Ruang Terbuka Hijau di Perumahan: Kewajiban Pengembang dan Hak Penghuni

Apa itu RTH dan prasarana sarana perumahan

Ruang terbuka hijau (RTH) adalah area memanjang, jalur, atau mengelompok yang penggunaannya lebih bersifat terbuka dan ditumbuhi tanaman, baik tumbuh alami maupun ditanam. Di perumahan, RTH berwujud taman, lapangan, jalur hijau di tepi jalan, dan area resapan.

RTH hanya satu bagian dari kewajiban penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU). Ketiganya dapat dipahami sebagai berikut:

• Prasarana: jalan, saluran air, dan sistem pembuangan limbah.
• Sarana: tempat ibadah, taman bermain, ruang terbuka, dan fasilitas sosial.
• Utilitas umum: jaringan listrik, air bersih, telekomunikasi, dan penerangan jalan.

Pihak yang terkena kewajiban adalah pengembang atau pelaku pembangunan perumahan. Penghuni, perkumpulan warga, dan pemerintah daerah menjadi pihak yang berkepentingan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasarnya ada dua undang-undang. Pertama, Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, yang menyatakan bahwa wilayah kota harus menyediakan ruang terbuka hijau dengan proporsi tertentu. Menurut ketentuan yang dikenal luas, proporsi RTH paling sedikit 30 persen dari luas wilayah kota, terdiri atas RTH publik dan RTH privat. Angka ini adalah kewajiban wilayah kota, bukan kewajiban setiap perumahan sebesar 30 persen. Proporsi pasti untuk setiap perumahan ditentukan rencana tata ruang dan aturan daerah.

Kedua, Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang mewajibkan penyelenggara perumahan menyediakan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Undang-undang ini sebagian diubah oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 juga diubah oleh UU 6/2023. Karena itu, rujukan yang benar adalah naskah terbaru, bukan naskah yang beredar sebelum perubahan.

Pokok yang perlu diketahui warga:

• Pengembang wajib menyediakan PSU sesuai rencana yang disetujui pemerintah daerah.
• PSU yang sudah selesai biasanya diserahkan kepada pemerintah daerah. Tata cara penyerahan diatur dalam peraturan menteri dalam negeri dan peraturan daerah. Rincian dan tahapannya perlu diperiksa pada teks resmi terbaru.
• Selama belum diserahkan, pengembang masih bertanggung jawab memelihara.
• Peruntukan lahan PSU tidak boleh diubah begitu saja. Perubahan menuntut persetujuan sesuai rencana tata ruang.

Siteplan: dokumen kunci bagi penghuni

Siteplan adalah gambar tata letak perumahan yang menunjukkan lokasi kavling, jalan, taman, dan fasilitas umum. Siteplan yang disetujui pemerintah daerah menjadi dasar pembagian lahan. Brosur pemasaran belum tentu sama dengan siteplan resmi, sebab brosur adalah alat promosi.

Penghuni perlu membandingkan tiga hal: gambar di brosur, siteplan yang diserahkan saat akad atau perjanjian pengikatan jual beli, dan siteplan yang tercatat di dinas. Bila ketiganya berbeda, ada risiko lahan hijau berubah fungsi. Perjanjian pengikatan jual beli sering memuat klausul bahwa pengembang dapat mengubah gambar. Jangan menandatangani klausul seperti itu tanpa memahami batasnya. Alur perjanjian jual beli rumah dijelaskan pada PPJB dan AJB.

Konsumen juga dilindungi oleh hukum perlindungan konsumen. Informasi yang diberikan pelaku usaha harus benar. Brosur yang menjanjikan taman tetapi tidak dibangun dapat menjadi dasar keluhan. Langkah komplain dibahas pada hak konsumen dan BPSK.

Langkah praktis bagi calon pembeli

1. Minta siteplan resmi. Mintalah salinan siteplan yang telah disahkan, bukan hanya gambar promosi.
2. Tanyakan ke dinas. Cocokkan siteplan dengan catatan dinas perumahan atau penataan ruang. Tanyakan lokasi taman dan fasilitas umum.
3. Periksa perizinan. Tanyakan izin lokasi, persetujuan kesesuaian ruang, dan persetujuan bangunan. Lihat cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.
4. Datangi lokasi. Lihat apakah taman sudah ada atau lahannya masih kosong dengan papan rencana lain.
5. Catat janji lisan. Minta janji tentang fasilitas dituangkan dalam perjanjian.
6. Simpan brosur dan iklan. Foto atau pindai brosur, spanduk, dan unggahan media sosial sebagai bukti.

