Jual Beli Tanah Girik dan Akta Camat: Risiko dan Langkah Aman

Apa itu girik dan tanah bekas milik adat

Girik, petok D, letter C, pipil, atau kekitir adalah istilah daerah untuk surat yang dahulu dipakai sebagai catatan penguasaan tanah dan pembayaran pajak tanah. Dokumen ini disebut alat bukti tertulis tanah bekas milik adat. Girik bukan sertipikat hak milik dan pada dasarnya bukan bukti kepemilikan mutlak. Ia hanya petunjuk bahwa seseorang menguasai tanah tertentu.

Tanah dengan dasar girik belum terdaftar di kantor pertanahan. Untuk mendapat sertipikat, tanah itu harus melalui pendaftaran pertama kali. Dasar pendaftaran tanah diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997, yang kemudian diperbarui sebagian oleh PP No. 18 Tahun 2021.

Aturan penting: girik tidak lagi menjadi alat bukti hak

PP 18/2021 Pasal 96 menyatakan alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki perseorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama lima tahun sejak peraturan itu berlaku. Setelah jangka waktu itu berakhir, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian hak atas tanah, dan hanya menjadi petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.

PP 18/2021 diundangkan pada 2 Februari 2021, sehingga lima tahun itu berakhir pada Februari 2026. Dengan kata lain, per Oktober 2026 girik bukan lagi bukti hak, tetapi tetap dapat dipakai sebagai petunjuk ketika mendaftarkan tanah. Periksa kebijakan terbaru kantor pertanahan di daerah Anda, karena pelaksanaannya dapat dijelaskan lagi oleh peraturan pelaksana.

Pasal 97 PP 18/2021 juga menyebut surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan surat sejenis yang dikeluarkan kepala desa, lurah, atau camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.

Apakah akta camat sah

Camat dapat berperan sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sementara di daerah yang belum cukup memiliki PPAT. Namun, pada umumnya peralihan hak atas tanah yang dibuktikan dengan jual beli harus dilakukan dengan akta yang dibuat PPAT yang berwenang. PP 24/1997 Pasal 37 ayat (1) menyatakan peralihan hak melalui jual beli dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT yang berwenang. Pasal yang sama membuka pengecualian dalam keadaan tertentu yang ditentukan menteri, yaitu kepala kantor pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas tanah hak milik antar-perorangan warga negara Indonesia dengan akta bukan dari PPAT yang menurut kepala kantor pertanahan kadar kebenarannya cukup.

Karena itu, "akta camat" atau kuitansi biasa:

• tidak otomatis batal sebagai perjanjian antara penjual dan pembeli,
• tetapi bukan jalan yang aman untuk mendaftarkan peralihan hak,
• dan bisa menimbulkan kendala bila camat tidak berstatus PPAT sementara atau tanah belum terdaftar.

Intinya: bergantung pada bentuk dokumennya, status pejabat yang membuatnya, dan status tanah.

Risiko membeli tanah girik

1. Penjual belum tentu pemilik sah. Girik dapat dikuasai beberapa orang, atau sudah dijual berkali-kali.
2. Batas dan luas tidak pasti. Luas dalam girik sering berbeda dengan kenyataan di lapangan.
3. Sengketa waris. Tanah mungkin milik bersama ahli waris yang tidak seluruhnya setuju menjual.
4. Tumpang tindih. Tanah mungkin sudah bersertipikat atas nama orang lain di bagian tertentu.
5. Gagal didaftarkan. Kantor pertanahan dapat menolak atau menunda pendaftaran bila bukti kurang kuat.
6. Bukan tanah yang boleh dijual. Bisa jadi tanah negara, tanah wakaf, tanah ulayat, atau tanah terlantar.
7. Pembayaran berkali-kali. Pembeli sudah membayar tetapi dokumen tidak pernah dibalik nama.

Contoh: Pak Hasan membeli tanah 800 meter persegi di pinggir kota dengan kuitansi dan girik atas nama ayah penjual. Setahun kemudian, kakak penjual menyatakan tanah itu belum dibagi waris dan menolak penjualan. Karena tidak ada surat keterangan waris dan persetujuan semua ahli waris, Pak Hasan sulit mendaftarkan tanah dan terjebak sengketa.

Cara membeli tanah belum bersertipikat dengan lebih aman

1. Telusuri riwayat tanah. Minta girik atau letter C asli, bukti pembayaran pajak tanah, dan riwayat penguasaan. Mintalah keterangan dari kantor desa atau kelurahan, serta tanyakan kepada tetangga batas.
2. Cek di kantor pertanahan. Tanyakan apakah bidang tanah sudah terdaftar atau ada sengketa atau blokir. Lihat juga Pemblokiran Sertifikat dan Sita Tanah.
3. Pastikan penjual berhak. Periksa identitas, status perkawinan (persetujuan pasangan bila harta bersama), dan surat keterangan waris bila tanah warisan. Lihat Surat Keterangan Waris: Siapa Berwenang.
4. Ukur ulang. Minta pengukuran dan penetapan batas dengan persetujuan tetangga berbatasan.
5. Gunakan PPAT. Buat akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT. AJB harus dihadiri para pihak dan disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi menurut PP 24/1997 Pasal 38 ayat (1).
6. Daftarkan pertama kali. Pembeli dapat mengajukan pendaftaran tanah untuk pertama kali agar terbit sertipikat atas nama pembeli.
7. Bayar bertahap dan terdokumentasi. Jangan melunasi seluruh harga sebelum dokumen jelas.

