Sengketa Konstruksi: Musyawarah, Mediasi, Dewan Sengketa, dan Arbitrase

Apa itu sengketa konstruksi dan siapa yang terkena

Sengketa konstruksi adalah perselisihan yang timbul dari kontrak kerja konstruksi, misalnya soal harga, volume, mutu, jadwal, pembayaran, pekerjaan tambah, pemutusan kontrak, atau kegagalan bangunan. Pihaknya adalah pengguna jasa (pemilik atau pemberi pekerjaan) dan penyedia jasa (kontraktor, perencana, atau pengawas). Kadang melibatkan pemasok, subkontraktor, dan bank penjamin.

Perselisihan yang berlarut mahal. Proyek berhenti, biaya mengendap, bangunan rusak karena tidak dirawat, dan hubungan bisnis memburuk. Karena itu, hukum mendorong penyelesaian bertahap yang mengutamakan kesepakatan. Pembahasan umum kontrak konstruksi dan sengketa proyek ada pada kontrak konstruksi dan sengketa proyek.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, yang sebagian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Menurut tinjauan hukum yang bisa diperiksa, pokok pengaturan sengketa dapat diringkas begini:

• Kontrak kerja konstruksi harus memuat ketentuan penyelesaian perselisihan. Hal ini termasuk dalam daftar isi kontrak menurut Pasal 47 ayat (1).
• Menurut Pasal 88, sengketa diselesaikan lebih dahulu lewat musyawarah untuk mufakat.
• Bila musyawarah gagal, para pihak menempuh tahapan yang tertulis dalam kontrak.
• Bila kontrak tidak mengatur tahapan, para pihak membuat kesepakatan tertulis tentang tata cara yang dipilih.
• Tahapan yang disebut dalam pasal itu mencakup mediasi, konsiliasi, dan arbitrase.

Dewan sengketa dan ajudikasi tidak disebut dalam daftar Pasal 88 pada tinjauan yang diperiksa. Keduanya dikenal dalam praktik kontrak, terutama untuk proyek besar, dengan format standar kementerian dan format internasional. Menurut tinjauan itu, keputusan dewan sengketa bersifat final dan mengikat tetapi salah satu pihak masih dapat menolaknya. Pengaturan teknis badan penyelesaian sengketa konstruksi disebut berada dalam peraturan menteri pekerjaan umum, yaitu Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara dan Petunjuk Teknis Dewan Sengketa Konstruksi (tercantum di basis data peraturan BPK). Baca naskah resminya sebelum merujuk ke ketentuan rincinya.

Perbedaan setiap tahapan

Mediator, konsiliator, dan arbiter berperan berbeda. Mediator tidak memutus. Arbiter memutus dan putusannya mengikat. Konsiliator berada di antara keduanya karena memberi usulan tetapi tidak memaksa. Pembahasan mediator ada pada mediator dan penyelesaian sengketa di luar pengadilan.

Arbitrase pada sengketa konstruksi

Arbitrase adalah penyelesaian sengketa perdata di luar pengadilan berdasarkan perjanjian arbitrase tertulis. Dasarnya Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Menurut ulasan hukum yang diperiksa, Pasal 5 ayat (1) dan (2) undang-undang itu membatasi cakupan pada sengketa perdagangan dan hak yang sepenuhnya dikuasai para pihak. Sengketa yang tidak dapat diarbitrasekan tetap melalui pengadilan.

Arbitrase hanya bisa ditempuh jika para pihak sepakat secara tertulis, baik dengan klausul arbitrase dalam kontrak maupun perjanjian terpisah. Tanpa kesepakatan, arbitrase tidak dapat dipaksakan. Penjelasan klausul arbitrase ada pada arbitrase dan klausul arbitrase.

Kelebihan arbitrase adalah kerahasiaan, kemampuan memilih arbiter yang paham konstruksi, dan putusan final. Kekurangannya adalah biaya yang bisa besar dan terbatasnya upaya hukum. Putusan arbitrase juga perlu didaftarkan ke pengadilan negeri untuk dapat dieksekusi, sesuai ketentuan undang-undang arbitrase. Rincian tata cara pendaftaran perlu dibaca dari naskah resmi.

