Bangunan di Atas Tanah Sewa: Nasib Bangunan Saat Kontrak Berakhir

Apa persoalannya

Dalam sewa tanah, pemilik tanah menyerahkan tanah untuk dipakai dalam jangka waktu tertentu dengan imbalan uang sewa. Penyewa kemudian mendirikan bangunan dengan biayanya sendiri. Saat jangka waktu habis, ada dua kepentingan yang bertabrakan. Pemilik tanah ingin tanahnya kembali, sedangkan penyewa ingin biaya bangunannya tidak hilang.

Tanpa perjanjian yang jelas, sengketa hampir pasti terjadi. Ini salah satu masalah paling umum dalam sewa menyewa tanah untuk usaha.

Dua cara pandang tentang bangunan dan tanah

Dalam hukum pertanahan dikenal dua asas.

• Asas pelekatan (accessie): bangunan dan tanaman dianggap menyatu dengan tanahnya, sehingga ikut dimiliki pemilik tanah.
• Asas pemisahan horizontal: bangunan dan tanaman dipandang terpisah dari tanah. Hak atas tanah tidak otomatis mencakup bangunan di atasnya.

Menurut telaah di Hukumonline, dalam satu bidang tanah dapat ada beberapa hak sekaligus, misalnya hak milik atas tanah dan Hak Guna Bangunan (HGB) milik pihak lain. Hukum pertanahan nasional umumnya dikaitkan dengan pemisahan horizontal, tetapi penerapannya dalam sewa harus dibaca bersama perjanjian dan peraturan terkait. Karena penerapannya bisa berbeda tergantung kasus, jangan menganggap bangunan otomatis milik penyewa atau otomatis milik pemilik tanah.

Kesimpulan praktis: jangan bergantung pada asas. Tulis di perjanjian siapa pemilik bangunan dan apa yang terjadi saat sewa berakhir.

Hak atas tanah menentukan banyak hal

Sebelum membangun, periksa jenis hak atas tanah. Beberapa pertanyaan penting:

• Apakah pemberi sewa benar pemilik atau pemegang hak yang berwenang menyewakan?
• Jenis haknya apa: Hak Milik, HGB, Hak Pakai, atau tanah di bawah Hak Pengelolaan? Bila HGB atau Hak Pakai punya jangka waktu, sewa tidak boleh melebihi sisa jangka waktu haknya.
• Apakah tanah masih dibebani hak tanggungan (jaminan utang ke bank)? Bila ya, mungkin perlu persetujuan bank.
• Apakah tanah di lokasi yang boleh dibangun menurut tata ruang?
• Apakah ada surat izin pemilik untuk mendirikan bangunan permanen?

Untuk bangunan, izin yang berlaku saat ini adalah persetujuan bangunan gedung (PBG), pengganti IMB. Siapa yang mengurus dan membiayai izin sebaiknya ditulis di perjanjian.

Pilihan pengaturan saat kontrak berakhir

Ada beberapa skema yang umum dipakai dan sah selama disepakati.

Tidak ada skema yang otomatis paling baik. Pilihlah sesuai besar investasi dan lama usaha.

Klausul penting untuk perjanjian

Perjanjian sewa tanah yang mengizinkan bangunan sebaiknya memuat:

1. Izin membangun. Jenis, ukuran, dan bahan bangunan yang boleh didirikan.
2. Siapa pemilik bangunan selama sewa dan setelahnya.
3. Nasib bangunan saat sewa berakhir: dibongkar, diserahkan, atau diganti rugi.
4. Cara menghitung ganti rugi: berdasarkan nilai buku, penilaian independen, atau angka tetap, serta penyusutan.
5. Hak perpanjangan dan batas waktu penyampaian niat memperpanjang.
6. Tenggat pembongkaran dan siapa menanggung biayanya.
7. Kondisi tanah yang harus dikembalikan.
8. Izin dan tanggung jawab atas PBG, pajak, dan sengketa pihak ketiga.
9. Pengalihan. Boleh tidaknya hak sewa dan bangunan dialihkan.
10. Penyelesaian sengketa: musyawarah, mediasi, atau pengadilan negeri tertentu.

Gunakan akta notaris untuk sewa jangka panjang atau nilai besar. Akta notaris tidak otomatis membuat isi perjanjian lebih adil, tetapi memperkuat pembuktian.

