Rumah Tapak atau Apartemen: Perbandingan Hak, Biaya Bersama, dan Perpanjangan HGB

Apa bedanya rumah tapak dan satuan rumah susun

Rumah tapak adalah rumah yang berdiri langsung di atas sebidang tanah. Pemilik menguasai bidang tanah tertentu dengan batas jelas, beserta bangunan di atasnya. Hak atas tanahnya bisa berupa Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau hak lain, dan dibuktikan dengan sertipikat.

Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit hunian dalam bangunan bertingkat yang dimiliki secara perseorangan, tetapi bangunan dan tanahnya dipakai bersama. Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, kepemilikan sarusun mencakup hak atas unit, serta hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Bukti kepemilikannya berupa Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM sarusun), atau Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG sarusun) bila gedung berdiri di atas tanah dengan hak tertentu.

Singkatnya, pemilik rumah tapak punya tanah sendiri, sedangkan pemilik sarusun punya unit sendiri dan bagian dari kebersamaan. Perbedaan ini terasa sekali ketika ada keputusan bersama, biaya perawatan, dan perpanjangan hak.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukum rumah susun adalah UU 20/2011. Aturan pelaksananya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, yang menggantikan PP 4/1988. Menurut penjelasan atas PP tersebut, tanda bukti kepemilikan sarusun berupa akta jual beli dan SHM sarusun atau SKBG sarusun. Akta pemisahan, yang dibuat pelaku pembangunan, menjadi tanda bukti pemisahan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Untuk rumah tapak, dasar utamanya adalah ketentuan pertanahan: Undang-Undang Pokok Agraria, PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diubah dengan PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Poin penting bagi pembeli:

• Pembelian dilakukan dengan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu dilakukan balik nama.
• Pada rumah susun, kepemilikan baru sah dengan akta yang tepat dan sertipikat yang sesuai.
• Pemilik sarusun wajib menjadi bagian dari perhimpunan pemilik dan penghuni, dan terikat anggaran dasar serta aturan tata tertib.
• Pemilik rumah tapak bebas atas rumahnya dalam batas hukum dan tata ruang, tetapi tetap tunduk pada aturan lingkungan, izin, dan hubungan bertetangga.

Perbandingan praktis

Pembahasan pengelolaan apartemen ada pada apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS. Bagian bersama dibahas pada parkir, kolam renang, dan area bersama apartemen.

Hak atas tanah dan perpanjangan HGB

Banyak rumah dan sarusun berdiri di atas HGB, bukan HM. HGB memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dengan jangka waktu terbatas. Menurut PP 18/2021, HGB diberikan untuk jangka waktu tertentu, dapat diperpanjang, lalu diperbarui. Jangka waktu yang lazim disebut adalah paling lama 30 tahun, perpanjangan paling lama 20 tahun, dan pembaruan paling lama 30 tahun, tetapi untuk kepastian periksa teks resmi dan jenis tanah yang Anda beli.

Hal yang perlu dipahami:

• Pemilik rumah tapak dengan HGB mengajukan perpanjangan sendiri melalui kantor pertanahan. Pembahasannya ada pada HGB habis masa berlaku, perpanjangan, dan pembaruan.
• Pemilik sarusun yang gedungnya berdiri di atas HGB bersama perlu bekerja sama dengan pemilik lain. Perpanjangan atas tanah bersama dilakukan untuk seluruh gedung, bukan per unit, sehingga koordinasi penting. Jika HGB berada di atas Hak Pengelolaan, ada ketentuan tersendiri, sebagaimana dibahas pada HGB di atas hak pengelolaan, perpanjangan.
• Sebelum membeli, tanyakan tanggal berakhirnya HGB. Semakin dekat tanggalnya, semakin penting memahami cara perpanjangan dan biayanya.
• Hak Milik tidak memiliki masa berakhir seperti HGB, sehingga lebih tenang dalam jangka panjang, tetapi tidak semua rumah dapat berstatus Hak Milik.

Kasus nyata mengenai HGB yang habis dibahas pada studi kasus HGB habis masa berlaku.

Biaya bersama dan kewajiban tetap

Pemilik sarusun membayar iuran pengelolaan yang mencakup kebersihan, keamanan, listrik dan air area bersama, serta perawatan lift dan fasilitas. Selain itu, dapat ada dana cadangan untuk perbaikan besar. Pengelolaan keuangan ini dibahas pada fasilitas umum apartemen, dana cadangan, dan sinking fund.

