Ahli Waris WNA dan Tanah Warisan di Indonesia: Batasan dan Jalan Keluar

Apa masalahnya

Dalam hukum waris, kewarganegaraan ahli waris pada dasarnya tidak menghapus hak untuk mewarisi. Anak tetap anak, apa pun paspornya. Namun hak atas tanah diatur lagi oleh hukum agraria. Aturan pokoknya ada di Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu UU No. 5 Tahun 1960.

Menurut UUPA, hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi ada dua hal yang berjalan bersamaan: hak mewarisi tetap ada, tetapi hak milik atas tanah tidak bisa menetap pada orang yang berkewarganegaraan asing.

Istilah penting yang perlu dipahami:

• Pewaris: orang yang meninggal dan meninggalkan harta.
• Ahli waris: orang yang berhak menerima harta pewaris.
• Hak milik: hak atas tanah yang paling kuat dan penuh, dan hanya untuk WNI.
• Hak pakai: hak untuk memakai tanah dalam jangka waktu tertentu. Jenis hak ini dapat dimiliki orang asing yang memenuhi syarat.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

Ketentuan yang paling sering dirujuk adalah Pasal 21 ayat (3) UUPA. Isinya, secara ringkas, begini: orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat wajib melepaskan hak itu dalam waktu satu tahun sejak hak tersebut diperolehnya. Bila jangka waktu itu lewat dan hak belum dilepaskan, hak milik hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara. Hak pihak lain yang membebani tanah itu, misalnya hak tanggungan, tetap berlangsung. Aturan yang sama berlaku bagi WNI pemilik hak milik yang kehilangan kewarganegaraannya: satu tahun dihitung sejak kewarganegaraan itu hilang.

Tiga hal yang perlu digarisbawahi:

1. Satu tahun dihitung sejak hak diperoleh, bukan sejak ahli waris tahu atau sejak pembagian selesai. Karena itu, keluarga tidak boleh menunda urusan ini.
2. Akibat terburuknya berat: tanah dapat jatuh ke negara.
3. Pelepasan bukan berarti harus kehilangan nilai tanahnya. Ahli waris WNA dapat menerima nilai ekonominya lewat cara yang sah, misalnya hasil penjualan atau kompensasi dari ahli waris lain.

Teks pasalnya sebaiknya dibaca langsung pada naskah resmi UUPA karena pembaca perlu memastikan rumusan terbaru dan penjelasannya. Ketentuan pelaksana tentang hak atas tanah dan pendaftaran tanah kini juga ada pada PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Siapa yang dianggap WNA

Pertanyaan pertama yang harus dijawab: apakah ahli waris benar-benar sudah bukan WNI? Perlu dibedakan keadaan berikut.

Banyak sengketa muncul karena keluarga mengira ahli waris "pasti WNA" atau "pasti WNI". Periksa dokumennya: paspor, kartu tanda penduduk, dan surat keputusan kewarganegaraan bila ada. Bahasan lebih jauh ada di kewarganegaraan ganda anak WNI dan WNI diaspora yang memperoleh kewarganegaraan lain.

Pilihan jalan keluar yang lazim

Ada beberapa cara yang biasa dipakai keluarga agar tanah tidak jatuh ke negara. Pilihan terbaik bergantung pada jumlah ahli waris, nilai tanah, dan keinginan keluarga.

• Jual tanah, lalu bagi hasilnya. Tanah dijual kepada pihak WNI. Uang hasil penjualan dibagi sesuai bagian masing-masing ahli waris, termasuk ahli waris WNA.
• Ahli waris WNA melepas haknya kepada ahli waris WNI. Ini dilakukan dengan akta yang sah, dan bagian WNA dapat diganti uang atau harta lain.
• Pembagian waris yang menempatkan tanah pada ahli waris WNI dan memberi ahli waris WNA bagian dalam bentuk lain, misalnya uang, kendaraan, atau rekening.
• Mengubah jenis hak bila memang memungkinkan menurut aturan agraria dan syarat yang berlaku, misalnya menjadi hak pakai. Kelayakannya harus dicek ke kantor pertanahan karena syarat orang asing (seperti izin tinggal) berbeda-beda.
• Mengurus lewat wasiat yang sah dari pewaris semasa hidup. Wasiat tidak boleh dipakai sebagai jalan pintas agar hak milik jatuh kepada WNA, karena UUPA juga membatasi peralihan hak milik kepada orang asing lewat jual beli, hibah, dan wasiat. Periksa teks resmi sebelum menempuh cara ini.

