Hak Pasangan WNA Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai dan Perjanjian Kawin

Apa persoalannya dan siapa yang terkena

Persoalan ini menyangkut pasangan suami istri yang salah satunya Warga Negara Indonesia (WNI) dan yang lain Warga Negara Asing (WNA). Hukum pertanahan Indonesia membedakan siapa yang boleh memiliki jenis hak tertentu atas tanah. Hak milik, hak terkuat dan terpenuh, pada dasarnya hanya untuk WNI. WNA tidak dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun menikah dengan WNI.

Persoalan makin rumit karena perkawinan menimbulkan harta bersama. Bila WNI membeli rumah selama perkawinan, rumah itu pada dasarnya menjadi harta bersama dengan pasangannya. Artinya, pasangan WNA ikut punya bagian atas rumah tersebut. Di sinilah benturan terjadi: hukum tanah melarang WNA memiliki hak milik, sedangkan hukum perkawinan menjadikan harta sebagai milik bersama.

Yang terkena antara lain:

• WNI yang menikah dengan WNA dan ingin membeli rumah atau tanah.
• WNA yang tinggal di Indonesia dan ingin punya hunian untuk keluarga.
• Pasangan yang sudah punya rumah sebelum menikah dan baru menikah dengan WNA.
• Ahli waris WNA dari pasangan WNI yang meninggal. Topik ini dibahas terpisah pada ahli waris WNA atas tanah di Indonesia.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Ada beberapa pokok yang perlu dipahami.

• Hak milik hanya untuk WNI. Ketentuan ini berasal dari Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, UU No. 5 Tahun 1960). WNI yang menjadi pemegang hak milik juga dapat kehilangan hak itu bila kemudian memperoleh kewarganegaraan lain. Menurut Pasal 21 ayat (3) UUPA, orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskannya dalam waktu satu tahun. Bila tidak, hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh ke negara.
• WNA boleh punya hak pakai. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan menikmati tanah atau bangunan dalam jangka waktu tertentu. Aturan rincinya ada dalam PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan ini memberi ruang bagi orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian yang sah (Pasal 69) untuk memiliki rumah tapak di atas hak pakai, serta satuan rumah susun (sarusun) di atas hak pakai atau hak guna bangunan dengan syarat tertentu (Pasal 71).
• Hak pakai memiliki jangka waktu. Hak itu tidak berlaku selamanya. Menurut Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021, hak pakai di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Hak pakai di atas tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui. Angka ini dapat berubah, jadi bacalah teks resmi terbaru.
• Ada syarat izin tinggal. Orang asing yang boleh memiliki rumah adalah yang mempunyai dokumen keimigrasian yang sah (Pasal 69 PP 18/2021). Menurut Pasal 50, pemegang hak pakai yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan haknya dalam waktu satu tahun. Bila tidak, hak itu hapus karena hukum.
• Batas harga minimum. Pemerintah menetapkan batas harga terendah untuk hunian yang boleh dimiliki WNA. Nilainya berbeda menurut wilayah dan dapat berubah. Tanyakan kepada kantor pertanahan atau notaris.
• Kaitan dengan UU Cipta Kerja. PP 18/2021 dibuat sebagai peraturan pelaksana UU Cipta Kerja. Undang-undang induknya kini berupa UU No. 6 Tahun 2023, yang menetapkan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perppu) Cipta Kerja menjadi undang-undang. Karena undang-undang itu dapat diubah, periksa teks terbaru.

Mengenai harta bersama, aturan dasarnya ada di UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama, kecuali ada perjanjian lain. Perjanjian itu disebut perjanjian kawin.

Peran perjanjian kawin

Perjanjian kawin adalah kesepakatan tertulis suami istri tentang harta mereka. Isi yang paling sering dipakai adalah pemisahan harta. Dengan pemisahan harta, harta yang dibeli atas nama WNI tidak otomatis menjadi milik bersama dengan pasangan WNA.

Dahulu perjanjian kawin hanya dapat dibuat sebelum atau pada saat perkawinan. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015, perjanjian kawin dapat pula dibuat selama perkawinan berlangsung. Pengesahannya melalui notaris dan pencatatan pada lembaga yang mencatat perkawinan. Pembahasan umumnya ada di perjanjian perkawinan dan harta, anak, dan perjanjian pranikah pada perkawinan campuran.

Untuk rumah, perjanjian kawin memberi tiga manfaat:

• WNI dapat membeli dan memegang hak milik atas namanya sendiri tanpa dianggap bercampur dengan harta pasangan WNA.
• Hak pasangan WNA atas rumah yang dibeli dari hartanya sendiri tetap jelas, misalnya melalui hak pakai.
• Bila terjadi perceraian atau kematian, pembagian lebih mudah dibuktikan.

