Sewa Menyewa Barang: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik

Apa itu sewa menyewa dan siapa yang terkena

Sewa menyewa adalah perjanjian ketika satu pihak mengikatkan diri memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dan pihak lain membayar harga sewa yang disanggupinya. Itulah rumusan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pihak yang menyerahkan barang disebut yang menyewakan atau pemilik, sedangkan pihak yang memakai disebut penyewa.

Yang disewa bisa apa saja: kendaraan, alat, mesin, kamera, pakaian adat, tenda, rumah, ruko, bahkan tanah. Artikel ini menekankan sewa barang bergerak dan memakai prinsip umum KUH Perdata. Untuk rumah dan ruko, ada pembahasan lanjutan pada sewa menyewa rumah: hak penyewa, sewa ruko dan tanah: perjanjian yang aman, dan sewa menyewa properti.

Perbedaan penting dari pinjam: sewa menyewa selalu disertai pembayaran. Bila barang dipakai tanpa bayaran, perjanjiannya adalah pinjam pakai, yang aturannya berbeda dan dibahas pada pinjam pakai dan pinjam meminjam: bedanya.

Kewajiban yang menyewakan

Menurut Pasal 1550 KUH Perdata, pihak yang menyewakan berkewajiban:

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa. Barang harus dapat dipakai sesuai tujuan sewa.
2. Memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan. Perbaikan besar menjadi tanggungan pemilik.
3. Memberikan kepada penyewa kenikmatan yang tenteram atas barang selama berlangsungnya sewa. Pemilik tidak boleh mengganggu pemakaian wajar, mengambil kembali barang di tengah masa sewa tanpa dasar, atau membiarkan pihak lain mengganggu.

Pemilik juga menjamin cacat tersembunyi yang menghalangi pemakaian barang. Jika barang cacat sehingga tidak dapat dipakai, penyewa dapat menuntut pengurangan harga atau pembatalan sewa, ditambah ganti rugi dalam keadaan tertentu.

Kewajiban penyewa

Menurut Pasal 1560 KUH Perdata, penyewa mempunyai dua kewajiban utama:

1. Memakai barang sewaan sebagai seorang kepala keluarga yang baik, yaitu dengan hati-hati, sesuai tujuan yang disepakati dalam perjanjian atau menurut kebiasaan.
2. Membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan.

Kewajiban turunan yang lazim:

• Perbaikan kecil sehari-hari. Penyewa menanggung perawatan ringan akibat pemakaian biasa, seperti mengisi bahan bakar atau membersihkan.
• Tidak mengubah bentuk atau fungsi barang tanpa izin.
• Tidak menyewakan kembali kepada pihak lain tanpa izin yang menyewakan. Pasal 1559 pada pokoknya melarang penyewa mengulang-sewakan barang kecuali diizinkan.
• Melaporkan gangguan dari pihak ketiga agar pemilik dapat bertindak.
• Mengembalikan barang dalam keadaan sama seperti ketika diterima, kecuali kerusakan akibat pemakaian wajar.

Kerusakan, kehilangan, dan kebakaran

Siapa yang menanggung kerusakan sering menjadi inti sengketa. KUH Perdata menetapkan pegangan berikut.

• Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan yang terjadi selama sewa, kecuali ia dapat membuktikan bahwa kerusakan terjadi bukan karena kesalahannya. Hal ini dikenal sebagai pembalikan beban pembuktian.
• Pemakaian wajar yang menimbulkan aus tidak menjadi tanggung jawab penyewa.
• Bila barang musnah seluruhnya karena kejadian yang tidak disengaja selama sewa, perjanjian sewa gugur demi hukum. Bila hanya musnah sebagian, penyewa dapat memilih mengurangi harga sewa atau membatalkan sewa.
• Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan yang disebabkan oleh orang-orang yang ia izinkan memakai barang.

Bagi pemilik, bukti kondisi awal sangat penting. Tanpa catatan, sulit membuktikan bahwa kerusakan baru terjadi selama sewa. Bagi penyewa, bukti yang sama membantu membantah klaim berlebihan. Pembuktian dibahas pada alat bukti perdata dan bukti elektronik.

Berakhirnya sewa

Sewa berakhir dengan beberapa cara.

