Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah

Banyak rumah, ruko, dan apartemen berdiri di atas tanah dengan Hak Pengelolaan (HPL). Pemilik bangunan memegang HGB, tetapi tanahnya dikelola pihak lain. Memahami hubungan ini penting agar pembeli tidak kaget saat HGB akan diperpanjang.

Apa itu Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak. Pemegang HPL berwenang merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, serta menyerahkan bagian-bagian tanah kepada pihak ketiga dengan hak tertentu, misalnya HGB atau hak pakai.

HPL bukan hak milik dan bukan hak yang dapat diperjualbelikan seperti SHM. HPL adalah dasar kewenangan mengelola tanah, bukan hak untuk memiliki tanah secara perorangan. Dasar pengaturan HPL kini terutama ada dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, dengan dasar yang lebih luas dalam UUPA (UU Nomor 5 Tahun 1960) mengenai hak menguasai negara.

Siapa pemegang HPL

Pemegang HPL umumnya adalah instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, badan usaha milik negara atau daerah, badan hukum milik negara atau daerah, otorita, dan badan lain yang ditunjuk pemerintah. Contohnya pemerintah kota yang mengelola lahan perumahan atau pasar, pengelola kawasan industri, atau BUMN yang mengelola pelabuhan dan bandara. Kementerian ATR/BPN menerbitkan sertipikat HPL setelah memenuhi syarat pendaftaran.

Sebagian besar apartemen dan perumahan skala besar dibangun di atas tanah HPL, sehingga bagi pembeli sertipikat yang diterima berupa HGB di atas HPL atau hak milik atas satuan rumah susun di atas HPL.

HGB atau hak pakai di atas HPL

Di atas HPL, pemegang HPL dapat memberikan HGB atau hak pakai kepada pihak ketiga. Hubungannya diatur dalam perjanjian pemanfaatan tanah antara pemegang HPL dan pihak ketiga. Isinya biasanya mencakup:

• Letak dan luas tanah yang diserahkan.
• Jangka waktu penggunaan.
• Kewajiban pembayaran, misalnya uang pemasukan atau uang wajib tahunan, bila ada.
• Hak dan kewajiban masing-masing pihak.
• Ketentuan perpanjangan, pembaruan, atau berakhirnya hak.
• Ketentuan pengalihan hak kepada pihak lain.

Menurut PP 18/2021, HGB atau hak pakai di atas HPL dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu, dengan kemungkinan perpanjangan dan pembaruan. Untuk itu harus ada persetujuan pemegang HPL. Untuk HGB di atas HPL, jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Untuk gambaran umum jangka waktu HGB, lihat Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan hak pakai.

Perpanjangan dan perubahan hak

Hal yang paling sering dipersoalkan adalah perpanjangan. Karena HGB di atas HPL bergantung pada pemegang HPL, perpanjangan HGB mensyaratkan persetujuan pemegang HPL. Selain itu, bila pemegang HGB ingin meningkatkan haknya menjadi hak milik, tanah harus lebih dulu dilepaskan dari HPL, yang juga memerlukan persetujuan dan prosedur tersendiri. Lihat Menaikkan HGB menjadi SHM.

Kebijakan pemegang HPL berbeda-beda. Ada yang menetapkan uang pemasukan atau tarif tertentu setiap perpanjangan, ada pula yang membatasi penggunaan tanah. Karena itu perhatikan perjanjian pemanfaatan tanah dan keputusan pemegang HPL sebelum membeli.

Hal yang dicek pembeli

1. Lihat jenis sertipikat. Apakah HGB murni di atas tanah negara, atau HGB di atas HPL? Tanyakan kepada penjual dan periksa catatan pada buku tanah.
2. Cari nama pemegang HPL. Mintalah salinan perjanjian pemanfaatan tanah dan sertipikat HPL bila tersedia.
3. Periksa tanggal berakhir HGB. Hitung sisa masa berlaku dan perkiraan biaya perpanjangan.
4. Tanyakan kewajiban pembayaran kepada pemegang HPL: apakah ada uang pemasukan, uang wajib tahunan, atau pembayaran lain.
5. Periksa pembatasan. Apakah ada larangan mengalihkan hak tanpa persetujuan pemegang HPL, atau kewajiban membangun dalam waktu tertentu?
6. Cek status di kantor pertanahan sebelum membayar. Lihat Jual beli tanah: AJB dan balik nama.
7. Konsultasikan dengan PPAT tentang persyaratan pengalihan HGB di atas HPL.

Contoh: Seorang pembeli ruko menemukan bahwa sertipikatnya HGB di atas HPL milik sebuah badan pengelola kawasan. Ia menanyakan kepada penjual apakah HGB dapat diperpanjang. Penjual menyerahkan perjanjian pemanfaatan tanah yang menyebut perpanjangan dilakukan atas persetujuan pengelola dengan membayar biaya yang ditetapkan pengelola. Pembeli meminta surat keterangan tertulis dari pengelola tentang kelancaran pembayaran tahunan penjual dan estimasi biaya perpanjangan sebelum menyepakati harga.

