Contoh Perjanjian Sewa Tanah dan Cara Mengisinya

Apa itu sewa tanah dan siapa yang memakainya

Sewa tanah adalah perjanjian di mana pemilik tanah (pihak yang menyewakan) menyerahkan pemakaian tanah kepada penyewa untuk waktu tertentu dengan imbalan. Setelah waktu habis, tanah kembali kepada pemilik. Penyewa tidak menjadi pemilik, dan hak sewa tidak sama dengan hak milik.

Perjanjian ini dipakai untuk usaha kecil seperti kios, kebun, lahan parkir, bengkel, tempat penyimpanan, dan lahan pertanian. Pemilik yang belum siap menjual dapat memperoleh penghasilan dari sewa. Penyewa dapat memakai tanah tanpa harus membeli.

Tanah dapat disewakan oleh pemilik hak, ahli warisnya, atau kuasa yang sah. Tanah negara, tanah adat, tanah dengan hak pengelolaan, dan tanah warisan yang belum dibagi memerlukan kehati-hatian khusus. Baca hak pengelolaan dan sewa tanah negara, sewa menyewa hak atas tanah adat ke investor, dan sewa tanah untuk usaha, perpanjangan dan renovasi.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Sewa-menyewa diatur dalam KUHPerdata. Dasarnya kebebasan berkontrak: para pihak boleh menentukan isi selama tidak melanggar hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum.
• Perjanjian sewa harus memenuhi syarat sah perjanjian: sepakat, cakap, hal tertentu, dan sebab yang halal.
• Hukum pertanahan nasional bersumber pada UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Hak sewa atas tanah tidak sama dengan hak atas tanah yang didaftarkan; sewa tanah antarperorangan lazimnya perjanjian perdata saja.
• Jika bangunan akan didirikan penyewa, atur siapa pemilik bangunan dan apa yang terjadi saat sewa berakhir.
• Pajak atas penghasilan sewa dan kewajiban terkait ada aturannya sendiri. Kami tidak membahas hitungannya di sini; periksa ketentuan pajak resmi atau tanyakan konsultan pajak.
• Sewa kadang berlaku terus bila pemilik membiarkan penyewa tetap memakai setelah habis. Lihat perpanjangan sewa otomatis.
• Perjanjian sewa tidak mengubah status tanah di Kantor Pertanahan. Bila tanah dijual, penyewa belum tentu terlindungi kecuali perjanjian diatur dengan cermat.

Kerangka perjanjian sewa tanah

Isi bagian bertanda [....]. Hapus pasal yang tidak relevan dan tambahkan sesuai kebutuhan.

• PERJANJIAN SEWA TANAH
• Nomor : [....]
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], bertempat di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemilik tanah, nomor KTP [....], alamat [....], selanjutnya disebut Pihak Pertama.
• 2. [Nama Lengkap], pekerjaan [....], nomor KTP [....], alamat [....], selanjutnya disebut Pihak Kedua.
• Pasal 1 Objek sewa : sebidang tanah seluas [....] meter persegi, terletak di [alamat], berdasarkan [sertifikat hak milik nomor ... / dokumen lain], dengan batas utara [....], timur [....], selatan [....], barat [....].
• Pasal 2 Tujuan : tanah dipakai hanya untuk [usaha/kebun/lain].
• Pasal 3 Jangka waktu : [....] tahun, mulai [tanggal] sampai [tanggal].
• Pasal 4 Harga sewa : Rp [....], dibayar [sekaligus / per tahun / per bulan] pada [tanggal], melalui [rekening / tunai dengan kuitansi].
• Pasal 5 Jaminan : uang jaminan Rp [....], dikembalikan di akhir sewa setelah dikurangi kewajiban yang belum dibayar.
• Pasal 6 Hak dan kewajiban Pihak Pertama : menyerahkan tanah bebas dari sengketa; menjamin pemakaian tanpa gangguan.
• Pasal 7 Hak dan kewajiban Pihak Kedua : membayar sewa; memakai sesuai tujuan; tidak mengalihkan sewa tanpa izin; menjaga tanah; membayar listrik dan air.
• Pasal 8 Bangunan : bangunan yang didirikan [dimiliki Pihak Kedua selama sewa dan dibongkar / diserahkan kepada Pihak Pertama] pada akhir sewa; perubahan harus mendapat izin tertulis.
• Pasal 9 Perpanjangan : diajukan paling lambat [....] hari sebelum berakhir, dengan harga disepakati.
• Pasal 10 Pengakhiran : sebelum jangka waktu hanya bila [kesalahan berat / kesepakatan], dengan pemberitahuan [....] hari.
• Pasal 11 Keadaan memaksa : bencana atau keadaan di luar kendali tidak menjadi kelalaian.
• Pasal 12 Penyelesaian sengketa : musyawarah; bila gagal, pengadilan negeri [kota].
• Pasal 13 Lain-lain : perubahan hanya sah tertulis.
• [tempat dan tanggal] ; Pihak Pertama [meterai, tanda tangan] ; Pihak Kedua [tanda tangan] ; Saksi 1 [....] ; Saksi 2 [....].

