulis.
8. Tempuh jalur penyelesaian sengketa. Bila gagal, gunakan mekanisme dalam kontrak, seperti mediasi atau arbitrase, atau gugatan ke pengadilan. Mekanisme dibahas pada penyelesaian sengketa konstruksi, dewan sengketa, dan adjudikasi.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan kegagalan bangunan mengalami beberapa perubahan penting.

Pertama, Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi sudah tidak berlaku, digantikan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017. Artikel dan buku lama yang merujuk pada undang-undang 1999 perlu disesuaikan.

Kedua, UU 2/2017 sebagian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Perubahan itu menyentuh perizinan dan beberapa aspek penyelenggaraan, jadi pembaca perlu membaca versi terbaru. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tidak berlaku lagi.

Ketiga, kewajiban sertifikasi badan usaha dan tenaga kerja konstruksi diperkuat melalui peraturan pemerintah. Kontraktor tanpa sertifikat menyulitkan pemilik menilai kompetensi. Penjelasannya ada pada SBU dan sertifikat badan usaha jasa konstruksi.

Keempat, persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi menggantikan IMB. Bangunan yang tidak memenuhi syarat teknis dan sertifikasi akan lebih mudah dipersoalkan bila terjadi kegagalan. Ulasan ada pada PBG, SLF, dan membangun rumah.

Kesalahan umum

Contoh: ruko yang lantai duanya turun

Contoh: Bu Maya (fiktif) memiliki ruko dua lantai yang dibangun delapan tahun lalu. Lantai dua tiba-tiba turun beberapa sentimeter dan muncul retak pada balok. Ia segera mengosongkan lantai itu, memotret kerusakan, dan menghubungi kontraktor lama. Ia membawa kontrak dan berita acara penyerahan akhir. Dari tanggal itu, ia mengetahui bahwa jangka waktu pertanggungjawaban dalam kontrak belum berakhir. Ia meminta penilaian ahli yang independen, lalu mengirim surat tuntutan perbaikan kepada kontraktor. Cerita ini fiktif dan tidak berarti kontraktor pasti dinyatakan bersalah.

Tanggung jawab pidana dan tanggung jawab lain

Kegagalan bangunan yang menimbulkan korban dapat berimplikasi pidana, misalnya karena kelalaian. Hukum pidana yang berlaku saat ini adalah KUHP baru (UU 1/2023) yang berlaku sejak 2 Januari 2026. Undang-undang jasa konstruksi juga memuat sanksi. Nominal denda dan lamanya hukuman di luar KUHP tidak disebut dalam artikel ini, sebab penyesuaian pidana dapat mengubahnya. Pemilik yang menjadi korban perlu mengetahui bahwa jalur pidana berjalan berbeda dengan tuntutan ganti rugi perdata. Laporan polisi tidak otomatis menggantikan tuntutan perdata.

Selain itu, kegagalan bangunan dapat berdampak pada izin dan sertifikasi pihak yang bersalah. Pemerintah dapat menjatuhkan sanksi administratif kepada penyedia jasa, misalnya peringatan atau pembekuan izin usaha. Rincian jenis sanksi ada pada peraturan pelaksana. Bagi korban, sanksi administratif bukan pengganti ganti rugi. Dalam hal kecelakaan kerja akibat runtuhnya bangunan saat proyek, perlindungan pekerja ditangani sistem jaminan sosial, seperti dijelaskan pada kecelakaan kerja dan JKK BPJS.

Kegagalan bangunan, wanprestasi, dan perbuatan melawan hukum

Pemilik kadang bingung memilih dasar tuntutan. Ada tiga konsep yang berdekatan. Wanprestasi berarti ingkar terhadap isi perjanjian, misalnya kontraktor tidak memakai bahan yang dijanjikan. Perbuatan melawan hukum berarti perbuatan yang melanggar hukum dan merugikan orang lain walau tidak ada perjanjian, misalnya bangunan runtuh dan menimpa rumah tetangga. Kegagalan bangunan adalah rezim khusus dalam undang-undang jasa konstruksi untuk bangunan yang tidak berfungsi setelah penyerahan akhir.

