Akta Notaris Batal Demi Hukum atau Dapat Dibatalkan: Syarat Formil dan Akibatnya

Apa itu cacat akta dan siapa yang terkena

Sebuah akta notaris dapat bermasalah dari dua sisi.

1. Sisi bentuk (formil). Akta dibuat tanpa memenuhi cara dan syarat yang diatur undang-undang, misalnya tidak ada saksi, penghadap tidak cukup umur, atau tanda tangan tidak dilakukan sesuai aturan.
2. Sisi isi (materiil). Perjanjian yang dituangkan dalam akta tidak memenuhi syarat sah perjanjian, misalnya karena ada paksaan, penipuan, atau objeknya terlarang.

Keduanya berbeda akibatnya. Pelanggaran bentuk memengaruhi status akta sebagai akta otentik. Pelanggaran isi memengaruhi sah atau tidaknya perjanjian itu sendiri. Pemahaman ini penting bagi pembeli, pemberi pinjaman, ahli waris, pemegang saham, dan siapa pun yang memegang atau digugat dengan akta notaris.

Latar umum kekuatan akta notaris ada di akta notaris dan kekuatan pembuktian dan tiga dimensi pembuktian akta otentik.

Syarat formil akta notaris

UU Jabatan Notaris (UU 30/2004 yang diubah dengan UU 2/2014) mengatur bentuk akta secara rinci. Dalam bahasa sehari-hari, hal yang biasanya dituntut:

• Akta dibuat di hadapan notaris yang berwenang, dan notaris hadir secara fisik serta menandatangani di hadapan penghadap dan saksi (Penjelasan Pasal 16 ayat (1) huruf m UU 2/2014 menyatakan demikian).
• Akta memuat awal akta (kepala), badan akta, dan akhir akta dengan unsur tertentu, termasuk identitas penghadap, kedudukan bertindak, isi kehendak, dan penutup. Pasal 38 UUJN mengatur susunan ini.
• Penghadap cukup umur dan cakap, serta dikenal atau diperkenalkan kepada notaris.
• Ada dua orang saksi yang memenuhi syarat.
• Akta dibacakan notaris dan ditandatangani penghadap, saksi, dan notaris pada hari dan tempat yang sama, kecuali ada pengecualian yang diatur.
• Perubahan, tambahan, dan coretan mengikuti tata cara tertentu agar sah.

Syarat penghadap dan saksi dibahas rinci di syarat penghadap dan saksi di akta notaris.

Akibat pelanggaran bentuk

UU Jabatan Notaris menyebut bahwa pelanggaran terhadap sejumlah ketentuan tentang bentuk dan tata cara membuat akta mengakibatkan akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan (misalnya Pasal 41 untuk pelanggaran Pasal 39 tentang penghadap dan Pasal 40 tentang saksi, serta Pasal 16 ayat (9) untuk pelanggaran kewajiban membacakan dan menandatangani akta). Dengan kata lain akta tidak otomatis hilang, tetapi kehilangan kedudukan sebagai akta otentik. Ia masih bernilai sebagai bukti, namun kekuatannya bergantung pada pengakuan tanda tangan dan bukti pendukung.

Selain itu, notaris yang melanggar dapat dituntut membayar penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada pihak yang dirugikan, sesuai ketentuan UUJN (misalnya Pasal 84). Sanksi administratif juga dapat dikenakan (Pasal 85). Rincian pasal-pasal ini perlu dicek pada teks resmi terbaru sebelum dikutip dalam gugatan.

Penting: akta yang turun menjadi akta di bawah tangan masih dapat dipakai untuk menuntut isi perjanjian bila perjanjiannya sendiri sah dan tanda tangan diakui. Karena itu cacat bentuk bukan akhir segalanya.

Batal demi hukum dan dapat dibatalkan

Syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata ada empat: (1) sepakat, (2) cakap, (3) hal tertentu, dan (4) sebab yang halal. Pelanggaran syarat pertama dan kedua, yaitu syarat subjektif, membuat perjanjian dapat dibatalkan. Pelanggaran syarat ketiga dan keempat, yaitu syarat objektif, membuat perjanjian batal demi hukum.

