Kepemilikan Apartemen oleh WNA dan Badan Hukum: Jenis Hak dan Batas Harga Minimal

Apa itu hak atas sarusun dan siapa yang terkena

Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit pada bangunan bertingkat yang dimiliki secara perseorangan, ditambah bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dimiliki bersama pemilik lain. Orang awam menyebutnya apartemen, kondominium, atau rumah susun. Hak kepemilikan atas unit ini dituangkan dalam sertipikat, yang menurut peraturan memiliki nama khusus. Penjelasan umum sertipikat sarusun ada pada sertipikat satuan rumah susun.

Dua kelompok yang dibahas di sini:

• Warga negara asing (WNA), yaitu orang asing yang memiliki izin tinggal sesuai keimigrasian.
• Badan hukum, yaitu perseroan terbatas, yayasan, koperasi, atau badan lain yang berstatus badan hukum. Badan hukum Indonesia dan badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia diperlakukan berbeda.

Pembeli warga negara Indonesia tentu juga berkepentingan, terutama bila menjual kepada WNA, karena syarat dan batas harga memengaruhi pasar.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar utamanya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, serta Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. Menurut ulasan media ekonomi yang dibuka untuk artikel ini, aturan tersebut mengatur kepemilikan properti oleh orang asing. Ketentuan terkait batas harga ditetapkan kemudian melalui keputusan menteri dan dapat berubah, sehingga periksa penetapan terbaru.

Hal-hal yang dapat dipahami:

• Syarat keimigrasian. WNA harus memiliki dokumen keimigrasian yang sah. Jenis izin tinggal yang diterima mengikuti peraturan keimigrasian terbaru.
• Jenis sarusun. Hanya sarusun komersial yang terbuka bagi WNA. Rumah susun sederhana, rusun subsidi, atau umum tidak dapat dibeli WNA. Lihat rusun subsidi dan larangan pengalihan.
• Jenis hak tanah di bawah bangunan. Menurut ulasan yang dibuka, sarusun yang dapat dimiliki WNA berdiri di atas tanah dengan hak pakai atau hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara, tanah hak pengelolaan (HPL), atau tanah hak milik, sesuai ketentuan. Istilah pastinya, termasuk apakah haknya disebut hak milik atas sarusun, perlu dibaca pada teks resmi.
• Peralihan. Hak dapat diperoleh melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, atau cara lain yang sah.
• Jangka waktu. Karena hak pakai bersifat terbatas waktu, perpanjangan dan pembaruan hak di bawahnya memengaruhi nilai. Jangka waktu hak pakai dan HGB dibahas pada hak pakai atas tanah negara dan hak milik.

Batas harga minimal. Menurut pemberitaan media ekonomi tahun 2022 dan 2023, harga minimal sarusun yang dapat dibeli WNA dibedakan per provinsi. Dari yang diberitakan: DKI Jakarta Rp3 miliar; Banten dan Bali Rp2 miliar; Jawa Timur Rp1,5 miliar; sejumlah provinsi lain Rp1 miliar; dan provinsi lainnya Rp750 juta. Angka ini hasil laporan media dan perlu dicek dengan keputusan menteri terbaru karena bisa diperbarui. Jangan memakai angka ini sebagai kepastian.

Badan hukum. Badan hukum Indonesia dapat memegang hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah di bawah sarusun, dan dapat memiliki sarusun untuk kebutuhan usaha atau hunian karyawan. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat memegang hak pakai sesuai ketentuan. Badan hukum Indonesia yang dimiliki asing (perusahaan penanaman modal asing) tunduk pada aturan penanaman modal dan perizinan berusaha; periksa kegiatan usaha dan izinnya.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Karena ada peraturan peralihan, jangan menganggap bahwa semua tabel lama otomatis masih berlaku. Perlu dicek status PP 103/2015 pada peraturan.bpk.go.id.

Dampaknya: pasar apartemen menjadi lebih terbuka bagi WNA, tetapi dengan syarat yang ketat, dan penjual harus memastikan pembeli memenuhi syarat agar akta tidak bermasalah. Pemerintah daerah juga dapat menetapkan kebijakan tambahan, sehingga periksa ketentuan setempat.

