Perjanjian Nominee: Pinjam Nama WNI untuk Beli Properti oleh WNA dan Risikonya

Apa itu perjanjian nominee

Nominee berarti "yang ditunjuk". Dalam praktik pertanahan, perjanjian nominee adalah kesepakatan bahwa sertipikat tanah atau properti dicatat atas nama seorang WNI (nominee), padahal dana pembelian dan manfaat sebenarnya milik orang asing. Biasanya dibuat tambahan dokumen seperti surat pernyataan, kuasa menjual, atau perjanjian pinjam nama, yang menyatakan bahwa pemilik sebenarnya adalah orang asing.

Alasan orang menempuh cara ini beragam: ingin memiliki rumah, vila, atau tanah usaha, sementara aturan membatasi kepemilikan orang asing. Namun, tujuan menyiasati larangan itulah yang membuat perjanjian ini bermasalah.

Aturan pokok mengenai tanah dan orang asing

UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki warga negara Indonesia. Ketentuan peralihan hak milik juga ditegaskan dalam Pasal 26 ayat (2): perbuatan yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik, langsung maupun tidak langsung, kepada orang asing dilarang, dengan akibat yang berat, yaitu batal karena hukum dan tanah dapat jatuh kepada negara. Ketentuan ini sering dirujuk dalam sengketa nominee.

Kata kunci penting adalah "langsung maupun tidak langsung". Pinjam nama dianggap peralihan tidak langsung, sebab nama di sertipikat WNI tetapi kenikmatan dan pengendalian sebenarnya ada pada orang asing.

Karena nominee berhubungan dengan larangan undang-undang, perjanjian tambahannya juga rawan dianggap tidak sah. Syarat sah perjanjian mensyaratkan sebab yang halal. Perjanjian yang tujuannya menyelundupkan hukum tidak memenuhi syarat itu. Penjelasan umumnya ada di syarat sah perjanjian.

Apa akibat bila nominee dipersoalkan

Dari berbagai putusan dan literatur hukum, akibat yang sering muncul antara lain:

• Perjanjian pinjam nama dinyatakan batal demi hukum. Artinya, dianggap tidak pernah ada, sehingga orang asing sulit menuntut pengembalian tanah atau manfaat.
• Uang pembelian sulit dikembalikan. UUPA menyebut pembayaran yang telah diterima pemilik tidak dapat dituntut kembali. Pembeli asing berisiko kehilangan dana.
• Tanah dapat dipersoalkan negara. Karena dianggap peralihan terlarang, tanah dapat menjadi persoalan di mata negara.
• Pemilik nama menghadapi tekanan. WNI yang namanya dipinjam bisa dituduh bersekongkol, atau sebaliknya bisa menjual tanah itu tanpa sepengetahuan orang asing.
• Sengketa warisan. Bila nominee meninggal, ahli warisnya dapat mengklaim tanah itu sebagai harta warisan.

Pengadilan menilai setiap kasus dari faktanya. Karena itu hasil bisa berbeda, tetapi risiko yang menonjol selalu sama: pihak asing berada pada posisi lemah.

Mengapa risiko dirasakan kedua belah pihak

Banyak orang mengira risiko hanya menimpa pihak asing. Padahal pemilik nama juga terkena.

PPAT adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu pejabat yang membuat akta peralihan hak atas tanah. Pejabat ini wajib memastikan para pihak berhak melakukan perbuatan hukum. Akta yang dibuat berdasarkan rekayasa dapat dipersoalkan.

Contoh: Mr. A (nama fiktif), seorang warga negara asing, membeli sebidang tanah di sebuah kota wisata dengan nama sahabatnya, Budi (nama fiktif), dan membuat surat pernyataan bahwa tanah itu milik Mr. A. Lima tahun kemudian mereka berselisih. Budi menolak mengakui surat itu, sementara Mr. A menggugat. Ketika perkara diperiksa, hakim menilai pinjam nama itu bertujuan memindahkan hak milik kepada orang asing. Perjanjian pinjam nama sulit dipertahankan, dan Mr. A kesulitan memulihkan hartanya.

