Rumah Warisan Dihuni Satu Ahli Waris: Hak Ahli Waris Lain dan Penyelesaiannya

Rumah warisan adalah milik bersama

Setelah pewaris meninggal, hartanya beralih kepada ahli waris. Selama belum dibagi, harta itu berada dalam kepemilikan bersama para ahli waris. Rumah warisan tidak otomatis menjadi milik anak yang menempatinya. Menempati rumah tidak sama dengan memilikinya, dan lamanya tinggal tidak mengubah status warisan.

Beberapa istilah yang berguna:

• Pewaris: orang yang meninggal dan meninggalkan harta.
• Ahli waris: orang yang berhak menerima harta pewaris, ditentukan menurut hukum yang berlaku bagi keluarga itu.
• Harta warisan yang belum dibagi: harta yang masih dimiliki bersama sampai ada pembagian.
• Pemisahan atau pembagian harta: tindakan membagi harta warisan kepada masing-masing ahli waris.

Rumah yang dahulu milik orang tua, tetapi disertifikatkan atas nama satu anak, tetap dapat dipersoalkan bila perolehannya tidak melalui pembagian waris yang sah. Lihat harta atas nama orang tua.

Hak ahli waris yang tidak menempati

Ahli waris yang tidak tinggal di rumah tetap memiliki bagian. Haknya antara lain:

• Meminta pembagian. Menurut KUH Perdata, tidak seorang pun ahli waris dapat dipaksa tetap berada dalam harta bersama, dan setiap ahli waris dapat menuntut pembagian kapan saja (Pasal 1066). Dalam Kompilasi Hukum Islam, ahli waris dapat mengajukan permintaan kepada ahli waris lain untuk melakukan pembagian (Pasal 188). Kompilasi Hukum Islam (KHI) adalah pedoman hukum perkawinan dan waris bagi umat Islam yang berlaku melalui Instruksi Presiden No. 1 Tahun 1991.
• Mendapat informasi. Berhak tahu status rumah, siapa yang memegang sertifikat, dan apakah ada utang atau sewa.
• Menuntut kompensasi bila rumah dipakai bersama secara eksklusif oleh satu ahli waris dalam jangka lama. Hukum tidak memuat rumus tunggal; praktiknya diselesaikan dengan kesepakatan atau putusan hakim berdasarkan fakta.
• Mencegah penjualan sepihak. Rumah warisan yang belum dibagi tidak boleh dijual satu ahli waris tanpa persetujuan semua. Lihat jual tanah warisan.

Hak ahli waris yang menempati

Ahli waris yang menempati juga punya hak, dan alasan menempatinya sering sah.

• Ia bagian dari ahli waris dan berhak atas bagiannya.
• Ia dapat mengajukan agar kontribusinya dihargai, misalnya biaya perawatan orang tua sampai wafat atau biaya renovasi yang nyata, bila dapat dibuktikan.
• Ia dapat menawarkan membeli bagian ahli waris lain atau menebus bagian mereka.
• Ia tidak bisa serta-merta diusir tanpa proses, selama haknya sebagai ahli waris belum diselesaikan.

Yang tidak dibenarkan adalah menganggap rumah sebagai milik pribadi, menghalangi ahli waris lain masuk, mengubah sertifikat atas nama sendiri tanpa dasar, atau menjual. Tindakan semacam itu dapat membawa sengketa ke pengadilan, bahkan dapat berimplikasi pidana bila ada pemalsuan dokumen; lihat pemalsuan surat dan dokumen.

Apakah penghuni wajib membayar sewa

Tidak ada pasal tunggal yang berkata "penghuni wajib membayar sewa kepada ahli waris lain". Dalam praktik ada tiga pendekatan:

1. Kesepakatan. Para ahli waris dapat sepakat bahwa penghuni membayar kompensasi bulanan atau menanggung pajak dan biaya pemeliharaan sebagai ganti penguasaan.
2. Penghitungan saat pembagian. Nilai pemakaian eksklusif diperhitungkan ketika bagian dihitung, misalnya bagian penghuni dikurangi.
3. Putusan hakim. Bila disengketakan, hakim menilai berdasarkan bukti, lamanya penguasaan, dan keadaan keluarga.

Karena tidak ada rumus pasti, dokumentasikan fakta: sejak kapan ia menempati, siapa yang membayar biaya, dan apakah ada izin dari ahli waris lain. Sengketa jarang selesai bila tidak ada dokumen.

