Membangun Rumah Susun: Kewajiban Pengembang, Izin, Akta Pemisahan, dan Sertifikat Laik Fungsi

Apa itu pelaku pembangunan rusun dan siapa yang terkena

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi dalam bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian. Dalam bahasa sehari-hari: apartemen, rumah susun sewa, dan rusun milik.

Pelaku pembangunan adalah pihak yang membangun rumah susun, baik badan hukum swasta, badan usaha milik negara atau daerah, koperasi, maupun pihak lain yang memenuhi syarat. Istilah awamnya pengembang atau developer. Yang terkena aturan ini bukan hanya pengembang besar, tetapi juga pengembang daerah yang membangun rusun kecil, serta pemilik tanah yang bekerja sama dengan pengembang.

Rusun dibedakan menurut peruntukan. Rusun umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah, rusun khusus untuk kebutuhan khusus, rusun negara untuk pejabat atau pegawai, dan rusun komersial untuk pasar umum. Pembahasan rusun yang disubsidi pemerintah ada pada rusun subsidi, hunian, dan larangan pengalihan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukum utama:

• Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU 20/2011). Mengatur pembangunan, kepemilikan, pengelolaan, dan perhimpunan penghuni.
• Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun. Menggantikan PP 4/1988 dan menjadi aturan pelaksana terbaru. Aturan ini memuat 21 bab dan 148 pasal.
• Ketentuan tentang bangunan gedung dan perizinan, termasuk persetujuan bangunan gedung (PBG), diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan PP 16/2021. IMB telah digantikan PBG.

Beberapa kewajiban pokok pelaku pembangunan:

1. Menguasai tanah secara sah. Pembangunan rusun dilakukan di atas tanah yang status haknya jelas, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau Hak Pengelolaan.
2. Memenuhi tata ruang. Peruntukan lahan harus sesuai. Lihat cek zonasi tanah, KKPR, dan RDTR.
3. Memiliki persetujuan bangunan. Bangunan gedung harus memiliki PBG sebelum dibangun.
4. Menyediakan rusun umum. Menurut pemberitaan Hukumonline atas PP 13/2021, pengembang rusun komersial wajib membangun rusun umum sebesar 20 persen dari proyeknya, atau dapat membayar dana konversi yang dikelola badan tertentu. Karena rincian ini dikutip dari pemberitaan, periksa teks resmi.
5. Membangun bertahap bila perlu. Menurut penjelasan PP, pembangunan bertahap memiliki jangka waktu paling lama tiga tahun per tahap.
6. Menyusun pertelaan dan akta pemisahan. Pertelaan menggambarkan batas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Akta pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas keempat objek tersebut.
7. Memperoleh sertifikat laik fungsi (SLF). Bangunan harus laik fungsi sebelum dihuni dan sebelum pengelolaan dimulai.
8. Menyerahkan sarusun dan bukti hak. Pembeli menerima SHM sarusun atau SKBG sarusun sesuai status tanahnya.
9. Memfasilitasi pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni. Perhimpunan ini mengelola bagian bersama dan keputusan bersama setelah masa transisi.

Kewajiban sebelum memasarkan dan menjual

Rumah susun boleh dipasarkan sebelum bangunan jadi, sebagaimana dibahas pada sistem pemasaran rumah indent. Namun PPJB baru boleh dibuat setelah syarat kepastian dipenuhi. Menurut kutipan dalam kajian hukum, UU 20/2011 Pasal 43 ayat (2) menyebut syarat itu mencakup status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, perizinan bangunan, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. Pelaku pembangunan juga harus memberikan informasi yang benar tentang spesifikasi, harga, dan jadwal.

Ketidakpatuhan berakibat sanksi administratif dan, bagi pembeli, membuka peluang menuntut sesuai perjanjian dan perlindungan konsumen. Kasus keterlambatan dapat dibaca pada studi kasus apartemen serah terima terlambat.

Pertelaan, NPP, dan akta pemisahan: istilah yang sering membingungkan

Tiga istilah ini sering muncul dalam dokumen pembelian, tetapi jarang dijelaskan.

Pertelaan adalah uraian rinci tentang pembagian rumah susun. Isinya memuat batas yang jelas antara sarusun dan bagian bersama, luas masing-masing sarusun, serta uraian benda bersama dan tanah bersama. Tanpa pertelaan, tidak ada patokan tentang apa yang menjadi milik pribadi dan apa yang milik bersama.

Nilai perbandingan proporsional (NPP) adalah angka perbandingan antara nilai satu sarusun terhadap nilai seluruh rumah susun pada waktu pelaku pembangunan memperhitungkan biaya pembangunan. NPP menentukan hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, serta menjadi dasar pembagian biaya dan hak suara dalam keadaan tertentu. Karena menyangkut uang, pembeli berhak mengetahui NPP unitnya.

