Rusun Subsidi dan Rusun Umum: Siapa Boleh Menghuni, Hak Penghuni, dan Larangan Pengalihan

Apa itu rusun umum dan siapa yang terkena

Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Dalam kehidupan sehari-hari, rusun umum sering disebut rusun subsidi atau rusunawa (rumah susun sewa) bila disewakan, dan rusunami (rumah susun milik) bila dimiliki.

Menurut penjelasan atas Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, rusun umum milik adalah rusun untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR dengan cara dimiliki. Sebaliknya, rusun umum sewa dihuni dengan cara menyewa dan kepemilikan tetap pada pemilik rusun, misalnya pemerintah atau badan usaha.

Pihak yang terkena aturan ini:

• penghuni atau calon penghuni rusun umum;
• pengelola rusun yang menetapkan tata tertib;
• pemerintah dan pemerintah daerah selaku penyedia, pengawas, dan pemberi bantuan;
• pengembang yang membangun rusun umum, termasuk sebagai pemenuhan kewajiban pembangunan rusun komersial;
• bank pelaksana, bagi rusun umum milik yang dibiayai KPR bersubsidi.

Karena tujuannya sosial, pengaturannya lebih ketat. Pembatasan bukan hukuman, melainkan cara menjaga agar hunian bersubsidi benar-benar sampai kepada kelompok yang membutuhkan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun. Beberapa prinsip yang relevan:

• Peruntukan. Rusun umum diperuntukkan bagi MBR. Batas penghasilan dan kriteria ditetapkan pemerintah dan dapat diperbarui.
• Kewajiban menghuni. Unit digunakan sebagai tempat tinggal oleh penerima. Rusun umum tidak dimaksudkan sebagai investasi.
• Pengalihan terbatas. Pengalihan unit rusun umum milik, misalnya penjualan atau penyewaan kepada pihak lain, dibatasi, terutama dalam jangka waktu awal. Menurut penjelasan PP 13/2021, mengalihkan hak penghunian berarti memberikan hak huni kepada pihak lain tanpa izin pemilik, dan pengalihan semacam itu termasuk perbuatan yang dilarang pada rusun sewa. Lamanya larangan dan syarat pengecualian perlu dilihat pada teks resmi dan perjanjian Anda.
• Pengawasan. Pemerintah dapat memeriksa penggunaan unit dan menindak pelanggaran, misalnya dengan mencabut hak huni atau membatalkan fasilitas.
• Pembiayaan bersubsidi. Rusun umum milik yang dibeli dengan bantuan pembiayaan mengikuti syarat program, sebagaimana dibahas pada bantuan subsidi uang muka dan skema pembiayaan rumah.

Karena rincian larangan berbeda antara rusun milik, rusun sewa, dan program tertentu, selalu baca perjanjian dan peraturan yang menjadi dasar unit Anda.

Perbedaan rusun umum milik dan rusun umum sewa

Perbandingan umum dengan rumah tapak dan hak atas tanah dibahas pada hak atas rumah tapak dan rusun. Kewajiban pengembang pada pembangunannya dijelaskan pada pembangunan rusun, syarat pengembang.

Hak penghuni rusun umum

Walaupun ada pembatasan, penghuni mempunyai hak yang dijamin hukum. Antara lain:

• Hak atas hunian yang layak. Unit harus aman dan sesuai spesifikasi, termasuk air, listrik, dan sanitasi dasar.
• Hak atas informasi. Penghuni berhak mengetahui tarif, aturan, dan alasan perubahan biaya.
• Hak atas perlakuan adil. Pengelola tidak boleh sewenang-wenang menaikkan biaya atau mengusir penghuni tanpa dasar.
• Hak berpartisipasi. Pada rusun milik, pemilik berhak ikut dalam perhimpunan pemilik dan penghuni. Pada rusun sewa, penghuni dapat menyampaikan aspirasi melalui perwakilan.
• Hak mengajukan keberatan. Penghuni dapat mengadukan pelanggaran ke pengelola, dinas perumahan, atau lembaga penyelesaian sengketa.

Bagi pemilik rusun umum, hak kepemilikan tetap diakui, meskipun terdapat pembatasan pengalihan. Setelah jangka waktu pembatasan berakhir, kebebasan pengalihan umumnya lebih longgar, tetapi syarat lain mungkin tetap berlaku. Periksa perjanjian dan ketentuan yang berlaku untuk unit Anda.

Larangan yang perlu diingat

Beberapa perbuatan yang lazim dilarang atau dibatasi pada rusun umum:

1. Menyewakan unit kepada pihak lain. Termasuk sewa harian yang diiklankan di platform daring. Lihat sewa harian apartemen dan larangan pengelola.
2. Menjual atau mengalihkan unit sebelum waktunya. Termasuk "oper kunci" tanpa persetujuan.
3. Mengubah fungsi unit. Menjadikan unit sebagai tempat usaha besar atau gudang yang tidak sesuai peruntukan.
4. Meninggalkan unit kosong dalam waktu lama. Pada rusun sewa, unit yang tidak dihuni dapat menyebabkan hak huni dicabut.
5. Memberikan keterangan palsu saat mendaftar. Dapat mengakibatkan pembatalan fasilitas.
6. Mengganggu ketertiban dan keselamatan. Misalnya menutup jalur evakuasi atau membuang sampah sembarangan.