Penjelasan klausul penting

Objek sewa. Ini bagian yang paling sering diabaikan. Sebut luas, alamat, batas-batas, dan nomor sertifikat atau dokumen hak. Lampirkan peta atau denah. Batas yang kabur menyebabkan sengketa. Baca sengketa batas tanah dan pengukuran.

Hak penyewa. Pemilik harus berani menjamin tanah bukan objek sengketa dan tidak sedang dijaminkan. Penyewa dianjurkan melihat sertifikat dan memastikan nama pemilik sesuai KTP. Lihat nama sertifikat dan KTP.

Tujuan dan batasan. Jika tanah untuk usaha, tulis jenis usaha. Larangan memakai untuk kegiatan melanggar hukum perlu tegas.

Harga dan jaminan. Tulis angka, cara bayar, tanggal, dan sanksi keterlambatan yang wajar. Jaminan sebaiknya dijelaskan: dikembalikan atau dipotong pada kondisi apa.

Bangunan. Penyewa yang membangun perlu tahu nasib bangunan. Pilihan lazim: dibongkar penyewa, diserahkan tanpa ganti rugi, atau diganti sebagian oleh pemilik. Tentukan sebelum membangun. Izin bangunan dan perizinan lain perlu dicek di pemerintah daerah.

Pengalihan dan sewa-kembali. Tanyakan apakah penyewa boleh menyewakan kembali. Bila tidak boleh, tulis tegas.

Pengakhiran. Jangan mengusir sepihak. Jangan pula membiarkan penyewa menempati tanpa membayar. Atur prosedur: teguran tertulis, tenggat, dan akibatnya.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi sertifikat atau bukti hak atas tanah.
• Fotokopi KTP kedua pihak (dan surat nikah/persetujuan pasangan bila diperlukan).
• Denah atau peta bidang tanah.
• Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan terakhir.
• Berita acara serah terima tanah.
• Izin dari pemegang hak lain bila tanah bersama atau warisan.

Langkah praktis

1. Periksa hak. Lihat sertifikat. Bila tanah masih atas nama orang tua, periksa ahli waris.
2. Datangi tanah bersama. Tandai batas.
3. Rundingkan harga dan syarat. Tulis semua poin.
4. Susun perjanjian. Gunakan kerangka di atas.
5. Tanda tangan di atas meterai. Tempel sesuai aturan, lihat bea meterai.
6. Buat berita acara serah terima. Foto kondisi tanah.
7. Bayar dan simpan kuitansi.
8. Catat tanggal berakhir dan rencana perpanjangan.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang petani ingin menyewa sebidang tanah kosong milik orang lain untuk menanam sayur selama tiga tahun. Ia meminta melihat sertifikat, memastikan nama pemilik sama dengan KTP, lalu menuangkan luas, batas, harga per tahun, dan larangan mendirikan bangunan permanen. Mereka menandatangani di atas meterai dengan dua saksi, dan membuat berita acara serah terima dengan foto.