Dampak bagi pemilik rumah susun

Pemilik satuan rumah susun di atas HPL biasanya memegang hak milik atas satuan rumah susun (SHM sarusun) atau HGB sarusun. Hak atas tanah bersamanya mengikuti hak atas tanah di bawahnya. Bila tanahnya HPL, maka jangka waktu tanah bersama bergantung pada HGB atau hak pakai di atas HPL, dan pengelolaan perpanjangan biasanya diurus oleh pengelola atau perhimpunan pemilik dan penghuni. Lihat Sertipikat Satuan Rumah Susun.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap HPL sama dengan hak milik.
• Tidak membaca perjanjian pemanfaatan tanah.
• Tidak menanyakan biaya perpanjangan yang akan dikenakan.
• Mengira HGB di atas HPL otomatis diperpanjang.
• Membayar uang muka tanpa memeriksa status HPL di kantor pertanahan.
• Mengabaikan kewajiban pembayaran tahunan sehingga timbul tunggakan yang dibebankan kepada pembeli baru.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah bisa membeli tanah HPL dengan hak milik? Tanah HPL tidak dapat langsung dimiliki. Untuk meningkatkan hak menjadi hak milik, tanah perlu dilepaskan dari HPL melalui prosedur dan persetujuan pemegang HPL. Tidak semua tanah HPL memenuhi syarat.

Apakah HPL bisa dijaminkan ke bank? HGB di atas HPL dapat dijadikan jaminan hak tanggungan dengan persetujuan pemegang HPL sesuai ketentuan. Lihat Hak Tanggungan.

Apakah orang asing bisa memiliki HGB atau hak pakai di atas HPL? Orang asing dapat memiliki hak pakai atau sarusun dengan syarat tertentu. Lihat Orang asing memiliki rumah di Indonesia.

Apa yang terjadi bila pemegang HPL bubar? Pengaturannya mengikuti ketentuan HPL dan perjanjian. Jika ada kasus ini, konsultasikan kepada kantor pertanahan dan advokat karena akibatnya bergantung pada status hukum pemegang HPL.

Contoh isi perjanjian pemanfaatan tanah yang perlu dicermati

Perjanjian pemanfaatan tanah di atas HPL biasanya panjang dan teknis. Beberapa klausul yang layak diberi perhatian khusus adalah: (1) klausul jangka waktu dan mekanisme perpanjangan, apakah otomatis, atas permohonan, atau bergantung kebijakan pemegang HPL; (2) klausul pembayaran, termasuk besar, jadwal, dan cara penyesuaian nilai dari waktu ke waktu; (3) klausul pengalihan, apakah penjualan HGB perlu persetujuan tertulis pemegang HPL dan apakah ada biaya administrasi; (4) klausul penggunaan tanah, misalnya larangan mengubah fungsi bangunan; dan (5) klausul berakhirnya hak, termasuk nasib bangunan setelah hak berakhir, apakah dibongkar, diserahkan, atau diberi ganti rugi.

Pembeli yang tidak sempat membaca seluruh dokumen sebaiknya meminta ringkasan tertulis dari PPAT atau advokat tentang lima hal tersebut. Ringkasan satu halaman biasanya cukup untuk membuat keputusan awal.

Hak pengelolaan dan sengketa

Sengketa HPL sering muncul ketika batas tanah HPL tidak jelas, ada penghuni lama yang menempati tanah sebelum HPL diterbitkan, atau pemegang HPL dan pihak ketiga berbeda pandangan tentang tarif. Pihak yang terdampak sebaiknya meminta salinan sertipikat HPL, peta bidang, dan perjanjian yang berlaku. Penyelesaian dimulai dari musyawarah, lalu mediasi di kantor pertanahan, dan bila tidak ada kata sepakat dapat dibawa ke pengadilan. Warga yang sudah lama menempati tanah dapat menanyakan kemungkinan penyelesaian melalui skema pelepasan, penataan, atau ganti rugi sesuai kebijakan setempat.

Peran notaris dan PPAT dalam transaksi di atas HPL

Karena pengalihan HGB di atas HPL biasanya memerlukan persetujuan pemegang HPL, PPAT akan meminta surat persetujuan atau keterangan dari pemegang HPL sebelum akta ditandatangani. Proses ini dapat memakan waktu, sehingga penjual dan pembeli sebaiknya memperhitungkannya dalam jadwal transaksi. Jika pembeli membayar uang muka sebelum persetujuan keluar, pastikan perjanjian pengikatan jual beli memuat syarat batal atau pengembalian dana bila persetujuan tidak diperoleh. Tanpa ketentuan seperti itu, uang yang sudah dibayar sulit diminta kembali.

Perbedaan HPL dengan sewa biasa

Orang sering menyebut pembayaran kepada pengelola kawasan sebagai sewa. Padahal pemegang HGB di atas HPL bukan penyewa biasa. Ia memegang hak atas tanah yang dapat dialihkan dan dijaminkan, sedangkan penyewa hanya memiliki hak pakai berdasarkan perjanjian sewa tanpa hak kebendaan. Perbedaan ini memengaruhi kemampuan menjaminkan, mewariskan, dan menjual.

Ringkasan

HPL adalah kewenangan pengelolaan tanah yang dipegang instansi atau badan hukum tertentu, bukan hak milik. Di atas HPL dapat diberikan HGB atau hak pakai kepada pihak ketiga berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah. Perpanjangan dan peningkatan hak perlu persetujuan pemegang HPL. Pembeli sebaiknya membaca perjanjian, menanyakan biaya, dan memeriksa status di kantor pertanahan.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Menaikkan HGB Menjadi SHM: Syarat Umum, Dokumen, dan Langkah di Kantor Pertanahan
• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.