Jual Beli Tanah Saat Pemilik atau Pembeli Berada di Luar Negeri: Surat Kuasa, Notaris, dan Apostille

Apa itu jual beli tanah dengan pihak di luar negeri dan siapa yang terkena

Jual beli tanah di Indonesia harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta itu lalu didaftarkan di kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat. Idealnya penjual dan pembeli hadir sendiri di hadapan PPAT. Bagi orang yang berada di luar negeri, kehadiran fisik sering tidak mungkin.

Situasi ini terjadi pada beberapa kelompok:

• warga negara Indonesia (WNI) yang bekerja, belajar, atau menetap di luar negeri dan memiliki tanah di Indonesia;
• ahli waris yang tinggal di luar negeri dan hendak menjual tanah warisan;
• pembeli di luar negeri yang ingin membeli rumah atau tanah untuk keluarga di kampung halaman;
• pasangan campuran yang salah satu pihaknya tinggal di luar negeri.

Pada semua situasi tersebut, hukum mengenal dua cara. Pertama, pihak itu pulang dan menandatangani akta sendiri. Kedua, pihak itu memberi kuasa kepada orang lain untuk bertindak atas namanya. Artikel ini membahas cara kedua, karena itulah yang paling sering dipakai.

Satu hal perlu ditegaskan sejak awal. Orang asing (warga negara asing atau WNA) tidak dapat memiliki Hak Milik atas tanah di Indonesia. Pembahasan di sini berlaku untuk WNI. WNI yang tinggal atau pindah kewarganegaraan di luar negeri punya persoalan tersendiri, yaitu soal status hak atas tanahnya, yang sebaiknya ditanyakan ke kantor pertanahan atau PPAT.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Surat kuasa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) tentang pemberian kuasa. Pemberi kuasa menyerahkan wewenang kepada penerima kuasa untuk melakukan perbuatan hukum atas namanya. Untuk perbuatan yang bersifat memindahtangankan hak, seperti menjual tanah, kuasanya harus bersifat khusus. Artinya, surat kuasa harus menyebut dengan jelas tanah apa yang dijual, atas nama siapa, dan perbuatan apa yang boleh dilakukan.

Ada tiga lapis syarat yang perlu dipenuhi.

Syarat isi. Surat kuasa menyebut identitas pemberi dan penerima kuasa, data tanah (nomor sertipikat, letak, luas), wewenang yang diberikan, dan sebaiknya batasan seperti harga minimal dan jangka waktu. Wewenang yang terlalu umum, misalnya "mengurus segala sesuatu atas tanah", mudah ditolak PPAT.

Syarat bentuk. Praktik PPAT menghendaki surat kuasa menjual tanah berbentuk akta notaris, atau setidaknya surat kuasa yang dilegalisasi dengan benar. Kuasa yang hanya ditandatangani di atas kertas biasa tanpa pengesahan pejabat berwenang berisiko ditolak. Perbedaan kuasa notaris dan kuasa di bawah tangan dibahas pada surat kuasa notaris dan di bawah tangan.

Syarat keabsahan dokumen asing. Surat kuasa yang dibuat di luar negeri perlu dibuktikan keasliannya agar diakui di Indonesia. Di sinilah apostille dan legalisasi berperan.

Satu larangan penting: kuasa mutlak. Kuasa yang tidak dapat dicabut dan sekaligus memberi hak penuh menjual kepada penerima kuasa tidak dibenarkan untuk peralihan hak atas tanah. Pembahasannya ada pada surat kuasa mutlak, larangan dan akibatnya. Surat kuasa dari luar negeri yang diberi judul "kuasa menjual yang tidak dapat dicabut" patut dicurigai.

Apostille, legalisasi, dan peran perwakilan RI

Dokumen publik dari luar negeri dahulu harus melalui rantai legalisasi yang panjang. Indonesia kemudian mengesahkan Konvensi Penghapusan Persyaratan Legalisasi terhadap Dokumen Publik Asing melalui Peraturan Presiden Nomor 2 Tahun 2021. Menurut pemberitaan, penerapan apostille di Indonesia dimulai pada 4 Juni 2022. Apostille adalah sertifikat satu halaman yang menyatakan keaslian tanda tangan dan jabatan pejabat penandatangan dokumen. Sertifikat ini hanya dipakai antara negara yang menjadi anggota konvensi.

Dalam praktik ada dua jalur.

Bila dokumen dibuat dalam bahasa asing, siapkan terjemahan oleh penerjemah tersumpah. PPAT dan kantor pertanahan umumnya meminta terjemahan resmi. Syarat teknis apostille dan legalisasi bisa berbeda untuk negara yang bukan anggota konvensi. Untuk kepastian, tanyakan dahulu kepada perwakilan RI dan PPAT yang akan menangani akta. Uraian lanjut tentang topik ini ada di surat kuasa dari luar negeri dan legalisasi konsulat.

