Waris Hak Sewa Rumah Kontrakan dan Lapak Pasar: Siapa yang Berhak

Hak sewa sebagai hak yang bisa diwariskan

Sewa-menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak menyerahkan pemakaian suatu barang kepada pihak lain untuk jangka waktu tertentu dengan imbalan harga sewa. Ketentuan umumnya ada dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Prinsip umum dalam KUHPerdata, perjanjian sewa tidak otomatis berakhir ketika penyewa atau yang menyewakan meninggal dunia. Artinya, hak dan kewajiban dari perjanjian sewa itu berpindah kepada ahli waris. Ahli waris penyewa dapat melanjutkan pemakaian sampai masa sewa habis, dengan kewajiban tetap membayar sewa dan menjaga barang. Teks pasalnya perlu dibaca di sumber resmi, karena perjanjian sewa tertentu dapat membuat pengaturan yang berbeda.

Namun, ada tiga catatan penting.

1. Isi perjanjian menentukan. Bila perjanjian secara tegas menyatakan sewa berakhir saat penyewa meninggal, atau hanya untuk pribadi tertentu, ketentuan itu perlu diperhatikan.
2. Masa sewa tetap berlaku. Hak ahli waris hanya sampai batas masa sewa. Perpanjangan membutuhkan persetujuan pemilik.
3. Kewajiban ikut diwarisi. Tunggakan sewa menjadi beban yang ikut diurus, sebagaimana pembahasan menolak warisan dan utang pewaris.

Hak sewa itu sendiri bernilai ekonomi bagi keluarga, misalnya sewa yang sudah dibayar di muka untuk beberapa tahun. Sisa masa sewa yang sudah dibayar adalah bagian dari harta peninggalan.

Satu hal praktis lain adalah uang jaminan. Banyak pemilik meminta uang jaminan atau deposit di awal. Bila penyewa meninggal dan sewa tidak dilanjutkan, uang jaminan itu menjadi bagian harta peninggalan setelah dikurangi kerusakan atau tunggakan yang sah. Ahli waris berhak meminta rincian pengurangannya. Bacaan terkait: kontrakan tidak mengembalikan uang jaminan.

Pengosongan rumah juga perlu tertib. Ahli waris sebaiknya menyusun daftar barang pewaris, menyerahkan kunci dengan berita acara, dan memotret kondisi rumah. Berita acara serah terima yang ditandatangani kedua pihak mencegah tuduhan kerusakan di kemudian hari.

Rumah kontrakan: skenario umum

Berikut gambaran sederhana.

Untuk penyewa yang ditinggal anggota keluarga, langkah pertama adalah memberi tahu pemilik dengan sopan dan tertulis. Jangan menunggu sampai ditegur. Sampaikan identitas ahli waris, rencana melanjutkan sewa, dan minta jawaban tertulis. Lihat juga hak penyewa kos dan kontrakan dan sewa-menyewa rumah: hak penyewa.

Contoh: Bu Sari menyewa rumah kontrakan selama tiga tahun dan telah membayar sewa penuh di muka. Pada tahun kedua ia meninggal. Anak-anaknya ingin melanjutkan sampai kontrak selesai. Mereka membawa surat kematian, bukti pembayaran, dan kartu keluarga ke pemilik. Pemilik setuju dan menandatangani catatan singkat yang menyatakan sisa masa sewa tetap berlaku untuk anak-anak. Karena dibuat tertulis, kelak tidak ada salah paham.

Lapak atau kios pasar: hak apa sebenarnya

Lapak pasar berbeda dengan kontrakan. Pasar rakyat biasanya dimiliki atau dikelola pemerintah daerah atau badan usaha milik daerah. Pedagang umumnya tidak memiliki tanah atau bangunannya. Yang mereka pegang adalah hak untuk memakai tempat itu, yang bentuknya dapat berupa surat izin pemakaian tempat, surat penetapan, kartu pedagang, atau perjanjian sewa dengan pengelola.

Karena sifatnya, aturan pewarisan lapak sangat dipengaruhi oleh peraturan daerah dan peraturan pengelola. Beberapa pasar membolehkan ahli waris melanjutkan dengan pemberitahuan dan pembaruan data. Pasar lain membatasi atau meminta pedagang mengajukan permohonan baru. Pengelola juga dapat mensyaratkan bahwa penerus benar-benar berdagang di tempat itu, bukan menyewakan lagi.

Untuk memastikan, periksa:

• jenis hak yang tertulis di surat lapak: izin pakai, sewa, atau hak lain,
• peraturan daerah atau peraturan pengelola tentang pengelolaan pasar,
• ketentuan tentang pengalihan atau penerusan hak,
• jangka waktu hak dan cara perpanjangan,
• biaya retribusi atau sewa dan status tunggakan.

Bacaan terkait: retribusi parkir dan pungutan pasar daerah.