Langkah praktis bagi penghuni yang lahan hijaunya berubah

1. Kumpulkan bukti. Brosur, siteplan, foto sebelum dan sesudah, surat dari pengembang, serta daftar warga yang terdampak.
2. Bentuk wadah warga. Perkumpulan penghuni atau pengurus rukun warga dapat bertindak mewakili. Satu surat dari banyak warga lebih kuat daripada keluhan perorangan.
3. Kirim surat keberatan. Tujukan kepada pengembang dan pengelola. Minta penjelasan tertulis tentang dasar perubahan dan tanggal jawaban.
4. Adukan ke instansi. Laporkan kepada dinas perumahan, dinas penataan ruang, atau dinas lingkungan hidup. Lampirkan bukti.
5. Gunakan kanal pelayanan publik. Bila instansi tidak merespons, pengaduan dapat diteruskan ke Ombudsman.
6. Tempuh musyawarah dan mediasi. Pertemuan dengan pengembang di hadapan perwakilan kelurahan sering membuka jalan keluar. Mediasi di pengadilan dibahas pada mediasi wajib di pengadilan.
7. Pertimbangkan gugatan. Bila upaya damai gagal, warga dapat menggugat wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, atau mengajukan gugatan perwakilan. Konsultasikan dengan advokat.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan pokok tentang RTH dan PSU relatif stabil sejak 2007 dan 2011, tetapi ada tiga perubahan yang penting.

Pertama, Cipta Kerja mengubah sebagian ketentuan tata ruang dan perumahan. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 sudah tidak berlaku dan digantikan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Ketentuan baru tentang persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) memengaruhi bagaimana pengembang memperoleh izin. Penjelasan KKPR ada pada KKPR, persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang.

Kedua, izin bangunan beralih dari IMB ke PBG. Pengembang kini harus memenuhi standar teknis sebelum membangun rumah. Tetapi RTH dan PSU tetap diatur oleh dokumen perencanaan kawasan.

Ketiga, program perumahan kini dikelola kementerian tersendiri. Kebijakan, termasuk standar kawasan, dapat diperbarui sewaktu-waktu. Pembaca perlu mengecek laman resmi untuk edisi terbaru.

Kesalahan umum

Contoh: taman berubah menjadi ruko

Contoh: Warga sebuah perumahan fiktif bernama Griya Asri membeli rumah karena brosur menampilkan taman bermain di tengah kompleks. Dua tahun kemudian, pagar seng dipasang di lahan itu dan papan menawarkan ruko. Ibu Lestari, salah satu penghuni, mengumpulkan brosur, siteplan, dan foto. Ia mengajak tetangga membentuk perwakilan warga, meminta salinan siteplan di dinas, dan menyurati pengembang. Dinas menyatakan lahan itu tercatat sebagai fasilitas umum. Setelah rapat bersama kelurahan, pengembang diminta menghentikan pekerjaan sampai ada kejelasan. Kisah ini fiktif dan tidak menggambarkan kasus nyata.

Pemeliharaan dan penyerahan PSU

Warga sering bingung siapa yang merawat taman. Selama PSU belum diserahkan kepada pemerintah daerah, pengembang atau pengelola bertanggung jawab merawatnya. Biaya perawatan kadang dibebankan sebagai iuran lingkungan. Iuran semacam ini harus jelas dasar dan penggunaannya. Penghuni berhak meminta laporan penggunaan dana dari pengelola.

Setelah PSU diserahkan, pemerintah daerah menjadi pemilik dan pengelola. Penyerahan dicatat dalam berita acara, dan aset itu masuk daftar barang milik daerah. Setelah itu, taman tidak dapat dijual atau dialihkan sembarangan. Pengalihan aset daerah menuntut prosedur khusus yang dibahas pada sewa barang milik negara daerah oleh warga dan pengusaha serta tanah kas desa dan tanah aset pemda.

Karena itu, penghuni sebaiknya mendorong pengembang menyelesaikan penyerahan PSU. Banyak perumahan lama yang PSU-nya tak kunjung diserahkan sehingga pemeliharaan tidak jelas. Warga dapat meminta pemerintah daerah memfasilitasi penyerahan. Hal ini memudahkan perbaikan jalan, saluran, dan taman dengan anggaran daerah. Drainase yang buruk juga berkaitan dengan risiko banjir, seperti dibahas pada perumahan banjir dan tanggung jawab developer.

Hak penghuni atas informasi dan perkumpulan warga

Penghuni sering terhambat karena tidak tahu apa yang berhak mereka minta. Beberapa hal yang wajar diminta kepada pengembang atau pengelola: salinan siteplan yang disahkan, daftar PSU yang sudah dan belum dibangun, jadwal penyerahan PSU kepada pemerintah daerah, dan laporan penggunaan iuran lingkungan. Permintaan sebaiknya tertulis dan menyebut batas waktu jawaban yang wajar, misalnya empat belas hari.