Perlu diingat bahwa perjanjian kawin tidak berlaku surut untuk merugikan pihak ketiga, dan tidak dapat menembus larangan hukum. Perjanjian kawin bukan jalan pintas agar WNA "punya" hak milik lewat nama pasangan. Cara itu bermasalah, seperti dibahas pada perjanjian nominee atau pinjam nama.

Langkah praktis

1. Pastikan status perkawinan dan dokumennya. Siapkan buku nikah, akta perkawinan, atau bukti pencatatan. Untuk perkawinan di luar negeri, periksa pencatatan perkawinan WNI di luar negeri.
2. Tentukan tujuan. Apakah rumah akan dihuni bersama, dijual lagi, atau disewakan? Tujuan menentukan jenis hak yang cocok.
3. Periksa perjanjian kawin. Bila belum ada dan Anda ingin hartanya terpisah, buat melalui notaris sebelum membeli. Setelah dibuat, minta bukti pencatatan.
4. Pilih jenis hak. WNI dapat memegang hak milik atau hak guna bangunan. Pasangan WNA dapat memegang hak pakai atau tinggal di rumah milik WNI.
5. Periksa kondisi tanah. Mintalah pengecekan sertipikat di kantor pertanahan setempat untuk memastikan status, riwayat pemilik, dan ada tidaknya sengketa atau pembebanan.
6. Gunakan PPAT. Jual beli tanah dan bangunan dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT memeriksa identitas, kewenangan, dan syarat hak.
7. Balik nama dan catat. Setelah akta, sertipikat didaftarkan atas nama pembeli. Simpan salinan akta dan tanda terima.
8. Atur kelanjutan. Buat catatan tentang siapa yang mewarisi, apa yang terjadi bila izin tinggal berakhir, dan bagaimana pembagian bila berpisah. Pertimbangkan wasiat bila perlu.

Biaya meliputi biaya PPAT, pajak dan bea yang berlaku, serta biaya pendaftaran. Besarnya mengikuti ketentuan dan nilai transaksi, sehingga tidak ada angka tunggal. Tanyakan rincian tertulis sebelum menyetujui.

Perbandingan pilihan hak

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Dalam beberapa tahun terakhir, ada tiga perubahan penting. Pertama, Putusan Mahkamah Konstitusi (MK) 69/PUU-XIII/2015 membuka peluang perjanjian kawin selama perkawinan, sehingga pasangan yang sudah menikah tidak lagi terlambat. Kedua, PP No. 18 Tahun 2021 menata ulang hak pakai, hak pengelolaan, dan sarusun, termasuk kesempatan bagi orang asing yang memiliki dokumen keimigrasian sah. Ketiga, aturan teknis seperti batas harga minimum dan tata cara pendaftaran dapat diperbarui oleh kementerian yang membidangi agraria dan tata ruang. Karena itu, periksa selalu peraturan menteri terbaru sebelum menandatangani akta.

Kesalahan umum

Contoh kasus fiktif

Contoh: Bu Rina, WNI, menikah dengan Mr. Alan, WNA yang bekerja di Indonesia dengan izin tinggal sah. Mereka belum punya perjanjian kawin. Bu Rina menemukan rumah kecil yang ingin ia beli atas namanya sendiri dari tabungan pribadinya. Notaris menjelaskan bahwa karena belum ada perjanjian kawin, rumah itu bisa dianggap harta bersama sehingga muncul persoalan hak milik. Mereka lalu membuat perjanjian kawin selama perkawinan dengan pemisahan harta, mencatatkannya, dan baru kemudian membeli rumah. Mr. Alan menempati rumah itu bersama keluarganya. Bila ia ingin punya hunian tersendiri, ia bisa mencari rumah atau apartemen di atas hak pakai. Ini hanya ilustrasi fiktif.

Daftar periksa sebelum membayar uang muka

Pembelian rumah biasanya diawali dengan uang tanda jadi. Pada tahap inilah banyak pasangan campuran terlanjur terikat. Sebelum membayar, jawab pertanyaan berikut.

