Menyewa Tanah dan Bangunan Milik Pemerintah: Prosedur, Jangka Waktu, dan Perjanjian

Apa itu barang milik negara dan daerah, dan siapa yang terkena

Barang milik negara (BMN) adalah barang yang dibeli atau diperoleh atas beban anggaran negara atau berasal dari perolehan lain yang sah. Barang milik daerah (BMD) adalah barang serupa yang dimiliki pemerintah daerah. Bentuknya antara lain tanah, bangunan, kendaraan, dan peralatan. Dalam artikel ini fokusnya pada tanah dan bangunan karena itulah yang paling sering disewa warga dan pengusaha.

Sewa menurut peraturan pengelolaan barang milik negara atau daerah adalah pemanfaatan barang oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan tunai. Pemanfaatan ini tidak mengubah kepemilikan. Aset tetap milik negara atau daerah dan dikembalikan saat sewa berakhir.

Pihak yang terkena persoalan ini meliputi:

• pedagang yang menyewa kios atau lahan di pasar daerah;
• pengusaha yang menyewa gedung, aula, atau lahan milik instansi;
• lembaga sosial yang memanfaatkan aset;
• pemerintah daerah atau pemerintah desa sebagai penyewa;
• pengelola barang dan pengguna barang di instansi, yang berwenang menyewakan.

Penjelasan tanah milik desa dan pemda secara lebih luas ada pada tanah kas desa dan tanah aset pemda, status dan penggunaan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Untuk barang milik negara, dasar yang diperiksa adalah Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020 yang mengubah Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara atau Daerah, serta Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara. Untuk barang milik daerah, pedomannya adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 yang diubah oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 7 Tahun 2024. Peraturan daerah dan peraturan kepala daerah mengatur lebih lanjut.

Ringkasan dalam bahasa sehari-hari, menurut ulasan yang diperiksa:

• Bentuk pemanfaatan barang milik negara meliputi sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna, dan kerja sama penyediaan infrastruktur.
• Sewa adalah pemanfaatan oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan tunai.
• Pengelola barang menyewakan barang yang berada dalam penatausahaannya. Pengguna barang hanya dapat menyewakan barang yang digunakannya setelah mendapat persetujuan pengelola barang.
• Jangka waktu sewa umumnya paling lama lima tahun sejak perjanjian ditandatangani, dan dapat diperpanjang dengan persetujuan pengelola barang. Jangka waktu yang lebih panjang dimungkinkan untuk keadaan tertentu seperti kerja sama infrastruktur atau jika undang-undang menentukan.
• Penerimaan dari pemanfaatan barang milik negara wajib disetor ke kas negara. Untuk barang milik daerah, setoran ke kas daerah.
• Perjanjian sewa memuat para pihak, jenis dan luas barang, besaran sewa dan jangka waktu, tanggung jawab biaya operasional dan pemeliharaan, serta hak dan kewajiban para pihak.

Aturan untuk barang milik daerah mengikuti pola serupa, tetapi rincian jangka waktu, tarif, dan persetujuan ditentukan peraturan kepala daerah. Karena itu, pembaca yang menyewa aset pemda harus membaca aturan di daerahnya.

Tarif dan pembayaran

Tarif sewa tidak ditentukan oleh pejabat secara bebas. Pengelola barang menetapkan tarif berdasarkan formula dan hasil penilaian. Menurut ulasan yang diperiksa, untuk bangunan yang sudah ada, tarif memperhitungkan sewa tanah beserta bangunan, sedangkan untuk tanah kosong, tarif memperhitungkan nilai tanah. Rincian formula, faktor penyesuai, dan keringanan tidak dibahas di sini karena tidak dibaca dari naskah resmi.

Prinsip pembayaran yang penting:

• bayar hanya melalui mekanisme resmi, yaitu setoran ke kas negara atau kas daerah, bukan ke pribadi;
• simpan bukti setoran dan cocokkan dengan perjanjian;
• jangan membayar "biaya pengurusan" yang tidak ada dasarnya;
• periksa apakah sewa dibayar di muka, bertahap, atau sesuai jadwal;
• tanyakan apakah ada jaminan atau uang pengganti yang harus disetor.

Sewa yang dilakukan tanpa dasar tertulis membuat penyewa rentan. Pemerintah dapat mengosongkan aset kapan saja bila tidak ada perjanjian, dan uang yang sudah dibayar kepada pihak tidak berwenang sulit ditagih.

