Dari IMB Menjadi PBG dan SLF: Prosedur Singkat Menurut PP 16/2021

Apa itu PBG dan SLF, dan siapa yang terkena

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai standar teknis. PBG menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sertifikat Laik Fungsi (SLF) adalah sertifikat yang menyatakan bangunan sudah memenuhi persyaratan teknis dan layak digunakan setelah konstruksi selesai.

Yang terkena adalah pemilik rumah, pemilik ruko, pengembang perumahan, pengelola gedung, dan pelaku usaha yang menempati bangunan. Pemerintah daerah menerbitkan dan mengawasi. Penjelasan umum ada di izin PBG, SLF, dan membangun rumah, sementara syarat teknis dan SIM-BG dibahas di PBG: syarat dan SIM BG. Artikel ini menyorot peralihan dari IMB dan alur singkatnya.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar aturannya adalah undang-undang tentang bangunan gedung dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Peraturan itu mengatur persyaratan bangunan gedung, PBG, SLF, serta pengawasan.

Prinsip pokoknya:

• Bangunan harus memenuhi persyaratan tata bangunan, seperti kesesuaian dengan rencana tata ruang, intensitas bangunan (kepadatan, tinggi, dan jarak), serta arsitektur dan dampak lingkungan.
• Bangunan harus memenuhi persyaratan keandalan, yaitu keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
• PBG diurus sebelum pembangunan dimulai. Membangun lebih dulu lalu mengurus belakangan berisiko sanksi.
• SLF diurus setelah bangunan selesai dan sebelum digunakan atau dimanfaatkan.
• Pengurusan dilakukan melalui sistem elektronik yang disebut SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung).
• Besaran biaya, yang disebut retribusi persetujuan bangunan gedung, ditetapkan melalui peraturan daerah. Rumah sederhana tertentu dapat dibebaskan dari retribusi sesuai ketentuan, sebagaimana dibahas di rumah tinggal sederhana dan PBG gratis untuk MBR.

Perbedaan IMB, PBG, dan SLF

Bangunan yang berdiri dengan IMB sebelum aturan berubah tidak otomatis ilegal. Aturan peralihan memungkinkan IMB lama tetap diakui. Detailnya dibahas di bangunan gedung dengan IMB lama dan peralihan ke PBG.

Langkah praktis mengurus PBG dan SLF

1. Cek kesesuaian lahan dengan rencana tata ruang. Tanyakan keterangan kesesuaian ruang kepada dinas setempat atau melalui sistem yang tersedia.
2. Pastikan kepemilikan lahan jelas. Siapkan sertifikat atau bukti hak lain, dan KTP-el pemilik.
3. Siapkan dokumen teknis: gambar rencana, perhitungan struktur untuk bangunan tertentu, dan data lingkungan. Untuk bangunan kecil, ketentuan lebih sederhana. Gunakan perencana yang kompeten.
4. Daftar akun dan ajukan permohonan PBG melalui SIMBG. Unggah dokumen dan ikuti penilaian oleh tim ahli atau petugas.
5. Bayar retribusi sesuai tagihan resmi melalui kanal yang ditentukan. Jangan membayar tunai kepada perantara.
6. Terima PBG. Mulailah membangun sesuai dokumen yang disetujui. Perubahan besar di tengah jalan perlu persetujuan perubahan.
7. Setelah bangunan selesai, ajukan SLF. Petugas atau pengkaji teknis memeriksa kesesuaian bangunan dengan PBG.
8. Terima SLF. Barulah bangunan dimanfaatkan sesuai fungsinya. Simpan dokumen dan perpanjang SLF sesuai masa berlaku yang ditentukan.

