Cek Keaslian Sertipikat Tanah di BPN: Cara Memeriksa Data dan Riwayat Tanah

Mengapa pengecekan penting

Sertipikat adalah tanda bukti hak atas tanah yang diterbitkan Kantor Pertanahan. Data aslinya tersimpan di dua tempat: pada pemegang hak (sertipikat) dan pada kantor pertanahan (buku tanah dan arsip pendaftaran). Pemalsuan atau penyalahgunaan terjadi bila sertipikat di tangan penjual tidak cocok dengan data di kantor. Penyebabnya macam-macam: sertipikat palsu, ganda, hilang lalu dipakai pihak lain, atau tanah sudah dijual, dijaminkan, atau disita tanpa diketahui pembeli.

Sebuah ulasan media hukum mengingatkan bahwa sertipikat palsu tidak memiliki landasan hukum yang kuat bila tanahnya kelak disengketakan. Artinya, pembeli yang tidak berhati-hati dapat kehilangan uang dan tanah sekaligus. Pengecekan murah dibandingkan risiko itu.

Artikel ini fokus pada cara memeriksa di BPN. Untuk risiko membeli tanah bermasalah secara umum, baca membeli tanah bermasalah dan cek sertipikat tanah sebelum membeli.

Apa yang diperiksa

Pengecekan sertipikat pada dasarnya mencocokkan sertipikat dengan data resmi:

Bila tampak janggal, petugas dapat melakukan pencocokan lapangan, misalnya plotting (memastikan letak bidang tanah dengan data koordinat). Tujuannya memastikan tanah itu benar-benar ada di tempat yang dimaksud.

Cara memeriksa lewat Kantor Pertanahan

Langkah umumnya:

1. Siapkan dokumen. Fotokopi sertipikat, fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon, dan formulir permohonan yang diisi dan ditandatangani. Bila diwakilkan, sertakan surat kuasa. Pemeriksaan yang berkaitan dengan peralihan atau pembebanan hak biasanya diajukan lewat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
2. Datang ke Kantor Pertanahan yang mewilayahi tanah itu. Tanyakan loket "pengecekan sertipikat".
3. Bayar biaya sesuai ketentuan PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Besarnya dapat berubah, sehingga tanyakan di loket atau situs resmi. Minta bukti pembayaran.
4. Petugas memeriksa sertipikat terhadap buku tanah, peta, dan data lainnya.
5. Terima hasil. Biasanya berupa tanda atau cap pada sertipikat atau surat keterangan, bergantung layanan.
6. Baca hasil dengan teliti. Bila ada catatan seperti hak tanggungan, blokir, atau sita, minta penjelasan tertulis.

Lama pelayanan bergantung kantor dan keadaan berkas, dan bisa lebih lama bila ada kejanggalan. Tanyakan estimasi di kantor.

Pengecekan lewat layanan daring

Kementerian ATR/BPN menyediakan layanan informasi daring. Salah satunya aplikasi "Sentuh Tanahku" untuk Android dan iOS yang, menurut ulasan, memungkinkan pengguna melihat info sertipikat, plot bidang tanah, dan lokasi. Pengguna perlu mendaftar akun dan memverifikasi surel. Bila sertipikat fisik tidak muncul dalam daftar, pengguna dapat melaporkannya lewat aplikasi.

Beberapa catatan:

• Fitur dan nama aplikasi dapat berubah. Periksa situs resmi atau Kantor Pertanahan untuk layanan terkini.
• Hasil aplikasi bersifat informasi awal. Untuk transaksi, pengecekan resmi lewat kantor dan PPAT tetap dianjurkan.
• Unduh aplikasi hanya dari toko aplikasi resmi, dan waspadai tautan palsu yang meminta data pribadi atau pembayaran.

Pengecekan fisik dan administrasi sertipikat

Selain data kantor, periksa juga tanda-tanda fisik dan administratif:

• Kesesuaian identitas. Nama pemegang hak pada sertipikat harus sama dengan identitas penjual atau ada bukti yang sah (kuasa, waris) bila berbeda.
• Kesesuaian alamat dan batas. Cocokkan gambar situasi dengan kondisi di lapangan dan tanyakan batas kepada tetangga.
• Penguasaan. Siapa yang menempati atau mengolah tanah itu saat ini.
• PBB. Periksa bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir untuk objek yang sama. Cocokkan nomor objek pajaknya dengan data.
• Kondisi fisik dokumen. Waspada bila ada bekas hapusan, tulisan berbeda, kertas atau cetakan yang tidak lazim.
• Jenis hak dan masa berlaku. Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai punya jangka waktu.