Contoh: Tiga bersaudara mewarisi rumah orang tua. Anak bungsu menempati rumah sejak orang tua wafat dan membayar semua biaya perawatan. Dua kakaknya meminta rumah dijual dan hasilnya dibagi. Si bungsu keberatan karena merawat orang tua. Setelah musyawarah dengan mediator keluarga, disepakati rumah ditaksir oleh penilai independen, bungsu menebus bagian kedua kakaknya dengan cicilan, dan biaya perawatan orang tua yang ia keluarkan diperhitungkan sebagai pengurang.

Langkah penyelesaian

1. Susun daftar ahli waris dan bukti. Gunakan surat keterangan waris atau penetapan pengadilan. Lihat surat keterangan waris, siapa berwenang.
2. Periksa dokumen rumah. Sertifikat atas nama siapa, apakah dijaminkan, apakah ada sengketa. Lihat cek sertifikat tanah sebelum membeli.
3. Ajukan musyawarah. Undang seluruh ahli waris. Catat hasilnya dalam notulen yang ditandatangani semua.
4. Hitung nilai rumah. Gunakan penilaian independen agar tidak diperdebatkan.
5. Pilih opsi: dijual dan hasilnya dibagi; salah satu ahli waris menebus bagian lainnya; rumah dibagi fisik bila memungkinkan; atau tetap dimiliki bersama dengan perjanjian pemakaian.
6. Buat akta pembagian. Lihat akta pembagian waris, notaris atau di bawah tangan.
7. Balik nama. Setelah pembagian, urus balik nama di kantor pertanahan; lihat balik nama tanah warisan.
8. Gugat bila gagal. Lihat bagian berikut.

Bila musyawarah gagal: somasi dan gugatan

Somasi adalah surat teguran resmi. Tuliskan permintaan pembagian atau pengosongan, beri tenggat waktu wajar, dan kirim dengan bukti penerimaan. Kemudian ajukan gugatan pembagian harta warisan ke pengadilan yang berwenang: Pengadilan Agama untuk perkara waris umat Islam, Pengadilan Negeri untuk lainnya. Isi gugatan umumnya meminta hakim menetapkan ahli waris, menetapkan harta warisan dan bagian masing-masing, serta memerintahkan pembagian. Bila rumah tidak dapat dibagi secara fisik, hakim dapat memerintahkan penjualan lelang dan membagi hasilnya.

Panduan ada di menggugat ahli waris yang menguasai harta dan sengketa waris, gugatan ke pengadilan. Hak mengajukan gugatan pembagian pada prinsipnya tidak hilang hanya karena lama tidak diurus, tetapi sengketa atas kepemilikan dapat dipengaruhi oleh daluwarsa; periksa hak waris daluwarsa, harta belum dibagi.

Utang, pajak bangunan, dan biaya selama dihuni

Selama rumah belum dibagi, biaya tetap berjalan: iuran lingkungan, listrik, perbaikan, dan pajak bumi bangunan daerah. Penghuni biasanya menanggungnya. Pertanyaan yang timbul: apakah biaya itu dapat diperhitungkan? Jawabannya bergantung pada kesepakatan dan bukti. Simpan kuitansi biaya perbaikan yang menambah nilai rumah. Biaya pemeliharaan biasa lazimnya dianggap kompensasi pemakaian. Persoalan siapa yang membayar kewajiban atas tanah dibahas di PBB P2, siapa yang membayar.

Bila pewaris meninggalkan utang, utang itu menjadi beban harta warisan sebelum dibagi. Lihat waris dan hutang pewaris.

Opsi penyelesaian dibandingkan

Tidak ada satu cara yang cocok untuk semua keluarga. Tabel berikut membantu membandingkan pilihan yang paling sering dipakai.

Jika memilih tetap dimiliki bersama, tuangkan aturan tertulis: siapa menempati, berapa kompensasinya, siapa menanggung biaya, dan kapan rumah dievaluasi ulang. Perjanjian yang jelas mencegah ketegangan keluarga bertahun-tahun kemudian.