Contoh: Seorang pengusaha menyewa tanah untuk bengkel selama sepuluh tahun dan membangun bengkel semi permanen. Karena perjanjian tidak menyebut bangunan, pada tahun kesepuluh pemilik meminta tanah kosong, sementara penyewa menuntut ganti rugi. Pertengkaran ini bisa dicegah dengan satu pasal tentang bangunan.

Kapan perlu notaris atau advokat

Perjanjian sewa tanah di bawah tangan sah untuk sewa jangka pendek dan nilai kecil. Pertimbangkan notaris atau advokat bila:

• jangka waktu panjang atau nilai besar;
• penyewa akan membangun bangunan permanen;
• tanah berasal dari warisan, tanah adat, atau hak pengelolaan;
• ada hak tanggungan atau jaminan atas tanah;
• penyewa adalah badan usaha atau pemerintah.

Akta notaris memberi kepastian tanggal dan kekuatan pembuktian. Baca akta notaris dan kekuatan pembuktian. Notaris tidak otomatis mendaftarkan sewa ke Kantor Pertanahan; tanyakan kebutuhan pencatatan.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Aturan inti sewa menyewa dalam KUHPerdata relatif stabil. Perubahan lebih terasa pada aturan pertanahan, perizinan, dan pajak yang berkaitan, misalnya pengaturan hak atas tanah dan pendaftaran tanah dalam PP No. 18 Tahun 2021. Karena aturan turunan sering diperbarui, periksa teks resmi dan konfirmasi ke Kantor Pertanahan setempat sebelum menandatangani. KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026; perbuatan menjual atau menyewakan tanah milik orang lain dapat berisiko pidana, tetapi nomor pasalnya perlu diperiksa pada teks resmi.

Contoh pengisian untuk lahan sayur

Gambaran berikut memakai data rekaan agar terlihat tingkat kerincian yang wajar.

• Pasal 1 : tanah seluas 800 meter persegi di [nama dusun], berbatasan di utara dengan jalan desa, timur dengan saluran air, selatan dengan tanah milik [pihak lain], dan barat dengan pagar kebun.
• Pasal 2 : hanya untuk menanam tanaman semusim; dilarang mendirikan bangunan permanen.
• Pasal 3 : tiga tahun sejak 1 Januari sampai 31 Desember tahun ketiga.
• Pasal 4 : Rp [....] per tahun, dibayar paling lambat 10 Januari setiap tahun.
• Pasal 8 : bangunan sementara seperti gubuk jaga boleh dibuat dan harus dibongkar sebelum tanah dikembalikan.

Bandingkan dengan sewa untuk usaha bengkel yang memerlukan pasal tentang listrik, air, perizinan, serta pembongkaran bangunan. Kerangka yang sama bisa dipakai, tetapi isinya sangat berbeda.

Tiga model pembayaran sewa tanah

Cara bayar mempengaruhi risiko kedua pihak. Pilih yang paling sesuai dengan keadaan.

Pada pembayaran di awal untuk jangka panjang, atur apa yang terjadi bila pemilik menjual tanah atau meninggal. Tuliskan bahwa ahli waris atau pembeli terikat pada sisa masa sewa, dan bahwa sisa sewa dikembalikan secara proporsional bila perjanjian berakhir karena kesalahan pemilik. Ketentuan seperti ini jarang ditulis, tetapi sering diperlukan.

Pemeriksaan sebelum menandatangani

Penyewa dan pemilik sama-sama perlu memeriksa. Penyewa memeriksa hak pemilik: sertifikat, nama sesuai KTP, riwayat pembayaran pajak bumi dan bangunan, dan keterangan bahwa tanah tidak dalam sengketa atau agunan. Pemilik memeriksa identitas penyewa, kemampuan membayar, dan rencana penggunaan tanah. Jika penyewa berupa badan usaha, periksa akta pendirian dan siapa yang berwenang menandatangani. Untuk sertifikat yang meragukan, baca sertifikat tanah ganda atau hilang dan pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Bila ada keraguan tentang status tanah, tanyakan ke Kantor Pertanahan setempat. Petugas dapat menjelaskan apa saja yang dapat diperiksa. Jangan bergantung pada ucapan perantara.

