Tanah Kas Desa dan Tanah Aset Pemda: Status Hukum dan Syarat Penggunaannya

Apa itu tanah kas desa dan aset pemda, serta siapa yang terkena

Tanah kas desa adalah tanah milik desa yang termasuk aset desa. Hasil pemanfaatannya masuk ke kas desa dan dipakai untuk membiayai penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan, dan kegiatan masyarakat desa. Tanah ini dikenal juga dengan nama lain di daerah tertentu, misalnya tanah bengkok atau tanah titisara. Sebutannya bisa berbeda, tetapi statusnya tetap aset desa.

Tanah aset pemda adalah tanah dan bangunan yang merupakan barang milik daerah, yaitu barang yang dibeli atau diperoleh atas beban anggaran daerah atau dari perolehan lain yang sah. Contohnya tanah kantor dinas, pasar daerah, taman, jalan, dan bangunan sekolah. Barang milik daerah tidak sama dengan tanah milik pribadi pejabat, walau dikuasai atau didiami oleh pejabat dalam jangka waktu tertentu.

Pihak yang terkena persoalan ini adalah:

• warga yang menggarap atau memakai tanah kas desa untuk bertani atau berusaha;
• pedagang yang menempati lahan milik pemda;
• pengusaha yang ingin menyewa atau bekerja sama memakai aset;
• perangkat desa yang memegang tanah bengkok sebagai penghasilan;
• pembeli yang tidak sadar bahwa tanah yang ditawarkan sebenarnya aset desa atau aset daerah.

Pembahasan sengketa antara warga dan pemerintah desa ada pada sengketa tanah dengan pemerintah desa atau BUMDes.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Untuk tanah kas desa, rujukan yang biasa dipakai adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa, sebagaimana disebut dalam kajian akademik tentang tanah kas desa. Kajian itu juga mengaitkannya dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa. Aturan lokal berupa peraturan desa mengatur penatagunaan dan pemanfaatan aset di desa tertentu.

Untuk barang milik daerah, rujukan yang diperiksa adalah Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 7 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah. Menurut basis data peraturan resmi, peraturan ini ditetapkan pada 20 Juni 2024, diundangkan pada 2 Juli 2024, dan mulai berlaku pada tanggal itu. Aturan di atasnya adalah peraturan pemerintah tentang pengelolaan barang milik negara atau daerah, yang rinciannya perlu dibaca pada naskah resmi.

Dalam bahasa sehari-hari, ada beberapa prinsip umum:

• Aset desa dan aset daerah tidak boleh dijual, diberikan, atau dipindahtangankan begitu saja. Pemindahan memerlukan tata cara dan persetujuan tertentu.
• Aset boleh dimanfaatkan agar menghasilkan, tetapi dengan bentuk dan prosedur yang diatur, seperti sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, atau bangun guna serah.
• Pemanfaatan harus tertulis, memiliki jangka waktu, dan menghasilkan kontribusi bagi kas desa atau kas daerah.
• Pemakaian tanpa dasar tertulis tidak memberi hak, sekalipun berlangsung lama.
• Pengelola aset berkewajiban mengamankan, mencatat, dan mensertifikatkan aset.

Pada tanah kas desa, syarat persetujuan sering melibatkan musyawarah desa, persetujuan kepala daerah atau pejabat yang ditunjuk, dan kadang rekomendasi tingkat kabupaten. Rincian persyaratan tidak dibaca dari naskah resmi dalam penyusunan artikel ini, sehingga pembaca harus memeriksanya pada peraturan dan peraturan daerah setempat.

Bentuk pemanfaatan yang dikenal

Tidak semua bentuk tersedia untuk semua jenis aset. Dalam kajian tentang tanah kas desa, pemanfaatan untuk permukiman dinilai belum memenuhi kepastian hukum dan nilai ekonomi. Artinya, pemakaian untuk rumah tinggal sering bermasalah.