Perkumpulan warga bisa berbentuk paguyuban, rukun warga, atau perkumpulan berbadan hukum. Bentuk berbadan hukum memudahkan perwakilan di pengadilan dan dalam perjanjian dengan pihak ketiga. Pengurus perlu menyusun anggaran dasar yang jelas tentang pengambilan keputusan, pengelolaan dana, dan wewenang mengajukan pengaduan. Tanpa kejelasan itu, perselisihan antarwarga dapat melemahkan posisi bersama.

Ada kalanya sebagian warga justru menyetujui perubahan lahan, misalnya karena pengembang menjanjikan fasilitas pengganti. Persetujuan seperti itu sebaiknya tertulis, mencantumkan lokasi pengganti, waktu penyelesaian, dan jaminan bila pengembang ingkar. Persetujuan lisan sulit ditagih. Persetujuan warga juga tidak dengan sendirinya menggantikan persetujuan pemerintah daerah atas perubahan peruntukan ruang. Pemerintah tetap harus menilai apakah perubahan sesuai tata ruang dan apakah proporsi ruang hijau di kawasan masih memadai.

Untuk perumahan yang berbentuk rumah susun atau apartemen, aturan berbeda karena ada bagian bersama dan tanah bersama. Pembahasan terkait pengembang rusun ada pada pembangunan rusun, syarat pengembang, dan pelaku pembangunan.

Jalur hijau, resapan, dan fungsi lingkungan

RTH bukan sekadar hiasan. Area hijau berfungsi menyerap air hujan, menurunkan suhu, dan mengurangi genangan. Karena itu, perubahan lahan hijau menjadi bangunan atau perkerasan sering berdampak langsung pada banjir di kompleks. Penghuni yang rumahnya mulai tergenang setelah taman ditutup dapat menjadikan hal ini sebagai bukti kerugian. Catat tanggal genangan, ketinggian air, dan foto kondisi lahan. Bukti ini berguna dalam pengaduan lingkungan maupun gugatan ganti rugi.

Pengembang yang menutup area resapan tanpa izin juga dapat berurusan dengan aturan lingkungan hidup. Dokumen lingkungan sebuah kawasan memuat komitmen pengelolaan, termasuk ruang hijau dan drainase. Penghuni boleh menanyakan dokumen itu ke dinas lingkungan hidup. Penjelasan umum dokumen lingkungan untuk usaha kecil ada pada dokumen lingkungan usaha kecil, SPPL, dan limbah, yang dapat dijadikan bahan pembanding dalam memahami istilahnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua perumahan wajib menyediakan RTH? Perumahan wajib menyediakan prasarana, sarana, dan utilitas umum sesuai izin dan rencana yang disetujui. Besaran RTH bergantung pada tata ruang dan aturan daerah. Tanyakan ke dinas untuk angka di lokasi Anda.

Bolehkah pengembang menjual lahan taman setelah semua rumah terjual? Tidak boleh begitu saja. Peruntukan PSU diatur dalam rencana yang disetujui. Perubahan memerlukan persetujuan dan dapat dianggap melanggar tata ruang bila dilakukan sepihak.

Apakah warga bisa menggugat sendiri? Bisa. Namun gugatan bersama atau perwakilan lebih efektif dan hemat biaya. Konsultasikan strategi dengan advokat.

Apa bedanya RTH publik dan privat? RTH publik dikelola pemerintah dan dapat diakses umum, seperti taman kota. RTH privat dimiliki orang atau badan, misalnya halaman rumah. Keduanya dihitung dalam proporsi RTH wilayah kota.

Ringkasan

• RTH di perumahan merupakan bagian dari prasarana, sarana, dan utilitas umum yang wajib disediakan pengembang.
• UU 26/2007 mewajibkan kota menyediakan RTH dengan proporsi tertentu, dan UU 1/2011 mewajibkan penyelenggara perumahan menyediakan PSU.
• Siteplan resmi lebih menentukan daripada brosur.
• Perubahan peruntukan lahan hijau menuntut persetujuan sesuai tata ruang.
• Warga dapat mengadu ke dinas, Ombudsman, atau menempuh mediasi dan gugatan.
• Simpan bukti dan bertindak bersama-sama dalam wadah warga.
• Tanyakan juga jadwal penyerahan PSU kepada pemerintah daerah, sebab pemeliharaan setelah penyerahan menjadi tanggung jawab daerah, bukan lagi pengembang.

Dasar hukum

• UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Baca juga

• Hak Konsumen dan Cara Mengadu ke BPSK
• Cek Zonasi Tanah Sebelum Membeli: KKPR, RDTR, dan Peta Tata Ruang
• KKPR: Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, Pengganti Izin Lokasi
• Hunian Berimbang 1:2:3: Kewajiban Pengembang Perumahan Skala Besar

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.