Panduan Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)

Apa itu hak milik atas satuan rumah susun

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal, dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah (satuan rumah susun atau sarusun), dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengaturan pokoknya ada dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun. Pendaftarannya mengikuti peraturan pendaftaran tanah.

Hak milik atas sarusun (HM sarusun) adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, sekaligus hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Buktinya berupa sertifikat hak milik atas sarusun. Pada rusun yang berdiri di atas tanah dengan status tertentu, misalnya hak pengelolaan atau tanah wakaf, buktinya dapat berupa sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun (SKBG). Penjelasan umum ada di sertipikat satuan rumah susun dan balik nama waris apartemen dan rumah susun.

Siapa yang terkena? Pembeli apartemen atau unit rusun, pengembang, penghuni yang meneruskan unit karena waris atau hibah, pemilik yang menjaminkan unit ke bank, dan perhimpunan pemilik dan penghuni. Hak pengelolaan dibahas di hak pengelolaan dan sewa tanah negara.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

• Rusun hanya boleh dibangun di atas tanah dengan status tertentu, yaitu hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara, atau hak pengelolaan, dengan syarat khusus. Periksa teks resmi untuk daftar lengkap.
• Pelaku pembangunan harus memiliki izin dan memenuhi persyaratan teknis. Sebelum bangunan selesai, pemasaran dan perjanjian awal dengan pembeli dibatasi oleh persyaratan tertentu yang melindungi pembeli. Rincian persyaratan pemasaran periksa teks resmi.
• Sebelum sarusun dapat dimiliki dengan sertifikat, diperlukan pertelaan, yaitu uraian terperinci tentang batas-batas satuan, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, serta nilai perbandingan proporsional (NPP) yang menentukan bagian hak dan kewajiban masing-masing pemilik.
• Sertifikat HM sarusun terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur hak atas tanah bersama, gambar denah satuan pada lantai bangunan, serta pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang bersangkutan.
• Pengalihan, yakni jual beli, hibah, atau waris, dilakukan dengan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) lalu didaftarkan. Sarusun dapat dijaminkan dengan hak tanggungan.
• Pemilik sarusun wajib membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS) yang mengurus bagian bersama. Pemilik membayar iuran pengelolaan.
• Ketentuan kepemilikan sarusun oleh orang asing mempunyai pembatasan jenis hak dan syarat. Periksa teks resmi dan tanyakan PPAT sebelum membeli.

Dokumen yang perlu disiapkan

Untuk membeli dari pengembang:

Untuk pengalihan jual beli sarusun:

1. Sertifikat HM sarusun asli.
2. KTP dan kartu keluarga penjual dan pembeli.
3. Akta nikah atau persetujuan pasangan.
4. Bukti pembayaran PBB dan iuran pengelolaan tahun berjalan, serta surat keterangan bebas tunggakan dari pengelola atau PPPSRS.
5. Bukti pembayaran kewajiban pajak terkait sesuai ketentuan.
6. Hak tanggungan yang masih membebani wajib dihapus lebih dulu atau diatur dalam akta.

Untuk ahli waris, siapkan surat keterangan waris atau penetapan, sesuai penjelasan panduan penetapan ahli waris.

Langkah pendaftaran dan pengalihan

Bagi pembeli dari pengembang:

1. Periksa pengembang dan proyek. Cek status tanah, izin, dan rekam jejak. Lihat studi kasus pengembang perumahan, sertifikat tak kunjung terbit.
2. Baca PPJB. Perhatikan jadwal serah terima, denda keterlambatan, dan syarat penerbitan sertifikat. Lihat PPJB jual beli rumah belum lunas.
3. Bayar bertahap sesuai PPJB dan simpan semua bukti.
4. Serah terima unit. Periksa kondisi fisik dan luas sesuai gambar.
5. Pengembang mengurus pertelaan dan pemisahan, lalu mendaftarkan sarusun ke kantor pertanahan.
6. Tandatangani AJB di PPAT setelah sertifikat induk sarusun terbit atau sesuai syarat yang berlaku.
7. Balik nama. PPAT mendaftarkan peralihan; sertifikat HM sarusun diterbitkan atas nama pembeli.
8. Periksa sertifikat. Nama, nomor unit, lantai, luas, dan NPP.
9. Bergabung dengan PPPSRS dan membayar iuran.

Bagi pembeli unit bekas:

1. Periksa sertifikat HM sarusun dan status unit (hak tanggungan, sengketa, tunggakan).
2. Minta surat bebas tunggakan dari pengelola.
3. Sepakati harga dan syarat.
4. Penuhi kewajiban pajak terkait.
5. Tandatangani AJB di PPAT.
6. PPAT mengajukan balik nama.
7. Terima sertifikat atas nama pembeli.

PPJB rusun: hal yang wajib dibaca

Hampir semua pembelian apartemen dari pengembang dimulai dengan PPJB (perjanjian pengikatan jual beli). Karena nilainya besar dan jangka waktunya panjang, perhatikan hal-hal berikut sebelum menandatangani.