Langkah praktis bagi warga atau pengusaha

1. Pastikan status tanah. Tanyakan kepada pemerintah desa atau dinas pengelola aset: apakah tanah itu tanah kas desa, aset pemda, tanah negara, atau tanah pribadi? Mintalah bukti pencatatan.
2. Periksa sertipikat atau dokumen aset. Aset desa dan pemda sebaiknya terdaftar. Tanyakan kepada kantor pertanahan atas nama siapa tanah tercatat.
3. Tentukan bentuk pemanfaatan. Sewa untuk usaha kecil, kerja sama untuk usaha besar, atau pinjam pakai bila Anda lembaga publik.
4. Ajukan permohonan tertulis. Sebutkan identitas, tujuan pemakaian, luas, dan jangka waktu.
5. Ikuti proses persetujuan. Bisa meliputi musyawarah desa, penilaian tarif, persetujuan kepala daerah, dan penetapan.
6. Tandatangani perjanjian tertulis. Isi: objek, jangka waktu, kontribusi, larangan, pengembalian, dan sanksi.
7. Bayar tepat waktu. Simpan bukti setoran ke kas desa atau kas daerah, bukan kepada pribadi.
8. Jangan membangun permanen sembarangan. Bangunan di atas aset memerlukan izin pengelola dan izin bangunan. Lihat PBG, SLF, dan membangun rumah.
9. Kembalikan tepat waktu. Saat jangka waktu berakhir, serahkan aset sesuai perjanjian.

Untuk pengusaha yang mencari lokasi usaha, perhatikan hak atas tanah yang mendasarinya. Pembahasan hak pengelolaan dan sewa tanah negara ada pada hak pengelolaan dan sewa tanah negara, sedangkan sewa barang milik pemerintah ada pada sewa barang milik negara dan daerah oleh warga dan pengusaha.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Beberapa perubahan perlu dicatat.

Pertama, pedoman pengelolaan barang milik daerah diubah melalui Permendagri 7/2024 yang mengubah Permendagri 19/2016. Peraturan ini berlaku sejak 2 Juli 2024. Pembaca yang memakai ulasan sebelum tanggal itu perlu memeriksa perubahan.

Kedua, aturan perizinan berusaha dan penataan ruang berubah melalui Cipta Kerja yang kini diatur UU 6/2023. Dampaknya ke aset adalah pada persyaratan penggunaan lahan, kesesuaian ruang, dan persetujuan bangunan. UU 11/2020 sudah tidak berlaku.

Ketiga, status girik dan bukti penguasaan lama sedang berubah. Menurut pernyataan Menteri ATR/BPN yang dikutip media, girik tidak lagi berlaku di kawasan yang tanahnya sudah lengkap bersertifikat. Hal ini relevan bagi warga yang mengaku tanahnya girik tetapi sebenarnya tercatat sebagai aset desa. Periksa kepada kantor pertanahan.

Keempat, perangkat daerah dan kewenangan pengelola aset dapat berubah mengikuti struktur pemerintahan. Karena itu, selalu tanyakan siapa pengelola aset yang berwenang saat Anda mengajukan permohonan.

Kesalahan umum

Contoh: pedagang di lahan pemda

Contoh: Pak Wahyu (fiktif) berjualan di lahan kosong milik pemerintah daerah sejak bertahun-tahun, dengan izin lisan dari petugas lama. Suatu hari pemerintah daerah menertibkan lahan itu untuk taman. Pak Wahyu mengajukan permohonan sewa kepada pengelola aset, tetapi permohonan tidak dapat dikabulkan karena lahan itu telah direncanakan untuk fungsi lain. Ia diarahkan ke pasar daerah yang menyediakan kios dengan skema sewa. Ia menerima solusi itu setelah memahami bahwa izin lisan tidak memberi hak. Cerita ini fiktif dan tidak menggambarkan kasus nyata.

Tanah kas desa yang beralih fungsi atau dilepas

Pemerintah desa kadang ingin memakai tanah kas desa untuk kepentingan umum, misalnya jalan atau lapangan, atau ditukar dengan tanah lain. Perubahan status seperti ini diatur lebih ketat dibanding pemanfaatan biasa. Prinsip umumnya, tanah kas desa tidak boleh dilepas begitu saja, dan pelepasan hanya dimungkinkan dalam keadaan tertentu dengan persetujuan berjenjang, termasuk musyawarah desa dan pejabat di atas desa. Syarat persisnya perlu diperiksa pada Permendagri 1/2016 dan peraturan daerah setempat, karena tidak dibaca dari naskah asli untuk artikel ini.

Warga yang mengetahui rencana pelepasan sebaiknya hadir dalam musyawarah desa, meminta salinan berita acara, dan memeriksa apakah ada penggantian yang seimbang. Pelepasan tanpa prosedur dapat dipersoalkan di pengadilan, atau dilaporkan kepada inspektorat dan aparat penegak hukum bila diduga merugikan keuangan desa. Pemakaian tanah kas desa untuk permukiman warga dalam bentuk bangunan tinggal perlu hati-hati. Karena itu, warga sebaiknya menolak jual beli rumah di atas tanah kas desa tanpa dasar perjanjian yang jelas.

