PPJB Lunas dan PPJB Tidak Lunas: Perbedaan, Kekuatan, dan Bedanya dengan AJB

Apa itu PPJB dan siapa yang terkena

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Istilah lainnya adalah perjanjian pendahuluan jual beli. Isinya janji penjual untuk menjual dan pembeli untuk membeli di kemudian hari, dengan syarat yang disepakati. PPJB bukan jual beli itu sendiri. Hak atas tanah dan bangunan belum berpindah ketika PPJB ditandatangani.

PPJB dipakai ketika jual beli belum bisa langsung dilakukan dengan akta jual beli (AJB). Alasan lazimnya adalah:

• rumah masih dibangun oleh pengembang;
• harga belum lunas dan dibayar bertahap;
• sertipikat belum terbit atau belum dipecah;
• sertipikat masih dijaminkan di bank dan menunggu roya;
• masih ada syarat lain yang perlu dipenuhi.

AJB adalah akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta inilah yang menjadi dasar balik nama sertipikat di kantor pertanahan. Perbandingan dua dokumen ini dibahas pula pada PPJB dan AJB.

Yang terkena pembahasan ini adalah pembeli rumah dari pengembang, pembeli rumah susun, dan pembeli rumah dari penjual perorangan yang pembayarannya dicicil. Penjual dan pengembang pun terkait, karena mereka harus memenuhi syarat sebelum PPJB dapat ditandatangani.

PPJB lunas dan PPJB tidak lunas: apa bedanya

Dalam pembicaraan sehari-hari, perbedaan dua jenis PPJB ini adalah soal harga.

PPJB tidak lunas dibuat ketika harga belum dibayar penuh. Pembeli masih punya sisa kewajiban, misalnya cicilan langsung ke pengembang atau sisa harga yang menunggu pencairan KPR. Karena kewajiban belum selesai, hak pembeli masih bergantung pada pelunasan.

PPJB lunas dibuat ketika harga sudah dibayar penuh, tetapi AJB belum bisa dibuat karena ada syarat lain yang belum terpenuhi. Contohnya sertipikat induk belum dipecah atas nama masing-masing unit, atau bangunan belum selesai. Pembeli sudah menunaikan kewajiban pokoknya, sehingga ia berhak menuntut dibuatkan AJB begitu syarat terpenuhi.

Satu hal sama pada keduanya: peralihan hak baru terjadi dengan AJB dan pendaftaran balik nama. Karena itu "PPJB lunas" tidak boleh dianggap sama dengan "sudah punya sertipikat atas nama sendiri".

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar aturan PPJB rumah ada pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 yang mengubah PP 14/2016 tentang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Sebelumnya PPJB diatur Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019, tetapi peraturan menteri itu dicabut oleh PP 12/2021. Uraian di bawah banyak berasal dari aturan lama itu dan ketentuan serupa dapat ada di PP 12/2021, sehingga periksa teks resmi.

Beberapa hal pokok:

• PPJB untuk rumah yang masih dalam proses pembangunan hanya boleh ditandatangani setelah syarat kepastian terpenuhi. Menurut kutipan dalam kajian hukum, syarat itu mencakup status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, perizinan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Untuk rumah susun, syarat serupa muncul dalam Pasal 43 ayat (2) UU 20/2011.
• Aturan lama (Permen PUPR 11/2019) mewajibkan adanya klausul pembatalan dalam PPJB. Pastikan PPJB Anda memuat klausul pembatalan yang jelas.
• Menurut Hukumonline, bila pembatalan terjadi karena kelalaian pembeli dan pembayaran sudah lebih dari 10 persen harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10 persen dari harga transaksi (Pasal 13 ayat (2) huruf b).
• Isi dan bentuk PPJB mengikuti ketentuan peraturan menteri tersebut. Karena rincian bentuk (misalnya apakah harus akta notaris) dapat berubah, periksa teks resmi.

"Pelaku pembangunan" adalah istilah resmi untuk pengembang atau orang yang membangun. "Keterbangunan" artinya tingkat kemajuan fisik pembangunan.

Untuk transaksi antarperorangan, tidak ada format baku, tetapi prinsip KUH Perdata tetap berlaku: perjanjian yang sah mengikat seperti undang-undang. Pembahasan PPJB yang belum lunas antarperorangan ada pada PPJB jual beli rumah belum lunas.

Kekuatan PPJB dibandingkan AJB

PPJB kuat sebagai bukti adanya perjanjian dan hak menuntut. Ia dapat dipakai untuk menggugat bila pihak lain ingkar janji. Namun PPJB tidak cukup untuk balik nama. Untuk balik nama, kantor pertanahan meminta AJB yang dibuat PPAT.

