Menyewakan Tanah Adat atau Ulayat kepada Investor: Persetujuan, Isi Perjanjian, dan Risikonya

Apa itu sewa tanah adat dan siapa yang terkena

Sewa-menyewa menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah persetujuan ketika satu pihak mengikatkan diri memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disanggupi. Dalam konteks tanah adat, pihak yang menyewakan adalah masyarakat atau perwakilannya, sedangkan penyewa adalah perusahaan atau perorangan yang hendak memakai tanah untuk kebun, wisata, tambang kecil, atau bangunan.

Perlu dipahami bahwa tanah adat atau tanah ulayat bukan sekadar bidang yang bisa disewakan oleh satu orang. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 14 Tahun 2024 mendefinisikan tanah ulayat sebagai tanah dalam wilayah penguasaan masyarakat hukum adat yang masih ada. Pemegangnya adalah kesatuan masyarakat hukum adat atau kelompok anggotanya. Peraturan itu menyatakan bahwa bila tanah ulayat tidak didaftarkan sebagai hak pengelolaan, statusnya tetap tanah ulayat dan masyarakat adat dapat bekerja sama dengan pihak ketiga melalui perjanjian sesuai peraturan perundang-undangan. Namun, peraturan itu tidak merinci mekanisme kerja sama dengan investor. Di situ ruang risikonya.

Pihak yang terkena persoalan ini:

• kepala adat dan pengurus lembaga adat yang menerima tawaran;
• warga yang tanahnya berada di dalam atau berdekatan dengan lokasi yang diminati;
• keluarga yang menggantungkan hidup pada ladang atau hutan yang akan disewa;
• investor yang ingin kepastian bahwa perjanjiannya sah dan tidak digugat belakangan.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

Siapa yang berwenang menyewakan. Karena tanah ulayat dimiliki bersama, persetujuan harus datang dari komunitas melalui musyawarah adat, bukan dari satu orang. Perjanjian yang hanya ditandatangani satu tokoh tanpa dasar kewenangan mudah digugat.

Syarat sah perjanjian. Pasal 1320 KUH Perdata menyebut empat syarat: kesepakatan para pihak, kecakapan, hal tertentu, dan sebab yang halal. Kesepakatan harus bebas. Jika ada paksaan, penipuan, atau kekhilafan, perjanjian dapat dibatalkan. Dalam pendampingan masyarakat adat dikenal prinsip persetujuan bebas, didahulukan, dan diinformasikan. Prinsip ini bukan bunyi pasal tertentu di sini, tetapi sangat membantu menilai apakah persetujuan warga sungguh bebas.

Jenis hak yang bisa diberikan kepada investor. Sewa memberikan hak memakai tanah selama jangka waktu, tanpa memindahkan kepemilikan. Hak guna usaha (HGU) atau hak guna bangunan (HGB) berasal dari hak atas tanah menurut UUPA dan peraturan turunannya, serta lazimnya terbit di atas tanah negara atau di atas hak pengelolaan. Menurut kajian akademisi yang dikutip Hukumonline, pihak luar yang memanfaatkan tanah ulayat hanya dapat memegang hak pakai dengan persetujuan penguasa adat. Pendapat ini bukan bunyi pasal, tetapi menunjukkan bahwa menyerahkan tanah ulayat menjadi hak milik atau hak lain yang permanen kepada investor sangat rawan.

Sewa tidak memindahkan kepemilikan. Pasal 1548 hanya memberi kenikmatan atas barang, bukan hak milik. Bahkan bila tanah dijual oleh pemiliknya, sewa yang dibuat sebelumnya tidak otomatis putus kecuali diperjanjikan, menurut Pasal 1576. Dalam tanah adat, ini berarti perjanjian sewa perlu menegaskan dengan jelas siapa yang bisa mengalihkan dan dengan syarat apa.

Risiko utama dan cara membacanya

Langkah praktis

1. Kenali status tanah. Tanyakan: apakah ini tanah ulayat yang belum didaftarkan, tanah ulayat yang sudah dicatat, HPL, hak milik tanah bersama, atau hak milik keluarga? Statusnya menentukan siapa yang berwenang.
2. Kumpulkan komunitas. Adakan musyawarah dengan informasi yang lengkap tentang rencana usaha, luas, jangka waktu, dan dampaknya. Catat daftar hadir dan keputusan.
3. Periksa investor. Minta akta pendirian perusahaan, nomor induk berusaha, izin lokasi atau kesesuaian ruang, dokumen lingkungan, dan identitas penanggung jawab. Pelajari juga nama pihak yang menandatangani.
4. Periksa tata ruang dan kawasan hutan. Pastikan peruntukan tanah sesuai. Lihat cek zonasi tanah sebelum beli.
5. Susun perjanjian tertulis. Bila memungkinkan, libatkan notaris dan pendamping hukum. Sertakan peta bidang yang ditandatangani.
6. Tentukan pembayaran dan pembagian manfaat. Tulis jumlah, jadwal, rekening, dan konsekuensi keterlambatan.
7. Tetapkan pengawasan. Bentuk tim pemantau dari komunitas, dan atur hak untuk memeriksa lokasi.
8. Simpan dokumen. Simpan salinan di balai adat dan di tangan wakil komunitas, bukan hanya pada satu orang.

