Sewa Rumah Patungan untuk Mahasiswa dan Perantau: Kontrak, Jaminan, dan Teman yang Pindah

Hubungan hukum dalam sewa patungan

Dalam sewa patungan ada dua lapis hubungan hukum.

Lapis pertama adalah hubungan antara pemilik rumah (yang menyewakan) dengan penyewa. Perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian di mana satu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu dengan pembayaran harga sewa (Pasal 1548 KUHPerdata).

Lapis kedua adalah hubungan antar-penyewa. Mereka berbagi biaya dan pemakaian rumah. Hubungan ini jarang dituliskan, padahal justru di situlah sebagian besar konflik muncul.

Pemahaman dua lapis ini membantu menentukan siapa harus dihubungi, siapa yang bertanggung jawab, dan apa yang harus ditulis dalam perjanjian.

Siapa yang menandatangani kontrak sewa

Ada tiga pola yang umum.

Pola pertama paling praktis tetapi paling berisiko bagi penanda tangan. Pola kedua paling adil, tetapi harus diperjelas apakah tanggung jawab dibagi (masing-masing hanya sebesar bagiannya) atau bersama.

Tanggung jawab bersama dan pembagian

Dalam hukum perdata, tanggung jawab bersama (tanggung renteng) tidak dianggap ada begitu saja; harus dinyatakan dengan tegas dalam perjanjian. Ketentuannya dimulai dari Pasal 1278 KUHPerdata tentang perikatan tanggung-menanggung. Praktisnya: jika kontrak tidak menyebutnya, tanggung jawab cenderung dibagi menurut bagian masing-masing. Tetapi kontrak dari pemilik sering memuat klausul bahwa semua penyewa bertanggung jawab bersama atas seluruh sewa. Baca klausul tersebut sebelum menandatangani. Bila ada kalimat seperti "para penyewa bertanggung jawab secara tanggung renteng", artinya pemilik boleh menagih seluruhnya kepada salah satu penyewa.

Karena itu, jangan menyepelekan teman yang "kelihatan terpercaya". Kepercayaan baik, tetapi bukti tertulis lebih baik.

Perjanjian internal antar-penyewa

Meski kecil, perjanjian internal sangat berguna. Isinya sebaiknya mencakup:

• Daftar penghuni dan kamar masing-masing.
• Pembagian biaya: sewa, listrik, air, internet, iuran kebersihan, dan perbaikan kecil.
• Tanggal setoran dan siapa yang menjadi bendahara.
• Aturan rumah: tamu menginap, jam tenang, hewan peliharaan, merokok, dapur, dan kebersihan.
• Uang jaminan dan cara pembagiannya saat selesai.
• Mekanisme keluar: berapa lama pemberitahuan, siapa mencari pengganti, kapan jaminan dikembalikan.
• Penyelesaian sengketa: musyawarah, lalu mediasi oleh pihak yang disepakati.

Perjanjian ini bisa sederhana, ditulis dua halaman, ditandatangani semua penghuni, dan bila perlu bermeterai. Dokumen semacam ini dapat menjadi alat bukti bila sengketa sampai ke pengadilan. Lihat Syarat Sah Perjanjian dan Perjanjian Elektronik dan Tanda Tangan bila kesepakatan dibuat lewat pesan.

Uang jaminan

Uang jaminan sewa (deposit) adalah dana yang dititipkan kepada pemilik untuk menutup kerusakan atau tunggakan, dan semestinya dikembalikan saat masa sewa berakhir setelah dikurangi hal yang sah. Dalam sewa patungan ada dua hal tambahan:

1. Dari mana jaminan berasal. Catat siapa menyetor berapa, supaya pengembalian proporsional.
2. Bila ada yang keluar lebih awal. Jaminan tidak otomatis dikembalikan kepadanya karena jaminan bersifat untuk rumah secara keseluruhan. Penyelesaiannya diatur dalam perjanjian internal, misalnya pengganti membayar bagian jaminan kepada yang keluar.

Untuk sengketa jaminan dengan pemilik, lihat Kontrakan: Uang Jaminan Tidak Dikembalikan.