Langkah bila kontrak mendekati berakhir

1. Baca ulang perjanjian, terutama klausul bangunan dan perpanjangan.
2. Hitung tanggal penting: berakhirnya sewa, batas pemberitahuan, dan tenggat bongkar.
3. Kumpulkan bukti investasi: nota material, upah tukang, gambar, foto, dan izin.
4. Ajukan niat tertulis untuk memperpanjang atau meminta penyelesaian bangunan jauh sebelum kontrak habis.
5. Rundingkan nilai bangunan atau jadwal pembongkaran, lalu tuangkan dalam addendum (tambahan perjanjian tertulis).
6. Dokumentasikan serah terima dengan berita acara dan foto.

Contoh: Bu Lina menyewa sebidang tanah selama sepuluh tahun untuk bengkel dan mendirikan bangunan semi permanen. Perjanjian menyebut bangunan menjadi milik pemilik tanah saat sewa berakhir tanpa ganti rugi, tetapi harga sewa sudah dibuat lebih rendah. Enam bulan sebelum berakhir, Bu Lina menyampaikan niat memperpanjang. Mereka menyepakati sewa lima tahun lagi dengan kenaikan sewa, lalu menuangkannya dalam addendum. Contoh ini fiktif.

Bila pemilik tanah menolak

Bila perundingan buntu, pilihan umumnya:

• Somasi. Kirim surat teguran resmi yang menyebut dasar perjanjian, tuntutan, dan tenggat.
• Mediasi. Libatkan mediator, perangkat setempat, atau notaris yang membuat akta.
• Gugatan ke pengadilan negeri. Dasar gugatan bisa wanprestasi (cidera janji) atau perbuatan melawan hukum. Tuntutan dapat berupa ganti rugi, penyerahan bangunan, atau pembongkaran bersama.
• Gugatan sederhana untuk nilai kecil, bila memenuhi syarat.

Jangan membongkar sendiri bangunan yang dipersengketakan, atau menahan tanah setelah kontrak habis, sampai ada kejelasan. Tindakan sepihak menambah risiko ganti rugi.

Menilai nilai bangunan secara adil

Salah satu sumber sengketa terbesar adalah harga bangunan. Pemilik tanah dan penyewa jarang sepakat bila angka belum ditetapkan di awal. Beberapa pendekatan yang umum dipakai:

• Nilai buku: biaya pembangunan dikurangi penyusutan tiap tahun. Mudah dihitung, tetapi bisa jauh dari harga pasar.
• Penilaian independen: penilai (appraiser) menghitung nilai bangunan. Lebih objektif, tetapi memakan biaya.
• Angka tetap per tahun sisa sewa: misalnya nilai turun sesuai masa yang berlalu. Sederhana dan mudah dihitung.
• Tanpa ganti rugi: bangunan diserahkan gratis, biasanya diimbangi harga sewa lebih rendah.

Pilih satu metode, tulis rumusnya, dan sertakan lampiran daftar bangunan serta spesifikasinya.

Pajak dan biaya yang perlu diperhatikan

Sewa tanah dan bangunan dapat menimbulkan kewajiban lain, seperti biaya akta, biaya izin bangunan, dan biaya pembongkaran. Perjanjian sebaiknya menyebut siapa menanggung masing-masing biaya. Hal ini juga berlaku untuk biaya perawatan dan asuransi bangunan selama masa sewa.

Bila tanah dijual atau berpindah tangan

Pemilik tanah dapat menjual tanahnya selama masa sewa. Pembeli baru sebaiknya membaca perjanjian sewa yang ada dan menanyakan kepada penyewa apa saja yang telah dibangun. Penyewa juga sebaiknya meminta pemilik memberi tahu bila tanah akan dijual, dan mencantumkan klausul bahwa perjanjian mengikat pembeli baru. Pembahasan lebih lanjut tentang pemilik yang menjual rumah sewaan ada pada artikel terkait. Apakah perjanjian sewa mengikat pembeli baru bergantung pada hukum dan isi perjanjian, jadi periksa dengan notaris atau advokat.

Bila penyewa meninggal atau usaha berhenti

Sewa tanah untuk usaha dapat terganggu bila penyewa meninggal atau usahanya bubar. Ahli waris biasanya meneruskan hak dan kewajiban penyewa kecuali perjanjian mengatur lain. Tulis klausul yang jelas: apakah ahli waris boleh meneruskan sewa, apakah bangunan dapat dialihkan, dan apa yang terjadi pada sisa masa sewa.