Langkah praktis menjual tanah dari luar negeri

1. Tentukan penerima kuasa. Pilih orang yang benar-benar tepercaya, misalnya keluarga dekat. Surat kuasa memberi kekuasaan nyata atas aset Anda. Kasus penyalahgunaan dibahas pada kuasa menjual tanah dan risiko penyalahgunaan.
2. Siapkan data tanah. Fotokopi sertipikat, bukti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir, serta identitas pemberi kuasa. Bila tanah warisan atau harta bersama, siapkan dokumen pendukungnya.
3. Rancang isi surat kuasa dengan notaris atau advokat. Cantumkan objek yang jelas, wewenang menandatangani akta jual beli di hadapan PPAT, menerima uang hasil penjualan (bila diinginkan), dan batas harga atau mekanisme persetujuan harga.
4. Tandatangani di hadapan pejabat berwenang. Pilih notaris setempat atau pejabat konsuler di perwakilan RI. Bawa paspor dan dokumen identitas yang masih berlaku.
5. Urus apostille atau legalisasi. Tanyakan jalur yang berlaku di negara tempat Anda berada.
6. Terjemahkan bila perlu. Gunakan penerjemah tersumpah.
7. Kirim dokumen asli ke Indonesia. Fotokopi atau pindaian umumnya tidak cukup. Gunakan jasa kurir yang dapat dilacak.
8. Serahkan ke PPAT. PPAT memeriksa kuasa, identitas, dan sertipikat. PPAT juga dapat meminta pemeriksaan keaslian sertipikat ke kantor pertanahan sebelum akta dibuat.
9. Tandatangani akta jual beli. Penerima kuasa menandatangani atas nama penjual. Peran PPAT dalam akta dibahas pada peran PPAT dan akta jual beli.
10. Pastikan uang diterima. Hasil penjualan sebaiknya ditransfer ke rekening atas nama pemilik tanah, bukan rekening penerima kuasa, kecuali pemilik secara tertulis menyetujui.

Daftar dokumen yang biasanya diminta

Syarat tiap PPAT dapat berbeda, tetapi daftar berikut lazim diminta untuk penjualan tanah dengan kuasa dari luar negeri:

• surat kuasa asli beserta apostille atau legalisasi, dan terjemahan tersumpah bila dokumen berbahasa asing;
• salinan paspor atau Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemberi kuasa, serta identitas penerima kuasa;
• sertipikat asli tanah, yang biasanya dipegang keluarga di Indonesia atau bank bila sedang dijaminkan;
• bukti PBB beberapa tahun terakhir;
• kartu keluarga dan akta nikah bila status tanah terkait harta bersama;
• persetujuan pasangan, bila tanah merupakan harta bersama. Perhatikan bahwa persetujuan pasangan juga perlu dibuktikan, misalnya dengan tanda tangan atau kuasa tersendiri;
• surat keterangan waris bila tanah berasal dari warisan.

Persetujuan pasangan sering terlupa. Tanah yang dibeli selama pernikahan umumnya menjadi harta bersama, sehingga penjualannya memerlukan persetujuan suami dan istri. Pasangan yang berada di luar negeri pun perlu memberi persetujuan yang sah, dan hal ini sebaiknya dituangkan dalam kuasa atau surat persetujuan terpisah dengan cara pengesahan yang sama.

Waktu dan biaya secara umum

Proses ini lebih lama dibandingkan jual beli biasa. Pembuatan kuasa di luar negeri, apostille, pengiriman dokumen asli, dan pengecekan PPAT dapat memakan waktu beberapa minggu. Rencanakan penjualan dengan margin waktu yang cukup, terutama bila pembeli menunggu kepastian.

Biaya terdiri atas beberapa komponen: jasa notaris atau pejabat konsuler di tempat pembuatan kuasa, biaya apostille atau legalisasi, penerjemah tersumpah, kurir internasional, dan jasa PPAT di Indonesia. Besarnya berbeda menurut negara dan penyedia jasa, sehingga tanyakan rincian tertulis sebelum memulai. Jangan membayar kepada pihak yang menjanjikan proses cepat tanpa dokumen resmi.

Hindari pula jasa perantara yang meminta Anda menandatangani dokumen kosong "agar mudah diurus". Tanda tangan di atas kertas kosong memberi orang lain kebebasan mengisi apa saja.

Bila pembeli yang berada di luar negeri

Pembeli WNI di luar negeri dapat memberi kuasa kepada keluarga untuk menandatangani akta. Syaratnya serupa dengan di atas. Bedanya, kuasa pembeli biasanya mencakup wewenang membayar harga, menerima sertipikat, dan mengurus balik nama.

