Contoh Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Cara Mengisinya

Apa itu PPJB tanah dan mengapa dipakai

PPJB tanah adalah perjanjian pendahuluan antara calon penjual dan calon pembeli. Mereka berjanji akan melakukan jual beli pada waktu dan syarat yang disepakati. Peralihan hak atas tanah baru terjadi lewat akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT dan pendaftaran balik nama di Kantor Pertanahan. Selama baru PPJB, pembeli belum tercatat sebagai pemilik.

PPJB tanah dipakai dalam beberapa situasi. Pembayaran dicicil karena pembeli belum memiliki dana penuh. Sertifikat masih atas nama orang lain, misalnya orang tua yang sudah meninggal. Tanah masih bagian dari bidang lebih besar yang perlu dipecah. Atau persyaratan perizinan dan pajak belum selesai. Bacaan terkait: PPJB dan AJB dan peran PPAT dan akta jual beli.

Karena belum ada peralihan hak, PPJB memuat risiko. Penjual bisa menjual lagi kepada orang lain, atau tanah bisa disita karena utang penjual. Isi PPJB yang cermat mengurangi risiko itu.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Dasar perjanjian: KUHPerdata, yaitu sepakat, cakap, hal tertentu, sebab halal. Pihak boleh membuat isi sendiri selama tidak melanggar hukum.
• Dasar hukum tanah: UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peralihan hak harus dengan akta PPAT dan didaftarkan.
• Jenis hak mempengaruhi cara jual beli: hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, dan seterusnya. Lihat SHM, SHGB, dan girik.
• Tanah yang masih berupa girik atau letter C belum bersertifikat. Jual belinya mengikuti aturan tersendiri. Lihat jual beli tanah girik dan akta camat.
• Tanah pertanian memiliki pembatasan tertentu, misalnya soal kepemilikan oleh orang yang tidak berdomisili di dekatnya. Periksa aturan pertanahan setempat.
• Tanah warisan yang belum dibagi memerlukan persetujuan semua ahli waris.
• Suami atau istri dari penjual biasanya harus menyetujui bila tanah termasuk harta bersama.
• Pidana: menjual tanah milik orang lain atau menjual dua kali dapat berisiko pidana. KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026. Sebut nomor pasal hanya setelah memeriksa teks resmi.

Kerangka PPJB tanah

Isi [....]. Tambahkan atau kurangi pasal sesuai kebutuhan.

• PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemegang hak atas tanah, KTP [....], alamat [....], disebut Pihak Penjual.
• 2. [Nama Lengkap], KTP [....], alamat [....], disebut Pihak Pembeli.
• Pasal 1 Objek : sebidang tanah seluas [....] m2 di [alamat/desa/kecamatan], berdasarkan [Sertifikat Hak Milik/HGB Nomor ... / Girik ...], atas nama [....], dengan batas utara [....], timur [....], selatan [....], barat [....].
• Pasal 2 Harga : Rp [....] (terbilang [....]); [harga per meter persegi Rp ... bila dihitung per luas].
• Pasal 3 Pembayaran : tanda jadi Rp [....] pada [tanggal]; uang muka Rp [....]; angsuran Rp [....] setiap [....]; pelunasan paling lambat [tanggal].
• Pasal 4 Pernyataan penjual : tanah milik sah penjual, tidak sedang sengketa, disita, dijaminkan, atau dijual kepada pihak lain, serta tidak ada pihak lain yang berhak.
• Pasal 5 Persetujuan : pasangan penjual dan/atau ahli waris menyetujui dan ikut menandatangani.
• Pasal 6 Penguasaan : tanah dikuasai [penjual hingga lunas / pembeli sejak ...].
• Pasal 7 Akta Jual Beli : AJB ditandatangani di hadapan PPAT [....] paling lambat [tanggal], setelah lunas dan dokumen lengkap. Biaya AJB dan balik nama ditanggung [....].
• Pasal 8 Pemisahan atau pemecahan (bila tanah sebagian) : penjual mengurus pemecahan sertifikat dalam [....] hari; biaya ditanggung [....].
• Pasal 9 Wanprestasi : teguran tertulis [....] hari; bila pembeli ingkar, [akibat]; bila penjual ingkar, uang yang telah dibayar dikembalikan [seluruhnya/ditambah ...].
• Pasal 10 Larangan : penjual tidak boleh menjual, menjaminkan, atau menyewakan tanah selama PPJB berlaku.
• Pasal 11 Keadaan memaksa.
• Pasal 12 Sengketa : musyawarah; kemudian pengadilan negeri [kota].
• Tanda tangan : Penjual [meterai] ; Pembeli ; Pasangan ; Saksi 1 ; Saksi 2.

