Menyewa Ruko untuk Usaha Kecil: Hak Penyewa, Biaya Servis, Renovasi, dan Prioritas Perpanjangan

Apa itu sewa ruko untuk usaha dan siapa yang terkena

Ruko adalah rumah toko, bangunan bertingkat yang bagian bawahnya dipakai usaha dan bagian atasnya hunian atau gudang. Sewa-menyewa ruko tunduk pada ketentuan sewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) dan pada kontrak yang dibuat para pihak. Pasal 1548 KUH Perdata menyatakan sewa-menyewa adalah persetujuan ketika satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa.

Yang terkena: pelaku usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM) yang membuka warung, toko, salon, bengkel, klinik kecil, kantor, atau studio di ruko sewaan; juga pemilik ruko dan pengelola kawasan.

Berbeda dengan sewa rumah tinggal yang punya banyak ketentuan perlindungan di praktik, sewa ruko umumnya diperlakukan sebagai hubungan antarpengusaha. Karena itu, hakim cenderung menghormati isi kontrak. Siapa yang menandatangani tanpa membaca akan menanggung konsekuensinya.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

KUH Perdata menyediakan aturan pelengkap yang berlaku jika kontrak diam. Beberapa yang relevan bagi penyewa ruko:

• Kewajiban pemilik (Pasal 1550 dan 1551): menyerahkan ruko, memeliharanya agar dapat dipakai sesuai tujuan, dan memberikan kenikmatan yang tenteram selama sewa. Ia juga menyuruh melakukan pembetulan yang perlu, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa.
• Cacat tersembunyi (Pasal 1552): pemilik menanggung cacat yang merintangi pemakaian, walaupun ia sendiri tidak tahu.
• Pemilik tidak boleh mengubah bentuk (Pasal 1554) barang sewa selama waktu sewa.
• Kewajiban penyewa (Pasal 1560): memakai barang sebagai kepala rumah tangga yang baik sesuai tujuan, dan membayar sewa tepat waktu.
• Larangan menyewakan kembali (Pasal 1559): penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh melepaskan sewanya kepada orang lain.
• Pemilik tidak boleh menghentikan sewa karena ingin memakai sendiri (Pasal 1579), kecuali telah diperjanjikan.
• Sewa tidak otomatis putus saat ruko dijual (Pasal 1576), kecuali diperjanjikan.
• Membawa pulang yang dibangun sendiri (Pasal 1567): saat mengosongkan, penyewa boleh membongkar dan membawa apa yang dibuat atas biaya sendiri, asal tanpa merusak.

Yang tidak diatur: besaran biaya servis, hak prioritas perpanjangan, dan batas kenaikan harga sewa. Ketiganya sepenuhnya urusan kontrak.

Biaya servis, parkir, dan biaya lain

Banyak ruko, terutama di kawasan komersial, mengenakan biaya selain sewa pokok. Contohnya biaya servis (service charge) untuk kebersihan, keamanan, dan penerangan area bersama, serta biaya parkir, air, dan listrik.

Cara menilainya:

Sebaiknya mintalah rincian biaya dalam lampiran. Jika pemilik menaikkan biaya sepihak tanpa dasar kontrak, penyewa dapat menolak dan meminta penjelasan tertulis.

Renovasi dan penyesuaian ruang

Penyewa usaha sering perlu mengubah ruang: memasang rak, sekat, papan nama, pendingin, atau dapur. Pasal-pasal KUH Perdata tidak melarang renovasi ringan, tetapi bangunan tetap milik pemilik, sehingga perubahan besar membutuhkan izin pemilik.

Hal yang perlu diatur:

1. Batas renovasi yang boleh. Tuliskan renovasi ringan yang tidak perlu izin dan renovasi besar yang perlu izin tertulis.
2. Siapa menanggung biaya. Biasanya penyewa. Mintalah kejelasan apakah ada keringanan sewa untuk renovasi besar.
3. Nasib hasil renovasi. Pasal 1567 membolehkan penyewa membongkar apa yang dibuat atas biaya sendiri asal tanpa merusak ruko. Kontrak bisa menyatakan renovasi permanen menjadi milik pemilik tanpa kompensasi. Periksa klausul ini.
4. Kewajiban mengembalikan ke bentuk semula. Sebagian pemilik mewajibkan pembongkaran sekat dan pengembalian cat pada akhir sewa.
5. Izin bangunan. Perubahan struktur atau fungsi bangunan memerlukan persetujuan bangunan gedung (PBG) dan sertifikat laik fungsi (SLF). Lihat PBG dan SIMBG serta SLF. Jangan menganggap izin renovasi pemilik sama dengan izin pemerintah.