1. Identitas dan legalitas pengembang. Nama badan usaha, alamat, dan pengurus.
2. Status tanah dan izin. Jenis hak atas tanah dan jangka waktunya, serta persetujuan pembangunan.
3. Spesifikasi unit. Luas, lantai, tipe, dan material. Luas yang dijanjikan perlu dibedakan antara luas bersih dan luas termasuk bagian bersama.
4. Harga dan jadwal bayar. Uang muka, cicilan, dan konsekuensi keterlambatan.
5. Jadwal serah terima. Tanggal, syarat, dan denda keterlambatan pengembang.
6. Penerbitan sertifikat. Siapa mengurus, kapan, dan apa akibatnya bila terlambat.
7. Pembatalan. Syarat pembatalan oleh pembeli atau pengembang dan pengembalian dana.
8. Pengelolaan bangunan. Iuran, pembentukan PPPSRS, dan masa transisi pengelolaan oleh pengembang.

Jika ada ketentuan yang tidak jelas, minta penjelasan tertulis. Pelajari pula pola sengketa dalam PPJB jual beli rumah belum lunas.

Menjaminkan sarusun ke bank

Sarusun dapat dijaminkan dengan hak tanggungan, sehingga lazim dipakai untuk kredit kepemilikan. Prosedurnya mengikuti panduan pemasangan hak tanggungan. Bank akan memeriksa sertifikat HM sarusun, izin bangunan, SLF (sertifikat laik fungsi), dan status tunggakan iuran. Bila unit dibeli saat sertifikat belum terbit, bank sering menahan sebagian dana sampai sertifikat diserahkan. Pastikan pula bahwa bagian proporsional atas tanah bersama dan bagian bersama ikut menjadi objek jaminan. Setelah lunas, lakukan roya seperti dijelaskan dalam panduan roya hak tanggungan.

Hak dan kewajiban setelah menjadi pemilik

Menjadi pemilik sarusun berarti hidup dalam komunitas dengan aturan bersama.

• Hak. Menggunakan unit dan bagian bersama sesuai peruntukan, ikut memilih pengurus PPPSRS, dan mendapat laporan keuangan pengelolaan.
• Kewajiban. Membayar iuran pengelolaan dan dana cadangan, menjaga ketertiban, dan tidak mengubah struktur atau tampak bangunan tanpa izin.
• Sengketa. Perselisihan dengan pengelola atau sesama pemilik sebaiknya diselesaikan lewat musyawarah, kemudian mediasi, sebelum menempuh pengadilan.
• Sewa. Menyewakan unit biasanya diperbolehkan, tetapi aturan PPPSRS dapat mengatur jangka minimal dan tata cara pendaftaran penyewa.

Simpan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS, notulen rapat, dan bukti pembayaran iuran bersama dokumen kepemilikan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terbaru menyangkut penyelenggaraan rusun melalui PP No. 13 Tahun 2021, yang mengatur pelaku pembangunan, pemasaran, dan pengelolaan, serta penyesuaian dalam UU Cipta Kerja (UU 6/2023) mengenai kepemilikan sarusun, termasuk bagi orang asing dalam batas tertentu. Kemudian, sertipikat elektronik diterapkan bertahap, dan layanan pertanahan makin banyak lewat sistem elektronik. Rincian syarat kepemilikan oleh warga negara asing, jenis hak, dan batas harga periksa teks resmi sebelum bertindak.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pembeli memesan unit apartemen dari pengembang. Sebelum membayar uang muka, ia meminta salinan bukti hak atas tanah, izin pembangunan, dan draf PPJB. Ia membaca ketentuan serah terima dan denda keterlambatan. Setelah bangunan selesai dan sarusun dipisahkan, ia menandatangani AJB di PPAT, lalu sertifikat HM sarusun diterbitkan atas namanya. Ia mendaftar sebagai anggota PPPSRS dan menyimpan salinan pertelaan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya HM sarusun dan SKBG? HM sarusun diberikan untuk rusun di atas tanah dengan hak yang memungkinkan, sedangkan SKBG diberikan untuk bangunan di atas tanah dengan status tertentu seperti hak pengelolaan atau wakaf. Periksa teks resmi untuk perbedaannya.

Apakah unit rusun dapat diwariskan? Ya, sebagai hak milik yang dapat beralih karena waris, dengan prosedur balik nama.

Apakah orang asing boleh memiliki? Dengan pembatasan jenis hak dan syarat tertentu. Tanyakan PPAT dan periksa teks resmi.

Apa yang terjadi bila pengembang bangkrut? Pembeli harus memeriksa perjanjian, jaminan pembangunan, dan status sertifikat. Kasus semacam ini rumit, jadi konsultasikan kepada advokat.

Ringkasan

• HM sarusun adalah hak milik atas unit sekaligus bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Pendaftaran bergantung pada pertelaan, pemisahan sarusun, dan sertifikat.
• PPJB mengikat sebelum AJB; AJB dibuat PPAT lalu balik nama.
• Periksa status tanah, izin, hak tanggungan, dan tunggakan iuran.
• Bergabung dengan PPPSRS dan simpan dokumen penting.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang

Baca juga

• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Balik Nama Waris Apartemen dan Rumah Susun: Dokumen, Pengelola, dan Pendaftaran
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Studi Kasus: Rumah Subsidi Lunas, Sertifikat Tak Kunjung Terbit

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.