Untuk pembahasan umum sewa tanah untuk usaha, lihat pula sewa tanah untuk usaha, perpanjangan, dan renovasi serta sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman.

Klausul yang wajib dicermati

Beberapa klausul sering menentukan nasib tanah.

• Objek dan batas. Cantumkan luas, koordinat, dan peta. Tanpa peta, batas bisa melebar sedikit demi sedikit.
• Jangka waktu. Hindari jangka waktu sangat panjang atau perpanjangan otomatis tanpa persetujuan baru. Aturan perpanjangan diam-diam dalam KUH Perdata dibahas pada perpanjangan sewa otomatis.
• Peruntukan. Tulis kegiatan yang boleh dan tidak boleh. Perubahan peruntukan harus melalui persetujuan.
• Larangan menyewakan kembali. Pasal 1559 KUH Perdata melarang penyewa melepaskan sewanya kepada orang lain tanpa izin, atas ancaman pembatalan. Cantumkan larangan itu eksplisit.
• Tanggung jawab kerusakan. Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama sewa, kecuali ia membuktikan kerusakan terjadi di luar kesalahannya, sesuai Pasal 1564. Perluas dengan kewajiban pemulihan lingkungan.
• Pengembalian tanah. Atur kondisi tanah saat dikembalikan, termasuk pembongkaran bangunan dan pemulihan lahan.
• Pemutusan. Tentukan keadaan yang membolehkan komunitas memutus sewa, misalnya terlambat bayar atau merusak lingkungan. Pembatalan perjanjian timbal balik oleh pengadilan diatur Pasal 1266 KUH Perdata.
• Sengketa. Pilih musyawarah, mediasi, lalu pengadilan setempat.

Skema pembayaran dan pembagian manfaat

Uang sewa bukan satu-satunya bentuk manfaat. Banyak komunitas menggabungkan beberapa unsur, dan semuanya sebaiknya tertulis.

• Uang sewa tetap. Dibayar di muka atau berkala, misalnya tahunan. Tentukan tanggal, jumlah, dan rekening yang dipakai. Pembayaran tunai tanpa kuitansi sebaiknya dihindari.
• Bagian dari hasil usaha. Bila ada bagi hasil, jelaskan cara menghitungnya, siapa yang memeriksa pembukuan, dan kapan laporan diberikan.
• Dana pengembangan komunitas. Sebagian investor berkomitmen mendanai sekolah, air bersih, atau kegiatan adat. Cantumkan jumlah, jadwal, dan siapa yang mengelola dana.
• Pekerjaan dan pelatihan. Tuliskan jumlah posisi, kriteria, dan cara seleksi agar tidak hanya menjadi janji.
• Penyesuaian nilai. Untuk sewa jangka panjang, atur mekanisme penyesuaian nilai sewa secara berkala dan jangan menyerahkannya pada keputusan sepihak penyewa.

Yang tak kalah penting: pembayaran harus masuk ke rekening yang dikelola komunitas atau lembaga adat dengan pencatatan terbuka, bukan ke rekening pribadi. Catatan keuangan yang dibuka dalam pertemuan berkala mencegah kecurigaan dan tuduhan penyalahgunaan.

Dampak sosial dan lingkungan yang perlu dibahas sejak awal

Sebelum setuju, komunitas berhak tahu dampak apa yang mungkin timbul. Hal yang sebaiknya ditanyakan kepada investor:

• apakah kegiatan akan memakai atau mencemari sumber air;
• apakah ada tempat keramat, kuburan, atau lahan pangan yang akan terdampak;
• bagaimana akses warga ke ladang, hutan, dan sungai selama dan setelah sewa;
• bagaimana limbah dikelola;
• apakah ada dokumen lingkungan dan di mana warga dapat membacanya;
• apa rencana pemulihan lahan di akhir sewa.

Untuk usaha tertentu, dokumen lingkungan wajib. Perbedaannya dibahas pada AMDAL, UKL-UPL, dan SPPL. Jika setelah sewa berjalan terjadi pencemaran, warga dapat mengadu seperti dijelaskan pada pengaduan pencemaran lingkungan.

