Sewa Berlanjut Diam-Diam setelah Masa Sewa Habis: Aturan Perpanjangan Otomatis dalam KUH Perdata

Apa itu perpanjangan sewa diam-diam

Dalam bahasa hukum Eropa, keadaan ini disebut tacit reconduction, atau di Belanda stilzwijgende verlenging, yang artinya perpanjangan yang terjadi tanpa pernyataan, hanya karena sikap para pihak. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Indonesia berasal dari kitab undang-undang Belanda, dan aturannya masih ada dalam bab sewa-menyewa.

Intinya: ketika masa sewa tertulis berakhir, penyewa tidak keluar, dan pemilik tidak keberatan, hukum menganggap mereka sepakat melanjutkan hubungan sewa. Tidak ada tanda tangan baru, tetapi akibat hukumnya nyata.

Siapa yang terkena? Pemilik dan penyewa rumah, kontrakan, kos, kios, ruko, atau tanah. Penyewa perlu tahu bahwa ia punya perlindungan sementara. Pemilik perlu tahu bahwa diam bisa mahal.

Aturan KUH Perdata dalam bahasa sehari-hari

Beberapa pasal saling melengkapi.

Sewa tertulis berakhir pada waktunya. Pasal 1570: jika sewa dibuat dengan tulisan, sewa berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa perlu pemberhentian. Jadi, pada tanggal berakhir yang tercantum, hubungan hukum sewa selesai tanpa surat.

Sewa lisan butuh pemberitahuan. Pasal 1571: jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, sewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberi tahu pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat.

Pemberitahuan tidak bisa dibatalkan oleh sikap diam penyewa. Pasal 1572: jika satu pihak telah memberitahukan bahwa ia berhak menghentikan sewa, penyewa yang tetap menikmati barang tidak dapat mengemukakan adanya penyewaan ulang secara diam-diam.

Inti perpanjangan diam-diam. Pasal 1573: jika setelah berakhirnya sewa yang dibuat secara tertulis, penyewa tetap menguasai barang dan dibiarkan menguasainya, terjadilah sewa baru, yang akibatnya diatur dalam pasal-pasal tentang penyewaan secara lisan. Artinya, sewa baru itu tidak lagi punya tanggal berakhir yang pasti. Ia berakhir bila salah satu pihak memberi tahu sesuai kebiasaan setempat.

Penanggung tidak otomatis ikut. Pasal 1574: penanggungan utang yang dibuat untuk penyewaan tidak meliputi kewajiban yang timbul akibat perpanjangan. Jika ada penjamin yang dulu menjamin sewa, ia tidak terikat pada sewa lanjutan.

Khusus rumah atau ruangan. Pasal 1587: jika penyewa rumah atau ruangan, setelah berakhirnya waktu dalam persetujuan tertulis, tetap menguasai barang sewa dan pemilik tidak melawannya, dianggap penyewa tetap menguasai dengan syarat sama untuk waktu yang ditentukan kebiasaan, dan ia tidak dapat meninggalkan atau dikeluarkan kecuali setelah ada pemberitahuan penghentian sewa menurut kebiasaan.

Kamar berperabot. Pasal 1586 menyatakan sewa kamar berperabot dianggap tahunan bila dibayar per tahun, bulanan bila dibayar per bulan, harian bila dibayar per hari. Ini berguna untuk kos: jika bayarnya bulanan, penyewa dianggap menyewa bulanan.

Apa saja yang berubah saat sewa menjadi lanjutan

Kata kuncinya adalah syarat yang sama. Harga sewa lama tetap berlaku sampai ada kesepakatan baru. Pemilik yang ingin menaikkan harga tidak bisa sekadar memasang tarif baru setelah sewa lanjutan terbentuk. Ia harus memberi tahu bahwa sewa berakhir dan menawarkan perjanjian baru, atau menyepakati harga baru dengan penyewa.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Catat tanggal berakhir sewa. Beri pengingat sedikitnya tiga bulan sebelumnya.
2. Putuskan sikap lebih awal. Mau memperpanjang, mengubah syarat, atau mengakhiri?
3. Kirim surat atau pesan tertulis. Katakan sikap Anda: tidak memperpanjang, atau menawarkan perpanjangan dengan syarat baru. Pesan tertulis lebih kuat daripada lisan.
4. Jangan menerima uang sewa tanpa kejelasan. Menerima pembayaran bulan berikutnya dari penyewa yang masih tinggal bisa dianggap persetujuan melanjutkan. Jika terpaksa menerima, tulis dalam kuitansi bahwa pembayaran bukan perpanjangan.
5. Tawarkan perjanjian baru. Sertakan harga, jangka waktu, dan syarat. Lihat kontrak sewa tempat usaha untuk daftar klausul.
6. Jika penyewa tetap tinggal, kirim pemberitahuan penghentian. Perhatikan tenggang waktu yang wajar menurut kebiasaan setempat.
7. Gunakan jalur pengadilan bila perlu. Jangan mengunci atau mengusir. Lihat penyewa menunggak dan somasi.