Bila teman keluar di tengah masa sewa

Kondisi ini paling sering memicu konflik. Beberapa kemungkinan dan jalan keluar:

1. Kontrak dan perjanjian internal mengaturnya. Ikuti aturan itu.
2. Mencari pengganti. Penghuni yang keluar mencari penggantinya. Penyewa umumnya tidak boleh menyewakan kembali tanpa izin pemilik (lihat Pasal 1559 KUHPerdata), sehingga pemilik perlu diberi tahu dan menyetujui pengganti, terutama jika nama penyewa tercantum dalam kontrak.
3. Sisa penghuni menanggung bagiannya. Bila tidak ada pengganti, sisa penghuni mungkin harus menanggung bagian yang kosong, terutama bila kontrak bersifat tanggung renteng. Mereka dapat menagih bagian itu kepada yang keluar, sesuai perjanjian.
4. Negosiasi dengan pemilik. Pemilik kadang menerima pengakhiran sebagian atau penggantian penyewa dengan syarat tertentu.

Contoh: Empat mahasiswa menyewa rumah satu tahun. Satu orang kembali ke kampung halaman setelah empat bulan. Perjanjian internal mereka menyebut penghuni yang keluar wajib memberi tahu satu bulan sebelumnya dan mencari pengganti. Ia menemukan pengganti, mengenalkannya pada pemilik, dan tiga penghuni lain sepakat. Pengganti membayar bagian jaminan kepada yang keluar. Karena prosedur jelas, tidak ada perselisihan. Tanpa perjanjian itu, sisa tiga penghuni bisa terjebak menanggung sewa yang kosong.

Tunggakan oleh satu penghuni

Bila satu penghuni menunggak, penghuni lain sering ikut tertekan karena pemilik menagih penanda tangan kontrak. Langkah yang dianjurkan:

1. Ingatkan secara sopan dan tertulis, misalnya lewat grup chat, sehingga ada bukti.
2. Cari tahu penyebab. Kadang kesulitan sementara bisa dicicil.
3. Tetapkan tenggat dan cara pembayaran.
4. Bila tetap menunggak, sampaikan somasi. Lihat Somasi dan Wanprestasi.
5. Untuk nilai kecil, gugatan sederhana dapat menjadi pilihan; lihat Gugatan Sederhana Perma 4/2019.

Jangan mengusir atau mengunci kamar teman sendiri tanpa kesepakatan. Tindakan itu dapat menimbulkan persoalan hukum baru.

Mencatat kondisi rumah saat masuk

Sebelum menempati, buat daftar kondisi: dinding, lantai, kamar mandi, perabot, listrik, dan air. Foto setiap sudut dengan tanggal. Mintalah pemilik dan seluruh penghuni menandatangani daftar tersebut. Dokumen ini mencegah perselisihan soal kerusakan saat keluar. Lihat Sewa Menyewa Rumah: Hak Penyewa dan Hak Penyewa Kos dan Kontrakan Saat Sewa Berakhir.

Kesalahan umum

• Menyerahkan semua urusan pada satu teman tanpa catatan tertulis.
• Tidak mencatat siapa membayar jaminan dan berapa.
• Menandatangani kontrak yang memuat tanggung renteng tanpa membacanya.
• Mengalihkan sewa kepada orang lain tanpa izin pemilik.
• Tidak mendokumentasikan kondisi rumah saat masuk.
• Menyelesaikan konflik hanya lewat grup chat tanpa kesepakatan akhir tertulis.

Aturan hidup bersama yang sebaiknya ditulis

Banyak perselisihan bukan soal uang, melainkan kebiasaan. Menuliskan aturan membuatnya terasa seperti kesepakatan, bukan teguran pribadi. Contoh hal yang dapat diatur: giliran membersihkan dapur dan kamar mandi, batas jam tamu menginap, aturan membawa pasangan atau tamu lawan jenis sesuai tata tertib lingkungan, batas suara, penyimpanan makanan, penggunaan listrik besar seperti kulkas atau pendingin ruangan, dan cara membagi tagihan listrik bila ada alat tambahan.

Selain itu, patuhi aturan lingkungan setempat dan pemilik rumah. Beberapa pemilik melarang usaha di rumah, hewan peliharaan, atau jumlah penghuni melebihi jumlah tertentu. Pelanggaran terhadap larangan dalam kontrak dapat menjadi alasan pemilik mengakhiri sewa. Pelajari juga hak dan kewajiban pemilik dan penyewa dalam Pemilik Menjual Rumah yang Sedang Disewa.