Akta pemisahan adalah akta yang mengesahkan pemisahan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dengan memuat pertelaan dan NPP. Akta ini menjadi dasar bagi kantor pertanahan menerbitkan bukti hak per unit.

Hubungan ketiganya: pertelaan menjelaskan apa saja objeknya, NPP menentukan porsi kebersamaan, dan akta pemisahan mengesahkan keduanya. Pembeli yang tidak melihat dokumen ini bisa saja membeli unit yang batasnya tidak jelas.

Masa transisi, pengelolaan, dan perhimpunan penghuni

Setelah bangunan selesai dan sarusun diserahkan, pelaku pembangunan biasanya mengelola gedung selama masa transisi. Setelah itu pengelolaan diserahkan kepada perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS), yang dibentuk oleh pemilik. Menurut penjelasan PP 13/2021, pengelolaan rumah susun dimulai setelah sertifikat laik fungsi terbit, dan pelaku pembangunan memfasilitasi pembentukan perhimpunan.

Hal yang sering menjadi sengketa:

• Biaya pengelolaan yang naik tanpa persetujuan. Pemilik berhak melihat dasar penetapan iuran.
• Pengelola yang tidak transparan. Laporan keuangan seharusnya dapat diperiksa pemilik.
• Penyerahan pengelolaan yang tertunda. Pengembang yang enggan menyerahkan pengelolaan kepada perhimpunan dapat dipersoalkan.
• Penggunaan bagian bersama untuk komersial. Pemakaian harus berdasarkan keputusan perhimpunan.

Kerangka pengelolaan, iuran, dan PPPSRS dibahas pada apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS, sedangkan dana cadangan dibahas pada fasilitas umum apartemen dan sinking fund.

Kewajiban rusun umum dan dana konversi

Kewajiban membangun rusun umum bagi pengembang rusun komersial merupakan salah satu perubahan yang banyak diperbincangkan. Maksudnya agar kota tidak hanya dipenuhi hunian mewah, melainkan juga tersedia hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Menurut pemberitaan, pengembang dapat memenuhi kewajiban itu dengan membangun sendiri atau menyetorkan dana konversi.

Bagi pembeli rusun komersial, kewajiban ini bukan beban langsung, tetapi berpengaruh pada kecepatan pembangunan dan perizinan proyek. Pengembang yang belum menunjukkan kepatuhan terhadap kewajiban ini dapat menghadapi hambatan izin. Bagi pembeli rusun umum, kewajiban ini melatarbelakangi tersedianya unit dengan harga terjangkau, yang disertai pembatasan penghunian dan pengalihan sebagaimana dibahas pada rusun subsidi, hunian, dan larangan pengalihan.

Detail persentase, tata cara dana konversi, dan lembaga pengelolanya perlu dibaca langsung pada teks resmi PP 13/2021 dan peraturan turunan, karena dapat disesuaikan.

Sanksi bagi pengembang yang melanggar

Pelanggaran kewajiban pelaku pembangunan dapat dikenai sanksi administratif, misalnya peringatan tertulis, pembatasan kegiatan, atau penghentian pembangunan, sesuai jenis pelanggaran. Pada pelanggaran tertentu, undang-undang menyediakan sanksi pidana. Besaran dan unsur pidananya sebaiknya dibaca langsung pada teks resmi terbaru, karena penyesuaian pidana dalam peraturan perundang-undangan dapat berubah.

Bagi pembeli, sanksi administratif terhadap pengembang bukan pengganti ganti rugi. Pembeli tetap dapat menuntut hak melalui perjanjian dan jalur perdata atau penyelesaian sengketa konsumen.

Tahapan dan dokumen yang berhak diminta pembeli

Langkah praktis bagi pembeli untuk memeriksa pengembang

1. Telusuri pengembang. Tanyakan proyek yang sudah diserahterimakan dan kondisinya.
2. Minta bukti hak atas tanah. Periksa jenis hak, pemegang hak, dan tanggal berakhir.
3. Minta PBG atau status pengajuan. Pastikan bangunan memiliki dasar izin. Lihat PBG dan SIMBG.
4. Periksa tingkat keterbangunan sebelum PPJB. Kunjungi lokasi dan catat kondisi.
5. Minta pertelaan. Pastikan luas unit, bagian bersama, dan nilai perbandingan proporsional (NPP) jelas.
6. Tanyakan rencana SLF dan serah terima. Catat jadwal tertulis.
7. Tanyakan rencana perhimpunan dan pengelola. Biaya pengelolaan sebaiknya diumumkan sebelum penjualan.
8. Periksa kontrak KPR dan jaminan. Pastikan bank dan pengembang bekerja sama secara jelas.
9. Dokumentasikan seluruh janji. Simpan brosur, siaran pers, dan korespondensi.
10. Libatkan penasihat hukum untuk transaksi besar. Nilai unit yang tinggi pantas mendapat pemeriksaan dokumen.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terbesar adalah terbitnya PP 13/2021 yang menggantikan PP 4/1988. Menurut pemberitaan, PP baru memperkenalkan kewajiban rusun umum 20 persen bagi pengembang rusun komersial dengan alternatif dana konversi, serta pembangunan bertahap. Dampak bagi pembeli adalah kejelasan lebih besar mengenai tahapan, kepemilikan per tahap, dan dasar pengelolaan setelah sertifikat laik fungsi terbit.