Untuk perbandingan dengan tanah bersertipikat, baca Jual Beli Tanah: AJB dan Balik Nama.

Pendaftaran tanah pertama kali

Untuk tanah yang berasal dari konversi hak lama, hak dibuktikan dengan alat bukti tertulis. Kepala kantor pertanahan menilai kebenaran bukti itu. Penelitian data yuridis dituangkan dalam daftar isian, kemudian data fisik dan data yuridis diumumkan sebagai bagian prosedur. Setelah pengumuman berakhir, data disahkan dengan berita acara, lalu hak dibukukan dan sertipikat diterbitkan. Prosesnya melibatkan pengukuran, pemeriksaan bukti, dan kesempatan bagi pihak lain untuk mengajukan keberatan.

Jika bukti tertulis tidak lengkap atau tidak ada, PP 24/1997 Pasal 24 ayat (2) memungkinkan pembuktian lewat penguasaan fisik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulunya, dengan itikad baik, tidak pernah diganggu gugat, diperkuat kesaksian orang yang dapat dipercaya, serta lewat pengumuman dan penelitian. Syarat tambahan dan dokumen lain diatur peraturan menteri, sehingga tanyakan daftar persyaratan terbaru ke kantor pertanahan.

Kekuatan sertipikat dan batas waktu keberatan

Sertipikat merupakan alat pembuktian yang kuat atas data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah. PP 24/1997 Pasal 32 ayat (2) juga menyatakan bahwa bila sertipikat sudah terbit secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, pihak lain yang merasa berhak tidak dapat lagi menuntut jika dalam lima tahun sejak penerbitan sertipikat tidak mengajukan keberatan tertulis atau gugatan. Karena itu, mendapatkan sertipikat atas nama pembeli adalah bentuk perlindungan penting.

Daftar dokumen yang perlu diminta dari penjual

Sebelum membayar, minta dan periksa dokumen berikut. Tidak semua selalu ada, tetapi ketiadaannya adalah informasi penting.

Contoh: Ibu Wati hendak membeli tanah sawah kering dari seorang bapak yang membawa girik atas nama ayahnya. Ibu Wati meminta surat keterangan waris, KTP seluruh ahli waris, dan persetujuan semua ahli waris. Dua anak almarhum yang tinggal di luar kota ikut menandatangani. Dengan begitu, risiko gugatan dari ahli waris lain jauh berkurang.

Jika sudah terlanjur membeli dengan kuitansi

Banyak orang sudah membeli tanah dengan kuitansi atau akta camat bertahun-tahun lalu. Jangan panik, tetapi segera bertindak.

1. Kumpulkan semua dokumen: kuitansi, girik, surat desa, KTP penjual, saksi, dan foto penguasaan.
2. Temui penjual atau ahli warisnya, dan minta mereka membuat AJB di hadapan PPAT bila masih memungkinkan.
3. Bila penjual sudah meninggal, siapkan surat keterangan waris dan minta seluruh ahli waris menandatangani.
4. Ajukan pendaftaran tanah ke kantor pertanahan, dengan bukti penguasaan nyata dan itikad baik.
5. Jika ada penolakan atau sengketa, konsultasikan dengan advokat sebelum menandatangani apa pun.

Semakin lama dibiarkan, semakin sulit menemukan saksi dan bukti. Penguasaan yang tenang selama bertahun-tahun adalah modal penting, tetapi harus segera diubah menjadi sertipikat.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengandalkan kuitansi saja tanpa AJB.
• Tidak mengecek batas dan luas lapangan.
• Membeli dari satu ahli waris tanpa persetujuan lainnya.
• Menyerahkan pelunasan sebelum ada dokumen yang memadai.
• Menyimpan salinan girik tanpa yang asli.
• Menunda pendaftaran bertahun-tahun, sehingga sulit melacak saksi dan riwayat.
• Menganggap pembayaran pajak tahunan sebagai bukti milik.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah girik masih bisa dipakai sama sekali? Menurut PP 18/2021, setelah batas lima tahun berakhir, girik hanya berfungsi sebagai petunjuk dalam pendaftaran tanah. Ia bukan lagi alat bukti hak.

Apakah pajak tanah yang dibayar tahunan membuktikan kepemilikan? Tidak. Pembayaran pajak bumi dan bangunan tidak otomatis membuktikan hak milik. Lihat juga PBB Bukan Bukti Milik.

Bisakah jual beli kuitansi dibatalkan? Perjanjian jual beli antar-pihak tetap dapat dinilai pengadilan berdasarkan isinya. Namun untuk peralihan hak yang diakui kantor pertanahan, akta PPAT adalah jalur utama. Bila terjadi sengketa, konsultasikan dengan advokat.

Ringkasan

Girik dan akta camat bukan jalan yang aman untuk membeli tanah. Menurut PP 18/2021, alat bukti tertulis tanah bekas milik adat wajib didaftarkan dalam lima tahun sejak peraturan berlaku dan setelah itu hanya menjadi petunjuk. Peralihan hak melalui jual beli pada dasarnya memerlukan akta PPAT. Telusuri riwayat tanah, pastikan penjual berhak, ukur batas, buat AJB, dan daftarkan tanah pertama kali agar terbit sertipikat atas nama pembeli.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, antara lain Pasal 24, Pasal 25, Pasal 28, Pasal 32, Pasal 37, dan Pasal 38.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Pasal 96 dan Pasal 97.

Baca juga

• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?
• SHM, SHGB, dan girik bukan surat yang setara
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• PTSL: Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, Syarat, Biaya Resmi, dan Hak Warga

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.