Perbedaan praktisnya:

• PPJB membuat pembeli punya hak atas janji. Jika penjual menjual lagi kepada orang lain, pembeli hanya dapat menggugat ganti rugi atau meminta pembatalan jual beli kedua dengan syarat yang berat.
• AJB membuat hak berpindah. Setelah AJB dan balik nama, pembeli menjadi pemilik yang tercatat.
• Bila pembeli menyimpan PPJB lunas selama bertahun-tahun tanpa AJB, risikonya antara lain penjual meninggal sehingga ahli waris perlu dilibatkan, atau tanah dijadikan jaminan hutang oleh penjual.

Prinsip pengamanan: pembeli yang sudah lunas sebaiknya segera mendorong pembuatan AJB, dan bila ada alasan teknis yang menunda, mintalah jadwal dan syarat yang tertulis. Risiko jual beli tanpa balik nama juga dibahas pada over kredit KPR di bawah tangan.

Langkah praktis memeriksa dan menandatangani PPJB

1. Minta draf PPJB lebih awal. Jangan menandatangani pada hari pertama bertemu. Bawa dokumen itu pulang untuk dibaca.
2. Periksa legalitas pengembang atau penjual. Cek identitas, izin, dan sertipikat tanah. Dalam kasus rumah baru, periksa pula izin pembangunan.
3. Periksa syarat kepastian. Pastikan status tanah jelas, izin ada, prasarana tersedia, dan tingkat keterbangunan memenuhi syarat sebelum PPJB ditandatangani.
4. Baca klausul pembayaran. Catat jumlah, jadwal, rekening tujuan, dan denda keterlambatan. Pastikan rekening atas nama perusahaan.
5. Baca klausul serah terima. Tanggal serah terima, spesifikasi bangunan, dan denda keterlambatan dari sisi pengembang harus tertulis.
6. Baca klausul pembatalan. Periksa kapan pembatalan boleh terjadi, siapa yang menanggung potongan, dan bagaimana uang dikembalikan. Panduan lebih lanjut ada pada hak pembeli rumah dalam pembatalan PPJB.
7. Baca klausul AJB. Perjanjian harus menyatakan kapan AJB dibuat setelah syarat terpenuhi dan di hadapan PPAT mana.
8. Tandatangani di hadapan notaris bila diminta. Simpan salinan lengkap beserta lampiran, termasuk gambar denah dan spesifikasi.
9. Simpan bukti pembayaran. Kuitansi, bukti transfer, dan surat tagihan disimpan berurutan.
10. Pantau jadwal AJB. Tanyakan secara berkala dan catat setiap jawaban secara tertulis.

Klausul yang patut diwaspadai

Sebagian sengketa PPJB berawal dari klausul yang tampak biasa. Berikut yang perlu dibaca dua kali.

• Klausul "spesifikasi dapat berubah tanpa pemberitahuan". Klausul ini memberi pengembang ruang mengganti bahan. Minta agar perubahan hanya boleh dilakukan dengan bahan setara dan dengan pemberitahuan tertulis.
• Klausul denda sepihak. Pastikan denda keterlambatan berlaku dua arah. Bila pembeli kena denda saat terlambat membayar, pengembang pun semestinya menanggung konsekuensi saat terlambat menyerahkan unit.
• Klausul hangus. Klausul yang menyatakan seluruh uang hangus bila pembeli batal, dalam keadaan apa pun, patut dipertanyakan, apalagi bila pembatalan bukan salah pembeli.
• Klausul tanggal AJB "setelah siap". Tanpa tanggal atau tenggat yang dapat diukur, pembeli tidak punya dasar menagih.
• Klausul pengalihan hak. Periksa apakah pembeli boleh mengalihkan PPJB kepada orang lain dan syaratnya, misalnya bila terpaksa menjual sebelum AJB.
• Klausul pemilihan forum. Perhatikan pengadilan atau lembaga mana yang berwenang bila terjadi sengketa.

Dalam sengketa konsumen, klausul baku yang menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku usaha dapat dilarang menurut Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Karena itu klausul yang sangat berat sebelah tidak otomatis mengikat. Meski begitu, lebih baik meminta perubahan sebelum menandatangani daripada berperkara setelahnya.

PPJB pada rumah susun dan pada jual beli perorangan

Untuk apartemen dan rumah susun, UU 20/2011 mengatur bahwa pemasaran boleh dilakukan sebelum bangunan jadi, dan PPJB dapat dibuat setelah syarat kepastian dipenuhi. Pembeli sarusun perlu memperhatikan tambahan: kejelasan pertelaan (rincian satuan, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama), nilai perbandingan proporsional (NPP), serta jadwal serah terima. Serah terima yang terlambat dibahas pada studi kasus apartemen serah terima terlambat.