Perubahan kedua adalah peralihan dari IMB ke PBG dan SLF melalui PP 16/2021 dan sistem elektronik. Perubahan ketiga: UU Cipta Kerja 11/2020 yang menjadi dasar sebagian aturan telah digantikan UU 6/2023. Dampaknya, rujukan lama perlu diperiksa ulang. Periksa teks resmi di basis data peraturan pemerintah.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Ratih berminat membeli unit di apartemen yang baru dibangun sebagian. Pemasar mengatakan semua izin sudah lengkap. Ibu Ratih meminta bukti hak atas tanah, PBG, jadwal serah terima, dan penjelasan tentang akta pemisahan. Pengembang memberikan sebagian dokumen dan berjanji melengkapi sisanya. Ibu Ratih menunda penandatanganan PPJB sampai dokumen yang diminta lengkap, lalu meminta agar jadwal serah terima dan denda keterlambatan dimasukkan dalam perjanjian. Ketika dokumen sudah lengkap, ia menandatangani. Ketelitiannya membuat posisinya jelas jika ada keterlambatan.

Hak pembeli bila pengembang pailit atau proyek berhenti

Pembeli unit rusun yang proyeknya berhenti perlu segera mengumpulkan bukti: PPJB, kuitansi, dan korespondensi. Pembeli dapat berkoordinasi dengan pembeli lain untuk mengajukan keberatan bersama. Bila pengembang dinyatakan pailit, pembeli berkedudukan sebagai kreditur dan perlu mendaftarkan tagihan melalui kurator. Pengurusan semacam itu rumit, sehingga dukungan advokat membantu. Pencegahan terbaik tetap pemeriksaan dokumen sebelum membayar.

Memeriksa pengembang kecil dan proyek rusun sederhana

Tidak semua proyek rusun dikerjakan pengembang besar. Pengembang daerah yang membangun rusun kecil tetap terikat kewajiban yang sama. Pembeli perlu lebih berhati-hati pada proyek kecil, karena modal pengembang terbatas. Mintalah bukti pembiayaan proyek, kerja sama bank, dan rekam jejak kontraktor pelaksana.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pengembang boleh menjual sebelum gedung jadi? Boleh memasarkan, tetapi PPJB baru dapat dibuat setelah syarat kepastian dipenuhi. Pembeli berhak menanyakan bukti syarat itu.

Apa itu akta pemisahan? Akta pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang memuat pertelaan dan NPP. Akta ini menjadi dasar penerbitan bukti hak per unit.

Apakah sertifikat laik fungsi wajib? Menurut penjelasan PP 13/2021, pengelolaan rumah susun dimulai setelah sertifikat laik fungsi terbit. Karena itu SLF merupakan syarat penting sebelum penghunian dan pengelolaan.

Apa yang dilakukan bila pengembang melanggar? Kirim teguran tertulis, ajukan pengaduan ke dinas perumahan setempat atau BPSK, atau tempuh jalur hukum. Lihat pula hak pembeli rumah dalam pembatalan PPJB.

Ringkasan

• Pelaku pembangunan rusun wajib menguasai tanah secara sah, memenuhi tata ruang, memiliki PBG, menyusun pertelaan, dan membuat akta pemisahan.
• Menurut pemberitaan atas PP 13/2021, ada kewajiban rusun umum 20 persen atau dana konversi bagi rusun komersial.
• PPJB baru boleh dibuat setelah syarat kepastian terpenuhi, termasuk keterbangunan paling sedikit 20 persen.
• SLF diperlukan sebelum penghunian dan pengelolaan.
• Minta dokumen pada setiap tahap dan simpan bukti.
• Periksa teks resmi dan konsultasikan dokumen sebelum membayar.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Baca juga

• Rusun Subsidi dan Rusun Umum: Siapa Boleh Menghuni, Hak Penghuni, dan Larangan Pengalihan
• Membeli Rumah Indent dan Pre-Project Selling: Aturan Pemasaran dan Hak Pembeli
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Syarat, Alur di SIMBG, dan Retribusi bagi Pemilik Bangunan
• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.