Bagi usaha, PBG dan SLF juga menjadi bagian dari persyaratan perizinan berusaha, sebagaimana dijelaskan dalam perizinan berusaha berbasis risiko dan OSS.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terpenting adalah istilah dan cara kerja. IMB diganti PBG, dan pemeriksaan kelaikan setelah bangunan jadi dibuat tegas melalui SLF. Pengurusan dipusatkan pada SIMBG sehingga prosesnya lebih terdokumentasi. Persyaratan teknis juga lebih menonjol, antara lain keselamatan struktur, proteksi kebakaran, dan akses penyandang disabilitas.

Perubahan lain berasal dari undang-undang cipta kerja dan undang-undang hubungan keuangan pusat dan daerah, yang mengatur retribusi persetujuan bangunan gedung sebagai salah satu retribusi perizinan tertentu. Pembahasan retribusi ada di retribusi daerah dan izin reklame, warung, usaha. Periksa peraturan daerah masing-masing karena besaran dan teknis dapat berbeda.

Kesalahan umum

• Membangun dulu lalu mengurus izin belakangan. Risiko sanksi administratif, termasuk pembongkaran, meningkat. Lihat sanksi administratif bangunan gedung tanpa PBG.
• Menganggap IMB lama tidak berlaku lagi tanpa memeriksa aturan peralihan.
• Membangun melebihi gambar yang disetujui, misalnya menambah lantai.
• Memakai bangunan sebelum SLF terbit.
• Membayar kepada calo yang menjanjikan PBG cepat.
• Mengabaikan tetangga. Dampak bangunan terhadap lingkungan bisa menjadi sengketa, lihat hak tetangga dan gangguan bangunan.

Contoh: Pasangan suami istri akan membangun rumah dua lantai di tanah milik sendiri. Mereka meminta bantuan arsitek, mengecek kesesuaian ruang, dan mengajukan PBG melalui SIMBG. Setelah PBG terbit, mereka membangun sesuai gambar. Sebelum menempati rumah, mereka mengajukan SLF, lalu pemeriksa menemukan bahwa ukuran tangga kurang sesuai. Mereka memperbaikinya sehingga SLF terbit.

Contoh lain: Seorang pemilik ruko menambah satu lantai tanpa mengubah PBG. Ketika petugas memeriksa, bangunan dinyatakan tidak sesuai dokumen. Pemilik diminta mengurus perubahan PBG dan menghentikan pekerjaan sampai persetujuan terbit.

PBG dan hak atas tanah

PBG berbeda dengan sertifikat tanah. PBG menyangkut bangunan, sementara sertifikat menyangkut hak atas tanah. Bangunan yang sah di atas tanah yang bukan milik pemegang PBG, misalnya tanah sewa atau pinjam pakai, memerlukan persetujuan pemilik tanah. Perselisihan dengan pihak yang tanahnya Anda pakai dapat muncul bila hal ini diabaikan. Pembahasan tentang bangunan di atas tanah orang lain ada di bangunan di tanah orang lain.

Selain itu, hak untuk menjual atau menjaminkan bangunan sering bergantung pada kelengkapan PBG dan SLF. Bank dan notaris biasanya memeriksanya sebelum memproses transaksi.

Jenis bangunan, fungsi, dan hal yang membedakan pengurusannya

Pengurusan PBG tidak sama untuk semua bangunan. Peraturan membedakan bangunan menurut fungsi dan tingkat kompleksitas, dan perbedaan itu menentukan dokumen yang diminta serta pihak yang menilai.

Menurut fungsinya, bangunan dapat berfungsi sebagai hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, atau campuran. Rumah tinggal tunggal sederhana biasanya mendapat pengurusan yang lebih ringan. Bangunan untuk usaha, seperti ruko, bengkel, atau restoran, perlu memperhatikan keselamatan pengunjung, ventilasi, parkir, dan proteksi kebakaran. Bangunan ibadah dan sekolah memperhatikan kapasitas dan jalur evakuasi.

