Hibah Tanah dari Orang Tua: Akta, Pengalihan, dan Balik Nama

Apa itu hibah

Hibah adalah pemberian sesuatu secara cuma-cuma dari seseorang yang masih hidup kepada orang lain. Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, hibah dirumuskan sebagai persetujuan ketika pemberi hibah, semasa hidupnya, dengan cuma-cuma dan tanpa dapat ditarik kembali, menyerahkan suatu benda untuk keperluan penerima hibah. Dalam praktik, ada pengecualian yang membuat hibah tertentu dapat ditarik atau dibatalkan, sebagaimana dibahas di Hibah yang dapat ditarik kembali.

Hibah berbeda dari warisan. Warisan terjadi setelah pemilik harta meninggal. Hibah terjadi ketika pemberi masih hidup. Hibah berbeda juga dari jual beli karena tidak ada harga yang dibayar.

Mengapa hibah tanah harus dengan akta

Untuk tanah yang sudah bersertipikat, pemindahan hak melalui jual beli, tukar menukar, hibah, dan sejenisnya didaftarkan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang. Itu ketentuan dalam peraturan pendaftaran tanah. Tanpa akta PPAT, kantor pertanahan umumnya tidak akan memproses balik nama ke penerima hibah.

Artinya, surat hibah di bawah tangan, misalnya surat bertulisan tangan yang ditandatangani di atas meterai, tidak cukup untuk memindahkan nama di sertipikat. Surat seperti itu bisa menjadi bukti adanya kehendak memberi, tetapi tidak menyelesaikan urusan administrasi. Pembahasan peran pejabat ini ada di Peran PPAT dan akta jual beli.

Siapa yang dapat menghibahkan dan menerima

Beberapa pokok yang perlu diperiksa:

• Pemilik tanah harus berwenang. Orang tua yang namanya tercantum dalam sertipikat adalah pihak yang berwenang. Bila tanah masih atas nama orang tua yang sudah wafat, yang berlaku adalah proses waris, bukan hibah.
• Pemberi hibah cakap. Ia sehat akal dan tidak berada di bawah pengampuan. Hibah dari orang yang tidak cakap dapat dibatalkan.
• Persetujuan pasangan. Bila tanah termasuk harta bersama dalam perkawinan, hibah umumnya memerlukan persetujuan suami atau istri. Tanpa persetujuan, hibah dapat dipersoalkan.
• Penerima hibah. Dapat anak, cucu, atau orang lain. Anak di bawah umur diwakili orang tua atau wali.
• Tidak ada pembatasan lain. Misalnya tanah dalam sengketa, diblokir, atau dijaminkan memerlukan perlakuan khusus.

Bagi pemeluk agama Islam, Kompilasi Hukum Islam mengatur batas dan ketentuan hibah, termasuk batas jumlah harta yang boleh dihibahkan dan kemungkinan hibah orang tua kepada anak diperhitungkan sebagai warisan. Periksa teks resmi bila ketentuan ini relevan bagi Anda.

Dokumen yang umumnya diperlukan

Persyaratan dapat berbeda sedikit antarkantor, tetapi daftar umumnya sebagai berikut:

Biaya yang timbul, termasuk biaya akta dan pendaftaran, ditetapkan menurut ketentuan dan kebijakan PPAT serta kantor pertanahan. Tanyakan rinciannya sejak awal. Pemeriksaan keaslian sertipikat dapat dibaca di Cek keaslian sertifikat tanah di BPN.

Langkah menghibahkan tanah

1. Periksa sertipikat dan status tanah. Pastikan nama pemilik, luas, dan jenis hak sesuai. Pastikan tidak ada hak tanggungan, sita, atau blokir.
2. Bicarakan dalam keluarga. Hibah yang tidak diketahui anak lain sering menjadi sumber sengketa. Sepakati pembagian dan alasan, sebaiknya secara tertulis.
3. Tentukan penerima dan porsi. Bila tanah akan dipecah, urus pemecahan lebih dulu atau minta PPAT menjelaskan urutannya. Lihat Pecah sertipikat tanah: syarat dan biaya di BPN.
4. Kumpulkan dokumen. Lengkapi persyaratan di atas.
5. Datangi PPAT. PPAT memeriksa dokumen, menjelaskan akibat hukum hibah, dan menyiapkan akta.
6. Tanda tangan akta hibah. Pemberi dan penerima hadir, atau diwakili dengan kuasa yang sah, serta saksi.
7. Daftarkan balik nama. PPAT atau para pihak mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan.
8. Terima sertipikat baru atas nama penerima. Simpan akta dan sertipikat dengan aman.

Contoh: Pasangan lanjut usia memiliki sebidang tanah dengan sertipikat atas nama suami. Mereka ingin anak bungsu, yang merawat mereka, menerima tanah itu. Sebelum ke PPAT, mereka mengumpulkan ketiga anaknya dan menjelaskan bahwa sebagian harta lain akan diberikan kepada anak-anak yang lain. Pembicaraan itu ditulis dalam surat kesepakatan yang ditandatangani semua anak. Setelah itu mereka menandatangani akta hibah di hadapan PPAT, dan istri ikut menyatakan persetujuan. Sertipikat kemudian dibalik nama atas nama anak bungsu.

Hibah dan hak waris anak lain

Hibah semasa hidup tidak otomatis menghilangkan hak anak lain atas warisan. Dalam hukum waris, hibah yang diterima seorang ahli waris dapat diperhitungkan ketika harta dibagi, atau dipersoalkan bila merugikan bagian mutlak ahli waris lain. Konsep bagian mutlak dijelaskan di Legitieme portie atau bagian mutlak ahli waris, sedangkan perhitungan hibah dalam waris dibahas di Hibah orang tua kepada anak: bisa dibatalkan atau diperhitungkan dan Hibah sebelum meninggal dan perhitungan warisan.

