Balik Nama Sertipikat Tanah karena Waris: Langkah di BPN

Mengapa balik nama waris penting

Ketika pemilik tanah meninggal, hak atas tanah itu berpindah kepada ahli waris karena hukum. Namun catatan resmi di kantor pertanahan tidak berubah dengan sendirinya. Sertipikat masih atas nama almarhum.

Kondisi ini menimbulkan masalah: ahli waris sulit menjual tanah, tidak dapat menjaminkan ke bank, dan rentan terjadi sengketa bila salah satu ahli waris meninggal pula. Semakin lama dibiarkan, semakin banyak pihak yang harus dilibatkan. Karena itu, pendaftaran peralihan hak karena waris sebaiknya dilakukan tidak terlalu lama setelah pewaris meninggal. Lihat juga balik nama tanah warisan.

Siapa yang mengurus

Pengurusan di kantor pertanahan dilakukan oleh ahli waris atau kuasanya. Kantor Pertanahan adalah kantor di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) yang mendaftarkan tanah. Bila pengurusan diwakilkan, diperlukan surat kuasa tertulis. Pelajari surat kuasa notaris dan di bawah tangan.

Jika ada beberapa ahli waris, mereka dapat memilih:

• mendaftarkan atas nama seluruh ahli waris secara bersama, atau
• membagi tanah lebih dulu lalu mendaftarkan atas nama masing-masing bagian.

Dasar hukum

Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Menurut Pasal 42 ayat (1) PP tersebut, penerima hak wajib menyerahkan sertipikat, surat kematian, dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Daftar lampiran permohonan juga diatur dalam peraturan menteri agraria, yaitu Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 yang menyebut dokumen yang disertakan. Jika para ahli waris ingin membagi tanah bersama, pembagian itu dituangkan dalam akta di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), sebagaimana diatur dalam PP 24/1997 (periksa pasal rinciannya pada teks resmi). Periksa teks resmi terbaru sebelum mengurus karena prosedur dapat berubah.

Dokumen yang umumnya diperlukan

1. Sertipikat asli tanah atas nama pewaris.
2. Surat kematian pewaris dari lurah atau kepala desa, rumah sakit, petugas kesehatan, atau lembaga berwenang. Lihat akta kematian, cara mengurus.
3. Surat tanda bukti sebagai ahli waris.
4. Identitas semua ahli waris: kartu tanda penduduk (KTP) dan kartu keluarga.
5. Surat kuasa, bila diwakilkan.
6. Formulir permohonan dari kantor pertanahan.
7. Fotokopi tagihan pajak bumi dan bangunan terakhir.
8. Bukti pembayaran biaya yang diminta kantor pertanahan.

Kantor pertanahan dapat meminta dokumen tambahan. Karena itu hubungi loket atau layanan resmi untuk daftar terbaru. Kewajiban pembayaran lain yang berlaku diperiksa langsung pada daftar resmi di loket. Biaya pendaftaran dapat dibaca di biaya pendaftaran tanah dan PNBP.

Surat tanda bukti sebagai ahli waris

Dokumen ini menunjukkan siapa saja ahli waris. Bentuknya bergantung pada keadaan, dan praktik di kantor pertanahan dapat berbeda. Beberapa bentuk yang lazim dikenal:

• penetapan ahli waris dari pengadilan agama atau pengadilan negeri,
• wasiat,
• surat pernyataan ahli waris yang ditandatangani di hadapan dua saksi dan dikuatkan lurah atau kepala desa serta camat,
• akta keterangan hak mewaris yang dibuat notaris,
• surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.

Pembahasan siapa yang berwenang menerbitkan ada di surat keterangan waris, siapa berwenang. Pilih bentuk sesuai petunjuk kantor pertanahan setempat. Jika ada sengketa antarahli waris, penetapan pengadilan biasanya lebih aman.

