Utang KPR atas Rumah Bersama Saat Bercerai: Siapa Menanggung?

Rumah KPR sebagai harta bersama

Menurut UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Saat perkawinan putus karena cerai, harta bersama diatur menurut hukumnya masing-masing, dan bagi pasangan Muslim Kompilasi Hukum Islam (KHI) menyebut janda atau duda cerai hidup masing-masing berhak seperdua dari harta bersama. Pembahasan umum ada di pembagian harta bersama setelah cerai.

Rumah yang dibeli dengan KPR selama perkawinan pada dasarnya termasuk harta bersama, sekalipun sertifikat hanya atas nama satu pihak. Cicilan yang dibayar dari penghasilan selama perkawinan juga berasal dari harta bersama. Pengecualian ada bila rumah dibeli sebelum menikah, berasal dari hibah atau warisan, atau ada perjanjian pranikah yang memisahkan harta. Lihat harta bersama dan bawaan dan rumah dan usaha atas nama satu pihak.

Memahami KPR dari sisi hukum

KPR melibatkan beberapa dokumen:

• Perjanjian kredit. Kontrak antara bank dan debitur, yaitu pihak yang berutang. Isinya mencakup plafon, bunga, tenor, dan kewajiban debitur.
• Akta pemberian hak tanggungan. Hak tanggungan adalah jaminan atas tanah dan bangunan agar utang terjamin. Bila debitur gagal bayar, bank dapat mengeksekusi jaminan menurut aturan.
• Sertifikat tanah. Biasanya disimpan bank sampai utang lunas.
• Asuransi. Banyak KPR mewajibkan asuransi jiwa dan kebakaran.

Perjanjian kredit mengikat debitur dan bank. Perceraian antara suami dan istri tidak otomatis mengubah isi perjanjian itu. Bank tetap menagih sesuai kontrak, siapa pun yang tinggal di rumah. Itulah sebabnya perceraian tidak boleh dipakai sebagai alasan berhenti membayar. Bila cicilan macet, risiko lelang tetap ada. Lihat KPR macet dan lelang hak tanggungan.

Siapa yang menanggung cicilan

Prinsip umumnya: utang yang timbul selama perkawinan untuk kepentingan bersama, termasuk KPR rumah keluarga, ditanggung bersama. Dalam praktik, ada beberapa kemungkinan pembagian:

Penting: kesepakatan antara suami dan istri tidak mengikat bank kecuali bank menyetujui. Jika mantan suami berjanji membayar tetapi istri tetap tercatat sebagai debitur, bank dapat menagih istri bila suami berhenti membayar. Riwayat pembayaran juga tercatat pada nama debitur, termasuk dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, yang memengaruhi kemampuan mendapatkan kredit di kemudian hari.

Pilihan penyelesaian

1. Menjual rumah. Hasil penjualan melunasi sisa KPR, lalu sisanya dibagi. Pilihan ini bersih, tetapi rumah mungkin harus dijual dengan harga yang kurang baik, dan prosesnya memerlukan persetujuan bank untuk pelunasan serta pelepasan hak tanggungan (roya). Lihat KPR dan jaminan fidusia untuk membedakan jenis jaminan.
2. Salah satu pihak mengambil alih. Pihak yang mengambil rumah membayar kompensasi kepada pihak lain sebesar bagiannya dari nilai bersih rumah, yaitu nilai rumah dikurangi sisa utang, lalu menjadi satu-satunya debitur. Ini biasanya memerlukan pengalihan debitur atau pembiayaan ulang di bank.
3. Tetap dimiliki bersama untuk sementara. Misalnya rumah ditempati anak dan pihak pengasuh sampai anak dewasa. Pilihan ini berisiko bila hubungan memburuk dan perlu kesepakatan tertulis yang rinci.
4. Pelunasan dari sumber lain. Misalnya dana warisan atau bantuan keluarga. Pastikan dokumen pelunasan jelas.