Contoh klausul yang bisa disesuaikan

Rumusan berikut hanya contoh kerangka dan perlu disesuaikan oleh notaris atau advokat:

• "Penyewa diperbolehkan mendirikan bangunan semi permanen dengan luas dan bahan sebagaimana lampiran, dengan persetujuan tertulis Pemilik Tanah."
• "Pada saat berakhirnya sewa, Penyewa wajib membongkar bangunan dalam waktu tiga puluh hari dan mengembalikan tanah dalam keadaan rata, kecuali para pihak sepakat lain secara tertulis."
• "Apabila Pemilik Tanah ingin mempertahankan bangunan, Pemilik Tanah membayar ganti rugi sebesar nilai yang ditetapkan penilai yang disepakati kedua pihak."
• "Penyewa memiliki hak didahulukan untuk memperpanjang sewa bila menyampaikan niatnya secara tertulis paling lambat enam bulan sebelum sewa berakhir."

Angka waktu di atas hanya ilustrasi. Sesuaikan dengan kebutuhan, nilai investasi, dan kemampuan kedua pihak.

Bila bangunan berdiri tanpa izin pemilik

Kadang penyewa membangun lebih besar dari yang diizinkan, atau pihak yang menguasai tanah tidak punya perjanjian sama sekali. Posisi penyewa dalam keadaan ini lemah. Pemilik tanah dapat mempersoalkannya lewat somasi dan gugatan. Sementara itu, pembangunan tanpa izin pemerintah juga dapat berurusan dengan aturan bangunan gedung dan tata ruang. Pembahasan terkait ada pada artikel tentang bangunan di tanah orang lain dan izin bangunan di bagian "Baca juga".

Dokumen yang perlu diminta penyewa sebelum membangun

Sebelum menghabiskan biaya, penyewa dapat meminta dokumen berikut dari pemilik tanah:

• salinan sertifikat atau bukti hak lain atas tanah;
• keterangan bahwa tanah tidak sedang sengketa atau dijaminkan;
• persetujuan tertulis untuk mendirikan bangunan;
• keterangan tentang batas tanah dan sempadan, termasuk persetujuan tetangga bila diperlukan;
• identitas pemilik dan, bila diwakilkan, surat kuasa yang sah.

Dokumen itu menjadi dasar bila kelak ada pihak lain yang mengaku sebagai pemilik tanah.

Kesalahan umum

• Membangun berdasarkan janji lisan pemilik.
• Tidak memeriksa apakah pemberi sewa berwenang menyewakan tanah.
• Tidak menyimpan nota dan foto pembangunan.
• Tidak memperhatikan sisa jangka waktu hak atas tanah.
• Memperpanjang sewa hanya dengan pesan singkat, bukan addendum.
• Membongkar bangunan secara sepihak saat sengketa.
• Mengabaikan izin bangunan dan tata ruang.
• Pemilik menerima pembangunan tanpa mengatur nasibnya, lalu menolak mengganti rugi di akhir.

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa pemilik bangunan yang didirikan penyewa di tanah sewa? Jawabannya bergantung pada perjanjian dan faktanya. Karena ada dua cara pandang dalam hukum pertanahan, pembuat perjanjian sebaiknya menulis secara tegas siapa pemilik bangunan dan apa yang terjadi di akhir sewa.

Bolehkah pemilik tanah meminta penyewa membongkar bangunan? Bisa, bila perjanjian mengatur kewajiban pembongkaran atau bila izin membangun terbatas pada bangunan sementara. Tenggat dan biaya sebaiknya diatur dan pembongkaran dilakukan secara tertib, bukan paksa.

Apakah penyewa berhak atas ganti rugi? Tidak otomatis. Hak ganti rugi bergantung pada perjanjian, kesepakatan tambahan, atau putusan pengadilan bila ada sengketa. Itulah sebabnya cara menghitung ganti rugi perlu ditulis sejak awal.

Ringkasan

• Nasib bangunan di tanah sewa pada dasarnya ditentukan perjanjian; tulis jelas.
• Periksa hak atas tanah, wewenang pemberi sewa, dan sisa jangka waktu hak.
• Pilihan akhir sewa: bongkar, serahkan, ganti rugi, perpanjang, atau opsi beli.
• Simpan bukti pembangunan dan buat addendum untuk setiap perubahan.
• Bila pemilik menolak: somasi, mediasi, lalu gugatan, tanpa tindakan sepihak.
• Gunakan akta notaris untuk sewa jangka panjang dan berkonsultasi dengan advokat sebelum membangun permanen.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) tentang sewa-menyewa
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• Peraturan Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Peraturan Mahkamah Agung No. 2 Tahun 2015 tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana

Baca juga

• Bangunan di atas tanah orang lain
• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.