Langkah praktis bagi penyewa

1. Cek tanggal berakhir. Jika ingin tetap tinggal, minta perpanjangan tertulis sebelum tanggal itu.
2. Jangan mengandalkan sikap diam pemilik. Perpanjangan diam-diam memberi perlindungan, tetapi tidak jelas jangka waktunya.
3. Simpan bukti pembayaran lanjutan. Bukti ini menunjukkan sewa berlanjut dengan syarat yang sama.
4. Minta konfirmasi harga. Kalau pemilik mengubah harga, minta tertulis dan jangan membayar kurang tanpa pemberitahuan.
5. Rencanakan kepindahan. Bila menerima pemberitahuan penghentian, rundingkan tanggal keluar yang realistis, dan lihat hak penyewa ketika sewa berakhir.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pasal 1570 sampai 1574 dan 1587 KUH Perdata tidak berubah dalam bentuk. Aturan ini masih dijadikan rujukan, walaupun perjanjian sewa modern sering menutup kemungkinan perpanjangan diam-diam dengan klausul tegas, misalnya "sewa tidak diperpanjang kecuali dengan perjanjian tertulis baru". Kebebasan berkontrak memungkinkan para pihak menyimpang dari ketentuan pelengkap itu.

Yang lebih sering berubah adalah ketentuan di sekitar sewa: perizinan usaha, aturan PBG untuk bangunan, dan prosedur pengadilan. Misalnya, bagi ruko dan tempat usaha, bangunan harus memenuhi persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi. Pembaruan istilah IMB menjadi PBG dibahas pada bangunan IMB lama dan peralihan ke PBG. Bagi sewa tanah negara dan barang milik daerah, ada rezim berbeda, antara lain di sewa barang milik negara dan daerah.

Tenggang waktu pemberitahuan menurut kebiasaan setempat

Pasal 1571 dan 1587 menyebut "tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat". Undang-undang tidak menyebut angka. Dalam praktik, kebiasaan dapat berbeda: untuk kos bulanan, satu bulan biasanya dianggap wajar. Untuk rumah tinggal tahunan, pemberitahuan beberapa bulan sebelumnya lebih masuk akal. Untuk ruko dan sewa usaha, tenggang lebih panjang karena penyewa perlu waktu memindahkan usaha.

Karena tidak ada angka baku, cara terbaik adalah memberi waktu yang cukup lapang dan membuktikan bahwa Anda memberi tahu. Beberapa tips:

• Tulis tanggal pemberitahuan dan tanggal yang Anda harapkan sewa berakhir.
• Kirim lewat dua jalur, misalnya pesan percakapan dan surat tertulis yang ditandatangani penerima.
• Hitung tenggang dari tanggal pemberitahuan diterima, bukan tanggal surat ditulis.
• Jika penyewa meminta tambahan waktu yang masuk akal, pertimbangkan, dan tuangkan dalam kesepakatan.

Bila terjadi perselisihan tentang apa kebiasaan setempat, hakim dapat mendengar keterangan ketua RT, pengurus kawasan, atau saksi lain yang mengetahui kebiasaan itu.

Akibat bila hubungan sewa berlanjut tanpa disadari

Perpanjangan diam-diam sering menimbulkan masalah lanjutan yang tidak terpikirkan.

Kenaikan harga yang tertunda. Pemilik yang lalai menawarkan harga baru bisa terjebak pada harga lama bertahun-tahun, padahal biaya hidup dan harga pasar naik.

Ketidakpastian bagi penyewa. Usaha yang bergantung pada lokasi tidak punya jaminan bahwa tempatnya tersedia tahun depan. Renovasi besar menjadi berisiko. Aturan renovasi dan perpanjangan pada tanah yang disewa dibahas pada sewa tanah untuk usaha, perpanjangan, dan renovasi.

Perubahan kepemilikan. Sewa yang sedang berjalan tidak otomatis putus bila rumah dijual, kecuali diperjanjikan, menurut Pasal 1576. Pembeli baru harus menghormati sewa lanjutan, tetapi dapat mengakhirinya dengan pemberitahuan sesuai kebiasaan. Pasal 1578 menambahkan, untuk sewa tanah, peringatan harus disampaikan sedikitnya satu tahun sebelum pengosongan bila pembeli memakai wewenang itu.

Meninggalnya salah satu pihak. Pasal 1575 menyatakan sewa tidak hapus dengan meninggalnya pemilik maupun penyewa. Ahli waris melanjutkan hak dan kewajibannya.