Bagaimana menilai harga rumah

Sumber sengketa yang sering muncul adalah harga. Penghuni cenderung memakai nilai rendah karena ingin menebus, sedangkan ahli waris lain mengutip harga pasar tinggi. Untuk meredam, gunakan penilai independen atau minta dua sampai tiga taksiran dari pihak berbeda lalu ambil rata-ratanya. Catat tanggal penilaian, karena harga properti berubah. Nilai jual objek pajak (NJOP) bukan harga pasar; ia hanya dasar pengenaan pajak sehingga biasanya lebih rendah dari harga transaksi.

Contoh: Dua ahli waris tidak sepakat soal harga rumah warisan. Yang satu menyebut harga berdasarkan NJOP, yang lain berdasarkan iklan di sekitar. Mereka sepakat menunjuk penilai independen dan membagi biayanya. Hasil taksiran dipakai sebagai dasar perhitungan, dan keduanya menandatangani berita acara kesepakatan harga.

Bila rumah disewakan atau dijadikan jaminan

Dua keadaan ini sering muncul tanpa sepengetahuan ahli waris lain.

• Disewakan. Ahli waris yang menyewakan rumah tanpa persetujuan lain menerima uang yang sebenarnya bagian bersama. Ahli waris lain dapat meminta pertanggungjawaban hasil sewa. Kumpulkan bukti kontrak dan pembayaran sewa.
• Dijadikan jaminan utang. Menjaminkan rumah warisan yang belum dibagi kepada bank atau pihak lain memerlukan persetujuan seluruh pemilik. Jaminan yang dibuat tanpa persetujuan dapat disengketakan. Baca hak tanggungan dan hipotek tanah untuk memahami risiko.

Bila Anda menemukan rumah warisan sudah dijaminkan, periksa status sertifikat di kantor pertanahan dan pertimbangkan pemblokiran; lihat pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Bila ahli waris lain tidak diketahui keberadaannya

Kadang salah satu ahli waris sudah puluhan tahun tidak terdengar kabarnya. Pembagian tidak dapat diselesaikan sepihak dengan mengabaikan bagiannya. Langkah yang dapat ditempuh antara lain mencari melalui keluarga dan kelurahan, mengumumkan, atau meminta penetapan pengadilan. Panduannya ada di ahli waris menghilang atau tidak diketahui.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira penghuni otomatis pemilik karena sudah lama tinggal.
• Membiarkan rumah tanpa kesepakatan tertulis selama bertahun-tahun.
• Menjual atau menyewakan rumah tanpa persetujuan semua ahli waris.
• Mengubah sertifikat atas nama sendiri tanpa pembagian yang sah.
• Menolak berunding dan langsung menggembok rumah.
• Tidak mencatat biaya perawatan dan perbaikan.
• Mengabaikan ahli waris yang tinggal jauh atau di luar negeri.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah satu ahli waris menjual rumah warisan? Tidak boleh tanpa persetujuan semua ahli waris. Penjualan sepihak dapat dibatalkan dan merugikan pembeli. Pembeli sebaiknya meminta surat keterangan waris dan persetujuan seluruh ahli waris.

Apakah ahli waris yang merawat orang tua berhak mendapat lebih? Hukum tidak otomatis memberi bagian lebih. Namun kontribusi nyata dapat dibicarakan sebagai kompensasi dalam musyawarah, atau diajukan dalam gugatan dengan bukti.

Kalau rumah tidak bisa dibagi, bagaimana? Pilihannya menjual dan membagi hasil, atau salah satu ahli waris menebus bagian yang lain. Bila para ahli waris tidak sepakat, pengadilan dapat memerintahkan penjualan melalui lelang.

Ringkasan

Rumah warisan yang belum dibagi dimiliki bersama semua ahli waris, termasuk yang tidak tinggal di sana. Penghuni tidak otomatis menjadi pemilik, dan ahli waris lain berhak meminta pembagian kapan saja. Kompensasi pemakaian dan kontribusi perawatan dapat dinegosiasikan atau diputus hakim. Mulailah dengan data ahli waris dan dokumen, lanjutkan dengan musyawarah dan akta pembagian, dan gunakan somasi serta gugatan hanya bila perundingan gagal.

Dasar hukum

• KUH Perdata tentang pewarisan dan pemisahan harta peninggalan (antara lain Pasal 1066; periksa teks resmi).
• Kompilasi Hukum Islam (Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991), antara lain Pasal 188.

Baca juga

• Sengketa Waris: Cara Menggugat ke Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Menjual tanah warisan: persetujuan yang ditanyakan dulu

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.