Contoh pembahasan renovasi pada tanah sewaan ada di [sewa tanah untuk usaha, perpanjangan, dan renovasi](sewa-tanah-untuk-usaha-perpanjangan-dan-renovasi.html).:

Hak prioritas perpanjangan

Tidak ada hak bawaan bagi penyewa ruko untuk diperpanjang. Sewa tertulis berakhir demi hukum pada waktunya (Pasal 1570). Jika penyewa tetap menempati dan dibiarkan, terjadi sewa baru dengan aturan sewa lisan (Pasal 1573). Perincian tentang itu dibahas pada perpanjangan sewa otomatis.

Untuk mengamankan usaha, negosiasikan hak prioritas dalam kontrak. Bentuknya bisa:

• Opsi perpanjangan: penyewa berhak memperpanjang untuk jangka tertentu dengan harga yang formulanya telah ditetapkan (misalnya naik sekian persen per tahun).
• Hak penawaran pertama: sebelum ruko disewakan kepada orang lain, pemilik wajib menawarkannya kepada penyewa lama dengan syarat yang sama.
• Pemberitahuan dini: pemilik wajib memberi tahu sikapnya sedikitnya beberapa bulan sebelum sewa berakhir.
• Kompensasi bila tidak diperpanjang: misalnya penggantian sebagian biaya renovasi yang belum tertutup.

Pastikan setiap hak tertulis jelas: cara mengajukan, batas waktu pengajuan, dan konsekuensi bila terlewat. Opsi yang tidak dijalankan pada waktunya biasanya gugur.

Langkah praktis sebelum menandatangani

1. Cek pemilik dan hak atas ruko. Minta salinan sertipikat, surat kuasa bila diwakilkan, dan pastikan yang menandatangani berwenang. Lihat sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman.
2. Cek izin dan kesesuaian fungsi. Pastikan peruntukan ruko cocok dengan usaha Anda. Lihat KKPR dan perizinan usaha untuk UMKM.
3. Periksa kondisi fisik. Foto setiap bagian. Catat cacat. Buat daftar kondisi sebagai lampiran.
4. Negosiasikan angka. Sewa pokok, uang muka, biaya servis, deposit, dan jadwal pembayaran.
5. Tuliskan hak perpanjangan dan renovasi.
6. Atur pemutusan dini. Tentukan hak dan kewajiban bila salah satu pihak ingin mengakhiri sebelum waktunya.
7. Pilih forum sengketa. Musyawarah, mediasi, lalu pengadilan negeri setempat.
8. Simpan salinan asli dan bukti pembayaran. Gunakan kuitansi bermeterai bila perlu.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Isi sewa-menyewa dalam KUH Perdata tidak berubah, tetapi lingkungan hukum usaha berubah banyak.

• IMB (izin mendirikan bangunan) telah digantikan PBG, dan fungsi bangunan wajib memiliki SLF. Ruko lama yang masih memakai IMB perlu dicek penyesuaiannya. Lihat bangunan dengan IMB lama dan peralihan ke PBG.
• UU 11/2020 tentang Cipta Kerja tidak berlaku lagi, digantikan UU 6/2023. UU 6/2023 juga mengubah sebagian aturan tentang UMKM dan perizinan berusaha.
• Perizinan berusaha berbasis risiko diatur ulang: PP 5/2021 dicabut oleh PP 28/2025. Pelaku usaha tetap perlu nomor induk berusaha (NIB), dan sebagian usaha membutuhkan izin tambahan.
• Girik dan dokumen tanah lama tidak lagi dipandang sebagai bukti hak setelah batas pendaftaran dalam PP 18/2021 berakhir pada 2 Februari 2026, menurut pemberitaan. Jika ruko berdiri di atas tanah yang masih berdokumen lama, mintalah pemilik membuktikan haknya.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Rini (fiktif) menyewa ruko untuk membuka toko kue. Ia menulis dalam kontrak bahwa ia boleh memasang dapur kecil dan papan nama, bahwa biaya servis maksimal naik sekian persen per tahun, dan bahwa pemilik wajib memberi tahu keputusan perpanjangan paling lambat enam bulan sebelum sewa berakhir. Tiga tahun kemudian pemilik ingin menaikkan sewa jauh lebih tinggi. Karena kontrak sudah menetapkan formula kenaikan, Ibu Rini dapat bernegosiasi dengan dasar yang jelas, dan toko kuenya tetap beroperasi. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Gangguan dari pihak ketiga dan dari pemilik sendiri

Usaha kecil sering terganggu hal di luar kendali: tetangga ruko yang mengklaim lahan parkir, pedagang lain yang menutup akses, atau pemilik yang tiba-tiba mengubah bagian bangunan. KUH Perdata memberi pegangan.

• Pasal 1556: pemilik tidak wajib menjamin penyewa terhadap rintangan yang dilakukan pihak ketiga tanpa dasar hak atas barang sewa. Penyewa tetap berhak menuntut sendiri orang itu.
• Pasal 1557: jika penyewa diganggu karena tuntutan hukum mengenai hak milik atas ruko, ia berhak menuntut pengurangan harga sewa sepadan, asal gangguan telah diberitahukan secara sah kepada pemilik.
• Pasal 1558: bila ada pihak mengaku punya hak atas ruko atau penyewa digugat mengosongkan, penyewa wajib memberi tahu pemilik dan dapat memanggilnya sebagai penanggung.
• Pasal 1554: pemilik tidak boleh mengubah bentuk atau susunan barang sewa selama sewa.

