Panduan Permohonan Peningkatan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

Apa itu peningkatan hak dan siapa yang terkena

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, untuk jangka waktu tertentu. Tanahnya bisa tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik orang lain. Hak Milik adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah. Hak ini bisa diwariskan tanpa batas waktu. Peningkatan hak berarti status HGB diubah menjadi Hak Milik atas bidang tanah yang sama.

Yang berkepentingan terutama pemilik rumah tinggal di perumahan, pemilik ruko kecil, dan ahli waris yang menerima rumah ber-HGB. Perbedaan dasar kedua hak dapat dibaca di perbedaan SHM, HGB, HGU, dan hak pakai. Uraian umum tentang keuntungan menaikkan status ada di menaikkan HGB menjadi SHM. Artikel ini fokus pada urusan praktisnya.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

Dasar hak atas tanah adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960). Aturan pelaksanaan tentang hak pengelolaan, hak atas tanah, dan pendaftaran tanah dimuat dalam PP No. 18 Tahun 2021, yang menggantikan PP 40/1996. Petunjuk teknis tertuang dalam peraturan menteri bidang agraria dan tata ruang. Isinya, dalam bahasa sederhana, kira-kira seperti berikut.

• Tidak semua HGB bisa dinaikkan. Peningkatan lazim diberikan untuk tanah yang dipakai sebagai rumah tinggal dan memenuhi batas luas tertentu.
• Pemohon harus warga negara Indonesia. Badan hukum pada umumnya tidak dapat memiliki Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditunjuk undang-undang.
• Bila HGB berada di atas tanah Hak Pengelolaan, pemegang Hak Pengelolaan, misalnya pengembang atau pemerintah daerah, perlu memberi persetujuan.
• Bila HGB berada di atas tanah Hak Milik orang lain, peningkatan tidak berjalan sendirian. Biasanya harus ada pelepasan atau jual beli tanah dari pemilik.
• Kewajiban terhadap negara, seperti pajak bumi dan bangunan serta pembayaran penerimaan negara bukan pajak, harus dipenuhi.

Angka batas luas, daftar jenis bangunan, serta besaran biaya berubah dari waktu ke waktu dan berbeda di tiap kabupaten. Karena itu angkanya tidak dicantumkan di sini. Tanyakan langsung ke kantor pertanahan atau periksa peraturan terbaru.

Langkah praktis mengurus peningkatan hak

1. Cek sertipikat HGB. Lihat nama pemegang hak, nomor, luas, tanggal berakhir hak, dan catatan di halaman belakang. Pastikan tidak sedang dijaminkan atau diblokir.
2. Cari tahu asal tanah. Tanah negara, Hak Pengelolaan, atau Hak Milik orang lain? Jawabannya menentukan dokumen tambahan.
3. Kumpulkan dokumen. Daftarnya ada pada bagian berikut. Siapkan juga salinan rangkap.
4. Siapkan data bangunan. Bukti bahwa tanah dipakai sebagai rumah tinggal, misalnya Persetujuan Bangunan Gedung atau IMB lama, foto bangunan, dan tagihan listrik.
5. Ajukan permohonan ke kantor pertanahan. Pengajuan dapat melalui loket atau layanan elektronik yang tersedia. Mintalah tanda terima berkas.
6. Ikuti pemeriksaan. Petugas memeriksa berkas dan dapat meminta data tambahan atau pengecekan lapangan.
7. Terima keputusan dan rincian kewajiban. Setelah berkas dinyatakan lengkap, pemohon diberi tahu kewajiban yang harus dibayar.
8. Lunasi kewajiban. Simpan bukti pembayaran.
9. Terima sertipikat Hak Milik. Periksa nama, nomor bidang, luas, dan batas sebelum meninggalkan loket atau menerima berkas elektronik.

Bagi yang belum paham jalur biaya pertanahan, lihat biaya pendaftaran tanah dan PNBP.

Dokumen yang perlu disiapkan

Kantor pertanahan dapat menambah atau mengurangi daftar ini. Tanyakan juga apakah diperlukan fotokopi bermeterai. Untuk pemohon yang diwakili, surat kuasa sebaiknya dibuat khusus untuk urusan ini. Contoh dan syaratnya ada di surat kuasa advokat.

Peran pengembang dan pemegang Hak Pengelolaan

Di perumahan, sertipikat induk sering masih atas nama pengembang. Pembeli lalu memegang HGB yang dipecah. Jika sertipikat belum dipecah, peningkatan tidak bisa dilakukan sebelum urusan pemecahan selesai. Tanyakan kepada pengembang apakah pemecahan sudah selesai, apakah ada hak tanggungan bank yang masih melekat, dan apakah pengembang bersedia memberi surat persetujuan atau surat keterangan lunas.