Contoh: sepasang suami istri berpisah dengan satu rumah KPR bernilai tertentu dan sisa utang yang masih besar. Mereka menghitung nilai bersih rumah, lalu sepakat istri tinggal bersama anak dan mengambil alih rumah. Istri mengajukan pengalihan debitur ke bank dengan menyertakan bukti penghasilan. Sambil menunggu persetujuan, suami tetap membayar bagian cicilannya sesuai kesepakatan tertulis, agar tidak terjadi tunggakan.

Peran bank dan pengalihan debitur

Pengalihan debitur berarti mengganti pihak yang berutang. Karena bank menilai kemampuan membayar, bank perlu menyetujui secara tertulis. Biasanya bank memeriksa penghasilan calon debitur, riwayat kredit, dan jaminan. Bila tidak disetujui, alternatif yang mungkin adalah pembiayaan ulang di bank lain, yang melunasi KPR lama dengan KPR baru atas nama satu pihak.

Dokumen yang umumnya diminta bank: kartu tanda penduduk, kartu keluarga, bukti penghasilan, akta cerai atau putusan, kesepakatan pembagian harta, dan surat persetujuan pihak lain. Syarat dan biaya berbeda di tiap bank, sehingga tanyakan langsung dan minta persyaratan tertulis. Biaya seperti penalti pelunasan, biaya notaris, dan biaya balik nama dapat muncul. Besarnya tidak dapat dipastikan di sini.

Langkah praktis

1. Kumpulkan dokumen: perjanjian kredit, jadwal angsuran, akta hak tanggungan, dan bukti pembayaran.
2. Minta surat sisa utang (outstanding) dari bank.
3. Taksir nilai rumah. Gunakan penilai atau perbandingan harga yang wajar.
4. Hitung nilai bersih dan bagian masing-masing.
5. Rundingkan penyelesaian. Gunakan mediasi bila perlu. Hasilnya dapat dituangkan dalam akta perdamaian.
6. Hubungi bank. Sampaikan rencana dan minta persetujuan atau opsi restrukturisasi, yaitu penataan ulang syarat pembayaran.
7. Masukkan ke dalam gugatan atau kesepakatan. Bila belum sepakat, mintalah hakim memutus pembagian harta bersama, termasuk utang KPR.
8. Laksanakan dan catat. Simpan bukti pelunasan, roya, dan balik nama.

Bila Anda menjadi penjamin, bacalah isi perjanjian penjaminan. Perceraian tidak membatalkan penjaminan. Konsultasi dengan advokat membantu menghindari kewajiban yang tidak disadari.

Cicilan selama proses perceraian

Selama proses berjalan, bayarlah cicilan tepat waktu. Tunggakan akan menambah denda dan memengaruhi catatan kredit. Jika dana terbatas, bicarakan dengan bank sejak dini untuk meminta keringanan atau restrukturisasi. Catat siapa yang membayar dan dari rekening mana, karena bukti ini berguna saat menghitung kontribusi dan pembagian akhir. Anda juga dapat meminta pengadilan menetapkan nafkah sementara, dibahas di nafkah sementara selama proses cerai.

Asuransi, kematian, dan risiko lain

Banyak KPR dilengkapi asuransi jiwa debitur. Bila debitur meninggal, asuransi dapat melunasi sisa utang sesuai polis. Setelah bercerai, pastikan pihak yang menjadi debitur tetap tercakup dan premi dibayar. Jika debitur lama keluar dari perjanjian, polis mungkin perlu diganti. Tanyakan kepada bank dan perusahaan asuransi. Pembahasan umum ada di utang bank pewaris dan asuransi kredit.

Risiko lain: kenaikan bunga pada KPR bunga mengambang, perubahan penghasilan setelah cerai, dan biaya perbaikan rumah. Hitung kemampuan membayar secara realistis sebelum memutuskan mengambil alih rumah. Banyak orang terlalu optimistis, lalu menunggak setahun kemudian dan rumah dilelang. Menyewakan sebagian rumah, atau menjualnya dan membeli yang lebih kecil, kadang lebih bijak.