Makna dalam praktik: perjanjian yang dapat dibatalkan tetap berlaku sampai ada putusan pengadilan yang membatalkannya, atas permintaan pihak yang dirugikan. Perjanjian yang batal demi hukum dianggap tidak pernah ada sejak awal, tetapi dalam praktik sering diperlukan putusan pengadilan untuk menegaskannya, terutama bila sudah dilaksanakan. Yurisprudensi dan doktrin menunjukkan nuansa yang beragam. Konsultasikan dengan penasihat hukum untuk kasus tertentu.

Contoh pelanggaran objektif: jual beli barang terlarang, atau akta yang berisi tujuan melanggar hukum. Contoh pelanggaran subjektif: penandatanganan di bawah ancaman, atau oleh orang yang berada di bawah pengampuan (lihat pengampuan karena gangguan jiwa atau boros).

Langkah praktis bila akta bermasalah

1. Identifikasi cacatnya. Apakah masalahnya pada bentuk (misalnya tidak ada saksi), pada kehendak (misalnya ditekan), atau pada objek (misalnya terlarang)?
2. Kumpulkan bukti. Salinan lengkap akta, dokumen identitas, bukti pembayaran, percakapan, dan nama saksi.
3. Minta penjelasan notaris secara tertulis. Kadang kekeliruan bersifat administratif dan dapat diperbaiki dengan akta perbaikan atau renvooi sesuai aturan.
4. Tentukan jalur. Gugatan perdata ke pengadilan negeri untuk membatalkan akta atau menyatakan batal. Bila ada dugaan pemalsuan atau penipuan, pertimbangkan laporan pidana. Ahli waris dapat memakai jalur seperti pada gugatan pembatalan akta hibah atau jual beli oleh ahli waris.
5. Pertimbangkan pengaduan ke Majelis Pengawas bila notaris melanggar kewajiban; baca majelis pengawas notaris.
6. Sertakan pihak yang tepat dalam gugatan. Para pihak dalam akta wajib ikut. Notaris dapat digugat bila ada dasar perbuatan melawan hukum, tetapi tidak selalu.
7. Ajukan secepatnya. Hak menggugat dapat terbatas oleh waktu; jangan menunda.
8. Hindari tindakan sepihak. Jangan menjual atau menjaminkan objek yang disengketakan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pasal 1320 KUH Perdata stabil. Perubahan terkait bentuk akta terjadi lewat UU 2/2014: kewajiban kehadiran fisik, penegasan sanksi, dan pembentukan MKN. Ketentuan tentang pembacaan akta oleh notaris diubah atau dilonggarkan dalam batas tertentu: akta tidak wajib dibacakan bila penghadap menghendaki dan membaca sendiri, dengan syarat yang ditentukan. Nomor pasal yang tepat baca dari teks resmi.

Isu masa kini: akta dibuat melalui sarana elektronik. Pembahasan dan batasannya ada di akta notaris secara elektronik dan cyber notary. Bila akta dibuat tanpa kehadiran fisik padahal UUJN mengharuskan, risiko kehilangan sifat otentik meningkat.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Surya menandatangani akta jual beli rumah karena diancam oleh pembeli. Beberapa bulan kemudian ia meminta pembatalan. Tuntutan itu didasarkan pada cacat kehendak (paksaan), yaitu syarat subjektif. Karena itu akta tetap berlaku sampai pengadilan membatalkan. Pak Surya mengumpulkan rekaman pesan ancaman dan saksi, lalu mengajukan gugatan pembatalan. Sebaliknya, jika akta dibuat tanpa dua saksi yang disyaratkan, aktanya dapat turun menjadi akta di bawah tangan. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Akta yang cacat sebagian

Tidak semua cacat membatalkan seluruh akta. Pengadilan dapat menyatakan sebagian klausul tidak berlaku sementara bagian lain tetap sah, selama bagian yang bermasalah dapat dipisahkan. Misalnya klausul bunga yang melanggar hukum dapat dibatalkan tanpa meniadakan pokok pinjaman. Gugatan sebaiknya menyebut klausul yang dimaksud agar putusan lebih tepat.