Langkah mengurus

1. Pastikan sertipikat asli tersedia dan kondisinya baik. Bila hilang, urus sertipikat pengganti terlebih dahulu.
2. Siapkan akta kematian dan identitas semua ahli waris.
3. Buat bukti ahli waris sesuai petunjuk, misalnya surat keterangan waris atau akta notaris.
4. Bicarakan pembagian di antara ahli waris. Bila ingin atas nama bersama, cukup kesepakatan tertulis.
5. Bila ingin dipecah per bagian, buat akta pembagian di hadapan PPAT. Lihat pemecahan sertipikat tanah waris untuk banyak ahli waris dan pecah sertipikat tanah.
6. Ajukan permohonan ke kantor pertanahan sesuai letak tanah, dengan membawa dokumen asli dan fotokopi.
7. Ikuti petunjuk pembayaran biaya.
8. Tunggu proses. Kantor pertanahan memeriksa berkas dan mencatat peralihan.
9. Ambil sertipikat atas nama ahli waris. Periksa nama dan data sebelum meninggalkan loket.

Contoh: tiga bersaudara fiktif mewarisi sebidang tanah dengan satu sertipikat dari ayah mereka. Mereka memilih mendaftarkan atas nama ketiganya secara bersama terlebih dahulu. Beberapa tahun kemudian, mereka berencana menjual sebagian, sehingga membuat akta pembagian di hadapan PPAT dan memecah sertipikat menjadi tiga. Dengan langkah bertahap itu, biaya awal ringan namun hak mereka tetap tercatat.

Bila sertipikat belum ada: tanah masih girik atau belum terdaftar

Tidak semua tanah warisan memiliki sertipikat. Sebagian masih berupa girik, letter C, atau akta jual beli lama. Pada kasus seperti ini, tanah perlu didaftarkan dulu, dan ahli waris mendaftarkan atas dasar pewarisan beserta bukti penguasaan. Prosesnya lebih panjang dan memerlukan saksi serta pengukuran. Baca sertipikat dan tanah girik dan PTSL, pendaftaran tanah sistematis.

Bila sertipikat elektronik

Sebagian sertipikat kini berbentuk elektronik. Prosedur umumnya mengikuti ketentuan layanan pertanahan yang berlaku dan dapat berbeda dari sertipikat kertas. Tanyakan kepada kantor pertanahan. Lihat sertipikat tanah elektronik dan alih media.

Bila ada ahli waris yang tidak mau menandatangani

Salah satu penyebab terhambatnya balik nama adalah ahli waris yang menolak bekerja sama atau tidak diketahui keberadaannya. Cara yang dapat ditempuh:

• upayakan musyawarah dan mediasi keluarga,
• minta penetapan ahli waris dari pengadilan,
• ajukan gugatan pembagian waris bila perlu.

Pembahasan terkait ada di ahli waris menghilang atau tidak diketahui dan sengketa waris, gugatan ke pengadilan. Jangan memalsukan tanda tangan ahli waris, karena dapat berakibat pidana.

Bila pewaris dan ahli waris meninggal berurutan

Kadang balik nama tertunda sampai pewaris dan beberapa ahli waris meninggal. Dalam kasus ini perlu bukti waris berlapis, yaitu dokumen untuk setiap pewaris dan setiap lapis ahli waris. Prosesnya lebih rumit tetapi tetap bisa dilakukan. Karena itu mengurus lebih awal jauh lebih mudah.

Jenis hak atas tanah yang diwariskan

Hak atas tanah yang diwariskan bermacam-macam. Hak milik dapat diwariskan tanpa batas waktu. Hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai punya jangka waktu, sehingga ahli waris perlu memperhatikan masa berlaku dan kemungkinan perpanjangan. Rumah susun memiliki ketentuan tersendiri. Jika ahli waris adalah warga negara asing, ada pembatasan kepemilikan tanah. Penjelasan ada di ahli waris WNA atas tanah di Indonesia dan menaikkan HGB menjadi SHM. Pastikan jenis hak pada sertipikat sebelum menentukan langkah.

Balik nama waris berbeda dari jual beli

Balik nama karena waris adalah peralihan karena hukum akibat kematian, bukan karena transaksi. Karena itu tidak ada akta jual beli. Yang dibuktikan adalah hubungan waris. Bila para ahli waris kemudian ingin menjual, itu transaksi terpisah yang dilakukan di hadapan PPAT. Pembahasan jual beli ada di jual beli tanah, AJB, dan balik nama dan peran PPAT dan akta jual beli. Jangan mencampuradukkan kedua proses karena dokumen dan akibat hukumnya berbeda.