Pencatatan aset dan sertipikat

Satu penyebab sengketa aset adalah pencatatan yang lemah. Banyak tanah kas desa dan aset pemda belum bersertipikat atau tercatat atas nama yang keliru. Pemerintah desa dan pemda berkewajiban menginventarisasi, mencatat, dan mengamankan aset, termasuk mensertipikatkannya atas nama pemerintah desa atau pemerintah daerah. Tanah yang sudah bersertipikat lebih mudah dipertahankan terhadap klaim pihak lain.

Warga dapat membantu dengan cara yang tertib: menanyakan status pencatatan dalam rapat desa, meminta daftar aset desa yang biasanya wajib diumumkan, dan melaporkan bila ada aset yang dikuasai pihak tanpa dasar. Laporan sebaiknya tertulis dan ditujukan kepada kepala desa, badan permusyawaratan desa, atau inspektorat. Bila tanah yang selama ini dianggap milik pribadi ternyata tercatat sebagai aset desa, jangan langsung bertindak sepihak. Kumpulkan dokumen riwayat tanah, tanyakan ke kantor pertanahan, dan cari penyelesaian lewat musyawarah. Pembahasan sertipikat yang dapat dibatalkan ada pada sertipikat tanah dibatalkan BPN, dasar dan prosedur.

Risiko hukum bagi pengelola aset

Perlu dipahami pula posisi pihak yang mengelola. Kepala desa, perangkat desa, dan pejabat pengelola barang daerah bertanggung jawab atas aset yang dikelolanya. Penyalahgunaan, misalnya menyewakan tanpa prosedur lalu menyimpan uangnya, dapat menimbulkan konsekuensi administratif dan pidana. Ancaman pidana untuk tindak pidana korupsi atau penggelapan mengikuti undang-undang yang berlaku. KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026 mengatur penggelapan dalam Pasal 486. Ancaman pidana di undang-undang sektoral tidak disebut di sini, karena penyesuaian pidana dapat mengubah angkanya.

Bagi warga yang membayar sewa kepada pihak yang tidak berwenang, risiko terbesar adalah kehilangan uang tanpa hak. Karena itu, periksa kewenangan penandatangan perjanjian dan jalur pembayaran. Sewa menyewa antara warga dan pemilik pribadi diulas pada sewa menyewa rumah, hak penyewa, tetapi pada aset desa dan pemda, persetujuan pejabat berwenang menjadi syarat tambahan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tanah bengkok milik perangkat desa? Tidak. Tanah bengkok adalah aset desa yang hasilnya diberikan kepada perangkat desa sebagai penghasilan selama menjabat. Setelah masa jabatan berakhir, hak menikmatinya berakhir pula, menurut ketentuan yang berlaku di desa. Periksa peraturan desa.

Bolehkah tanah kas desa disewakan kepada pengusaha? Dapat, bila prosedur dan persetujuan dipenuhi, dan hasil sewa masuk kas desa. Syarat dan jangka waktu perlu dicek pada Permendagri dan peraturan desa.

Bagaimana kalau saya sudah puluhan tahun menempati tanah pemda? Lamanya penguasaan tidak otomatis menjadikan Anda pemilik. Tanah milik negara atau daerah tidak diperoleh lewat daluwarsa. Ajukan permohonan pemanfaatan resmi atau tanyakan solusi relokasi.

Apakah aset pemda dapat dijual kepada warga? Pemindahtanganan aset daerah diatur ketat dan memerlukan prosedur serta persetujuan tertentu. Jangan percaya janji penjualan tanpa dokumen resmi.

Ringkasan

• Tanah kas desa adalah aset desa; tanah dan bangunan milik pemda adalah barang milik daerah.
• Pengelolaan aset desa mengacu Permendagri 1/2016, dan barang milik daerah mengacu Permendagri 19/2016 sebagaimana diubah Permendagri 7/2024.
• Aset tidak boleh dijual atau dipakai tanpa dasar tertulis; pemanfaatan lewat sewa, pinjam pakai, kerja sama, dan bentuk lain.
• Pemakaian lama tanpa perjanjian tidak memberi hak milik.
• Bayar hanya ke kas resmi dan simpan bukti.
• Periksa peraturan daerah dan peraturan desa untuk syarat rinci.

Dasar hukum

• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 7 Tahun 2024 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah
• UU No. 6 Tahun 2014 tentang Desa
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Baca juga

• Menyewa Tanah dan Bangunan Milik Pemerintah: Prosedur, Jangka Waktu, dan Perjanjian
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum: Tahapan, Ganti Rugi, Keberatan, dan Konsinyasi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.