• Habisnya jangka waktu. Bila sewa dibuat tertulis untuk jangka waktu tertentu, sewa berakhir demi hukum pada waktu yang ditentukan tanpa perlu pemberitahuan.
• Sewa tanpa tulisan. Sewa yang dibuat tanpa tulisan tidak berakhir pada waktu tertentu kecuali salah satu pihak memberitahukan penghentian sesuai kebiasaan setempat.
• Perpanjangan diam-diam. Jika penyewa tetap memakai barang setelah masa sewa berakhir dan pemilik membiarkan, dapat dianggap ada perpanjangan sewa dengan syarat yang sama, menurut pandangan KUH Perdata tentang sewa yang dilanjutkan. Hindari ketidakpastian dengan menulis perpanjangan.
• Musnahnya barang. Sewa gugur.
• Wanprestasi. Bila penyewa tidak membayar atau melanggar, pemilik dapat menuntut pembatalan lewat hakim. Lihat pembatalan perjanjian timbal balik dan wanprestasi sewa menyewa: tunggakan sewa dan somasi.
• Barang dijual. Menurut Pasal 1576, penjualan barang yang sedang disewa tidak memutuskan sewa, kecuali diperjanjikan pada waktu sewa dibuat. Pembeli baru umumnya harus menghormati sewa yang berjalan.
• Pemilik ingin memakai sendiri. Menurut Pasal 1579, pemilik tidak dapat menghentikan sewa dengan alasan ingin memakai sendiri barangnya, kecuali diperjanjikan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan dasar sewa menyewa dalam KUH Perdata relatif stabil. Perkembangan yang menyentuh praktik:

• Sewa lewat platform dan aplikasi. Banyak penyewaan kendaraan dan peralatan kini dilakukan lewat aplikasi dengan syarat baku. Syarat itu diuji dengan klausula baku dalam perjanjian.
• Asuransi. Penyewa dan pemilik makin sering memakai asuransi kendaraan atau peralatan. Periksa cakupan dan pengecualian polis.
• Sewa kendaraan dan aturan lalu lintas. Penyewa yang melanggar lalu lintas bertanggung jawab atas pelanggarannya. Perjanjian sebaiknya mengatur tanggung jawab denda dan kecelakaan.
• Sewa aset pemerintah. Aset negara dan daerah memiliki aturan khusus. Lihat sewa barang milik negara/daerah.
• Meterai. Perjanjian sewa mengikuti ketentuan bea meterai. Lihat perjanjian tanpa meterai masih sah.

Langkah praktis

1. Tulis perjanjian. Identitas pihak, barang yang disewa (jenis, nomor seri), tarif, jangka waktu, jadwal bayar, uang jaminan, tujuan pemakaian, dan larangan.
2. Periksa kondisi barang bersama. Foto dan tulis catatan serah terima. Tandatangani bersama.
3. Atur uang jaminan. Sebutkan kondisi pengembalian dan potongan. Panduan serupa ada pada deposit jaminan sewa rumah/kos: pengembalian dan potongan.
4. Atur siapa menanggung perbaikan. Perbaikan kecil oleh penyewa, besar oleh pemilik. Tulis batasnya.
5. Atur keterlambatan dan denda. Denda yang wajar dan jelas.
6. Atur sub-sewa dan pemakai lain. Siapa saja yang boleh memakai barang.
7. Atur pengakhiran dan perpanjangan. Cara memberitahu, kapan, dan syaratnya.
8. Saat mengembalikan, periksa ulang bersama. Foto lagi dan tanda tangani berita acara pengembalian.
9. Bila terjadi sengketa, kirim teguran tertulis, rundingkan, lalu gunakan jalur formal. Untuk tagihan sewa dengan nilai kecil, ada gugatan sederhana.

Tabel: pembagian tanggung jawab yang lazim

Contoh: Pak Rudi menyewa tenda dan kursi untuk acara selama dua hari dari sebuah usaha persewaan. Sebelum acara, kedua pihak menghitung jumlah dan memotret tenda. Saat pengembalian, dua kursi patah. Penyewa menyatakan kursi patah karena sudah rapuh. Pemilik menunjukkan foto kondisi awal yang menunjukkan kursi dalam keadaan baik. Pak Rudi akhirnya mengganti dua kursi dengan harga yang disepakati. Catatan awal membuat sengketa selesai dalam beberapa menit.

Contoh: Bu Tari menyewakan mesin pemotong rumput selama seminggu. Penyewa menyewakan kembali mesin itu kepada temannya tanpa memberi tahu, lalu mesin hilang. Bu Tari menuntut penggantian kepada penyewa pertama. Karena sub-sewa tanpa izin melanggar kewajiban penyewa, penyewa pertama bertanggung jawab atas kehilangan walaupun mesin dibawa orang lain. Ia mengganti dengan harga mesin sesuai kesepakatan.

Klausul yang sebaiknya ada dalam perjanjian sewa barang

Selain tarif dan masa sewa, klausul berikut membantu mencegah sengketa.