Perpanjangan dan akhir masa sewa

Sebelum masa sewa habis, bicarakan apakah semua penghuni akan memperpanjang. Jika hanya sebagian yang ingin lanjut, siapa yang menjadi penyewa berikutnya? Siapkan serah terima kunci, pemeriksaan kondisi rumah bersama pemilik, dan pengembalian jaminan. Minta pemilik membuat berita acara pengembalian dan kondisi akhir. Bila ada kerusakan yang disepakati, minta rincian biaya perbaikan. Dokumentasi dengan foto bertanggal mencegah kesalahpahaman. Selisih yang tidak disepakati dapat diselesaikan lewat mediasi RT atau gugatan sederhana untuk nilai kecil.

Bila konflik tidak selesai

Jika penghuni berselisih dan perundingan buntu, mulai dari mediasi oleh orang yang dihormati bersama, misalnya ketua RT atau senior. Tuangkan hasilnya dalam kesepakatan tertulis. Untuk tunggakan atau jaminan bernilai kecil, ajukan gugatan sederhana. Untuk gambaran mediasi, baca Mediator dan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan. Hindari tindakan sepihak seperti membuang barang teman atau mengganti kunci tanpa kesepakatan, karena dapat menimbulkan tuntutan.

Mahasiswa di bawah umur atau masih dibiayai orang tua

Mahasiswa yang belum dewasa menurut hukum (umumnya di bawah 18 tahun menurut undang-undang yang relevan) mungkin memerlukan tanda tangan orang tua agar perjanjian sah dan mengikat. Bagi yang sudah dewasa tetapi dibiayai orang tua, pastikan orang tua mengetahui tanggung jawab sewa. Jika orang tua menjadi penjamin, tuliskan statusnya dengan jelas agar tidak ada salah paham.

Tamu, pasangan, dan penghuni tambahan

Isu yang sering memicu masalah adalah penghuni tambahan, baik teman yang menumpang maupun pasangan yang menginap berhari-hari. Kontrak sewa kerap menyebut jumlah penghuni. Menambah penghuni tanpa izin dapat melanggar kontrak, apalagi jika berdampak pada tagihan air dan listrik. Sepakati dalam perjanjian internal batas tamu menginap dan kewajiban berbagi biaya bila ada penghuni tambahan. Hormati juga aturan lingkungan setempat, termasuk kewajiban melapor warga pendatang kepada RT; lihat Surat Tinggal Sementara bagi Perantau.

Keamanan dan keadaan darurat

Sepakati siapa menyimpan kunci cadangan, siapa dihubungi saat ada kerusakan mendesak, dan bagaimana biaya perbaikan darurat dibagi. Catat nomor kontak pemilik, ketua RT, dan layanan darurat di tempat yang mudah dilihat.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah teman yang keluar tetap wajib membayar sewa? Tergantung kontrak dan perjanjian internal. Bila ia tercantum sebagai penyewa dan kontrak bersifat tanggung renteng, kewajibannya terhadap pemilik tetap ada. Antar-teman, kewajiban mengikuti perjanjian internal.

Apakah perjanjian antar-penyewa harus bermeterai? Tidak wajib untuk sahnya perjanjian, tetapi meterai membantu bila dokumen akan dijadikan alat bukti. Lihat Bea Meterai 10 Ribu Rupiah.

Boleh menyewakan kamar kepada orang lain? Biasanya perlu izin pemilik, apalagi jika kontrak melarang penyewaan kembali. Tanpa izin, penyewa bisa dianggap melanggar kontrak.

Ringkasan

Sewa patungan melibatkan hubungan dengan pemilik dan hubungan antar-penyewa. Tentukan siapa yang menandatangani, pahami apakah tanggung jawab dibagi atau bersama, dan buat perjanjian internal tentang biaya, jaminan, aturan rumah, serta mekanisme keluar. Catat kondisi rumah saat masuk, simpan kuitansi, dan jangan mengalihkan sewa tanpa izin pemilik. Dengan dokumen sederhana, banyak sengketa dapat dihindari.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang sewa menyewa, antara lain Pasal 1548 dan 1559.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang perikatan tanggung-menanggung, mulai Pasal 1278.
• UU No. 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.