Pembeli perlu berhati-hati pada hal berikut:

• transfer uang hanya setelah dokumen penjual dan sertipikat diperiksa;
• nama pada sertipikat setelah balik nama sebaiknya sesuai dengan identitas pembeli sendiri;
• jangan membayar penuh sebelum akta ditandatangani, kecuali ada pengamanan yang jelas.

Cara pengamanan dana jual beli dijelaskan pada cara kerja escrow dan uang muka jual beli rumah.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Dua perubahan terasa bagi pihak di luar negeri. Pertama, apostille menggantikan legalisasi berlapis untuk dokumen dari negara anggota konvensi, sehingga prosesnya lebih singkat. Kedua, pelayanan pertanahan makin berpindah ke sistem elektronik. Kantor pertanahan kini mendorong layanan daring, termasuk pengecekan sertipikat dan sertipikat elektronik. Meskipun begitu, akta jual beli tetap harus dibuat PPAT, dan syarat identitas serta kuasa tetap diperiksa.

Untuk bidang pertanahan, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Secara umum, aturan inti bahwa peralihan hak karena jual beli harus dibuktikan dengan akta PPAT tidak berubah. Detail dokumen dapat berubah, sehingga periksa syarat terbaru di kantor pertanahan atau PPAT.

Kesalahan umum dan cara menghindarinya

Contoh: Bu Sinta, WNI yang bekerja di Singapura, mewarisi sebidang tanah bersama dua saudaranya di Malang. Ketiganya sepakat menjual. Dua saudaranya tinggal di Malang, sedangkan Bu Sinta tidak bisa cuti. Ia membuat surat kuasa menjual khusus kepada kakaknya di hadapan pejabat konsuler di perwakilan RI. Dalam kuasa itu ia menyebut nomor sertipikat, harga minimal yang disepakati, dan batas waktu enam bulan. Sebulan kemudian dokumen asli tiba di Malang. PPAT memeriksa kuasa, lalu akta jual beli ditandatangani seluruh ahli waris. Bagian uang Bu Sinta ditransfer langsung ke rekeningnya. Karena kuasanya rinci dan dikirim asli, prosesnya tidak tersendat.

Pencabutan dan berakhirnya kuasa

Pemberi kuasa dapat mencabut kuasa kapan saja bila kuasa itu tidak mutlak. Pencabutan sebaiknya tertulis dan diberitahukan kepada penerima kuasa serta PPAT. Kuasa juga berakhir karena hal tertentu, misalnya pemberi kuasa meninggal, yang dibahas pada berakhirnya surat kuasa karena pemberi kuasa meninggal. Bila pemberi kuasa meninggal sebelum akta ditandatangani, akta tidak dapat lagi dibuat memakai kuasa itu. Ahli waris harus melanjutkan prosesnya sendiri.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah surat kuasa dari luar negeri harus selalu berupa akta notaris Indonesia? Tidak selalu. Kuasa dapat dibuat di hadapan notaris setempat atau pejabat konsuler. Yang penting, dokumen itu sah di tempat pembuatannya, keasliannya dibuktikan melalui apostille atau legalisasi, dan diterima PPAT. Kepastian akhir ada pada PPAT dan kantor pertanahan.

Apakah penjual bisa menandatangani akta lewat video? Akta PPAT pada dasarnya mensyaratkan para pihak atau kuasanya hadir di hadapan PPAT. Penandatanganan jarak jauh tidak dapat diandalkan. Karena itu surat kuasa menjadi jalan yang lazim.

Berapa lama surat kuasa berlaku? Tidak ada masa baku. Masa berlaku mengikuti isi surat kuasa. Sebaiknya Anda membatasi jangka waktunya, misalnya beberapa bulan, dan menyebut bahwa kuasa berakhir setelah akta ditandatangani.

Bagaimana jika penerima kuasa menjual dengan harga lebih rendah? Penerima kuasa terikat pada batasan dalam surat kuasa. Karena itu cantumkan harga minimal. Bila ia melampaui wewenang, tindakannya dapat dipersoalkan, dan Anda dapat menempuh jalur perdata atau pelaporan sesuai fakta kasus.

Ringkasan

• Jual beli tanah selalu memakai akta PPAT. Pihak di luar negeri dapat diwakili oleh penerima kuasa.
• Kuasa menjual harus khusus, rinci, dan bukan kuasa mutlak.
• Buat kuasa di hadapan notaris atau pejabat konsuler, urus apostille atau legalisasi, dan terjemahkan bila perlu.
• Kirim dokumen asli ke Indonesia dan konfirmasi syarat terlebih dahulu kepada PPAT.
• Pastikan uang hasil penjualan diterima oleh pemilik tanah.
• Periksa teks resmi dan syarat terbaru kantor pertanahan sebelum bertindak.

Dasar hukum

• KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek) tentang pemberian kuasa
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Perpres No. 2 Tahun 2021 tentang Pengesahan Convention Abolishing the Requirement of Legalisation for Foreign Public Documents

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.