Menghadapi masalah di tengah masa sewa

Masalah yang sering muncul: penyewa menunggak, penyewa memakai tanah untuk hal lain, pemilik menaikkan harga sepihak, atau pihak ketiga mengaku memiliki tanah. Prinsipnya sama: rujuk perjanjian, kirim teguran tertulis, beri waktu wajar, dan simpan bukti. Untuk tunggakan, lihat wanprestasi sewa menyewa, tunggakan sewa dan somasi. Untuk pengosongan setelah sewa berakhir, lihat eksekusi pengosongan tanah dan bangunan. Hindari tindakan sepihak seperti memagar tanah atau mencabut tanaman tanpa dasar, karena dapat menjadi perkara baru.

Pemeliharaan, renovasi, dan pengembalian tanah

Selama masa sewa, siapa yang merawat tanah? Atur dengan jelas: pembersihan, pemagaran, saluran air, dan keamanan. Jika penyewa ingin memagari atau meratakan tanah, tulis izin dan batas pekerjaan. Renovasi atau penimbunan dapat mengubah kondisi tanah dan menimbulkan sengketa saat pengembalian. Karena itu, foto kondisi awal dan kondisi akhir sangat berguna. Saat sewa berakhir, penyewa mengembalikan tanah dalam kondisi sesuai perjanjian: kosong, bersih, dan bebas dari barang penyewa, kecuali disepakati lain. Bila ada tanaman yang masih belum panen, tulis kapan panen terakhir. Bila penyewa membuat sumur, saluran, atau pagar, tulis apakah menjadi milik pemilik tanah tanpa ganti rugi atau dibongkar. Siapkan berita acara pengembalian tanah yang ditandatangani kedua pihak. Berita acara ini mencegah tuntutan di kemudian hari dan menjadi dasar pengembalian uang jaminan.

Catatan tambahan tentang bukti dan komunikasi

Simpan seluruh komunikasi tentang sewa dalam bentuk tertulis, termasuk pesan tentang perpanjangan, perbaikan, atau pembayaran. Jika ada kesepakatan baru, buat addendum yang ditandatangani. Perubahan tanpa tulisan sering hilang dari ingatan para pihak dan menjadi sumber sengketa di kemudian hari.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian sewa tanah harus di notaris? Tidak wajib untuk sewa perorangan. Namun untuk nilai besar atau jangka panjang, akta notaris sangat membantu.

Berapa lama sewa tanah boleh? Para pihak bebas menentukan sepanjang tidak melanggar aturan khusus. Untuk tanah negara atau pengelolaan, ada batasan tersendiri.

Siapa yang membayar pajak bumi dan bangunan? Lazimnya pemilik, kecuali diperjanjikan lain. Tulis jelas dalam perjanjian.

Bagaimana bila tanah dijual selama sewa? Isi perjanjian menentukan. Tulis bahwa pembeli baru wajib menghormati sewa, atau atur pemberitahuan.

Ringkasan

• Sewa tanah memberi hak pakai sementara tanpa mengalihkan kepemilikan.
• Periksa hak penyewa dan pemilik; hindari tanah bersengketa atau warisan yang belum dibagi.
• Perjanjian memuat objek, tujuan, jangka waktu, harga, bangunan, perpanjangan, dan penyelesaian sengketa.
• Buat berita acara serah terima dan simpan bukti bayar.
• Untuk nilai besar atau jangka panjang, gunakan notaris atau advokat.
• Sesuaikan contoh dengan fakta tanah Anda dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian sewa-menyewa
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai

Baca juga

• Sewa Tanah untuk Usaha: Perpanjangan, Renovasi, Pengembalian, dan Pemutusan Sepihak
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan
• Sewa Berlanjut Diam-Diam setelah Masa Sewa Habis: Aturan Perpanjangan Otomatis dalam KUH Perdata

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.