Langkah praktis menghadapi sengketa

1. Baca kontrak. Cari bab penyelesaian perselisihan. Perhatikan tahapan, batas waktu pemberitahuan, dan lembaga yang ditunjuk.
2. Dokumentasikan. Kumpulkan gambar, laporan harian, korespondensi, berita acara, dan bukti pembayaran. Catat kronologi.
3. Beri pemberitahuan tertulis. Banyak kontrak menetapkan batas waktu pemberitahuan sengketa. Lewat waktu dapat menghilangkan hak.
4. Musyawarah. Adakan pertemuan dan catat hasilnya dalam berita acara. Libatkan pihak yang berwenang mengambil keputusan.
5. Gunakan tahapan dalam kontrak. Bila kontrak menunjuk dewan sengketa, ajukan permohonan sesuai prosedur. Bila menunjuk mediasi atau arbitrase, ikuti tata caranya.
6. Pertimbangkan ahli. Untuk sengketa teknis, penilaian ahli independen membantu. Penilaian kegagalan bangunan dibahas pada kegagalan bangunan, jasa konstruksi, tanggung jawab 10 tahun.
7. Hindari tindakan sepihak. Menghentikan proyek, menahan pembayaran, atau mengusir pekerja tanpa dasar kontrak dapat menjadi pelanggaran baru.
8. Siapkan opsi cadangan. Tentukan kapan akan membawa sengketa ke tahap berikutnya, termasuk pengadilan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Beberapa perubahan relevan untuk pelaku konstruksi.

Pertama, UU 2/2017 menggantikan UU 18/1999. Undang-undang lama mengatur penyelesaian sengketa dengan cara berbeda. Rujukan lama perlu dicocokkan.

Kedua, UU 2/2017 diubah sebagian oleh UU 6/2023, dan UU 11/2020 tidak berlaku lagi. Pembaca yang memakai naskah lama harus memeriksa apakah ketentuan sengketa berubah.

Ketiga, peraturan menteri tentang badan penyelesaian sengketa konstruksi dan dewan sengketa telah terbit menurut sumber akademik. Peraturan teknis semacam itu dapat diganti, sehingga cek versi terbaru.

Keempat, hukum acara pidana berganti dengan KUHAP baru sejak 2 Januari 2026. Bila sengketa konstruksi disertai dugaan pidana, misalnya pemalsuan dokumen atau penggelapan, tata caranya mengikuti ketentuan baru. Perkara perdata tetap mengikuti hukum acara perdata.

Kesalahan umum

Contoh: sengketa volume pekerjaan

Contoh: PT Karya Nusantara (fiktif) membangun gudang untuk CV Maju Bersama (fiktif) dengan kontrak harga satuan. Pemilik menolak membayar sebagian tagihan karena volume pasangan dinilai lebih sedikit. Kontraktor mengirim pemberitahuan tertulis dan mengundang musyawarah. Hasilnya, kedua pihak mengukur ulang bersama dan membuat berita acara. Selisih tersisa kecil disepakati lewat mediasi dengan bantuan konsultan independen. Pekerjaan dilanjutkan, dan klausul arbitrase dalam kontrak tidak perlu dipakai. Cerita ini fiktif dan tidak menjanjikan hasil.

Memilih jalur sesuai besar dan sifat sengketa

Tidak semua sengketa memerlukan semua tahapan. Beberapa pertimbangan praktis dalam memilih:

• Nilai sengketa. Sengketa kecil sebaiknya diselesaikan lewat musyawarah dan mediasi. Biaya arbitrase atau perkara di pengadilan dapat menyaingi nilai sengketa.
• Hubungan jangka panjang. Bila para pihak ingin bekerja sama lagi, mediasi dan musyawarah menjaga hubungan.
• Kebutuhan kerahasiaan. Arbitrase bersifat tertutup, sedangkan sidang pengadilan umumnya terbuka.
• Keharusan proyek berjalan. Dewan sengketa dirancang untuk memberi keputusan cepat tanpa menghentikan proyek.
• Sifat teknis. Sengketa yang sangat teknis cocok untuk forum dengan ahli di bidang konstruksi.
• Keadaan bukti. Bila bukti banyak dan rumit, forum yang memberi ruang pembuktian lengkap lebih aman.

Untuk sengketa kecil terkait uang, gugatan sederhana dapat dipakai bila nilai dan syaratnya memenuhi aturan. Pembahasannya ada pada penyelesaian sengketa utang lewat gugatan sederhana. Mediasi di pengadilan wajib ditempuh sebelum pemeriksaan pokok perkara, seperti dijelaskan pada mediasi wajib di pengadilan.

Peran sertifikasi, jaminan, dan pihak ketiga

Sengketa konstruksi sering menyeret pihak lain. Bank penjamin yang menerbitkan jaminan pelaksanaan dapat ditagih pemilik. Subkontraktor yang belum dibayar menagih kontraktor utama. Pemasok menahan barang. Karena itu, kontrak utama sebaiknya mengatur hubungan dengan subkontraktor, termasuk pembayaran dan tanggung jawab. Kualifikasi dan sertifikasi kontraktor juga memengaruhi kemampuan menanggung kerugian, seperti dibahas pada SBU dan sertifikat badan usaha jasa konstruksi.

Pihak yang merasa dirugikan perlu menjaga jalur pembayaran dan jaminan. Jangan menghapus atau melepaskan jaminan sebelum sengketa selesai. Pencairan jaminan biasanya tunduk pada syarat dalam surat jaminan, dan bank hanya mengikuti syarat itu.