Langkah praktis bagi WNA dan badan hukum pembeli

1. Periksa status subjek. WNA: pastikan izin tinggal berlaku dan sesuai tujuan. Badan hukum: pastikan akta pendirian, pengesahan, dan izin usaha.
2. Periksa jenis sarusun. Unit harus termasuk sarusun komersial, bukan rusun subsidi.
3. Periksa tanah di bawah bangunan. Pastikan jenis hak (hak pakai atau HGB), sisa jangka waktu, dan siapa pemegang hak. Pada tanah HPL, periksa persetujuan pemegang HPL.
4. Periksa batas harga. Cocokkan harga transaksi dengan batas minimal di provinsi bersangkutan.
5. Periksa izin pengembang. Pastikan izin bangunan, kelayakan fungsi, dan pemisahan sarusun. Lihat izin PBG dan SLF.
6. Buat perjanjian pengikatan dan akta jual beli melalui PPAT. Lihat PPJB dan AJB.
7. Bayar pajak dan biaya yang berlaku, termasuk biaya akta dan pendaftaran. Rincian besaran mengikuti ketentuan terbaru.
8. Daftarkan peralihan hak dan terima sertipikat atas nama pembeli.
9. Pahami ketentuan saat izin tinggal berakhir. Peraturan menetapkan apa yang harus dilakukan pemilik asing yang tidak lagi berstatus penduduk, misalnya mengalihkan haknya dalam jangka waktu tertentu. Periksa ketentuan keimigrasian dan pertanahan terbaru.
10. Rencanakan warisan. Ahli waris yang tidak memenuhi syarat harus mengikuti ketentuan peralihan hak yang berlaku.

Contoh: Mr. Lee (nama fiktif), warga negara asing yang bekerja di Indonesia, ingin membeli apartemen komersial di kota besar. Penjual menawarkan "sertipikat hak milik" dan harga di bawah batas minimal. Mr. Lee berkonsultasi dengan PPAT, yang menjelaskan bahwa orang asing tidak dapat memegang hak milik atas tanah dan bahwa batas harga minimal harus dipenuhi. Ia memeriksa jenis hak tanah, mengganti unit yang harganya memenuhi batas, dan menyelesaikan transaksi dengan akta resmi.

Contoh: Sebuah perseroan terbatas Indonesia membeli beberapa unit apartemen untuk hunian karyawan. Perseroan memeriksa bahwa tanah di bawah gedung berstatus HGB di atas HPL, sisa jangka waktunya cukup, dan pemegang HPL tidak keberatan. Akta pembelian dibuat dengan PPAT dan sertipikat atas nama perseroan.

Tabel: ringkasan siapa memegang apa

Kesalahan umum

• Memakai nama WNI atau "pinjam nama" untuk membeli. Praktik ini berisiko. Perjanjian pinjam nama dapat dinilai bertentangan dengan hukum, dan asetnya tidak terlindungi. Lihat juga hak pemilik tanah dan nama pada sertifikat.
• Membeli rusun subsidi sebagai orang asing.
• Tidak memeriksa sisa jangka waktu hak tanah.
• Mengabaikan persetujuan pemegang HPL.
• Hanya mengandalkan brosur pengembang.
• Mengira batas harga sama di seluruh Indonesia.
• Melupakan pajak dan biaya peralihan.

Pajak dan biaya yang perlu dipertimbangkan pembeli asing

Selain harga unit, pembeli sarusun menanggung biaya lain. Besarannya berbeda dan berubah, sehingga hanya jenisnya yang disebut di sini. Periksa ketentuan terbaru atau tanyakan ke PPAT.

• biaya akta jual beli dan akta lainnya;
• pajak atas peralihan hak oleh penjual dan bea perolehan hak oleh pembeli, lihat BPHTB saat jual beli tanah;
• biaya pendaftaran dan penerimaan negara bukan pajak, lihat biaya pendaftaran tanah dan PNBP;
• iuran pengelolaan lingkungan dan dana cadangan di tingkat perhimpunan pemilik;
• biaya pengurusan sertipikat dan penerjemahan dokumen bila diperlukan.

Pembeli sebaiknya meminta rincian biaya tertulis sebelum membayar tanda jadi, agar tidak terkejut.

Perhimpunan pemilik dan hak atas bagian bersama

Pemilik sarusun, baik WNI maupun WNA, menjadi anggota perhimpunan pemilik dan penghuni. Pemilik memiliki hak atas bagian bersama, misalnya lobi, lift, tangga, taman, dan fasilitas umum, yang tidak dapat dimiliki perorangan. Pemilik wajib membayar iuran pengelolaan. Perselisihan tentang fasilitas bersama dibahas pada apartemen: parkir, kolam renang, dan area bersama.

Pembeli asing perlu memahami bahwa hak memilih dan hak suara dalam perhimpunan umumnya mengikuti nilai perbandingan proporsional unit. Anggaran dasar dan anggaran rumah tangga perhimpunan perlu dibaca sebelum membeli.