• Daftar barang dan kondisi. Lampirkan daftar rinci dengan foto, terutama bila barang banyak seperti perlengkapan pesta atau alat produksi.
• Tempat pemakaian. Beberapa barang hanya boleh dipakai di lokasi tertentu atau tidak boleh dibawa keluar daerah.
• Operator. Untuk alat berat atau kendaraan, tentukan apakah disewa dengan operator atau tanpa operator, serta siapa yang menanggung tanggung jawab bila terjadi kecelakaan.
• Bahan bakar dan perlengkapan habis pakai. Tentukan siapa yang menyediakannya.
• Keterlambatan pengembalian. Tentukan tarif tambahan per hari yang wajar. Denda yang tidak wajar dapat dikoreksi, sebagaimana dibahas pada klausul denda dan ganti rugi wanprestasi.
• Kehilangan dan kerusakan. Tentukan nilai ganti rugi, apakah sebesar harga baru, harga pasar bekas, atau biaya perbaikan.
• Asuransi. Tentukan siapa yang membayar premi dan siapa yang mengajukan klaim.
• Penyelesaian sengketa. Musyawarah dahulu, lalu pengadilan atau arbitrase yang disepakati.
• Keadaan memaksa. Peristiwa seperti banjir atau kebakaran yang menghalangi pemakaian. Lihat overmacht dan force majeure.

Bila penyewa tidak membayar atau tidak mengembalikan barang

Pemilik barang sering bingung mengambil langkah. Urutan yang aman adalah sebagai berikut. Pertama, tagih dengan sopan dan simpan pesan. Kedua, kirim teguran tertulis dengan tenggat yang jelas. Ketiga, bila tetap tidak ada tanggapan, pertimbangkan gugatan perdata untuk mengembalikan barang dan menagih sewa serta ganti rugi. Jangan mengambil barang secara paksa dari rumah penyewa, karena tindakan semacam itu dapat dianggap perbuatan melawan hukum dan, tergantung caranya, perbuatan pidana. Bila penyewa membawa kabur barang dan sejak awal berniat menguasainya, ranah pidana mungkin terbuka. Batas perdata dan pidana dijelaskan pada pidana dan perdata.

Kesalahan umum

• Menyewakan tanpa perjanjian tertulis. Sengketa jadi sulit dibuktikan.
• Tidak mencatat kondisi awal. Tidak jelas kerusakan baru atau lama.
• Menyewakan kembali tanpa izin. Melanggar kewajiban dan menambah risiko.
• Memakai barang untuk tujuan lain. Misalnya kendaraan sewaan untuk angkutan komersial.
• Memutus sewa sepihak. Gunakan prosedur kontrak dan, bila perlu, hakim.
• Menahan barang sewaan sebagai ancaman. Dapat dianggap perbuatan melawan hukum. Bandingkan hak retensi: menahan barang sampai dibayar.
• Tidak menagih tepat waktu. Penagihan yang dibiarkan menyulitkan perhitungan. Perhatikan daluwarsa tagihan utang.

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang menanggung biaya servis berkala kendaraan sewaan? Tergantung perjanjian. Biasanya servis besar oleh pemilik, sedangkan penyewa menjaga kondisi harian. Tuliskan agar tidak menimbulkan sengketa.

Apakah penyewa bisa minta potongan harga jika barang rusak karena bukan salahnya? Bisa. Jika pemakaian terganggu karena cacat atau kerusakan yang bukan kesalahan penyewa, ia dapat meminta pengurangan harga atau pembatalan sesuai aturan.

Apakah sewa otomatis diperpanjang bila saya tetap memakai barang? Dalam keadaan tertentu bisa dianggap diperpanjang, tetapi lebih aman membuat kesepakatan tertulis yang menyebut jangka waktu dan harga baru.

Bagaimana jika barang sewaan disita pihak lain karena utang pemilik? Penyewa berhak atas kenikmatan yang tenteram. Hubungi pemilik dan simpan perjanjian, lalu konsultasikan dengan advokat mengenai perlawanan. Lihat sita jaminan.

Ringkasan

• Sewa menyewa adalah pemberian kenikmatan barang untuk waktu tertentu dengan imbalan harga sewa (Pasal 1548).
• Pemilik menyerahkan, memelihara, dan menjamin kenikmatan tenteram (Pasal 1550); penyewa memakai dengan baik dan membayar tepat waktu (Pasal 1560).
• Penyewa menanggung kerusakan kecuali dapat membuktikan bukan kesalahannya; barang musnah membuat sewa gugur.
• Jual beli barang sewaan tidak memutus sewa kecuali diperjanjikan.
• Tulis perjanjian, catat kondisi barang, dan gunakan berita acara serah terima dan pengembalian.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), antara lain Pasal 1548, Pasal 1550, Pasal 1559, Pasal 1560, Pasal 1576, dan Pasal 1579
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Pinjam Pakai dan Pinjam Meminjam: Bedanya Barang dan Uang

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.