Menurut kompleksitasnya, bangunan dikelompokkan sederhana, tidak sederhana, dan khusus. Bangunan sederhana, seperti rumah kecil satu lantai, umumnya tidak memerlukan kajian rumit. Bangunan tidak sederhana, misalnya gedung bertingkat banyak, memerlukan perhitungan struktur dan kajian tambahan. Bangunan khusus, seperti yang menggunakan teknologi tertentu atau berisiko tinggi, memerlukan penilaian tersendiri. Dalam praktik, tim ahli bangunan gedung di daerah berperan menilai kelayakan teknis, terutama untuk bangunan yang tidak sederhana.

Hal yang sering membedakan pengurusan:

• Jumlah lantai dan luas bangunan, yang memengaruhi dokumen struktur dan retribusi.
• Jarak bangunan dengan batas lahan, jalan, dan sungai. Aturan sempadan harus dipatuhi.
• Koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB), yaitu perbandingan luas bangunan dengan luas lahan. Pelanggaran KDB dan KLB termasuk alasan paling umum bagi penolakan atau sanksi.
• Persyaratan lingkungan, seperti resapan air dan pengelolaan limbah.
• Aksesibilitas, yaitu kemudahan bagi penyandang disabilitas, lansia, dan anak-anak.

Penentuan fungsi harus konsisten dengan izin usaha. Jika Anda mengurus perizinan usaha untuk kegiatan yang membutuhkan bangunan khusus, pastikan fungsi pada PBG sesuai dengan kegiatan yang tercantum pada NIB. Ketidaksesuaian ini bisa menyulitkan verifikasi di kemudian hari.

Terakhir, pemilik wajib memelihara bangunan setelah SLF terbit. Pemeliharaan meliputi pemeriksaan berkala atas struktur, instalasi listrik, dan sarana pemadam kebakaran. SLF memiliki masa berlaku sehingga perlu diperpanjang. Mengabaikan perawatan dapat membuat SLF tidak diperpanjang atau bangunan dinyatakan tidak laik.

Bangunan lama dan bangunan yang sudah berdiri tanpa dokumen

Banyak rumah dan ruko dibangun jauh sebelum PBG dikenal. Bagi bangunan yang sudah berdiri tanpa IMB, peraturan membuka mekanisme penyesuaian agar bangunan dapat memperoleh PBG dan SLF, dengan syarat tertentu seperti kesesuaian ruang dan pemenuhan standar keselamatan. Pemilik dapat dikenai sanksi administratif atau denda administratif lebih dulu. Jangan menunggu penertiban. Mulailah dengan menanyakan kepada dinas penanggung jawab bangunan gedung, siapkan gambar terbangun (as built drawing), dan gunakan jasa pengkaji teknis bila diminta.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah IMB saya masih berlaku? IMB yang diterbitkan sebelum perubahan umumnya tetap diakui, tetapi perubahan atau penambahan bangunan memerlukan PBG. Tanyakan dinas setempat.

Apakah rumah kecil perlu PBG? Pada prinsipnya ya, namun ada kemudahan dan pembebasan retribusi untuk rumah tertentu. Periksa peraturan daerah.

Apa bedanya PBG dan SLF? PBG diurus sebelum membangun, SLF setelah bangunan selesai untuk menyatakan laik digunakan.

Bagaimana jika bangunan telanjur berdiri tanpa PBG? Ajukan pengurusan sesuai mekanisme untuk bangunan yang sudah berdiri. Sanksi administratif mungkin dikenakan. Konsultasikan dengan dinas dan advokat.

Ringkasan

• PBG menggantikan IMB dan diurus sebelum membangun, SLF diurus setelah bangunan selesai.
• Pengurusan dilakukan melalui SIMBG dan biaya mengikuti peraturan daerah.
• IMB lama umumnya tetap diakui, tetapi perubahan bangunan memerlukan PBG.
• Jangan memakai bangunan sebelum SLF terbit dan jangan menyimpang dari gambar.
• Hindari calo dan simpan seluruh dokumen.

Dasar hukum

• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.