Larangan serupa bagi KPR rumah subsidi dibahas pada surat keterangan belum memiliki rumah untuk KPR subsidi dan sanksi data palsu.

Bila penghuni kesulitan membayar

Penghuni rusun umum biasanya berpenghasilan terbatas, sehingga kesulitan membayar sewa, angsuran, atau iuran bisa terjadi. Jangan menunggu sampai tunggakan menumpuk. Langkah yang disarankan:

1. Beri tahu pengelola atau bank secara tertulis. Jelaskan penyebab, misalnya kehilangan pekerjaan atau sakit, dan lampirkan bukti.
2. Minta penjadwalan ulang. Banyak pengelola dan bank bersedia mengatur cicilan tunggakan bila penghuni terbuka sejak awal.
3. Cek program bantuan. Dinas sosial atau dinas perumahan kadang memiliki program untuk penghuni yang terdampak.
4. Jangan menyewakan unit sebagai jalan pintas. Cara ini justru melanggar aturan.
5. Simpan semua korespondensi. Surat balasan pengelola penting bila terjadi sengketa.

Bagi pemilik yang menunggak angsuran KPR, risiko lanjutannya dijelaskan pada KPR macet dan lelang hak tanggungan. Bagi penghuni sewa, tunggakan berkepanjangan dapat menyebabkan pemutusan perjanjian sewa sesuai ketentuan.

Hak huni dicabut: prosedur dan keberatan

Pencabutan hak huni atau pembatalan fasilitas adalah tindakan serius. Penghuni berhak mengetahui alasan dan prosedurnya. Secara umum, pengelola atau pemerintah seharusnya memberikan teguran atau peringatan tertulis lebih dulu, menyebutkan pelanggaran yang dituduhkan, dan memberi kesempatan menanggapi. Tindakan pengosongan secara paksa tanpa dasar dan prosedur yang sah dapat dipersoalkan.

Bila Anda menerima surat pencabutan atau peringatan:

• baca isinya dengan teliti dan catat tenggat;
• kumpulkan bukti bahwa Anda tidak melanggar, misalnya foto bahwa unit dihuni, tagihan listrik, dan kartu keluarga;
• ajukan tanggapan tertulis sebelum tenggat berakhir;
• bila tidak puas, ajukan keberatan kepada dinas perumahan atau melalui kuasa hukum;
• jangan menyerahkan kunci atau menandatangani surat pelepasan sebelum memahami isinya.

Sengketa penghuni dengan pengelola dapat diselesaikan melalui musyawarah, mediasi, atau jalur pengadilan. Dalam sengketa yang melibatkan perhimpunan pemilik, lihat pula apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS.

Rusun umum dan hak atas tanahnya

Seperti rusun lain, rusun umum berdiri di atas tanah dengan hak tertentu, misalnya Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, bahkan kadang di atas tanah milik pemerintah daerah dengan skema sewa. Penghuni perlu memahami status tanah karena memengaruhi lamanya hak dan kemungkinan perpanjangan. Menurut penjelasan PP 13/2021, bila tanah bersama berada di atas tanah sewa, perjanjian sewa tanah baru dibuat antara pemilik tanah dan perhimpunan pemilik, menggantikan perjanjian dengan pelaku pembangunan. Hal ini menunjukkan pentingnya perhimpunan dalam menjaga keberlangsungan hak. Rincian perpanjangan hak atas tanah dibahas pada HGB di atas hak pengelolaan, perpanjangan.

Langkah praktis bagi calon penghuni

1. Cek syarat penghuni. Tanyakan kepada dinas perumahan atau pengelola mengenai batas penghasilan, status kependudukan, dan kepemilikan rumah.
2. Tentukan pilihan sewa atau milik. Hitung kemampuan membayar.
3. Daftar melalui jalur resmi. Gunakan kantor dinas, pengelola resmi, atau bank pelaksana. Hindari calo.
4. Siapkan dokumen. Identitas, kartu keluarga, bukti penghasilan, dan surat pernyataan.
5. Baca perjanjian. Tandai larangan, jangka waktu pembatasan, dan sanksi.
6. Periksa unit sebelum serah terima. Catat kondisi unit pada berita acara.
7. Huni dan bayar tepat waktu. Simpan bukti pembayaran.
8. Minta izin tertulis sebelum mengalihkan. Bila keadaan memaksa, hubungi pengelola atau pemilik untuk prosedur resmi.
9. Ikuti rapat penghuni. Informasi penting biasanya dibahas di sana.
10. Simpan arsip. Perjanjian, kuitansi, dan surat-menyurat disimpan lengkap.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

PP 13/2021 menggantikan PP 4/1988 dan memuat pengaturan terkini tentang rusun umum, termasuk kewajiban pengembang rusun komersial menyediakan rusun umum sebesar 20 persen atau membayar dana konversi, menurut pemberitaan Hukumonline. Dampaknya, jumlah rusun umum yang dibangun swasta dapat bertambah, dan pengaturan penghuninya makin diperhatikan.