Pemilik rumah tapak di perumahan juga biasanya membayar iuran lingkungan (keamanan, kebersihan, jalan), tetapi besarnya lebih sederhana. Pada kawasan tanpa pengelola, perawatan jalan dan saluran lingkungan menjadi urusan warga atau pemerintah daerah.

Menurut penjelasan PP 13/2021, pengelolaan rumah susun dimulai setelah sertifikat laik fungsi terbit, mencakup operasional, pemeliharaan, dan perawatan. Pembeli sarusun karenanya perlu menanyakan apakah gedung sudah memiliki sertifikat laik fungsi, selain persetujuan bangunan. Pembahasan kewajiban pengembang rusun ada pada pembangunan rusun, syarat pengembang.

Hak memutuskan: siapa yang berwenang atas apa

Pemilik rumah tapak memutuskan sendiri hal-hal di dalam bidang tanahnya, seperti mengecat, menambah ruang, atau memasang pagar, sepanjang tidak melanggar izin, tata ruang, dan hak tetangga. Batas-batas pembangunan dibahas pada batas sempadan bangunan dan izin tetangga dan hak tetangga dan gangguan bangunan.

Pemilik sarusun memutuskan hal di dalam unitnya, tetapi tidak dapat mengubah bagian bersama sesuka hati. Dinding struktur, balkon yang terlihat dari luar, fasad, pipa, dan lift adalah bagian yang menyangkut seluruh penghuni. Keputusan tentang bagian bersama diambil melalui perhimpunan pemilik dan penghuni, dengan mekanisme musyawarah dan suara menurut anggaran dasar. Karena itu, pemilik sarusun perlu aktif menghadiri rapat dan memeriksa laporan keuangan pengelola.

Pemilik sarusun yang tidak setuju dengan keputusan perhimpunan tetap terikat bila keputusan diambil secara sah. Itulah harga kebersamaan. Sebaliknya, pemilik rumah tapak tidak perlu meminta persetujuan penghuni lain untuk urusan di dalam batas tanahnya, tetapi harus siap menyelesaikan sendiri masalah perbatasan atau gangguan.

Menjual, menyewakan, dan mewariskan

Penjualan keduanya memakai akta jual beli di hadapan PPAT. Pada sarusun, calon pembeli biasanya meminta surat keterangan dari pengelola bahwa iuran dan tagihan lunas, karena tunggakan dapat memengaruhi serah terima. Pada rumah tapak, calon pembeli biasanya menelusuri status tanah, batas, dan tunggakan iuran lingkungan.

Penyewaan rumah tapak relatif bebas dalam batas perjanjian. Penyewaan sarusun dapat dibatasi oleh tata tertib, terutama untuk sewa jangka sangat pendek. Pembahasan ada pada sewa harian apartemen dan larangan pengelola.

Dalam pewarisan, rumah tapak dan sarusun sama-sama beralih kepada ahli waris. Untuk sarusun, ahli waris mengurus balik nama dengan bukti hak yang sesuai, sebagaimana dibahas pada balik nama waris apartemen dan rumah susun. Ahli waris juga melanjutkan kewajiban iuran. Rumah tapak yang belum terdaftar atau masih berstatus girik memerlukan langkah tambahan, yang dijelaskan pada SHM, SHGB, dan girik.

Pemilik asing dan status khusus

Warga negara asing tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah. Menurut ketentuan pertanahan yang diperbarui, orang asing yang memenuhi syarat dapat memiliki sarusun yang berdiri di atas hak pakai atau hak yang dimungkinkan, dengan batasan jenis dan harga. Syarat rinci berubah-ubah, sehingga perlu diperiksa pada teks resmi dan kantor pertanahan sebelum bertransaksi. Jangan mengandalkan skema "pinjam nama", yaitu mengatasnamakan WNI padahal dana dan penguasaan oleh orang asing, karena berisiko membatalkan transaksi.