Bila rumah masih dalam proses pembangunan atau belum dibalik nama

Beberapa rumah KPR dibeli dari pengembang dan sertifikatnya belum selesai dipecah atau dibalik nama. Dalam keadaan ini, jangan hanya mengandalkan perjanjian pengikatan jual beli. Pastikan dokumen kepemilikan dan kewajiban pengembang jelas. Bila perceraian terjadi di tengah proses, pembeli yang tercantum dalam dokumen tetap terikat. Sampaikan perubahan keadaan kepada pengembang dan bank secara tertulis, dan simpan tanda terima. Anda dapat meminta advokat atau notaris memeriksa dokumen sebelum membuat kesepakatan pembagian.

Contoh: pasangan membeli rumah dari pengembang, sertifikat masih induk dan belum dipecah. Mereka bercerai sebelum proses selesai. Mereka membuat kesepakatan bahwa istri melanjutkan cicilan dan suami menandatangani dokumen yang diperlukan agar proses balik nama atas nama istri dapat dilanjutkan setelah bank menyetujui. Seluruh surat persetujuan dibuat tertulis dan disimpan kedua pihak.

Hubungan dengan hak anak

Rumah sering menjadi tempat tinggal anak. Hakim dapat mempertimbangkan kebutuhan tempat tinggal anak ketika memutus pembagian harta. Namun kebutuhan anak tidak otomatis membuat rumah menjadi milik pihak pengasuh. Yang biasa terjadi adalah pengaturan agar anak tetap dapat tinggal dengan stabil, misalnya dengan hak menempati selama masa tertentu atau melalui pembayaran kompensasi. Kewajiban nafkah anak tetap terpisah dari pembagian rumah. Jangan mencampur keduanya agar hitungan tidak kacau.

Kesalahan umum

• Berhenti membayar karena merasa rumah "bukan urusanku lagi".
• Mengandalkan janji lisan mantan pasangan untuk membayar.
• Mengubah nama sertifikat tanpa izin bank.
• Mengabaikan SLIK sehingga kesulitan mengajukan kredit baru.
• Menjual rumah di bawah tangan tanpa pelunasan dan roya.
• Tidak memperhitungkan uang muka dan cicilan yang dibayar dari harta pribadi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah istri yang tidak tercantum di perjanjian kredit tetap ikut menanggung utang? Secara perdata, bank terikat pada debitur yang tercantum. Namun dalam pembagian harta bersama, utang yang timbul untuk kepentingan keluarga dapat diperhitungkan. Hasilnya tergantung fakta dan putusan hakim.

Bagaimana bila rumah dibeli sebelum menikah tetapi dicicil selama menikah? Bagian cicilan yang dibayar dari penghasilan selama perkawinan dapat dihitung sebagai kontribusi harta bersama. Perhitungannya rumit, jadi simpan bukti pembayaran.

Bisakah bank menolak pengalihan? Bisa. Bank menilai kelayakan pihak yang mengambil alih. Jika ditolak, pertimbangkan pembiayaan ulang atau penjualan rumah.

Ringkasan

KPR yang berjalan selama perkawinan umumnya menjadi urusan harta bersama, tetapi perjanjian kredit tetap mengikat debitur dan bank. Kesepakatan suami istri tidak mengikat bank tanpa persetujuan. Pilihan penyelesaian adalah menjual rumah, mengambil alih dengan kompensasi dan pengalihan debitur, atau tetap bersama sementara. Bayar cicilan tepat waktu, jangan mengubah nama sertifikat tanpa izin bank, dan tuangkan kesepakatan tertulis. Konsultasikan dengan advokat atau notaris sebelum bertindak.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.
• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
• Instruksi Presiden No. 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek).

Baca juga

• Pembagian Harta Bersama Setelah Cerai: Aturan, Inventarisasi, dan Gugatannya
• KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan: Hak Debitur dan Langkah Penyelamatan
• Harta bersama dan harta bawaan tidak dicampur dalam satu daftar

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.