Perselisihan pembuktian. Karena tidak ada kontrak baru, kedua pihak sering berbeda ingatan tentang syarat. Pesan, kuitansi, dan bukti transfer menjadi satu-satunya bukti. Karena itu, kesepakatan perpanjangan yang sederhana sekalipun sebaiknya dibuat tertulis, misalnya dalam addendum satu halaman yang menyebut tanggal mulai dan berakhir, harga, dan pernyataan bahwa syarat lain tetap berlaku.

Cara mencegah salah paham soal perpanjangan

Perpanjangan sewa yang tidak tegas sering menimbulkan sengketa. Beberapa kebiasaan berikut dapat mencegahnya.

• Cantumkan dalam perjanjian apakah sewa berakhir otomatis pada tanggal tertentu atau dapat diperpanjang, dan bagaimana caranya.
• Tetapkan batas waktu pemberitahuan, misalnya satu atau dua bulan sebelum berakhir, untuk menyatakan ingin berhenti atau melanjutkan.
• Bila penyewa tetap tinggal dan pemilik tetap menerima uang sewa, catat dengan kuitansi bahwa penerimaan itu untuk periode baru atau hanya pembayaran sementara.
• Jangan membiarkan keadaan menggantung. Kesepakatan tertulis singkat lebih aman daripada berpegang pada kebiasaan.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Rudi (fiktif) menyewakan kios selama dua tahun dengan kontrak tertulis. Kontrak berakhir bulan Maret, tetapi penyewa tetap berjualan, dan Pak Rudi menerima uang sewa April tanpa berkata apa-apa. Bulan Mei, ia ingin menaikkan sewa dua kali lipat. Ia kemudian menyadari bahwa sewa lanjutan sudah terbentuk dengan syarat lama. Setelah berkonsultasi, ia mengirim pemberitahuan tertulis bahwa sewa akan berakhir dalam waktu yang wajar menurut kebiasaan setempat, sambil menawarkan kontrak baru dengan harga baru. Penyewa memilih menyepakati harga yang lebih tinggi tetapi tidak sebesar permintaan awal. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Perpanjangan otomatis yang diperjanjikan

Hal ini berbeda dengan perpanjangan diam-diam. Sebagian kontrak, terutama kontrak langganan dan sewa usaha, memuat klausul perpanjangan otomatis: sewa diperpanjang sendiri kecuali salah satu pihak memberi tahu sebelum batas tertentu. Karena ini disepakati, ia berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak menurut Pasal 1338 KUH Perdata. Penyewa wajib memperhatikan tenggat pemberitahuan agar tidak terjebak. Pembahasan pada kontrak berlangganan ada di kontrak berlangganan dengan perpanjangan otomatis.

Dalam perpanjangan yang diperjanjikan, syaratnya mengikuti klausul: harga, jangka waktu, dan cara menolak. Pastikan Anda mengingat tanggal pemberitahuan, karena melewatkannya berarti terikat lagi untuk periode berikutnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama sewa lanjutan berlangsung? Pasal 1573 menyatakan akibatnya diatur oleh ketentuan sewa lisan. Artinya tidak ada jangka waktu pasti, dan sewa berakhir setelah pemberitahuan dengan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat. Untuk rumah dan ruangan, Pasal 1587 menyebut waktu yang ditentukan kebiasaan.

Apakah penyewa boleh keluar kapan saja pada sewa lanjutan? Tidak sepenuhnya. Penyewa juga harus memberi pemberitahuan dengan tenggang waktu yang wajar, bukan pergi mendadak tanpa pemberitahuan.

Apakah menerima uang sewa selalu berarti memperpanjang? Tidak selalu, tetapi hal itu menjadi petunjuk kuat. Karena itu, tuliskan pada kuitansi bahwa pembayaran bukan perpanjangan, atau kembalikan uang bila memang tidak mau memperpanjang.

Bagaimana jika kontrak saya lisan sejak awal? Maka Pasal 1571 berlaku sejak awal: sewa berakhir setelah ada pemberitahuan dengan tenggang menurut kebiasaan setempat. Tidak ada tanggal berakhir otomatis.

Ringkasan

• Sewa tertulis berakhir demi hukum pada waktunya (Pasal 1570).
• Jika penyewa tetap menguasai dan dibiarkan, terjadi sewa baru yang tunduk pada aturan sewa lisan (Pasal 1573 dan 1587).
• Sewa lanjutan berakhir dengan pemberitahuan menurut kebiasaan setempat.
• Penjamin tidak otomatis ikut terikat pada perpanjangan (Pasal 1574).
• Pemilik sebaiknya menyatakan sikap tertulis sebelum tanggal berakhir; penyewa sebaiknya meminta perpanjangan tertulis.
• Periksa teks resmi dan kontrak Anda.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1338, 1570, 1571, 1572, 1573, 1574, 1586, 1587

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.