Kementerian yang menangani perumahan juga berubah struktur, sehingga rujukan kebijakan terbaru perlu dicek pada Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman. Prinsip inti, bahwa rusun umum untuk MBR dan wajib dihuni penerima, relatif stabil. Periksa teks resmi.

Kesalahan umum

Contoh: Bu Nining mendapat unit rusun umum milik melalui KPR bersubsidi. Beberapa bulan kemudian ia dipindahtugaskan ke luar kota dan tergoda menyewakan unit itu kepada rekan kerja. Ia membaca perjanjian dan melihat adanya larangan penyewaan dalam jangka waktu tertentu. Bu Nining menghubungi pengelola dan bank untuk menanyakan opsi resmi. Pengelola menjelaskan prosedur untuk keadaan darurat dan syarat pengalihan yang diperbolehkan. Ia memilih menunda penyewaan dan menempatkan keluarganya di unit itu secara bergantian. Dengan bertanya lebih dulu, ia terhindar dari pencabutan fasilitas.

Kebijakan daerah dan pengawasan penghunian

Selain aturan nasional, pemerintah daerah dapat menetapkan kebijakan tambahan mengenai penghunian rusun umum yang dimilikinya, misalnya antrean calon penghuni, evaluasi penghunian berkala, dan perpanjangan perjanjian sewa. Penghuni sebaiknya mengikuti pengumuman dinas dan menyimpan bukti pendaftaran. Pengawasan berkala dilakukan untuk memastikan unit benar-benar dihuni sesuai peruntukan. Penghuni yang jujur dan menyimpan dokumen tidak perlu khawatir saat verifikasi.

Pengalihan karena keadaan khusus

Ada keadaan yang tidak terhindarkan, misalnya penghuni meninggal, dimutasi, atau harus pindah kota karena penyakit. Dalam keadaan demikian, jangan mengambil jalan pintas. Hubungi pengelola, bank, atau dinas, jelaskan keadaan dengan bukti, dan tanyakan prosedur resmi, misalnya pengalihan kepada pihak yang memenuhi syarat atau pelepasan hak dengan persetujuan. Pengalihan yang dilakukan dengan prosedur resmi melindungi kedua belah pihak, sedangkan pengalihan tersembunyi sering berakhir dengan pembatalan.

Peran perhimpunan pada rusun umum milik

Pada rusun umum milik, pemilik sarusun membentuk perhimpunan yang mengelola bagian bersama. Karena penghuninya berpenghasilan terbatas, besaran iuran perlu dijaga wajar dan transparan. Perhimpunan juga dapat membantu mengawasi kepatuhan terhadap larangan pengalihan dengan cara yang tertib, misalnya melalui tata tertib yang disepakati bersama dan mekanisme teguran yang adil. Pemilik yang aktif menjaga agar rusun tetap layak huni dan tidak berubah menjadi hunian sewa liar.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rusun subsidi boleh diwariskan? Hak milik atas sarusun pada prinsipnya dapat beralih kepada ahli waris sesuai hukum waris. Untuk rusun sewa, kelanjutan hak huni bergantung perjanjian dan kebijakan pengelola. Pembahasan balik nama ada pada balik nama waris apartemen dan rumah susun.

Apakah boleh menyewakan kamar di rusun umum? Umumnya dilarang atau dibatasi. Periksa perjanjian dan tata tertib.

Apa yang terjadi jika ketahuan menyewakan? Pengelola atau pemerintah dapat memberi peringatan, mencabut hak huni, atau membatalkan fasilitas, tergantung aturan dan perjanjian.

Apakah penghuni rusun umum wajib ikut perhimpunan? Pemilik sarusun menjadi anggota perhimpunan pemilik dan penghuni. Penghuni sewa mengikuti tata tertib pengelola.

Ringkasan

• Rusun umum untuk MBR, dan ada dua bentuk: milik dan sewa.
• Penghuni wajib menempati unit sendiri; pengalihan dan penyewaan dibatasi.
• Pelanggaran dapat berakibat pencabutan hak huni atau pembatalan fasilitas.
• Penghuni tetap memiliki hak atas hunian layak, informasi, dan keberatan.
• Dasar hukum utama UU 20/2011 dan PP 13/2021; periksa teks resmi dan perjanjian Anda.
• Minta izin tertulis sebelum melakukan tindakan yang berkaitan dengan pengalihan.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Baca juga

• Bantuan Pembiayaan Rumah dari Pemerintah: FLPP, SBUM, SSB, dan BP2BT bagi Pembeli Rumah
• Rumah Tapak atau Apartemen: Perbandingan Hak, Biaya Bersama, dan Perpanjangan HGB
• Membangun Rumah Susun: Kewajiban Pengembang, Izin, Akta Pemisahan, dan Sertifikat Laik Fungsi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.