Langkah praktis memilih dan memeriksa

1. Tentukan prioritas. Apakah Anda mengutamakan lokasi dan fasilitas (apartemen) atau halaman dan kebebasan (tapak)?
2. Periksa jenis hak atas tanah. Minta salinan sertipikat induk atau bukti hak dan baca tanggal berakhirnya.
3. Periksa bukti hak unit. Untuk sarusun, tanyakan apakah SHM sarusun atau SKBG sarusun sudah terbit dan siapa yang mengurus balik nama.
4. Periksa persetujuan bangunan dan kelaikan fungsi. Lihat PBG, persetujuan bangunan gedung dan SLF.
5. Hitung biaya bulanan. Jumlahkan angsuran, iuran, listrik, air, dan dana cadangan.
6. Baca tata tertib dan anggaran dasar. Untuk sarusun, periksa larangan sewa harian atau pemakaian usaha. Lihat sewa harian apartemen dan larangan pengelola.
7. Periksa PPJB dan AJB. Baca syarat dan jadwal, sebagaimana di PPJB lunas dan tidak lunas.
8. Periksa rencana KPR. Pastikan bank menerima objek yang Anda pilih.
9. Cek pengelola dan perhimpunan. Untuk apartemen, tanyakan apakah perhimpunan pemilik sudah terbentuk.
10. Konsultasikan sebelum menandatangani. Satu jam konsultasi lebih murah daripada sengketa bertahun-tahun.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

PP 13/2021 menggantikan PP 4/1988 dan menjadi pedoman terbaru penyelenggaraan rumah susun. PP 18/2021 mengubah rezim pendaftaran tanah dan memuat pengaturan hak atas tanah dan sarusun, termasuk jangka waktu HGB dan kemungkinan pemberian hak untuk sarusun. Dampaknya, pembeli sarusun perlu menelusuri apakah gedung telah memenuhi ketentuan tersebut. Selain itu, IMB telah digantikan PBG sehingga bangunan baru perlu memiliki persetujuan bangunan gedung. Undang-Undang Cipta Kerja 11/2020 telah digantikan UU 6/2023, tetapi rumusan peraturan pelaksana tentang rumah susun dan pertanahan terus dipakai. Periksa teks resmi terbaru.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Surya menimbang dua pilihan: rumah tapak kecil di pinggir kota dan apartemen di tengah kota. Ia membuat tabel: harga, angsuran, iuran bulanan, jarak ke tempat kerja, masa HGB, dan aturan sewa. Ternyata HGB apartemen akan berakhir dalam jangka yang tidak terlalu lama, sedangkan rumah tapak berstatus Hak Milik. Setelah menanyakan cara perpanjangan kepada pengelola dan kantor pertanahan, ia memilih rumah tapak karena status haknya lebih tenang. Keputusan itu bukan karena apartemen lebih buruk, melainkan karena risiko perpanjangan tidak sesuai kenyamanannya.

Mengecek umur bangunan dan kondisi struktur

Pembeli rumah tapak atau sarusun bekas perlu memeriksa umur dan kondisi bangunan. Pada rumah tapak, periksa dinding retak, atap bocor, drainase, dan pondasi. Pada sarusun, periksa kondisi gedung secara keseluruhan: lift, pompa, fasad, dan area bersama, karena kerusakannya menjadi beban bersama. Minta laporan perawatan, saldo dana cadangan, dan rencana perbaikan besar kepada pengelola. Hasil pemeriksaan dapat dipakai untuk menawar harga atau membatalkan niat membeli.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pemilik apartemen memiliki tanah? Pemilik sarusun memiliki hak bersama atas tanah bersama, dalam bagian tertentu, bukan bidang tanah sendiri. Bukti haknya melalui SHM sarusun atau SKBG sarusun.

Mana yang lebih mudah dijual? Tergantung lokasi, kondisi, status hak, dan permintaan pasar. Kejelasan dokumen mempermudah penjualan kedua jenis.

Apakah HGB bisa menjadi Hak Milik? Dalam keadaan tertentu hak atas tanah dapat ditingkatkan sesuai ketentuan pertanahan. Syarat dan prosedurnya perlu ditanyakan kepada kantor pertanahan.

Apakah perpanjangan HGB gratis? Tidak selalu. Ada biaya dan syarat tertentu. Periksa ketentuan di kantor pertanahan.

Ringkasan

• Rumah tapak berarti tanah dan bangunan milik sendiri; sarusun berarti unit milik sendiri plus kebersamaan atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Bukti hak sarusun adalah SHM sarusun atau SKBG sarusun; bukti hak rumah tapak adalah sertipikat hak atas tanah.
• HGB memiliki jangka waktu; periksa tanggal berakhir dan cara perpanjangan.
• Hitung biaya bersama dan baca tata tertib sebelum membeli.
• UU 20/2011, PP 13/2021, dan PP 18/2021 menjadi rujukan utama.
• Periksa teks resmi dan konsultasikan dokumen sebelum menandatangani.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni
• SHM, SHGB, dan girik bukan surat yang setara

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.