Pertimbangkan juga hak generasi mendatang. Tanah adat menopang kehidupan anak cucu. Perjanjian yang menguntungkan hari ini tetapi meninggalkan lahan rusak pada akhir masa sewa merugikan mereka. Karena itu, kewajiban pemulihan dan jaminan pelaksanaannya, misalnya dana jaminan yang disimpan di bank, perlu dibicarakan sungguh-sungguh.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pertama, Permen ATR/BPN 14/2024 menggantikan Permen 18/2019 dan memberi dasar pencatatan serta pendaftaran tanah ulayat. Konsekuensinya, tanah ulayat yang sudah tercatat atau berhak pengelolaan lebih mudah diverifikasi statusnya oleh calon penyewa.

Kedua, UU 11/2020 sudah tidak berlaku, digantikan UU 6/2023. Sistem perizinan usaha kini berbasis risiko, dan PP 5/2021 telah dicabut oleh PP 28/2025. Investor yang menyebut "izin sudah lengkap" sebaiknya diminta menunjukkan dokumen terbaru.

Ketiga, kritik akademisi atas penggunaan HPL pada tanah ulayat menunjukkan bahwa cara negara mengatur hak ulayat masih diperdebatkan. Karena aturan dan penafsirannya dapat berkembang, ambil keputusan dengan hati-hati dan periksa teks resmi terbaru.

Catatan penutup tentang kehati-hatian

Dalam setiap rencana sewa tanah adat, mintalah dokumen yang menunjukkan siapa yang berwenang dan apakah seluruh anggota sudah setuju. Bila tidak, jangan membayar uang muka.

Kesalahan umum

Contoh: Sebuah perusahaan wisata (fiktif) menawari komunitas adat sewa lahan pantai selama 30 tahun dan menjanjikan pekerjaan bagi pemuda kampung. Draft perjanjian menyebut "pelepasan hak" pada pasal kelima. Komunitas bermusyawarah, meminta pendamping hukum membaca draft, lalu mengganti istilah itu menjadi sewa dengan evaluasi setiap lima tahun, menambahkan kewajiban pemulihan lahan, dan menuliskan kuota pekerja lokal dalam lampiran. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Bila investor tidak memenuhi janji

Jika investor tidak membayar, merusak lahan, atau memperluas pemakaian di luar batas, langkahnya bertahap. Kirim teguran tertulis (somasi) dengan tenggat wajar. Cara menyusun somasi dan menagih sewa dijelaskan pada wanprestasi sewa-menyewa dan somasi. Jika tidak ada tanggapan, bawa ke mediasi dan pada akhirnya gugatan di pengadilan negeri. Pasal 1266 dan 1267 KUH Perdata memberi pilihan: menuntut pemenuhan perjanjian atau menuntut pembatalan beserta ganti rugi, dengan pembatalan harus dimintakan kepada pengadilan.

Selagi sengketa berjalan, jangan mengusir penyewa dengan kekerasan atau memutus akses secara paksa. Tindakan main hakim sendiri dapat berbalik menjadi perkara pidana atau perdata terhadap komunitas.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kepala adat boleh menandatangani sendiri? Sebaiknya tidak. Sebagai wakil, kepala adat perlu mandat dari musyawarah. Tanpa mandat, perjanjian rawan dibatalkan atau dipersoalkan.

Apakah tanah ulayat boleh dijadikan jaminan oleh investor? Investor tidak punya hak milik atas tanah ulayat, sehingga tidak dapat menjaminkannya. Pastikan perjanjian melarang pembebanan hak apa pun pada tanah tanpa persetujuan tertulis komunitas.

Berapa lama sewa yang wajar? Tidak ada angka baku. Jangka waktu bergantung jenis usaha dan nilai investasi. Prinsipnya: semakin lama sewa, semakin ketat pengawasan dan evaluasi berkala yang dibutuhkan.

Apakah janji pekerjaan bagi warga mengikat? Hanya jika tertulis dalam perjanjian atau lampirannya. Janji lisan sulit ditagih. Tuliskan jumlah, jenis pekerjaan, dan cara seleksi.

Ringkasan

• Tanah adat dimiliki bersama, sehingga persetujuan komunitas lebih penting daripada tanda tangan satu orang.
• Sewa hanya memberi hak memakai. Waspadai klausul pelepasan atau pengalihan hak.
• Peraturan terbaru tidak merinci mekanisme kerja sama dengan investor, jadi isi perjanjian menjadi pelindung utama.
• Lampirkan peta, atur jangka waktu, pembayaran, pemulihan lahan, dan penyelesaian sengketa.
• Periksa izin investor dan status tanah sebelum menyetujui.
• Selalu cek teks resmi terbaru dan minta pendampingan hukum.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Buku III Bab VII tentang Sewa Menyewa
• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman
• Tanah Ulayat dan Hak Masyarakat Adat: Pengakuan, Pendaftaran, dan Sengketa
• Pendaftaran Tanah Ulayat dan Sertipikat Hak Komunal: Tahapan menurut Permen ATR/BPN 14/2024
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.