Rumah Dijual Pasangan Tanpa Persetujuan Istri atau Suami: Upaya Hukum

Harta bersama dan harta bawaan

Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan membedakan harta dalam perkawinan. Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Adapun harta bawaan masing-masing, serta harta yang diperoleh sebagai hadiah atau warisan, berada di bawah penguasaan masing-masing, selama para pihak tidak menentukan lain. Pasangan juga dapat membuat perjanjian perkawinan yang mengatur harta secara berbeda, termasuk pemisahan harta. Menurut putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, perjanjian perkawinan dapat dibuat juga selama perkawinan berlangsung.

Rumah yang dibeli setelah menikah umumnya menjadi harta bersama, walau sertipikatnya hanya atas nama suami atau istri. Nama pada sertipikat menunjukkan siapa tercatat sebagai pemegang hak, tetapi tidak otomatis berarti hanya orang itu yang berhak atas nilai rumah. Penjelasan lengkap ada di harta bersama dan bawaan dan rumah dan usaha atas nama satu pihak, harta bersama.

Rumah yang dibeli sebelum menikah, atau diperoleh sebagai warisan atau hibah atas nama salah satu pihak, pada umumnya harta bawaan dan penguasaannya pada pemiliknya. Namun jika sebagian dibiayai dari penghasilan selama pernikahan, statusnya dapat campuran dan perlu dihitung.

Aturan persetujuan pasangan

Undang-Undang Perkawinan menyatakan bahwa mengenai harta bersama, suami atau istri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak. Mengenai harta bawaan, masing-masing berhak sepenuhnya melakukan perbuatan hukum. Dengan kata lain, menjual harta bersama memerlukan persetujuan pasangan.

Bagi yang beragama Islam, Kompilasi Hukum Islam memuat ketentuan bahwa suami atau istri tanpa persetujuan pihak lain tidak boleh menjual atau memindahkan harta bersama. Ketentuan tersebut sejalan dengan prinsip persetujuan bersama.

Dalam praktik pertanahan, pejabat pembuat akta tanah (PPAT) lazimnya meminta kehadiran atau persetujuan tertulis pasangan ketika tanah atau rumah yang dijual dibeli selama perkawinan. Syarat ini bertujuan melindungi pasangan dan mencegah sengketa. Persetujuan biasanya dibuktikan dengan tanda tangan di akta atau surat persetujuan.

Hal-hal yang perlu diingat:

• Persetujuan harus dari pasangan yang sah, bukan keluarga atau orang lain.
• Persetujuan sebaiknya tertulis dan diberikan secara sadar, tanpa paksaan atau tipuan.
• Persetujuan yang dipalsukan, misalnya tanda tangan atau surat nikah palsu, tidak sah dan dapat berakibat pidana.
• Jika rumah dikategorikan harta bawaan, persetujuan pasangan umumnya tidak diwajibkan, tetapi pembuktian statusnya penting.

Bila penjualan telanjur dilakukan sepihak

Ada beberapa kemungkinan.

Penjualan belum selesai

Bila baru ada kesepakatan, tanda jadi, atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan belum ada akta jual beli (AJB) serta balik nama, pasangan yang tidak setuju masih dapat bertindak mencegahnya:

1. Sampaikan keberatan tertulis kepada pasangan, calon pembeli, dan PPAT.
2. Minta kantor pertanahan mencatat keberatan atau memblokir, sesuai prosedur dan syarat. Pembahasan umum ada di pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
3. Mengajukan gugatan ke pengadilan bila perlu untuk menghentikan atau membatalkan.

Penjualan sudah selesai dan balik nama sudah dilakukan

Pasangan yang dirugikan dapat mengajukan gugatan perdata ke pengadilan negeri (atau pengadilan agama bila terkait sengketa harta bersama bagi yang beragama Islam, menurut kewenangannya) untuk meminta pembatalan jual beli, pembatalan akta, dan pengembalian rumah, serta ganti rugi. Dasar gugatan lazimnya:

• penjualan harta bersama tanpa persetujuan melanggar ketentuan Undang-Undang Perkawinan;
• jual beli tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), terutama kesepakatan yang sah dan sebab yang halal;
• perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata);
• pemalsuan persetujuan atau dokumen, bila terbukti.

Pembatalan berarti jual beli dianggap tidak mengikat, dan masing-masing pihak berhak meminta kembali apa yang telah diserahkan. Hakim akan menimbang bukti dan perlindungan bagi pembeli.

Perlindungan pembeli beritikad baik

Pembeli beritikad baik adalah pembeli yang membeli tanpa mengetahui dan tidak patut mengetahui adanya cacat pada hak penjual, setelah melakukan pemeriksaan yang wajar. Hukum Indonesia, termasuk melalui rumusan kamar perdata Mahkamah Agung, memberi perlindungan kepada pembeli beritikad baik. Namun perlindungan ini bersyarat. Pembeli dapat dinilai tidak beritikad baik bila, misalnya:

• tidak memeriksa status perkawinan penjual atau tidak meminta persetujuan pasangan padahal tanah dibeli selama pernikahan;
• membeli dengan harga jauh di bawah pasar tanpa penjelasan;
• tidak melakukan transaksi di hadapan PPAT;
• tidak memeriksa sertipikat dan kondisi fisik tanah;
• mengetahui bahwa pasangan penjual keberatan.