Penjelasan klausul penting

Objek dan batas. Sebut luas dan batas-batas, bukan hanya alamat. Kesepakatan luas tanah penting karena harga sering dihitung per meter. Bila ada selisih ukuran, tentukan siapa menanggung. Baca sengketa batas tanah dan pengukuran.

Pernyataan penjual. Pernyataan bahwa tanah bebas sengketa memberi dasar menuntut bila ternyata tidak benar. Namun pembeli tetap perlu memeriksa sendiri.

Larangan menjual lagi. Pasal ini melindungi pembeli selama PPJB berlaku. Untuk tambahan perlindungan, pembeli dapat menanyakan kepada notaris apakah ada cara pencatatan atau pemblokiran yang tersedia.

Penguasaan tanah. Jelaskan siapa menguasai tanah sebelum AJB. Pembeli yang sudah menempati sebelum lunas perlu bukti bahwa ia menempati sebagai calon pembeli.

Pemecahan sertifikat. Bila hanya sebagian bidang yang dijual, pemecahan sertifikat menjadi syarat AJB. Lihat pemecahan sertifikat tanah waris.

Tenggat AJB. Tanpa tenggat, PPJB dapat menggantung. Tuliskan tanggal dan siapa yang bertanggung jawab menyiapkan dokumen.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi sertifikat atau bukti hak lain.
• Fotokopi KTP, kartu keluarga, dan akta nikah para pihak.
• Surat keterangan waris bila tanah warisan.
• Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan.
• Gambar situasi atau peta bidang.
• Kuitansi pembayaran dan berita acara serah terima.

Langkah praktis

1. Periksa hak. Cocokkan sertifikat dengan KTP penjual.
2. Cek di Kantor Pertanahan lewat PPAT: catatan pemblokiran, sita, atau hak tanggungan.
3. Ukur ulang bila batas diragukan.
4. Sepakati harga dan jadwal.
5. Susun PPJB dan tanda tangani bersama pasangan.
6. Bayar dengan bukti.
7. Siapkan AJB.
8. Balik nama setelah AJB.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pembeli ingin membeli separuh bidang tanah milik penjual. Mereka membuat PPJB yang menyebut luas, batas, harga, dan kewajiban penjual memecah sertifikat paling lambat enam bulan. Pembeli membayar uang muka dan angsuran lewat rekening. Setelah pemecahan selesai, mereka menandatangani AJB.

Contoh: Seorang pembeli membeli tanah yang sertifikatnya masih atas nama kakek penjual. Ia menandatangani PPJB tanpa memeriksa ahli waris lain. Tiga tahun kemudian saudara penjual menggugat. Bila semua ahli waris dilibatkan sejak awal, sengketa itu dapat dihindari. Baca juga studi kasus jaminan tanah tanpa hak tanggungan.

Kapan perlu notaris, PPAT, atau advokat

PPJB tanah hampir selalu bernilai besar, sehingga pendampingan wajar. Pertimbangkan notaris, PPAT, atau advokat bila:

• tanah berasal dari warisan atau bersama;
• tanah belum bersertifikat atau masih girik;
• tanah dijaminkan atau ada hak tanggungan;
• pembayaran bertahap lebih dari beberapa bulan;
• pembeli atau penjual berada di luar kota atau luar negeri;
• tanah merupakan tanah pertanian atau tanah adat.

Notaris dapat membuat PPJB dalam bentuk akta dan PPAT membuat AJB. Bila ada masalah, lihat pengaduan terhadap notaris dan PPAT.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Syarat sah perjanjian dalam KUHPerdata relatif stabil. Aturan pendaftaran tanah dan hak atas tanah diperbarui, antara lain lewat PP No. 18 Tahun 2021 serta aturan turunan menteri, termasuk soal sistem elektronik pertanahan. Periksa persyaratan terbaru di Kantor Pertanahan sebelum AJB. KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026 dan KUHAP baru (UU No. 20 Tahun 2025) juga berlaku sejak itu.

Contoh pengisian jadwal dan objek

Gambaran berikut memakai data rekaan agar terlihat kerincian yang cukup.

• Objek : tanah kebun seluas 1.200 meter persegi di [nama desa], berbatasan di utara dengan jalan lingkungan, timur dengan parit, selatan dengan tanah milik [pihak lain], dan barat dengan tanah milik [pihak lain], sebagaimana gambar situasi terlampir.
• Harga : Rp [....] per meter persegi, sehingga total Rp [....].
• Pembayaran : tanda jadi saat PPJB, uang muka 30 hari kemudian, empat angsuran bulanan, pelunasan paling lambat 150 hari sejak PPJB.
• Dokumen yang disiapkan penjual : sertifikat asli, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan lima tahun terakhir, surat keterangan tidak sengketa dari kelurahan atau desa.
• Dokumen yang disiapkan pembeli : KTP, kartu keluarga, dan nomor identitas lain yang diminta PPAT.