Langkah praktis bagi penyewa

1. Identifikasi aset dan pengelolanya. Tanyakan siapa pengelola atau pengguna barang yang menguasai aset: kementerian, dinas, atau pemerintah daerah. Mintalah informasi tentang status aset dan apakah tersedia untuk disewakan.
2. Periksa kesesuaian peruntukan. Pastikan tujuan usaha Anda sesuai dengan tata ruang dan fungsi aset. Cara memeriksanya ada pada cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.
3. Ajukan permohonan tertulis. Sertakan identitas, legalitas usaha, tujuan penggunaan, luas yang diminta, dan jangka waktu.
4. Ikuti penilaian dan penetapan tarif. Pengelola dapat melakukan penilaian atas aset. Simpan salinan hasilnya.
5. Tunggu persetujuan. Jangan menempati aset sebelum persetujuan dan perjanjian ditandatangani.
6. Tandatangani perjanjian. Baca setiap klausul dan minta penjelasan istilah yang tidak jelas.
7. Bayar dan simpan bukti. Setor sesuai jadwal.
8. Gunakan aset sesuai tujuan. Penyewa tidak boleh mengubah fungsi, menyewakan ulang, atau membangun permanen tanpa persetujuan.
9. Urus perpanjangan sebelum berakhir. Ajukan perpanjangan jauh sebelum masa sewa selesai.
10. Kembalikan aset. Serahkan dalam kondisi sebagaimana perjanjian, dan minta berita acara serah terima.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Beberapa perubahan penting.

Pertama, pengelolaan barang milik negara atau daerah diubah dengan PP 28/2020 terhadap PP 27/2014, yang kemudian diikuti peraturan menteri keuangan tentang pemanfaatan. Artikel dan formulir lama perlu dicek.

Kedua, pedoman barang milik daerah diubah melalui Permendagri 7/2024 yang berlaku sejak 2 Juli 2024. Peraturan kepala daerah mungkin menyesuaikan, sehingga tanyakan versi terbaru.

Ketiga, perizinan berusaha dan penataan ruang berubah melalui UU 6/2023. UU 11/2020 sudah tidak berlaku. Penyewa aset yang akan menjalankan usaha perlu memenuhi perizinan berusaha, termasuk persetujuan bangunan bila mendirikan atau mengubah bangunan. Perubahan IMB ke PBG dijelaskan pada IMB lama dan peralihan ke PBG.

Keempat, kontrak yang memuat bangunan yang dibangun penyewa mendapat perhatian lebih. Ulasan dari praktisi pengelola kekayaan negara menyoroti risiko ketika status kepemilikan bangunan di atas tanah negara tidak jelas setelah sewa berakhir. Penyewa perlu memastikan klausul tentang bangunan.

Bangunan yang didirikan penyewa

Salah satu sumber sengketa adalah bangunan yang dibangun penyewa di atas tanah milik pemerintah. Pertanyaannya: milik siapa bangunan itu setelah sewa berakhir, dan siapa yang membongkar? Menurut ulasan praktisi, ada tiga model klausul yang sering muncul: serah terima formal yang harus dilakukan agar bangunan diakui, peralihan otomatis tanpa berita acara, dan kewajiban penyewa membongkar. Masing-masing memiliki risiko. Jika penyewa tidak membongkar, pemilik aset terhambat menyewakan ulang dan dapat menanggung biaya tambahan. Jika bangunan beralih otomatis tanpa berita acara, pencatatan aset bisa bermasalah.

Karena itu, jika Anda ingin membangun di atas aset, pastikan perjanjian mengatur:

• apakah pembangunan diizinkan, dan bentuk bangunan yang diperbolehkan;
• siapa pemilik bangunan selama dan sesudah masa sewa;
• apakah ada kompensasi bila sewa tidak diperpanjang;
• siapa yang membongkar dan menanggung biayanya;
• persetujuan bangunan yang diperlukan.

Dengan jaminan seperti itu, penyewa tahu risikonya sebelum menanam modal. Pembahasan serupa untuk tanah swasta ada pada bangunan di atas tanah sewa, nasib saat kontrak berakhir dan sewa tanah untuk usaha, perpanjangan, dan renovasi.

Kesalahan umum

Contoh: pengusaha kecil menyewa gedung kosong

Contoh: Ibu Kartika (fiktif) ingin membuka tempat kursus di gedung kosong milik sebuah dinas. Ia mengajukan permohonan tertulis dan melampirkan legalitas usaha serta rencana penggunaan. Pengelola barang melakukan penilaian dan menetapkan tarif. Setelah perjanjian ditandatangani, Ibu Kartika membayar sewa ke kas daerah dan menyimpan bukti setoran. Ia mengajukan persetujuan perubahan interior secara tertulis sebelum memasang sekat. Menjelang akhir masa sewa, ia mengajukan perpanjangan beberapa bulan sebelumnya. Cerita ini fiktif dan tidak menjamin permohonan dikabulkan.