Pilihan sah bagi orang asing

Hukum Indonesia memberi jalan tertentu bagi orang asing. Rincian dan syaratnya perlu diperiksa pada aturan terbaru, tetapi garis besarnya:

1. Hak pakai. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat diberi hak pakai atas tanah atau rumah, dengan syarat dan jangka waktu menurut peraturan. Dasarnya ada pada peraturan pemerintah tentang hak atas tanah dan pendaftaran tanah. Status izin tinggal biasanya menjadi syarat.
2. Hak atas satuan rumah susun (sarusun). Orang asing dapat memiliki sarusun pada rumah susun yang berdiri di atas tanah dengan hak tertentu, dengan batasan harga dan lokasi sesuai aturan. Lihat orang asing memiliki rumah di Indonesia.
3. Sewa jangka panjang. Menyewa tanah atau bangunan dengan perjanjian tertulis. Hak pemilik tetap pada WNI atau badan hukum, tetapi penyewa terlindungi lewat perjanjian. Baca sewa tanah untuk usaha.
4. Perusahaan penanaman modal asing (PMA). Badan hukum dapat memperoleh hak guna bangunan atau hak pakai sesuai bidang usaha dan ketentuan penanaman modal.
5. Perjanjian perkawinan bagi pasangan campuran. WNI yang menikah dengan WNA dapat mempertahankan hak milik pribadi bila ada perjanjian pemisahan harta. Putusan Mahkamah Konstitusi memungkinkan perjanjian perkawinan dibuat selama perkawinan. Lihat perkawinan campuran WNI dan WNA.

Bagi pasangan WNI dan WNA

Satu keadaan sering menimbulkan keraguan: WNI yang menikah dengan WNA. Tanpa perjanjian pemisahan harta, harta bersama dapat membuat WNI dianggap tidak lagi bebas memiliki hak milik atas tanah. Karena itu pasangan campuran disarankan membuat perjanjian perkawinan, yang dapat dibuat sebelum atau selama perkawinan, dan dicatatkan sesuai ketentuan. Warisan yang diterima orang asing dari pewaris WNI juga memiliki ketentuan khusus, yaitu hak milik yang diperoleh dari warisan harus dilepaskan dalam jangka waktu yang ditentukan UUPA. Periksa teks resmi terbaru untuk jangka waktu tersebut.

Cara memeriksa sebelum menandatangani

1. Tanyakan siapa pembeli sebenarnya. Bila jawabannya "bukan atas nama saya", berhenti.
2. Periksa sertipikat. Jenis hak (milik, guna bangunan, pakai), nama pemegang, dan catatan di buku tanah.
3. Periksa riwayat tanah di kantor pertanahan, sesuai prosedur.
4. Tanyakan kepada notaris atau PPAT apakah transaksi sah bagi pembeli asing.
5. Konsultasikan ke advokat sebelum menandatangani perjanjian tambahan.
6. Pastikan pembayaran tercatat dengan bukti transfer, kuitansi, dan akta.

Mengapa banyak orang masih memakai cara ini

Pinjam nama bertahan karena terlihat murah dan cepat. Pembeli asing menghindari proses izin yang panjang, sementara pemilik nama menerima imbalan atau percaya pada hubungan pribadi. Perantara properti kadang menyebut cara ini "biasa dilakukan". Namun hal yang biasa dilakukan bukan berarti sah. Banyak sengketa baru muncul bertahun-tahun kemudian, ketika hubungan baik berubah, nilai tanah naik, atau salah satu pihak meninggal. Pada saat itu dokumen pinjam nama justru menjadi bukti bahwa pembelian dimaksudkan untuk orang asing.