Pemeriksaan visual tidak cukup untuk menyimpulkan keaslian. Gunakan sebagai tambahan setelah pengecekan resmi.

Memahami riwayat tanah

Riwayat tanah menjelaskan perjalanan hak dari pemegang awal sampai sekarang. Riwayat membantu mendeteksi kejanggalan, seperti peralihan yang terlalu cepat atau berulang, atau tanah yang berasal dari sengketa. Sumber riwayat antara lain buku tanah, catatan peralihan dalam sertipikat, dan akta-akta di PPAT. Arsip pendaftaran (sering disebut warkah) berisi dokumen dasar penerbitan hak. Akses terhadap warkah dibatasi oleh ketentuan, sehingga pihak tertentu, misalnya pemilik atau yang punya dasar hukum, yang dapat memintanya. Tanyakan kepada Kantor Pertanahan siapa yang boleh mengakses.

Bila Anda calon pembeli, minta penjual menunjukkan dokumen riwayat, seperti akta jual beli sebelumnya, bukti waris, atau putusan pengadilan. Penjelasan peran PPAT ada di peran PPAT dan akta jual beli.

Contoh: Bapak N ingin membeli sebidang tanah. Penjual menyerahkan fotokopi Sertipikat Hak Milik. Bapak N meminta penjual menemaninya ke Kantor Pertanahan untuk pengecekan. Petugas mencocokkan data dan menemukan catatan hak tanggungan pada buku tanah. Penjual mengaku lupa. Bapak N meminta bukti pelunasan dan surat roya (penghapusan hak tanggungan) sebelum melanjutkan. Karena penjual tidak dapat menunjukkannya, Bapak N membatalkan rencana pembelian tanpa membayar apa pun. Nama dan angka rekaan.

Arti hasil pengecekan

Hasil bisa berupa beberapa kemungkinan:

• Sesuai dan bersih. Data cocok dan tidak ada catatan pembebanan. Tetap lanjutkan dengan transaksi melalui PPAT.
• Sesuai tetapi ada catatan. Ada hak tanggungan, blokir, sita, atau pembatasan. Selesaikan dahulu atau batalkan.
• Tidak sesuai atau tidak tercatat. Dapat berarti sertipikat palsu atau data bermasalah. Jangan membayar, dan sebaiknya laporkan.
• Perlu pengecekan lapangan. Tunggu hasil sebelum memutuskan.

Hasil pengecekan hanya potret pada tanggal tertentu. Kondisi dapat berubah sebelum akta ditandatangani. Karena itu, lakukan pengecekan ulang menjelang penandatanganan akta. Pemblokiran dan sita dijelaskan di pemblokiran sertipikat dan sita tanah.

Sertipikat elektronik

Pemerintah mendorong peralihan ke sertipikat elektronik, yaitu dokumen digital yang menggantikan sertipikat kertas. Bila tanah yang hendak Anda beli sudah bersertipikat elektronik, pemeriksaannya berbeda: penjual menunjukkan dokumen elektronik, dan Kantor Pertanahan dapat memverifikasi lewat sistem. Jangan menolak otomatis hanya karena tidak ada kertas, tetapi jangan pula menerima gambar atau berkas digital tanpa verifikasi resmi. Tanyakan kepada Kantor Pertanahan bagaimana cara memastikan keaslian sertipikat elektronik dan siapa yang berwenang menyerahkan salinannya.

Sertipikat kertas lama juga tetap berlaku sampai ada penggantian resmi. Karena itu, sertipikat kertas yang asli tidak boleh dibuang.