Karena itu, jika orang tua ingin hibah tidak diperhitungkan atau tidak dipersoalkan, hal itu sebaiknya diatur jelas dalam kesepakatan keluarga dan, jika perlu, dalam wasiat. Pendapat hukum tentang efeknya berbeda-beda, jadi konsultasikan dengan notaris atau advokat.

Hal yang perlu dihindari

• Menghibahkan seluruh tanah sehingga orang tua tidak memiliki tempat tinggal atau pegangan hidup di masa tua.
• Menghibahkan tanah yang masih dalam sengketa atau dijaminkan tanpa memberi tahu penerima.
• Menghibahkan tanpa persetujuan pasangan.
• Menunda balik nama bertahun-tahun. Bila pemberi meninggal, urusan menjadi lebih rumit.
• Memberi tanah secara lisan karena "sudah dianggap milik".
• Menghibahkan kepada satu anak secara diam-diam.

Orang tua yang ingin tetap memiliki hak menempati dapat membicarakan pengaturan itu dengan PPAT atau notaris, misalnya melalui perjanjian terpisah. Bentuknya perlu disesuaikan dengan kebutuhan dan hukum yang berlaku.

Hibah kepada anak di bawah umur

Orang tua kadang menghibahkan tanah kepada anak yang belum dewasa. Hal ini dimungkinkan, tetapi penerima hibah diwakili oleh orang tua atau wali dalam penandatanganan akta. Karena orang tua pemberi hibah dan wakil penerima adalah orang yang sama atau berkaitan erat, PPAT dapat menanyakan kepentingan anak dan, dalam keadaan tertentu, meminta pengaturan tambahan. Sertipikat atas nama anak tidak berarti orang tua bebas menjualnya. Penjualan tanah milik anak di bawah umur memerlukan prosedur khusus, termasuk penetapan pengadilan dalam keadaan tertentu. Pembahasan serupa ada di Ahli waris anak di bawah umur, wali, dan penetapan pengadilan.

Bila pemberi hibah meninggal sebelum balik nama

Kasus yang cukup sering: akta hibah sudah ditandatangani, tetapi balik nama belum selesai ketika pemberi hibah meninggal. Akta hibah yang sah tetap menjadi dasar peralihan, dan pendaftarannya dapat dilanjutkan dengan dokumen yang diminta kantor pertanahan, antara lain surat keterangan kematian. Namun ahli waris lain dapat mempersoalkan hibah bila menganggapnya merugikan bagian mereka. Keadaan ini mempersulit urusan dan memperpanjang waktu.

Jika hibah belum dituangkan dalam akta ketika pemberi meninggal, tanah tetap menjadi bagian harta warisan dan dibagi menurut hukum waris. Surat atau pernyataan lisan tentang niat menghibahkan hanya menjadi bukti pendukung dalam perundingan keluarga. Karena risiko ini, jangan menunda penandatanganan akta setelah kesepakatan tercapai. Langkah balik nama karena waris dibahas di Balik nama sertipikat tanah karena waris: langkah di BPN.

Bila tanah belum bersertipikat

Tanah yang masih berupa girik, letter C, atau bukti lama lain tidak dapat langsung dihibahkan dengan akta PPAT dalam arti pendaftaran peralihan hak seperti tanah bersertipikat. Biasanya tanah itu didaftarkan dahulu untuk pertama kali, atau PPAT memberi arahan khusus sesuai ketentuan yang berlaku. Penjelasannya ada di Tanah belum bersertipikat: cara mendaftarkan pertama kali dengan bukti penguasaan. Bukti lama dibahas pula di Sertipikat dan tanah girik.

Kesalahan umum

• Menyamakan hibah dengan jual beli yang harganya dikecilkan.
• Tidak mengecek sertipikat sebelum hibah.
• Mengabaikan hak anak lain.
• Tidak menyimpan akta dan salinan KTP penerima.
• Menyerahkan sertipikat asli kepada perantara tanpa tanda terima.
• Mengira hibah selalu bebas biaya. Ada biaya akta dan pendaftaran yang perlu ditanyakan.
• Tidak menyiapkan dokumen pasangan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hibah tanah cukup dengan surat bermeterai? Untuk tanah bersertipikat, hibah perlu akta PPAT agar dapat didaftarkan dan dibalik nama. Surat bermeterai tidak menggantikan akta.

Bisakah hibah dibatalkan? Hibah pada dasarnya tidak dapat ditarik, tetapi ada keadaan tertentu yang diakui hukum, misalnya syarat tidak dipenuhi atau pelanggaran berat oleh penerima. Pembatalan melalui pengadilan bila tidak ada kesepakatan. Lihat pembahasan khusus di artikel terkait.

Apakah penerima hibah perlu hadir? Umumnya ya, atau diwakili dengan surat kuasa yang sah. PPAT akan menentukan persyaratan teknisnya.

Ringkasan

Hibah tanah dari orang tua kepada anak sah dan dapat dibalik nama bila dilakukan dengan akta PPAT dan didaftarkan di kantor pertanahan. Siapkan sertipikat asli, identitas, persetujuan pasangan, dan dokumen lain. Bicarakan dalam keluarga sebelum bertindak, karena hibah dapat diperhitungkan dalam waris. Hindari surat di bawah tangan, tanyakan biaya sejak awal, dan simpan akta serta sertipikat baru dengan aman.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan tentang hibah.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Hibah yang Dapat Ditarik Kembali: Aturan KUH Perdata dan KHI
• Legitieme Portie: Bagian Mutlak Ahli Waris yang Tidak Bisa Dihilangkan Wasiat

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.