Peran pemilik, pengelola, dan ahli waris

Tiga pihak sering berperan:

• Pemilik atau pengelola (pemilik rumah, pemerintah daerah, atau pengelola pasar) memiliki kewenangan mengakui atau menolak penerus berdasarkan perjanjian dan peraturan.
• Ahli waris memiliki hak sesuai pewarisan. Pewarisan umum dibahas di ahli waris golongan menurut KUHPerdata dan waris tanpa wasiat menurut Kompilasi Hukum Islam.
• Pihak yang mengelola usaha di lapak. Kadang anggota keluarga yang membantu berjualan bukan satu-satunya ahli waris. Pemegang resmi tetap harus ditentukan jelas.

Bila ada beberapa ahli waris, pilih satu orang yang mewakili agar tidak ada lebih dari satu klaim. Sepakati secara tertulis bagaimana hasil usaha dibagi. Contoh pembagiannya: anak yang berjualan mengelola lapak, sedangkan pendapatan bersih dibagi sesuai kesepakatan keluarga. Tanpa kesepakatan tertulis, pembagian hasil mudah menjadi sengketa.

Langkah mengurus

1. Kumpulkan dokumen penyewa atau pemegang lapak. Perjanjian sewa, kuitansi pembayaran, surat izin pakai, kartu pedagang, dan nomor tagihan.
2. Siapkan bukti kematian dan hubungan keluarga. Akta kematian, kartu keluarga, dan bila diminta surat keterangan ahli waris. Lihat akta kematian: cara mengurus dan surat keterangan waris: siapa berwenang.
3. Beri tahu pemilik atau pengelola secara tertulis. Sebutkan nama penerus yang diusulkan.
4. Selesaikan tunggakan bila ada, atau minta rincian tertulis agar tidak ada angka yang tidak jelas.
5. Minta jawaban atau surat penetapan baru. Pastikan nama pemegang diperbarui.
6. Catat perubahan pada tagihan listrik, air, dan retribusi bila tercantum atas nama lama.
7. Siapkan perpanjangan. Bila masa hak hampir habis, ajukan perpanjangan lebih awal dengan dokumen lengkap.

Sewa tanah dan bangunan usaha di sekitar pasar

Banyak pedagang tidak berjualan di kios resmi, melainkan menyewa ruko, gudang, atau halaman milik swasta di sekitar pasar. Hubungannya murni sewa-menyewa antar-pribadi. Dalam kasus ini, ahli waris penyewa dapat melanjutkan sewa sesuai prinsip KUHPerdata, selama masa sewa masih berjalan. Perhatikan bila perjanjian menyebut izin usaha atau nama usaha tertentu, karena perizinan usaha perlu disesuaikan atas nama penerus. Lihat kontrak sewa tempat usaha dan sewa ruko dan tanah: perjanjian yang aman.

Untuk usaha yang berjalan atas nama pewaris, misalnya warung, bengkel, atau toko kelontong, ada pula urusan pengelolaan usaha, utang dagang, dan pembagian laba. Pembahasannya ada di waris warung dan usaha kecil orang tua.

Bagaimana bila sewa belum dibayar atau perjanjian tidak tertulis

Banyak sewa rumah dan lapak berjalan atas dasar kepercayaan tanpa surat. Hukum tetap mengakui perjanjian lisan, tetapi pembuktiannya lebih sulit. Ahli waris yang ingin melanjutkan sebaiknya mengumpulkan bukti tidak langsung: bukti transfer, kuitansi, pesan singkat, saksi tetangga, dan catatan pengelola.

Tiga langkah untuk memperkuat posisi:

1. Minta pemilik atau pengelola menuliskan pernyataan bahwa sewa atau hak pakai diteruskan kepada ahli waris tertentu.
2. Bila pemilik menolak menulis, kirim surat pemberitahuan sendiri dan simpan bukti pengirimannya.
3. Jangan berhenti membayar. Pembayaran yang tertib adalah bukti paling kuat bahwa Anda penerus yang beritikad baik.

Contoh: Pak Rudi berjualan di sebuah kios pasar selama dua puluh tahun dengan membayar retribusi bulanan kepada pengelola. Setelah ia wafat, putranya melanjutkan berjualan dan terus membayar. Setahun kemudian, pengelola mempertanyakan hak sang anak karena nama di kartu pedagang masih atas nama Pak Rudi. Sang anak membawa bukti pembayaran, akta kematian, dan kartu keluarga. Pengelola memperbarui data setelah sang anak mengisi formulir. Pembayaran yang tidak pernah terputus menolong.

Bila pemilik atau pengelola menolak

Penolakan perlu dilihat alasannya. Penolakan bisa wajar bila perjanjian membatasi atau masa hak telah habis. Namun penolakan yang tidak berdasar, misalnya karena ahli waris dianggap tidak boleh meneruskan padahal peraturan membolehkan, dapat diperjuangkan.