Bukti yang paling menentukan dalam sengketa konstruksi

Hampir semua forum, dari mediasi sampai arbitrase, menilai bukti. Dokumen yang sering menjadi kunci:

• kontrak beserta seluruh lampiran dan addendum (perubahan kontrak);
• gambar kerja, spesifikasi teknis, dan gambar terbangun;
• jadwal pelaksanaan dan laporan kemajuan;
• laporan harian, buku tamu proyek, dan catatan cuaca bila relevan;
• berita acara pengukuran, pemeriksaan, dan serah terima;
• korespondensi resmi, termasuk surat teguran dan jawaban;
• bukti pembayaran, tagihan, dan faktur;
• foto dan video yang menunjukkan kondisi pada tanggal tertentu.

Bukti yang tidak ditandatangani bersama lebih lemah. Karena itu, biasakan agar laporan dan berita acara ditandatangani oleh wakil pemilik dan wakil kontraktor. Bila salah satu pihak menolak menandatangani, tuliskan penolakan itu dan kirim salinannya secara tertulis. Pesan singkat dan surel dapat menjadi alat bukti, tetapi simpan dalam bentuk utuh, lengkap dengan tanggal dan nomor pengirim.

Biaya, waktu, dan kemungkinan hasil

Setiap jalur punya komponen biaya. Musyawarah nyaris tanpa biaya langsung, tetapi menyita waktu. Mediasi memerlukan honorarium mediator bila dilakukan di luar pengadilan. Dewan sengketa dan arbitrase memerlukan imbalan anggota panel atau arbiter, biaya administrasi lembaga, serta biaya ahli dan advokat. Pengadilan memerlukan biaya perkara dan biaya kuasa hukum, serta dapat berlangsung lama bila ada banding dan kasasi. Besaran pasti tidak disebut di sini karena berbeda untuk setiap lembaga dan perkara.

Para pihak perlu menimbang kemungkinan hasil secara realistis. Tidak ada jalur yang menjamin kemenangan. Penilaian awal oleh advokat atau ahli dapat membantu memperkirakan peluang dan biaya. Perhitungkan juga biaya tak langsung, seperti proyek yang terhenti, bunga pinjaman, dan reputasi. Dalam banyak kasus, kesepakatan yang tidak sempurna tetapi cepat lebih menguntungkan daripada kemenangan yang datang bertahun-tahun kemudian.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah wajib ke dewan sengketa sebelum menggugat? Dewan sengketa bukan kewajiban umum dalam undang-undang. Ia hanya wajib bila kontrak menetapkannya. Periksa klausul sengketa dalam kontrak Anda.

Apakah kontrak boleh langsung memilih pengadilan? Kontrak wajib memuat cara penyelesaian perselisihan (Pasal 47 ayat (1)), dan Pasal 88 mengutamakan musyawarah lebih dahulu sebelum tahapan lain seperti mediasi, konsiliasi, dan arbitrase. Pengadilan tetap terbuka bila para pihak tidak memilih arbitrase, tetapi periksa klausul kontrak Anda.

Apakah putusan arbitrase dapat dibatalkan? Putusan arbitrase bersifat final dan mengikat, dan pembatalannya hanya dapat dilakukan dengan alasan terbatas menurut undang-undang arbitrase. Karena itu, konsultasikan dengan advokat sebelum menandatangani klausul arbitrase.

Bagaimana dengan renovasi rumah kecil? Untuk renovasi kecil, musyawarah dan mediasi di tingkat kelurahan atau mediator netral biasanya cukup. Panduan perjanjian ada pada tukang renovasi rumah, perjanjian tertulis, dan termin pembayaran.

Ringkasan

• UU 2/2017 mengutamakan musyawarah, lalu tahapan yang tertulis dalam kontrak.
• Pasal 88 menyebut mediasi, konsiliasi, dan arbitrase; dewan sengketa dikenal dalam praktik dan bergantung pada kontrak.
• Arbitrase memerlukan perjanjian tertulis dan terbatas pada sengketa tertentu menurut UU 30/1999.
• Perhatikan batas waktu pemberitahuan dan prosedur dalam kontrak.
• Jangan menghentikan proyek sepihak tanpa dasar.
• Pilih jalur sesuai nilai, hubungan, kerahasiaan, dan sifat teknis sengketa.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa

Baca juga

• Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya
• Arbitrase dan Klausul Arbitrase: Menyelesaikan Sengketa Bisnis di Luar Pengadilan
• Kegagalan Bangunan: Siapa yang Bertanggung Jawab dan Sampai Kapan?
• Mediasi Wajib di Pengadilan: Tahapan, Mediator, dan Akta Perdamaian

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.