Contoh penerapannya: bila pemilik menutup sebagian pintu masuk untuk membuat ruang baru, penyewa dapat memprotes karena perubahan itu dilarang tanpa persetujuan. Bila pihak ketiga menggugat pemilik atas status tanah dan penyewa terganggu, penyewa punya dasar meminta pengurangan sewa.

Dalam semua situasi, buat catatan tertulis: kapan kejadian, siapa pelakunya, dan bagaimana dampaknya pada usaha. Jika gangguan berasal dari pemilik, kirim surat keberatan dan somasi. Jika dari pihak ketiga, laporkan juga kepada pemilik karena pemilik mungkin dapat membantu menyelesaikan. Sengketa antara tetangga usaha, misalnya karena bau atau kebisingan, dibahas pada gangguan bau usaha tetangga.

Hal-hal yang sering diminta pemilik, dan yang wajar

Pemilik ruko lazim mengajukan syarat tambahan. Berikut cara menilai kewajarannya.

Pasal 1551 menugaskan pemilik menyuruh melakukan pembetulan yang perlu selama sewa, kecuali yang menjadi kewajiban penyewa. Pasal 1583 menetapkan pembetulan kecil sehari-hari dipikul penyewa. Gunakan dua pasal itu sebagai patokan saat menegosiasikan pembagian biaya perbaikan.

Terakhir, jangan malu meminta salinan kontrak sebelum hari penandatanganan. Pemilik yang serius biasanya tidak keberatan memberi waktu membaca. Bila ada klausul yang tidak dimengerti, minta penjelasan tertulis atau konsultasikan dengan advokat atau notaris. Biaya konsultasi satu jam jauh lebih murah daripada kerugian akibat satu klausul yang tidak terbaca.

Mengalihkan sewa dan menutup usaha

Usaha kadang harus pindah atau tutup sebelum sewa selesai. Opsi yang dapat dibicarakan dengan pemilik: mengakhiri sewa dengan kompensasi tertentu, mencari penyewa pengganti, atau mengalihkan sewa. Pasal 1559 melarang penyewa melepaskan sewa kepada orang lain tanpa izin, sehingga persetujuan pemilik wajib. Uang kunci dan nilai usaha (goodwill) yang diminta dalam pengalihan sewa dijelaskan pada uang kunci dan goodwill saat mengalihkan sewa.

Bila usaha ditutup, pastikan kewajiban kepada pemilik diselesaikan lebih dulu, serah terima dicatat, dan deposit ditagih. Penutupan usaha itu sendiri punya prosedur, sebagaimana dijelaskan pada menutup usaha perorangan atau CV.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik boleh menaikkan sewa di tengah kontrak? Tidak, kecuali kontrak mengaturnya. Kontrak berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak (Pasal 1338). Kenaikan sepihak tanpa dasar kontrak dapat ditolak. Contoh sengketa: sewa ruko, kenaikan harga sepihak.

Apakah penyewa boleh menolak pemilik yang ingin menjual ruko? Tidak berhak melarang penjualan. Namun sewa yang berjalan tidak otomatis putus karena penjualan, kecuali diperjanjikan (Pasal 1576). Pembeli baru umumnya harus menghormati sisa sewa.

Bagaimana jika pemilik mau mengambil ruko untuk dipakai sendiri? Menurut Pasal 1579, pemilik tidak dapat menghentikan sewa dengan alasan hendak memakai sendiri, kecuali telah diperjanjikan. Jika diperjanjikan, ia wajib memberi tahu dengan tenggang waktu yang ditetapkan.

Apakah sewa ruko memerlukan akta notaris? Tidak wajib. Kontrak di bawah tangan sah bila memenuhi syarat sahnya perjanjian. Akta notaris memberi kekuatan pembuktian lebih kuat dan berguna untuk sewa jangka panjang bernilai besar.

Ringkasan

• KUH Perdata hanya menyediakan aturan dasar; biaya servis, hak prioritas, dan batas kenaikan harus diatur dalam kontrak.
• Pemilik wajib memelihara ruko dan tidak boleh mengubah bentuknya selama sewa.
• Renovasi besar membutuhkan izin pemilik dan izin bangunan pemerintah.
• Hak perpanjangan tidak otomatis; negosiasikan opsi perpanjangan dan hak penawaran pertama.
• Periksa pemilik, izin, dan kondisi fisik sebelum membayar.
• Cek teks resmi terbaru karena aturan perizinan usaha dan bangunan berubah.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1338, 1548, 1550 sampai 1555, 1559, 1560, 1567, 1570, 1573, 1576, 1579
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Sertifikat Laik Fungsi (SLF): Kewajiban Bangunan Baru, Bangunan Lama, dan Ruko

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.