Bila luas tanah dihitung berdasarkan sertifikat, tulis demikian. Bila ukuran fisik di lapangan dipakai, sebutkan alat ukur dan siapa yang mengukur. Perbedaan kecil sering terjadi, jadi tulis toleransi dan cara penyelesaiannya.

Tiga model pembayaran bertahap

Setiap model punya risiko tersendiri. Pilih yang sesuai dengan keadaan.

Pada cicilan panjang, pembeli perlu tahu apa yang terjadi bila ia gagal membayar: apakah uang yang sudah masuk hilang, dikembalikan sebagian, atau dipotong untuk biaya. Rumuskan dengan wajar. Ketentuan yang terlalu berat bagi satu pihak dapat dinilai tidak patut. Untuk pembeli rumah, hak pembatalan dibahas di hak pembeli rumah, pembatalan PPJB dan pengembalian dana.

Pemeriksaan di lapangan dan kantor

Pembeli yang berhati-hati melakukan dua jenis pemeriksaan. Di lapangan: kunjungi tanah, tanyakan batas kepada tetangga, perhatikan siapa yang menguasai dan menggarap. Di kantor: minta salinan sertifikat dan pengecekan ke Kantor Pertanahan melalui PPAT, serta bukti pajak. Bila ada penggarap, catat dasar penguasaannya. Baca studi kasus penggarap lahan puluhan tahun klaim hak atas tanah untuk melihat betapa pentingnya hal ini.

Kedua pemeriksaan sebaiknya dicatat dan dilampirkan pada PPJB sebagai bukti bahwa pembeli telah melakukan upaya wajar. Catatan itu berguna bila terjadi sengketa tentang itikad baik pembeli.

Bila PPJB berakhir tanpa AJB

Ada PPJB yang tidak berlanjut. Penyebabnya bermacam: pembeli gagal membayar, penjual tidak mengurus dokumen, atau tanah ternyata bermasalah. Perjanjian perlu menjelaskan apa yang terjadi. Pilihan lazim: perjanjian batal dengan pengembalian uang setelah dipotong biaya yang wajar, atau diperpanjang sekali dengan tambahan waktu. Hindari klausul yang membuat pembeli kehilangan seluruh pembayaran tanpa melihat penyebabnya. Dokumentasikan pembatalan dengan surat kesepakatan pembatalan, tandatangani kedua pihak, dan minta kuitansi pengembalian. Surat itu mencegah tuntutan di kemudian hari.

Hal yang perlu dipastikan sebelum tanda tangan

Sebelum menandatangani PPJB tanah, pembeli sebaiknya menjawab daftar pertanyaan berikut dengan bukti. Siapa pemilik tercatat, dan apakah ia yang menandatangani? Apakah luas dan batas jelas, dan sudah dicek di lapangan? Apakah tanah sedang dijaminkan, diblokir, atau disita? Apakah ada penggarap, penyewa, atau penghuni yang menguasai? Apakah peruntukan ruang mengizinkan penggunaan yang Anda rencanakan? Apakah akses jalan jelas dan tertulis? Apakah ada tunggakan pajak bumi dan bangunan? Kapan AJB direncanakan, dan siapa PPAT-nya? Apa yang terjadi bila salah satu pihak ingkar? Penjual juga sebaiknya menanyakan: dari mana dana pembeli, apakah pembeli memakai kredit, dan apakah kredit disetujui. Dengan menjawab pertanyaan ini sebelum menandatangani, kedua pihak mengurangi risiko perubahan sikap di tengah jalan. Tulis jawaban penting dalam PPJB sebagai pernyataan dan jaminan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB tanah bisa dipakai balik nama? Tidak. Balik nama memerlukan AJB PPAT.

Apa bedanya PPJB dengan kuitansi pembayaran? Kuitansi hanya bukti bayar. PPJB memuat seluruh kesepakatan, termasuk kewajiban kedua pihak.

Apakah pembeli bisa menuntut bila penjual ingkar? Bisa, melalui teguran dan gugatan. Hak yang dapat dituntut bergantung pada isi perjanjian.

Bagaimana bila luas tanah ternyata berbeda? Atur dalam PPJB, misalnya harga disesuaikan bila selisih melebihi batas yang disepakati.

Ringkasan

• PPJB tanah adalah perjanjian pendahuluan, bukan peralihan hak.
• Periksa sertifikat, penjual, ahli waris, dan catatan sengketa sebelum membayar.
• Atur objek, harga, jadwal, larangan menjual lagi, pemecahan, dan tenggat AJB.
• Simpan bukti bayar dan lampirkan peta bidang.
• Libatkan notaris atau PPAT untuk tanah bernilai besar.
• Sesuaikan contoh dengan fakta dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian perikatan
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Jual Beli Tanah Girik dan Akta Camat: Risiko dan Langkah Aman
• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.