Bila HGB berdiri di atas Hak Pengelolaan milik badan usaha atau pemerintah daerah, persetujuan pemegang hak itu biasanya menjadi syarat. Persetujuan dapat disertai kewajiban pembayaran tertentu. Mintalah rincian tertulis agar tidak ada kewajiban yang muncul belakangan. Untuk memahami hak itu lebih lanjut baca hak pengelolaan dan sewa tanah negara.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pensiunan membeli rumah di perumahan dengan sertipikat HGB yang akan berakhir beberapa tahun lagi. Ia menyalin sertipikat, memeriksa catatan hak tanggungan, dan menemukan bahwa kredit bank sudah lunas tetapi rohnya belum dicatat. Ia lebih dulu meminta bank menyelesaikan pencoretan. Setelah itu ia mengajukan peningkatan hak dengan menyertakan bukti PBB, KTP, dan bukti bangunan. Karena tanah berada di atas Hak Pengelolaan, ia juga membawa surat persetujuan dari pengelola. Berkasnya lengkap sehingga tidak bolak-balik ke loket.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan pokok tentang hak atas tanah dalam UUPA relatif stabil. Perubahan yang paling terasa dalam beberapa tahun terakhir ada pada pelaksanaannya. UU No. 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja mengubah beberapa ketentuan pertanahan, dan PP No. 18 Tahun 2021 menggantikan PP lama tentang hak atas tanah. Layanan juga bergeser ke sistem elektronik, termasuk sertipikat elektronik di sejumlah daerah. Dampaknya, cara mengajukan dan bentuk sertipikat bisa berbeda antar kantor pertanahan. Tanyakan kantor setempat apakah berkas diajukan secara daring atau tatap muka, dan apakah sertipikat lama akan ditukar dengan sertipikat elektronik.

Hal yang perlu dipertimbangkan sebelum mengajukan

Pertama, bandingkan manfaat dengan kewajiban. Hak Milik tidak perlu diperpanjang dan nilainya umumnya lebih tinggi di pasar. Namun peningkatan bisa menimbulkan kewajiban biaya. Kedua, pertimbangkan rencana jaminan. Bila sertipikat sedang atau akan dijaminkan ke bank, koordinasikan dengan bank agar tidak ada keputusan yang saling bertabrakan. Ketiga, perhatikan status waris. Bila pemegang HGB sudah meninggal, urus lebih dulu balik nama atas nama ahli waris. Baca balik nama tanah warisan.

Keempat, pikirkan kepentingan pasangan. Harta yang diperoleh selama perkawinan umumnya menjadi harta bersama. Jika nama yang tercantum hanya salah satu pihak, pastikan hal itu sudah sesuai perjanjian atau kesepakatan. Kelima, perhatikan keberadaan penyewa. Peningkatan hak tidak otomatis memutus sewa yang sudah berjalan, tetapi sebaiknya penyewa diberi tahu.

Jika permohonan ditolak atau tertunda

Penolakan biasanya disertai alasan. Alasan yang lazim adalah dokumen tidak lengkap, luas melebihi batas, tanah bukan peruntukan rumah tinggal, atau ada sengketa dan blokir. Langkah yang dapat ditempuh sebagai berikut.

1. Minta alasan tertulis dan catat tanggalnya.
2. Lengkapi dokumen yang kurang, lalu ajukan kembali.
3. Bila ada blokir atau sengketa, selesaikan dulu melalui musyawarah atau pengadilan. Lihat pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
4. Bila keputusan dirasa keliru, sampaikan keberatan ke atasan kantor pertanahan atau ke kantor wilayah.
5. Keputusan pejabat tata usaha negara dapat diuji ke pengadilan tata usaha negara dalam batas waktu tertentu. Baca gugatan PTUN sertipikat tanah dan tenggang waktu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua pemilik HGB boleh menaikkan menjadi Hak Milik? Tidak. Syarat jenis tanah, penggunaan, status pemohon, dan batas luas harus dipenuhi. Badan hukum dan warga negara asing umumnya tidak dapat memiliki Hak Milik. Periksa peraturan terbaru.

Apakah HGB yang sedang dijaminkan di bank bisa dinaikkan? Bisa diurus, tetapi biasanya perlu persetujuan bank sebagai pemegang hak tanggungan. Koordinasi lebih dulu agar status jaminan tetap tercatat dengan benar.

Berapa lama prosesnya? Lama proses tergantung kantor pertanahan dan kelengkapan berkas. Tanyakan perkiraan waktu layanan di loket dan simpan tanda terima.

Apakah perlu notaris atau PPAT? Peningkatan hak pada dasarnya merupakan permohonan kepada kantor pertanahan, sehingga tidak selalu memerlukan akta. Namun pejabat pembuat akta tanah atau notaris dapat membantu bila ada persetujuan, kuasa, atau pembagian waris yang harus dituangkan dalam akta.

Ringkasan

• Peningkatan hak mengubah HGB menjadi Hak Milik atas bidang tanah yang sama.
• Syarat utama: pemohon warga negara Indonesia, tanah dipakai sebagai rumah tinggal, dan batas luas serta kewajiban terpenuhi.
• Tanah di atas Hak Pengelolaan memerlukan persetujuan pemegang haknya.
• Siapkan sertipikat, identitas, bukti PBB, bukti bangunan, dan surat pernyataan.
• Cek hak tanggungan, blokir, dan data yang tidak cocok sebelum mengajukan.
• Angka biaya dan batas luas berubah; periksa teks resmi dan loket setempat.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Menaikkan HGB Menjadi SHM: Syarat Umum, Dokumen, dan Langkah di Kantor Pertanahan
• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.