Pada jual beli perorangan, PPJB biasanya dipakai ketika pembeli membayar cicilan kepada penjual, atau ketika sertipikat masih di bank. Syaratnya lebih bebas, tetapi risikonya lebih besar karena tidak ada pengembang berbadan hukum yang bertanggung jawab. Pembeli sebaiknya memastikan sertipikat bersih, meminta persetujuan pasangan penjual, dan menyimpan salinan identitas penjual. Bila sertipikat dijaminkan di bank, tanyakan rencana roya (penghapusan hak tanggungan) dan kapan sertipikat dapat diambil.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terpenting: Permen PUPR 11/2019 (Juli 2019) mengatur lebih rinci syarat kepastian, klausul wajib, dan pembatalan, lalu dicabut dan digantikan PP 12/2021 pada 2021. Dampak bagi pembeli: ada standar minimum sebelum pengembang boleh mengikat pembeli dalam PPJB, dan klausul pembatalan menjadi bagian wajib. Pengamat usaha properti pernah mengkritik beberapa ketentuan, misalnya soal tidak adanya denda bagi pembeli yang terlambat membayar, sementara pembeli dapat meminta pengembalian dana bila pengembang tidak memenuhi komitmen. Perdebatan itu menunjukkan bahwa isi perjanjian tetap penting untuk dibaca.

Di sisi pertanahan, istilah izin mendirikan bangunan (IMB) telah digantikan persetujuan bangunan gedung (PBG). Artinya, PPJB modern sebaiknya merujuk PBG, bukan IMB, untuk bangunan baru. Rinciannya ada pada PBG, persetujuan bangunan gedung. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, tetapi prinsip bahwa AJB menjadi dasar balik nama tetap berlaku.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Dewi membeli rumah di perumahan baru. Ia sudah membayar lunas harga rumah, lalu menandatangani PPJB lunas karena sertipikat masih berupa sertipikat induk. Dalam PPJB tertulis bahwa AJB dibuat setelah sertipikat dipecah. Dua tahun berlalu tanpa kabar. Ibu Dewi lalu mengirim surat tertulis kepada pengembang, merujuk klausul AJB dan bukti pembayaran lunas. Pengembang menjawab bahwa pemecahan sertipikat sedang berproses. Ibu Dewi meminta jadwal tertulis dan melaporkan keterlambatan itu ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) bila tidak ada tindak lanjut. Karena ia menyimpan seluruh dokumen, posisinya kuat.

Perbandingan singkat dengan perjanjian jual beli lain

PPJB bukan satu-satunya perjanjian pendahuluan. Dalam praktik juga dijumpai surat pemesanan, perjanjian pemesanan, dan perjanjian jual beli bersyarat. Perbedaan nama tidak otomatis mengubah isi hukum. Yang diperhatikan pengadilan adalah isi perjanjian: apakah mengikat para pihak, apa syarat yang digantungkan, dan kapan akta jual beli harus dibuat. Karena itu jangan terkecoh nama dokumen. Baca isinya, terutama bagian kewajiban dan pembatalan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB lunas bisa dipakai untuk balik nama? Tidak. Balik nama memerlukan AJB yang dibuat PPAT. PPJB lunas hanya menunjukkan pembeli sudah membayar dan berhak menuntut AJB.

Apakah PPJB harus dibuat di hadapan notaris? Untuk PPJB rumah dari pengembang, aturan perumahan (semula Permen PUPR 11/2019, kini PP 12/2021) mengatur bentuk dan isi PPJB sehingga sebaiknya dibuat dengan akta notaris. Untuk transaksi antarperorangan, bentuk lebih bebas, tetapi akta notaris memberi kekuatan pembuktian yang lebih baik. Periksa teks resmi untuk ketentuan terbarunya.

Bagaimana jika pengembang tidak kunjung membuat AJB? Kirim somasi tertulis, ajukan pengaduan ke BPSK, atau gugat ke pengadilan negeri. Simpan bukti pelunasan dan korespondensi.

Apakah PPJB bisa dibatalkan? Bisa, menurut klausul pembatalan dalam PPJB dan ketentuan perundang-undangan. Besar potongan atau pengembalian ditentukan perjanjian dan peraturan. Lihat artikel tentang pembatalan PPJB.

Ringkasan

• PPJB adalah janji jual beli, bukan peralihan hak.
• PPJB tidak lunas dibuat saat harga belum penuh; PPJB lunas dibuat saat harga sudah penuh tetapi AJB menunggu syarat.
• Hanya AJB di hadapan PPAT beserta balik nama yang mengalihkan hak.
• Permen PUPR 11/2019 sudah dicabut PP 12/2021; syarat kepastian dan isi PPJB kini diperiksa pada PP 12/2021.
• Baca seluruh perjanjian, simpan bukti pembayaran, dan pantau jadwal AJB secara tertulis.
• Periksa teks resmi terbaru sebelum menandatangani.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Membatalkan PPJB Rumah: Hak Pembeli atas Pengembalian Dana dan Batas Potongan
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Syarat, Alur di SIMBG, dan Retribusi bagi Pemilik Bangunan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.