Modus yang perlu diwaspadai

Beberapa pola yang sering terjadi dalam penyalahgunaan dokumen tanah:

• Sertipikat palsu: dicetak menyerupai asli, lengkap dengan nomor dan stempel.
• Sertipikat ganda: dua dokumen untuk bidang yang sama, biasanya karena kelalaian atau pemalsuan.
• Pemalsuan identitas penjual: orang lain mengaku pemilik memakai KTP palsu.
• Penjualan oleh pihak tak berwenang: misalnya salah satu ahli waris menjual tanpa persetujuan lainnya. Lihat jual tanah warisan.
• Sertipikat dijaminkan lalu dijual tanpa sepengetahuan pembeli.
• Pergantian dokumen saat pengecekan, ketika sertipikat asli yang dicek tidak sama dengan yang diserahkan untuk akta.

Menghadapi pola-pola ini, prinsipnya satu: pastikan dokumen yang diperiksa adalah dokumen yang sama dengan yang dipakai untuk transaksi, dan lakukan semuanya di depan pejabat berwenang.

Bagaimana dengan tanah yang belum bersertipikat

Tidak semua tanah sudah bersertipikat. Sebagian hanya punya girik, petok, letter C, atau akta camat. Dokumen jenis ini bukan bukti hak yang sekuat sertipikat, sehingga pengecekannya berbeda: periksa catatan di kelurahan atau desa, riwayat penguasaan, dan pembayaran pajak. Sebelum membeli, pertimbangkan mendaftarkan tanah itu dahulu agar mendapat sertipikat. Penjelasan lengkap ada di sertipikat dan tanah girik serta jual beli tanah girik dan akta camat.

Peran PPAT dalam pengecekan

PPAT adalah pejabat yang membuat akta peralihan hak atas tanah. Sebelum menandatangani akta jual beli, PPAT lazimnya meminta pengecekan sertipikat ke Kantor Pertanahan sebagai bagian prosedur. Hasilnya menjadi dasar PPAT melanjutkan atau menolak pembuatan akta. Karena itu, pembeli sebaiknya tidak sekadar menyerahkan semuanya, tetapi menanyakan hasil pengecekan itu dan meminta salinannya. PPAT yang cermat akan menolak membuat akta bila data tidak cocok, dan penolakan itu adalah perlindungan bagi pembeli.

Tanyakan pula apa saja yang diperiksa PPAT: keaslian sertipikat, identitas para pihak, status pajak, dan ada tidaknya catatan pembebanan. Bila ada yang belum diperiksa, minta dilengkapi sebelum membayar pelunasan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya memeriksa fotokopi sertipikat dan percaya penjual.
• Mengira cap pengecekan sama dengan jaminan seluruh tanah bebas sengketa.
• Tidak mencocokkan fisik tanah dengan peta bidang.
• Mengurus lewat calo tanpa kuitansi resmi.
• Membayar uang muka sebelum pengecekan.
• Memeriksa terlalu awal lalu tidak memeriksa ulang saat akta.
• Lupa memeriksa hak tanggungan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pengecekan sertipikat harus oleh pemilik? Biasanya pemohon menyerahkan sertipikat dan identitas, atau melalui PPAT. Bagi calon pembeli yang belum memegang sertipikat, minta penjual atau PPAT mengajukannya. Prosedur persisnya diumumkan Kantor Pertanahan.

Apakah aplikasi daring cukup untuk memastikan keaslian? Aplikasi memberi informasi awal yang membantu, tetapi untuk transaksi bernilai besar tetap lakukan pengecekan resmi lewat Kantor Pertanahan dan PPAT.

Apa yang dilakukan bila sertipikat ternyata palsu? Hentikan transaksi, simpan bukti, dan konsultasikan dengan advokat. Pemalsuan surat dapat dilaporkan ke kepolisian.

Ringkasan

Pengecekan sertipikat di BPN mencocokkan sertipikat dengan buku tanah, peta bidang, dan catatan pembebanan, serta membantu menelusuri riwayat tanah. Lakukan lewat Kantor Pertanahan atau PPAT, gunakan aplikasi resmi sebagai tambahan, dan cocokkan juga fisik tanah, identitas penjual, dan PBB. Ulangi pengecekan menjelang akta, dan jangan membayar sebelum hasilnya jelas. Untuk transaksi besar, minta bantuan PPAT, notaris, atau advokat.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Membeli tanah yang masih bermasalah
• Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.