• Siapa yang akan tercantum pada sertipikat, dan apakah jenis haknya boleh dipegang orang itu?
• Apakah ada perjanjian kawin yang sudah dicatat, atau akan dibuat sebelum akta jual beli?
• Dari harta siapa pembayaran berasal? Simpan bukti transfer dari rekening pembeli sendiri. Pembayaran dari rekening pasangan dapat ditafsirkan sebagai harta bersama atau sebagai pinjaman, sehingga lebih baik dituangkan dalam catatan tertulis.
• Apakah rumah akan dibiayai kredit pemilikan rumah (KPR)? Bank punya kebijakan sendiri untuk debitur WNA atau pasangan WNA, dan sering meminta tanda tangan persetujuan pasangan.
• Apakah izin tinggal pasangan WNA masih lama masa berlakunya? Izin tinggal yang hampir habis membuat rencana kepemilikan hak pakai menjadi rapuh.
• Apakah tanah berada pada kawasan yang dibatasi, misalnya lahan pertanian produktif? Tidak semua tanah dapat dijadikan hunian oleh siapa pun.

Perhatikan juga bahasa dokumen. Sebagian akta dan perjanjian dibuat dalam bahasa Indonesia. Pasangan WNA yang tidak mahir berbahasa Indonesia berhak meminta penjelasan lisan yang cermat, dan sebaiknya memakai penerjemah tersumpah untuk dokumen penting. Hindari menandatangani dokumen yang tidak dimengerti hanya karena percaya kepada agen properti.

Pembeli juga perlu membedakan antara hak atas tanah dan hak atas bangunan. Rumah dapat berdiri di atas tanah milik orang lain dengan perjanjian sewa atau hak lain. Dalam kondisi demikian, pembeli sebenarnya mendapat hak yang terbatas, bukan hak milik atas tanah. Pastikan jenis hak ditulis jelas pada akta, bukan sekadar disebut "jual beli rumah".

Bila terjadi perceraian atau kematian

Rumah yang dibeli tanpa perjanjian kawin akan dibagi sebagai harta bersama bila bercerai. Karena pasangan WNA tidak dapat menjadi pemegang hak milik, penyelesaiannya biasanya berupa pembagian nilai: rumah dijual atau dipertahankan oleh WNI dengan membayar bagian pasangannya. Pada pembahasan umum, lihat pembagian harta bersama setelah cerai.

Bila pasangan WNI meninggal, pasangan WNA dapat menjadi ahli waris atas harta, tetapi untuk hak milik atas tanah ada kewajiban melepaskan atau mengalihkannya dalam waktu satu tahun menurut Pasal 21 ayat (3) UUPA. Karena itu perencanaan sejak awal, misalnya hak pakai atas nama pasangan WNA atau wasiat yang tepat, sangat membantu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah suami WNA tercantum sebagai pemilik hak milik rumah? Tidak. Hak milik atas tanah hanya untuk WNI. Suami WNA dapat memegang hak pakai atau menempati rumah milik pasangannya sesuai kesepakatan.

Apakah perjanjian kawin wajib untuk membeli rumah? Tidak wajib. Namun bagi pasangan campuran perjanjian kawin sangat dianjurkan karena menghindari percampuran harta yang membuat hak milik WNI dipersoalkan.

Apakah bisa membuat perjanjian kawin setelah menikah? Bisa, berdasarkan putusan Mahkamah Konstitusi yang disebut di atas. Prosesnya melalui notaris dan dicatat. Tanyakan tata cara terbaru kepada notaris dan pencatat perkawinan.

Apakah hak pakai milik WNA bisa diwariskan? Menurut Pasal 69 ayat (2) dan (3) PP 18/2021, rumah hunian milik orang asing dapat diwariskan, dan ahli waris yang berstatus orang asing harus mempunyai dokumen keimigrasian. Bila syarat itu tidak terpenuhi, ada kewajiban menyesuaikan. Periksa ketentuan terbaru atau tanyakan kepada notaris.

Ringkasan

• Hak milik atas tanah hanya untuk WNI, sedangkan WNA dapat memegang hak pakai bila memiliki dokumen keimigrasian yang sah.
• Perkawinan menimbulkan harta bersama, sehingga rumah yang dibeli WNI bisa ikut dimiliki pasangan WNA tanpa perjanjian kawin.
• Perjanjian kawin dapat dibuat sebelum atau selama perkawinan dan perlu dicatat.
• Jual beli dilakukan di hadapan PPAT dengan pemeriksaan sertipikat.
• Hindari praktik pinjam nama.
• Periksa batas harga, jangka waktu, dan aturan terbaru sebelum membeli.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Orang Asing Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai, Syarat, dan Pembatasannya
• Perkawinan Campuran WNI dan WNA: Syarat, Harta, Kewarganegaraan Anak
• Perjanjian perkawinan: yang dibaca sebelum ditandatangani

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.