Setelah balik nama selesai

Beberapa hal yang sebaiknya diperbarui setelah sertipikat atas nama ahli waris terbit:

• data tanah pada administrasi pembayaran tagihan tahunan tanah dan bangunan,
• catatan pada desa atau kelurahan,
• polis asuransi atau dokumen lain yang menyebut pemilik lama,
• perjanjian sewa, bila tanah sedang disewakan,
• rencana pembagian lanjutan bila masih atas nama bersama.

Simpan sertipikat di tempat aman dan buat salinan digital untuk arsip. Catat siapa yang memegang sertipikat asli bila atas nama bersama, agar tidak terjadi sengketa penguasaan dokumen.

Contoh: dua ahli waris fiktif mendaftarkan tanah atas nama bersama. Sertipikat asli disimpan kakak, sedangkan adik memegang salinan. Mereka menulis perjanjian bahwa sertipikat tidak boleh dijaminkan tanpa persetujuan keduanya. Perjanjian sederhana itu mencegah salah paham ketika salah satu dari mereka mengalami kesulitan keuangan.

Bila tanah masih dijaminkan di bank

Sertipikat yang sedang dijaminkan ke bank dipegang bank. Ahli waris tetap bisa meneruskan kredit atau melunasinya. Setelah lunas dan hak tanggungan dihapus (roya), sertipikat dikembalikan dan balik nama dapat diproses. Baca hak tanggungan dan hipotek tanah dan utang bank pewaris dan asuransi kredit. Jika kredit memiliki asuransi jiwa, tanyakan apakah sisa kredit dibebaskan.

Bila ada kesalahan data pada sertipikat

Kesalahan penulisan nama, nomor induk kependudukan (NIK), atau luas dapat terjadi. Minta perbaikan sebelum meninggalkan loket, atau ajukan permohonan perbaikan data setelahnya. Data yang tidak sesuai dengan kartu tanda penduduk dapat menghambat transaksi di masa depan. Baca perbaikan data NIK dan KK yang salah dan properti/nama sertifikat dan KTP.

Kesalahan umum

• Menunda balik nama sampai bertahun-tahun.
• Hanya mengurus surat keterangan waris, tetapi tidak mendaftarkan ke kantor pertanahan.
• Tidak melibatkan seluruh ahli waris dalam kesepakatan.
• Menggunakan surat waris yang tidak diterima kantor pertanahan setempat.
• Menyerahkan sertipikat kepada calo.
• Mengabaikan hak tanggungan atau blokir di sertipikat.
• Menjual tanah sebelum balik nama selesai.
• Tidak memeriksa nama dan data pada sertipikat baru.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ada batas waktu balik nama waris? Pada rujukan yang dipakai artikel ini tidak ditemukan batas waktu tegas, tetapi menundanya membuat urusan makin rumit. Tanyakan ketentuan terbaru ke kantor pertanahan.

Bisakah tanah dijual sebelum balik nama? Penjualan memerlukan pendaftaran peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris terlebih dahulu, atau dilakukan secara berurutan sesuai petunjuk PPAT dan kantor pertanahan. Konsultasikan ke PPAT.

Apakah perlu notaris? Tidak selalu. Tergantung bentuk bukti ahli waris yang diterima kantor pertanahan. Notaris atau PPAT diperlukan untuk akta tertentu, seperti akta keterangan hak mewaris atau akta pembagian hak bersama.

Ringkasan

Balik nama karena waris mengubah catatan di kantor pertanahan menjadi atas nama ahli waris. Siapkan sertipikat asli, bukti kematian, bukti ahli waris, dan identitas ahli waris, lalu ajukan sesuai daftar terbaru. Bila ingin membagi tanah, buat akta pembagian di hadapan PPAT. Hindari calo, lengkapi pembagian dengan kesepakatan tertulis, dan urus sedini mungkin supaya tidak terhambat oleh bertambahnya ahli waris.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Baca juga

• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Surat Keterangan Waris: Siapa yang Berwenang Membuatnya dan Kapan Dibutuhkan
• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.