Konsekuensinya, hasil sengketa bergantung pada fakta tiap perkara. Hakim menimbang itikad pembeli, bukti persetujuan, dan kerugian pihak-pihak. Tidak ada kepastian bahwa pembatalan atau perlindungan pembeli selalu berhasil. Karena itu, pembeli sebaiknya sangat berhati-hati. Bacaan: sengketa tanah dijual ganda, pembeli beritikad baik dan akta jual beli dibatalkan pengadilan, akibatnya.

Langkah bagi pasangan yang tidak dimintai persetujuan

1. Pastikan status rumah. Kumpulkan akta nikah, sertipikat, akta jual beli lama, dan bukti pembelian saat menikah.
2. Periksa tahap penjualan. Tanyakan ke PPAT atau kantor pertanahan apakah sudah ada AJB atau balik nama.
3. Kirim keberatan tertulis kepada pasangan, calon pembeli, dan PPAT. Cantumkan bahwa rumah harta bersama dan Anda tidak menyetujui.
4. Ajukan permohonan pencatatan keberatan atau pemblokiran di kantor pertanahan jika prosesnya masih berjalan.
5. Rundingkan dengan pasangan. Kadang masalahnya komunikasi, dan penjualan bisa dilanjutkan dengan persetujuan dan pembagian hasil yang jelas.
6. Bila sudah dijual, kumpulkan bukti dan ajukan somasi, lalu gugatan pembatalan.
7. Pertimbangkan jalur pidana bila ada pemalsuan tanda tangan atau dokumen. Dalam KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026, pemalsuan surat memiliki pasal tersendiri, sehingga periksa teks resmi.
8. Lindungi diri ke depan dengan perjanjian perkawinan, pencatatan harta, atau penetapan pembagian harta bila rumah tangga bermasalah.

Contoh: Ibu Dewi baru mengetahui bahwa suaminya menjual rumah yang mereka beli lima tahun setelah menikah, setelah melihat plang dijual. Sertipikat atas nama suaminya. Ibu Dewi segera mengirim surat keberatan ke calon pembeli dan PPAT, dan datang ke kantor pertanahan untuk meminta pencatatan keberatan. PPAT menghentikan proses AJB sampai ada persetujuan. Setelah dimediasi, suaminya mengakui, dan penjualan dilanjutkan dengan persetujuan tertulis Ibu Dewi serta pembagian hasil penjualan.

Langkah bagi pembeli agar aman

1. Tanyakan status perkawinan penjual dan minta kartu keluarga, akta nikah, atau bukti belum menikah.
2. Bila rumah dibeli setelah menikah, minta pasangan hadir saat tanda tangan akta atau menandatangani persetujuan di hadapan PPAT.
3. Cek sertipikat di kantor pertanahan: keaslian dan beban hak. Lihat cek sertifikat tanah sebelum membeli.
4. Lakukan transaksi di hadapan PPAT dan simpan semua bukti pembayaran.
5. Periksa kondisi fisik dan penghuni rumah.
6. Bila ada keanehan seperti harga murah, desakan cepat, atau penolakan bertemu pasangan, tunda transaksi.
7. Pertimbangkan klausul perlindungan dalam perjanjian: jaminan bebas sengketa dan persetujuan pasangan.

Peran perjanjian perkawinan dan pembagian harta

Pasangan yang ingin menghindari sengketa dapat membuat perjanjian perkawinan yang menetapkan pemisahan harta atau aturan penjualan. Perjanjian harus dibuat dengan akta notaris dan dicatat sesuai ketentuan. Dengan perjanjian pemisahan harta, penjualan atas nama pemilik tidak memerlukan persetujuan pasangan, tetapi pembeli perlu memeriksa isi dan pencatatannya.

Pada perceraian, pembagian harta bersama dilakukan melalui kesepakatan atau putusan pengadilan. Lihat pembagian harta bersama setelah cerai. Rumah yang sedang dalam sengketa pembagian sebaiknya tidak dijual sebelum selesai, karena dapat memicu perkara tambahan.

Kesalahan umum

• Mengira rumah atas nama suami atau istri saja berarti hanya milik orang itu.
• Membiarkan pasangan memegang sertipikat asli tanpa kontrol.
• Menandatangani surat persetujuan tanpa membaca.
• Menunda keberatan sampai rumah sudah balik nama.
• Pembeli yang tidak bertemu pasangan penjual karena merasa "sudah beres".
• Memalsukan tanda tangan pasangan.
• Tidak menyimpan bukti pembelian dan pembayaran saat membeli rumah.