Ketiganya dapat saling melengkapi. Pemilik yang punya kontrak dapat mendasarkan tuntutan pada wanprestasi sekaligus menunjuk ketentuan kegagalan bangunan. Tetangga yang tidak punya kontrak lebih cocok memakai dasar perbuatan melawan hukum. Perbedaan wanprestasi dan perbuatan melawan hukum dibahas pada wanprestasi dan PMH. Pilihan dasar tuntutan memengaruhi beban pembuktian dan jenis ganti rugi, sehingga perlu dipertimbangkan bersama advokat.

Kontrak yang baik mencegah sengketa

Kegagalan bangunan sering berubah menjadi sengketa panjang karena kontrak tidak jelas. Beberapa isi yang layak dimasukkan dalam kontrak:

• jangka waktu pertanggungjawaban kegagalan bangunan dan titik awal penghitungannya;
• definisi penyerahan pertama dan penyerahan akhir;
• spesifikasi bahan dan standar mutu;
• kewajiban memperbaiki cacat dalam waktu tertentu setelah dilaporkan;
• siapa yang melakukan pengawasan dan bagaimana laporan disampaikan;
• tata cara penilaian bila terjadi kerusakan;
• cara penyelesaian sengketa dan tempat penyelesaiannya;
• jaminan pelaksanaan atau uang jaminan pemeliharaan.

Jenis kontrak, seperti harga tetap atau harga satuan, memengaruhi risiko perubahan pekerjaan. Perbandingannya ada pada kontrak kerja konstruksi, lumpsum versus unit price. Pemilik yang membuat kontrak tanpa pengetahuan teknis dapat meminta pendampingan konsultan atau advokat sebelum menandatangani.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua bangunan mendapat garansi sepuluh tahun? Tidak. Jangka waktu tanggung jawab penyedia jasa mengikuti rencana umur konstruksi dan dinyatakan dalam kontrak. Sepuluh tahun adalah batas atas bila rencana umur lebih dari sepuluh tahun.

Bagaimana jika kegagalan terjadi pada tahun kesebelas? Menurut Pasal 65 ayat (3), kegagalan setelah jangka waktu itu menjadi tanggung jawab pengguna jasa. Namun, bila penyebabnya terkait kesalahan yang memenuhi unsur perbuatan melawan hukum, jalur perdata lain dapat dipertimbangkan setelah konsultasi.

Siapa yang menilai kegagalan bangunan? Undang-undang menyiapkan penilai ahli. Pemilik juga dapat memakai ahli independen sebagai pendapat awal. Rincian pengangkatan penilai ahli perlu dicek pada peraturan pelaksana.

Apakah rumah subsidi juga punya kegagalan bangunan? Konsepnya berlaku untuk semua bangunan, termasuk rumah subsidi. Hak pembeli rumah subsidi atas garansi mengikuti perjanjian dan hukum yang sama.

Ringkasan

• Kegagalan bangunan adalah bangunan yang tidak berfungsi setelah penyerahan akhir karena kesalahan penyedia atau pengguna jasa.
• Pasal 65 UU 2/2017 mengatur jangka waktu tanggung jawab penyedia jasa sesuai rencana umur konstruksi, dengan batas paling lama sepuluh tahun bila umur lebih dari sepuluh tahun.
• Setelah jangka waktu itu, tanggung jawab beralih kepada pengguna jasa.
• Jangka waktu harus dinyatakan dalam kontrak dan dihitung dari penyerahan akhir.
• Dokumentasikan kerusakan, minta penilaian ahli, dan beri tahu pihak terkait secara tertulis.
• UU 2/2017 sebagian diubah oleh UU 6/2023, dan UU 18/1999 sudah tidak berlaku.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 14 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi

Baca juga

• Masa Pemeliharaan dan Garansi Struktur Rumah dari Pengembang: Apa Hak Pembeli?
• Sengketa Konstruksi: Musyawarah, Mediasi, Dewan Sengketa, dan Arbitrase
• SBU dan SKK Konstruksi: Perizinan Kontraktor dan Tenaga Bersertifikat
• Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya
• K3 Konstruksi dan Kecelakaan di Proyek: Siapa yang Bertanggung Jawab?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.