Contoh: Pak Dimas, seorang WNI, meninggal dan meninggalkan sebidang tanah bersertipikat hak milik di Malang. Ia punya dua anak. Anak pertama masih WNI, anak kedua sudah menjadi warga negara lain sejak sepuluh tahun lalu. Keluarga bersepakat bahwa tanah dibalik nama atas nama anak pertama, sedangkan anak kedua menerima bagiannya dalam bentuk uang dari tabungan almarhum dan kompensasi dari anak pertama. Kesepakatan dituangkan dalam akta pembagian waris, lalu dicatatkan saat balik nama. Tanah tetap aman dan hak anak kedua tetap dihargai.

Langkah praktis yang dapat ditempuh

1. Kumpulkan dokumen pewaris. Akta kematian, kartu keluarga, sertipikat tanah, dan dokumen identitas semua ahli waris.
2. Tetapkan siapa ahli waris. Gunakan surat keterangan waris atau penetapan pengadilan sesuai golongan penduduk dan keyakinan keluarga. Lihat surat keterangan waris.
3. Periksa jenis hak tanah. Hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai memiliki konsekuensi berbeda. Cek di sertipikat atau lewat layanan kantor pertanahan.
4. Periksa kewarganegaraan setiap ahli waris dan siapkan dokumen pendukung.
5. Susun kesepakatan pembagian. Libatkan notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) bila perlu. Tuangkan dalam akta agar kuat sebagai bukti.
6. Jaga tenggat satu tahun. Catat tanggal hak diperoleh dan rencanakan pelepasan jauh sebelum batasnya.
7. Urus balik nama di kantor pertanahan setempat. Pembahasan umum ada di balik nama tanah warisan.

Peran notaris dan PPAT

Notaris membuat akta otentik seperti akta pembagian waris atau akta pelepasan hak. PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah. Dalam kasus ahli waris WNA, keduanya perlu diberi tahu sejak awal mengenai kewarganegaraan para pihak, sebab akta yang salah subjek dapat ditolak saat didaftarkan. Sampaikan seluruh informasi dengan jujur agar akta tidak bermasalah di kemudian hari.

Hubungan dengan hukum waris

Hukum waris yang berlaku bagi keluarga bergantung pada keyakinan dan golongan penduduk. Keluarga Muslim umumnya memakai hukum waris Islam. Yang lain dapat memakai KUH Perdata atau hukum adat. Pembagian bagian tiap ahli waris mengikuti hukum waris itu. Batasan agraria dalam artikel ini tidak mengubah besaran bagian, tetapi mengubah bentuk bagian yang dapat diterima ahli waris WNA, yakni lebih baik berupa nilai ekonomi daripada hak milik atas tanah.

Bila ahli waris WNA keberatan melepas haknya atau pembagian tidak disepakati, penyelesaian dapat ditempuh lewat gugatan waris. Lihat sengketa waris di pengadilan.

Contoh alur penyelesaian dalam keluarga

Banyak keluarga bingung memulai dari mana. Urutan berikut membantu menjaga suasana tetap tenang dan dokumen tetap rapi.

Pertama, kumpulkan semua ahli waris dalam satu pertemuan, termasuk yang berada di luar negeri lewat panggilan video. Kedua, catat daftar harta: tanah, bangunan, rekening, kendaraan, dan utang. Ketiga, tentukan harta mana yang dapat dibagi dalam bentuk uang. Keempat, minta penilaian harga tanah dari penilai atau perkiraan harga pasar setempat agar kompensasi bagi ahli waris WNA adil. Kelima, tuangkan kesepakatan dalam akta dan tanda tangani di hadapan notaris. Ahli waris di luar negeri dapat memberi kuasa kepada orang yang dipercaya, dan surat kuasa itu perlu dilegalisasi sesuai ketentuan negara tempat ia berada. Lihat juga legalisasi dokumen dan apostille.

Satu hal yang sering terlupa: ahli waris WNA tetap memiliki hak atas bagian harta lain milik pewaris, misalnya rekening bank atau saham. Pembatasan agraria hanya menyangkut hak milik atas tanah. Jangan sampai ahli waris WNA kehilangan haknya atas harta lain hanya karena keluarga salah paham.