Langkah bertahap:

1. Minta penolakan secara tertulis beserta dasar aturannya.
2. Ajukan keberatan atau permohonan peninjauan kepada pengelola atau instansi pembina pasar.
3. Manfaatkan mediasi dan musyawarah, misalnya melalui kelurahan atau lembaga penyelesaian sengketa setempat.
4. Jika kebijakan pemerintah daerah dinilai menyalahi aturan, jalur pengaduan atau gugatan ke pengadilan tata usaha negara dapat dipertimbangkan, dengan memperhatikan tenggat. Lihat pengaduan layanan publik ke Ombudsman.
5. Untuk sengketa sewa antar-pribadi, jalur gugatan perdata dapat ditempuh setelah somasi.

Keputusan semacam ini perlu ditimbang ongkos dan manfaatnya. Banyak sengketa kios selesai lewat pembicaraan tertulis yang tertib dan lengkap.

Mengamankan hak keluarga sejak sekarang

Pembaca yang kini masih menjadi penyewa atau pedagang dapat menyiapkan keluarga dari awal. Beberapa langkah sederhana:

• Simpan semua dokumen sewa atau izin pakai di tempat yang diketahui keluarga.
• Minta pemilik atau pengelola mencatat nama calon penerus, bila dimungkinkan.
• Tuliskan pesan tertulis kepada keluarga tentang siapa yang akan meneruskan dan bagaimana pembagian hasilnya.
• Pastikan tidak ada tunggakan sehingga penerus tidak mewarisi masalah.
• Perbarui data kartu pedagang atau perjanjian sewa bila ada perubahan.

Langkah-langkah ini murah, tetapi mencegah sengketa yang biasanya baru muncul ketika duka masih segar. Keluarga yang sudah bersepakat sebelum kejadian cenderung lebih lancar mengurus penerusan.

Kesalahan umum

• Menganggap lapak pasar sebagai harta pribadi yang bebas dijual.
• Tidak memberi tahu pengelola sehingga lapak dicabut karena dianggap ditinggalkan.
• Membiarkan tunggakan retribusi menumpuk selama pewaris sakit atau setelah meninggal.
• Tidak memakai satu perwakilan keluarga, sehingga beberapa ahli waris sama-sama mengklaim.
• Melanjutkan sewa tanpa bukti tertulis dari pemilik.
• Membayar uang "kunci" atau uang pindah tangan tanpa kuitansi.
• Mengabaikan batas waktu hak yang tertera di surat.

Kesalahan yang paling sering adalah berasumsi. Banyak keluarga mengira hak otomatis pindah, atau sebaliknya mengira otomatis hilang. Dua-duanya bisa keliru. Cara termurah menghindarinya adalah membaca dokumen, bertanya secara tertulis, dan menyimpan jawabannya.

Pada akhirnya, hak sewa dan lapak pasar adalah sumber nafkah banyak keluarga. Karena itu, urusan administrasi setelah duka perlu ditangani dengan tenang dan tertulis, sambil tetap menjaga hubungan baik dengan pemilik atau pengelola. Hubungan baik sering menjadi faktor penentu ketika aturan tidak mengatur secara rinci.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah sisa sewa yang sudah dibayar di muka bisa diminta kembali bila ahli waris tidak melanjutkan? Tergantung perjanjian. Bila perjanjian tidak mengatur, ahli waris dapat berunding dengan pemilik tentang penggunaan sisa masa sewa atau pengembalian sebagian. Lakukan secara tertulis.

Bolehkah lapak pasar diwariskan kepada anak yang tidak berdagang? Tergantung peraturan pengelola. Banyak pengelola meminta penerus benar-benar menjalankan usaha di lapak itu. Tanyakan syarat tertulisnya.

Siapa yang menanggung tunggakan sewa atau retribusi pewaris? Tunggakan termasuk kewajiban pewaris yang dapat dibebankan pada harta peninggalan. Ahli waris dapat menolak warisan atau menyelesaikan tunggakan lebih dulu sesuai kemampuan harta yang ada.

Ringkasan

Hak sewa pribadi pada prinsipnya tidak berakhir karena kematian dan dapat dilanjutkan ahli waris sampai masa sewa selesai, kecuali perjanjian menentukan lain. Lapak pasar umumnya berupa hak pakai atau izin dari pengelola, sehingga penerusannya mengikuti peraturan daerah dan peraturan pengelola. Kumpulkan dokumen, beri tahu pemilik atau pengelola secara tertulis, tunjuk satu perwakilan keluarga, dan minta jawaban tertulis. Hindari menjual atau menyewakan lagi tanpa izin.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
• Instruksi Presiden No. 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam.
• UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Surat Keterangan Waris: Siapa yang Berwenang Membuatnya dan Kapan Dibutuhkan
• Menolak Warisan dan Utang Pewaris: Pilihan Ahli Waris Menurut KUH Perdata dan KHI

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.