Akibat bagi pihak ketiga juga dapat berbeda. Misalnya akta jual beli dibatalkan, tetapi barang sudah dibeli pihak ketiga beritikad baik. Hakim menimbang perlindungan pihak ketiga itu. Karena itu, laporan dan gugatan sebaiknya segera diajukan, dan, bila relevan, ajukan permohonan tindakan pengamanan yang dikenal dalam hukum acara.

Kasus pelanggaran yang kerap muncul dalam praktik

Beberapa pola cacat akta yang sering menjadi perkara: akta dibuat tanpa kehadiran salah satu pihak yang kemudian diwakili tanda tangan palsu; penghadap bertindak sebagai kuasa padahal kuasa sudah dicabut atau kedaluwarsa; pihak yang menandatangani tidak mengerti bahasa akta; objek yang dijual milik bersama tetapi dijual tanpa persetujuan pasangan atau ahli waris lain; dan pernyataan pembayaran lunas padahal belum. Tiap pola menuntut jalur berbeda. Tanda tangan palsu menyerang bentuk dan keaslian; kuasa yang sudah dicabut menyerang kewenangan; tidak mengerti bahasa menyerang kesepakatan; menjual harta bersama tanpa persetujuan menyerang kewenangan menjual; pernyataan lunas yang tidak benar menyerang kebenaran isi. Mengidentifikasi pola sejak awal membantu penasihat hukum menyusun dalil yang tepat.

Bagi pembeli atau pemberi pinjaman, pelajaran sebaliknya: periksa kewenangan penjual, kuasa, persetujuan pasangan, dan status objek sebelum membayar. Pemeriksaan sebelum transaksi biasanya jauh lebih murah daripada sengketa sesudahnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah akta notaris yang batal otomatis membuat notaris dihukum? Tidak. Pembatalan akta menyangkut keabsahan perjanjian atau bentuk akta. Tanggung jawab notaris dinilai tersendiri dan memerlukan pembuktian pelanggaran kewajiban.

Apakah akta yang turun menjadi akta di bawah tangan masih bisa dipakai? Bisa, sebagai alat bukti dengan kekuatan sebagai akta di bawah tangan. Kekuatannya bergantung pada pengakuan tanda tangan.

Siapa yang boleh menggugat pembatalan? Pihak yang dirugikan, misalnya pihak yang dipaksa, atau ahli waris yang berhak. Syarat dan kedudukan penggugat diperiksa hakim.

Berapa lama waktu menggugat? Tidak ada satu tenggat universal yang aman dijanjikan. Tanyakan sesuai jenis dasar gugatan, dan bertindak segera setelah mengetahui.

Ringkasan

• Cacat akta ada dua: cacat bentuk (formil) dan cacat isi perjanjian (materiil).
• Pelanggaran bentuk tertentu menurunkan akta menjadi akta di bawah tangan.
• Pelanggaran syarat subjektif (sepakat, cakap) membuat perjanjian dapat dibatalkan; syarat objektif (hal tertentu, sebab halal) membuatnya batal demi hukum.
• Perjanjian yang dapat dibatalkan tetap berlaku sampai ada putusan pengadilan.
• Notaris yang melanggar dapat dikenai sanksi dan tuntutan ganti rugi.
• Cek teks resmi UU Jabatan Notaris terbaru sebelum mengutip nomor pasal dalam gugatan.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)
• UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
• UU No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

Baca juga

• Akta Notaris dan Kekuatan Pembuktiannya: Akta Otentik vs Akta di Bawah Tangan
• Syarat Penghadap dan Saksi di Akta Notaris: Identitas, Bahasa, dan Tanda Tangan
• Majelis Pengawas Notaris: Struktur, Cara Mengadu, dan Jenis Sanksi
• Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan: Perbedaan Kekuatan Bukti

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.