Pasar daerah, kios, dan lahan usaha kecil

Banyak pelaku usaha mikro berurusan dengan aset pemda dalam bentuk kios pasar, lapak, atau lahan parkir. Kios pasar biasanya tidak disewa dengan mekanisme yang sama dengan gedung kantor, karena diatur peraturan daerah tentang pengelolaan pasar dan retribusi. Pedagang perlu membedakan beberapa istilah yang sering tercampur: hak pakai kios, sewa, izin menempati, dan retribusi. Masing-masing punya dasar dan konsekuensi yang berbeda.

Pedagang sebaiknya menanyakan kepada pengelola pasar: Apakah kios disewa atau dipakai berdasarkan izin? Berapa jangka waktunya? Apakah hak dapat diwariskan atau dipindahtangankan? Bagaimana bila pedagang berhenti berjualan? Jawaban atas pertanyaan ini sering berbeda antardaerah. Jual beli hak atas kios di bawah tangan tanpa persetujuan pengelola sering bermasalah karena kios adalah aset pemda. Pembeli dapat kehilangan uang bila pengelola tidak mengakui peralihan.

Untuk lahan kosong yang dipakai berjualan, status pemakaian sering sementara. Pemerintah daerah dapat menertibkan dengan alasan tata ruang atau kepentingan umum. Pedagang yang memiliki perjanjian tertulis dan bukti pembayaran berada dalam posisi lebih kuat untuk menuntut relokasi atau kompensasi yang layak, walau hasilnya tidak dapat dijamin. Pembahasan usaha kecil yang menyewa ruko ada pada sewa guna usaha ruko bagi UMKM, hak pelaku usaha.

Bila terjadi sengketa dengan pengelola aset

Sengketa yang umum: pengelola menaikkan tarif sepihak, menolak perpanjangan, menuduh penyewa melanggar, atau meminta aset dikosongkan sebelum waktunya. Langkah bertahap yang masuk akal:

1. Periksa perjanjian: klausul tarif, perpanjangan, pelanggaran, dan pengakhiran.
2. Kirim surat keberatan tertulis dengan alasan dan lampiran bukti pembayaran.
3. Minta pertemuan resmi dan buat berita acara.
4. Adukan ke atasan pengelola, inspektorat, atau Ombudsman bila terjadi maladministrasi.
5. Pertimbangkan mediasi sebelum menggugat.
6. Bila keputusan pejabat dianggap merugikan, tanyakan kemungkinan upaya hukum ke pengadilan tata usaha negara dan perhatikan tenggatnya.

Pengaduan atas pelayanan publik dapat dibaca pada ulasan lain tentang Ombudsman. Penyewa juga perlu menghitung biaya dan manfaat. Dalam banyak kasus, perundingan untuk relokasi atau penyesuaian tarif lebih menguntungkan daripada perkara yang panjang.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua aset pemerintah boleh disewa? Tidak. Aset yang masih digunakan untuk tugas pemerintahan biasanya tidak tersedia. Yang boleh disewakan adalah aset yang tidak dipakai atau yang pemanfaatannya tidak mengganggu fungsi pemerintahan, dan itu pun dengan persetujuan pengelola.

Berapa lama maksimal sewa? Menurut ulasan yang diperiksa, jangka waktu sewa barang milik negara umumnya paling lama lima tahun dan dapat diperpanjang, dengan pengecualian untuk bentuk tertentu. Untuk barang milik daerah, periksa peraturan kepala daerah setempat.

Bolehkah saya menyewakan lagi kepada orang lain? Tidak tanpa persetujuan. Menyewakan ulang aset pemerintah tanpa izin dapat melanggar perjanjian. Pembahasan sewa ulang pada aset swasta ada pada sewa ulang, sublet kamar tanpa izin pemilik.

Bagaimana kalau pejabat berganti dan perjanjian dipersoalkan? Perjanjian tertulis yang sah mengikat instansi, bukan hanya pejabat. Simpan salinan, bukti setoran, dan surat persetujuan. Bila ada sengketa, kirim surat tertulis, lalu pertimbangkan mediasi atau jalur hukum.

Ringkasan

• Sewa barang milik negara atau daerah adalah pemanfaatan dengan imbalan tunai dalam jangka waktu tertentu, dengan persetujuan pengelola barang.
• Dasarnya PP 28/2020 jo. PP 27/2014 dan PMK 115/PMK.06/2020 untuk barang milik negara, serta Permendagri 19/2016 yang diubah Permendagri 7/2024 untuk barang milik daerah.
• Jangka waktu sewa umumnya paling lama lima tahun dan dapat diperpanjang.
• Bayar hanya ke kas negara atau daerah dan simpan bukti.
• Atur status bangunan yang didirikan penyewa dalam perjanjian.
• Jangan menempati atau membangun tanpa perjanjian tertulis.

Dasar hukum

• PP No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
• PP No. 28 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
• Peraturan Menteri Keuangan No. 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 7 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah

Baca juga

• Tanah Kas Desa dan Tanah Aset Pemda: Status Hukum dan Syarat Penggunaannya
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.