Peran notaris dan PPAT

Notaris dan PPAT memiliki kewajiban memeriksa kecakapan dan kewenangan para pihak. Bila mereka mengetahui bahwa pembeli sebenarnya orang asing dan tetap membuat akta atas nama WNI, mereka dapat menghadapi sanksi jabatan dan dipanggil sebagai saksi. Karena itu notaris yang berhati-hati akan bertanya tentang sumber dana dan tujuan pembelian. Jangan tersinggung oleh pertanyaan itu. Jawablah jujur, sebab pertanyaan tersebut melindungi semua pihak. Bacaan terkait: akta notaris dan kekuatan pembuktian.

Bagaimana bila tanah sudah dijual lagi

Jika nominee menjual tanah kepada pihak ketiga yang beritikad baik, pihak asing sulit menuntut pengembalian. Pembeli baru melihat sertipikat atas nama penjual dan tidak mengetahui perjanjian rahasia. Satu-satunya jalur biasanya gugatan ganti rugi terhadap nominee, itu pun dengan dasar yang rapuh karena perjanjiannya sendiri bermasalah. Contoh ini menunjukkan mengapa menyimpan kepercayaan pada selembar surat pinjam nama sangat berbahaya.

Perbedaan nominee dengan kuasa dan pengelolaan sah

Tidak semua penunjukan perwakilan itu terlarang. WNI boleh bertindak sebagai pengelola atau pemegang kuasa untuk kepentingan sah, misalnya mengurus perizinan atau merawat bangunan yang disewa orang asing. Yang dilarang adalah penggunaan nama untuk memindahkan hak milik secara terselubung. Perbedaannya terletak pada tujuan dan akibatnya: apakah akhirnya orang asing menguasai dan menikmati tanah sebagai pemilik, sementara aturan melarangnya. Jika ragu, jelaskan skema kepada advokat atau notaris sebelum menandatangani.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap perjanjian pinjam nama di bawah tangan atau di notaris pasti melindungi.
• Menitipkan nama kepada kerabat atau pasangan tanpa dokumen apa pun.
• Memberi kuasa menjual kepada pihak asing agar bisa menjual sewaktu-waktu, lalu mengira itu pengganti kepemilikan.
• Menggunakan perusahaan formalitas yang tidak benar-benar menjalankan usaha.
• Mengabaikan pembatasan waktu atas hak pakai dan hak guna bangunan.
• Membeli tanah dengan harga murah dari "agen" yang berjanji bisa mengurus nama.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian nominee yang dibuat di hadapan notaris menjadi sah? Akta notaris membuktikan bahwa para pihak membuat pernyataan, bukan bahwa isinya sah menurut hukum. Perjanjian yang tujuannya melanggar larangan undang-undang tetap dapat dinyatakan batal.

Bagaimana jika sudah terlanjur membuat perjanjian nominee? Jangan menunggu sengketa. Konsultasikan dengan advokat untuk mencari penataan ulang yang sah, misalnya mengalihkan menjadi hak pakai, menjual kepada pihak yang berhak, atau menyelesaikan secara tertulis. Setiap langkah perlu dipertimbangkan agar tidak menambah masalah.

Apakah WNA boleh membeli apartemen? Dalam batas tertentu, orang asing dapat memiliki satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan peraturan. Periksa jenis hak atas tanahnya dan ketentuan terbaru sebelum membeli.

Ringkasan

Perjanjian nominee atau pinjam nama untuk properti oleh orang asing bertentangan dengan larangan peralihan hak milik kepada orang asing, sehingga rawan batal dan merugikan semua pihak. Orang asing tetap punya pilihan sah, seperti hak pakai, sarusun, sewa jangka panjang, atau badan hukum penanaman modal asing. Pasangan campuran perlu perjanjian perkawinan. Periksa dokumen, jangan menandatangani skema yang tidak dipahami, dan konsultasikan dengan advokat.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.

Baca juga

• Orang Asing Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai, Syarat, dan Pembatasannya
• Perkawinan Campuran WNI dan WNA: Syarat, Harta, Kewarganegaraan Anak
• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.