Pewarisan dan penjualan kembali

Dua hal yang kerap dilupakan pembeli asing adalah pewarisan dan penjualan kembali.

• Pewarisan. Ahli waris yang tidak memenuhi syarat subjek perlu mengikuti ketentuan peralihan. Peraturan dapat memberi jangka waktu untuk mengalihkan hak kepada pihak yang memenuhi syarat. Buatlah rencana waris sejak dini dengan notaris. Lihat juga akta wasiat notaris dan saksi.
• Penjualan kembali. Pembeli berikutnya harus memenuhi syarat yang sama bila ia asing. Bila pembeli berikutnya WNI, jenis hak di bawah sarusun dapat memengaruhi proses.

Memikirkan jalan keluar sejak awal mengurangi risiko terjebak dengan aset yang sulit dijual.

Pertanyaan tambahan yang perlu dijawab sebelum membeli

• Apakah pengembang sudah memiliki sertipikat tanah dan izin bangunan? Bila unit masih dijual sebelum selesai, periksa perjanjian pengikatan dan jaminan pembeli. Lihat hak pembeli rumah saat PPJB dibatalkan.
• Apakah gedung sudah memiliki sertipikat laik fungsi dan pengelola yang jelas?
• Apakah ada tunggakan iuran pengelolaan dari pemilik sebelumnya yang diwariskan kepada pembeli?
• Apakah unit pernah dijaminkan? Minta bukti pelepasan bila ada hak tanggungan.
• Apakah ada pembatasan sewa jangka pendek di anggaran dasar perhimpunan?

Jawaban atas pertanyaan ini sama pentingnya dengan pemeriksaan batas harga dan jenis hak, terutama bagi pembeli yang tidak tinggal di kota tempat unit berada.

Contoh daftar periksa dokumen pembelian

Berikut daftar dokumen yang sebaiknya Anda minta dan simpan: salinan sertipikat unit atau bukti hak dasar, perjanjian pengikatan, bukti pembayaran, izin bangunan dan sertifikat laik fungsi gedung, anggaran dasar perhimpunan pemilik, dokumen keimigrasian pembeli, akta jual beli, bukti pajak dan biaya, serta bukti serah terima unit. Simpan juga korespondensi dengan pengembang atau pengelola.

Bila dokumen berbahasa Indonesia dan Anda kurang paham, gunakan penerjemah tersumpah untuk bagian yang penting. Jangan menandatangani dokumen yang tidak Anda pahami.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah WNA boleh membeli apartemen di Indonesia? Boleh pada sarusun komersial, dengan syarat keimigrasian dan batas harga minimal, dan dengan hak yang diizinkan peraturan, bukan hak milik atas tanah.

Berapa harga minimal untuk WNA? Menurut pemberitaan, bervariasi per provinsi, dari Rp750 juta hingga Rp3 miliar untuk sarusun. Periksa penetapan menteri terbaru karena angka bisa berubah.

Apakah badan hukum asing dapat membeli apartemen? Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat memegang hak pakai sesuai ketentuan. Perusahaan penanaman modal asing yang berbadan hukum Indonesia mengikuti aturan badan hukum Indonesia dan perizinan.

Apa yang terjadi bila WNA tidak lagi tinggal di Indonesia? Peraturan menetapkan kewajiban tertentu, antara lain mengalihkan hak dalam jangka waktu yang ditentukan. Periksa teks resmi.

Catatan penutup

aturan kepemilikan sarusun oleh orang asing dan badan hukum bersifat teknis dan bergantung pada keputusan menteri yang dapat berubah. Siapa pun yang berencana membeli sebaiknya meminta PPAT memeriksa seluruh syarat pada tanggal transaksi, bukan mengandalkan informasi lama dari iklan atau teman. Kepastian hukum lebih berharga daripada diskon harga yang disertai risiko.

Ringkasan

• WNA hanya dapat memegang hak terbatas, bukan hak milik atas tanah, dan hanya pada sarusun komersial.
• Dasar: PP 18/2021 dan peraturan menteri; batas harga ditetapkan keputusan menteri dan bisa berubah.
• Pemberitaan menyebut batas harga minimal Rp750 juta sampai Rp3 miliar per provinsi; selalu periksa penetapan terbaru.
• Badan hukum perlu memeriksa jenis hak, izin usaha, dan HPL.
• Hindari pinjam nama; gunakan PPAT dan akta resmi.

Dasar hukum

• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Rusun Subsidi dan Rusun Umum: Siapa Boleh Menghuni, Hak Penghuni, dan Larangan Pengalihan
• Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah Hak Milik: Subjek, Jangka Waktu, dan Bedanya dengan Sewa
• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.