Rumah yang masih dicicil dan rumah yang dijaminkan

Dua keadaan khusus sering muncul. Pertama, rumah yang dibeli dengan kredit pemilikan rumah (KPR) selama perkawinan. Rumah itu pada umumnya tetap harta bersama, dan bank juga akan menjadi pihak yang berkepentingan karena sertipikat dibebani hak tanggungan. Penjualan rumah KPR memerlukan pelunasan atau pengalihan kredit, sehingga bank menjadi pengaman tambahan karena tidak akan melepas hak tanggungan tanpa ketentuan terpenuhi. Meski begitu, jangan mengandalkan bank untuk melindungi hak pasangan. Pasangan perlu aktif menanyakan perkembangan. Lihat KPR dan jaminan fidusia.

Kedua, rumah yang dijaminkan untuk utang usaha oleh salah satu pasangan. Pengikatan jaminan atas harta bersama umumnya juga memerlukan persetujuan pasangan. Bank lazimnya meminta persetujuan tertulis pasangan saat memberikan kredit. Jika persetujuan tidak ada atau dipalsukan, jaminan dapat dipersoalkan, tetapi dampaknya pada utang tetap rumit. Bacaan: hak tanggungan dan hipotek tanah.

Hasil penjualan: ke mana uangnya

Bila rumah harta bersama dijual dengan persetujuan, hasil penjualan juga harta bersama. Pasangan berhak mengetahui jumlah, tujuan penggunaan, dan sisa uang. Sebaiknya hasil penjualan disimpan di rekening yang dapat diakses atau dipantau bersama, atau dipakai segera untuk tujuan yang disepakati, misalnya membeli rumah baru, melunasi utang, atau biaya pendidikan anak. Bila salah satu pasangan menjual diam-diam lalu menghabiskan uangnya, pasangan lainnya dapat menuntut perhitungan dalam pembagian harta, dan dalam kondisi tertentu dapat mempersoalkan penyalahgunaan. Catat semua bukti transfer dan penggunaan agar mudah dibuktikan.

Bila pasangan hidup terpisah atau sedang proses cerai

Kondisi rumah tangga yang bermasalah meningkatkan risiko penjualan sepihak. Pasangan yang sudah pisah rumah tetap terikat status harta bersama sampai ada pembagian atau putusan. Selama proses cerai, pengadilan dapat dimintai tindakan pengamanan harta, misalnya meminta sita jaminan atas rumah agar tidak dipindahtangankan sebelum pembagian. Tindakan ini diajukan bersama gugatan atau permohonan, dan perlu alasan yang meyakinkan, seperti kekhawatiran harta akan dialihkan. Pembahasan terkait: suami menikah lagi tanpa izin yang menyinggung dampak pada harta.

Jika rumah tangga masih berlangsung tetapi komunikasi memburuk, bicarakan penggunaan rumah secara terbuka dan tuangkan kesepakatan secara tertulis, misalnya tidak ada penjualan atau penjaminan tanpa persetujuan tertulis kedua pihak.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rumah yang sertipikatnya atas nama suami boleh dijual suami sendirian? Bila rumah harta bersama, penjualan memerlukan persetujuan istri. Bila harta bawaan atau ada perjanjian pemisahan harta, ketentuannya berbeda. Status rumah harus dibuktikan.

Bisakah penjualan dibatalkan setelah balik nama? Dapat digugat ke pengadilan, tetapi hasilnya bergantung pada bukti, itikad pembeli, dan penilaian hakim. Tidak ada jaminan pembatalan.

Bagaimana mencegah rumah dijual diam-diam? Simpan salinan sertipikat, awasi dokumen asli, buat perjanjian perkawinan bila perlu, dan segera ajukan keberatan jika mengetahui rencana penjualan.

Ringkasan

Harta yang diperoleh selama perkawinan pada umumnya harta bersama, dan penjualannya memerlukan persetujuan kedua pasangan. Penjualan sepihak dapat digugat, tetapi hasilnya bergantung pada bukti dan itikad pembeli. Bila penjualan belum selesai, ajukan keberatan tertulis dan pencatatan atau pemblokiran. Bila sudah selesai, tempuh somasi dan gugatan. Pembeli perlu memeriksa status perkawinan dan menghadirkan pasangan penjual, sedangkan pasangan sebaiknya menyimpan salinan dokumen dan mempertimbangkan perjanjian perkawinan.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, ketentuan tentang harta benda dalam perkawinan (Pasal 35 dan 36).
• Kompilasi Hukum Islam (Inpres No. 1 Tahun 1991), bagian harta kekayaan dalam perkawinan.
• Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015 tentang perjanjian perkawinan.
• KUHPerdata, ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian dan perbuatan melawan hukum.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Baca juga

• Harta bersama dan harta bawaan tidak dicampur dalam satu daftar
• Pembagian Harta Bersama Setelah Cerai: Aturan, Inventarisasi, dan Gugatannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.