Bila ada utang atau hak tanggungan di atas tanah

Tanah warisan kadang masih menjadi agunan kredit. Dalam keadaan itu, hak tanggungan tetap membebani tanah meskipun pemiliknya meninggal atau haknya dilepaskan. Artinya, penjualan atau pembagian harus memperhitungkan pelunasan utang terlebih dahulu. Bank biasanya meminta pelunasan atau persetujuan sebelum balik nama. Pembahasan lebih lanjut tersedia di hak tanggungan dan hipotek tanah serta utang bank pewaris dan asuransi kredit.

Bagaimana dengan bangunan di atas tanah

Pembatasan UUPA menyangkut hak atas tanah. Bangunan di atas tanah tunduk pada aturan yang berbeda tetapi tidak dapat dipisahkan begitu saja dari tanahnya dalam praktik pendaftaran. Jika tanah harus dilepas, nilai bangunan ikut diperhitungkan dalam harga jual atau kompensasi. Bila Anda ragu apakah suatu penyelesaian sah, periksa dulu ke kantor pertanahan sebelum menandatangani akta.

Pertanyaan yang perlu disiapkan sebelum bertemu notaris

Pertemuan dengan notaris atau PPAT lebih efisien bila keluarga sudah menyiapkan jawaban atas beberapa pertanyaan: siapa saja ahli waris dan apa kewarganegaraannya, apa jenis hak pada sertipikat, apakah tanah sedang dijaminkan, berapa perkiraan nilainya, siapa yang akan menerima tanah, dan bagaimana kompensasi bagi yang tidak menerima tanah. Bawa pula kartu keluarga lama, akta nikah pewaris, dan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan. Dengan bahan itu, notaris dapat menyusun akta lebih cepat dan risiko salah ketik atau salah subjek berkurang. Biaya notaris dan biaya pendaftaran sebaiknya ditanyakan di awal agar tidak ada kejutan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membiarkan tanah tetap atas nama pewaris bertahun-tahun, sehingga tenggat satu tahun terlewat tanpa disadari.
• Memakai "nama pinjaman" (nominee), yaitu mencatat tanah atas nama WNI padahal pemilik sebenarnya WNA. Perjanjian seperti ini berisiko batal dan merugikan semua pihak.
• Menganggap ahli waris di luar negeri otomatis WNA, padahal ia masih WNI.
• Membuat pembagian lisan tanpa akta.
• Menjual tanah tanpa persetujuan seluruh ahli waris.
• Mengira surat wasiat dapat mengalihkan hak milik langsung kepada WNA.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ahli waris WNA kehilangan haknya atas warisan? Tidak otomatis. Yang dibatasi adalah hak milik atas tanahnya. Nilai ekonominya dapat diterima dalam bentuk lain atau dari hasil penjualan tanah, sesuai hukum waris yang berlaku bagi keluarga.

Bagaimana kalau tenggat satu tahun terlewat? Menurut UUPA, hak milik hapus karena hukum dan tanah jatuh kepada negara. Segera konsultasikan dengan advokat atau kantor pertanahan karena penanganannya bergantung pada fakta di lapangan dan perkembangan aturan.

Bolehkah WNA memiliki rumah di Indonesia? Orang asing dapat memiliki hak tertentu, misalnya hak pakai, dengan syarat tertentu. Lihat orang asing memiliki rumah di Indonesia untuk penjelasan umum.

Ringkasan

Ahli waris WNA tetap berhak atas nilai warisan, tetapi tidak boleh menyimpan hak milik atas tanah. UUPA mewajibkan hak milik yang diperoleh karena pewarisan tanpa wasiat dilepaskan dalam satu tahun, bila tidak, hak hapus dan tanah jatuh ke negara. Jalan keluarnya antara lain menjual tanah dan membagi hasilnya, menempatkan tanah pada ahli waris WNI dengan kompensasi bagi ahli waris WNA, atau mengubah jenis hak bila syaratnya terpenuhi. Catat tenggat, buat akta yang sah, dan jangan memakai nama pinjaman.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia

Baca juga

• Orang Asing Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai, Syarat, dan Pembatasannya
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• WNI di Luar Negeri: Naturalisasi dan Kehilangan Kewarganegaraan Indonesia

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.