Jendela dan Balkon Menghadap Pekarangan Tetangga: Aturan Jarak, Privasi, dan Cara Menyelesaikannya

Apa persoalannya dan siapa yang terkena

Rumah di permukiman padat sering berdiri rapat. Jendela, lubang angin, atau balkon di satu rumah dapat memberi pandangan langsung ke dalam rumah, halaman, atau kamar mandi tetangga. Bagi yang dipandang, ini mengganggu privasi. Bagi pemilik jendela, ini soal sirkulasi udara dan cahaya.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mengatur persoalan ini dalam bab tentang hak dan kewajiban antara para pemilik pekarangan yang bertetangga, khususnya Pasal 644 sampai 650. Pasal-pasal ini lahir dari kebiasaan Eropa abad lalu, tetapi pokok pikirannya masih relevan: seseorang tidak boleh sesuka hati membuat bukaan yang mengintip pekarangan orang lain.

Yang terkena: pemilik rumah yang hendak membangun atau merenovasi, tetangga yang merasa terganggu, kontraktor dan arsitek, dan pengembang perumahan yang merancang rumah berdempetan.

Aturan dalam KUH Perdata

Berikut ketentuan intinya, dengan bahasa sehari-hari.

Tembok bersama. Pasal 644: tidak seorang pun dari tetangga, tanpa izin pihak lain, boleh membuat jendela atau lubang pada tembok batas bersama dengan cara apa pun. Namun ia boleh membuatnya pada bagian tembok yang ditinggikan atas biaya sendiri, asal langsung dikerjakan saat meninggikan tembok, menurut cara pada dua pasal berikutnya. Tembok batas yang dipakai bersama dianggap milik bersama kecuali ada alas hak atau tanda yang menunjukkan sebaliknya (Pasal 633). Rincian tembok bersama dibahas di tembok batas bersama, hak dan biaya pemeliharaan.

Tembok milik sendiri yang berbatasan dengan pekarangan tetangga. Pasal 645: pemilik tembok batas yang bukan milik bersama dan langsung berbatasan dengan pekarangan orang lain boleh membuat penerangan atau jendela dengan terali besi rapat dan jendela mati. Terali harus dipasang dengan jarak selebar-lebarnya satu telapak antara satu dan lainnya. Pasal 646 menambahkan syarat tinggi: jendela atau lubang itu tidak boleh dibuat lebih rendah dari dua puluh lima telapak di atas lantai kamar yang diterangi bila lantai sama tinggi dengan jalan raya, dan tidak lebih rendah dari dua puluh telapak untuk kamar pada tingkat lebih tinggi. Tujuannya agar orang tidak bisa mengintip lewat lubang itu.

Pandangan langsung. Pasal 647: orang tidak diperbolehkan memiliki pemandangan langsung ke pekarangan tetangga, baik tertutup maupun terbuka. Karena itu, ia tidak boleh memperlengkapi rumahnya dengan jendela, balkon, atau perlengkapan lain yang memberi pemandangan ke pekarangan itu, kecuali bila tembok yang diperlengkapi itu berjarak lebih dari dua puluh telapak dari pekarangan tetangga.

Pandangan samping atau serong. Pasal 648: dari arah samping atau menyerong, orang tidak boleh punya pandangan ke pekarangan tetangga, kecuali dalam jarak lima telapak.

Cara menghitung jarak. Pasal 649: jarak dihitung dari sisi luar tembok yang diberi lubang. Bila ada balkon atau sejenisnya yang menonjol, dihitung dari sisi terluar balkon sampai garis batas kedua pekarangan.

Berlaku juga untuk pagar kayu. Pasal 650: ketentuan Pasal 633 sampai 649 berlaku juga terhadap pagar kayu yang membatasi bangunan, halaman terbuka, dan kebun.

Masalah ukuran telapak

Ukuran "telapak" dalam terjemahan lama KUH Perdata adalah satuan kuno. Tidak ada pasal modern yang mengubahnya menjadi meter. Pengadilan dan para ahli kadang memakai konversi berbeda. Karena itu, jangan menghitung sendiri lalu menganggap hasilnya pasti. Jika sengketa sampai ke pengadilan, hakim dapat meminta keterangan ahli atau melakukan pemeriksaan setempat. Dalam praktik, aturan bangunan daerah tentang jarak bebas antarbangunan dan garis sempadan sering menjadi pegangan yang lebih konkret.

Bagaimana dengan izin bangunan modern

Aturan KUH Perdata berjalan berdampingan dengan aturan bangunan. Persetujuan bangunan gedung (PBG) menggantikan izin mendirikan bangunan (IMB). Persyaratan tata bangunan, termasuk garis sempadan dan jarak antarbangunan, diatur dalam peraturan daerah dan rencana tata ruang, serta peraturan pelaksana undang-undang bangunan gedung seperti Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Perda biasanya menentukan jarak minimal bangunan dari batas persil, tinggi bangunan, dan koefisien lantai.

Artinya, ada dua lapis pengecekan:

1. Apakah bangunan memenuhi persyaratan PBG? Itu urusan pemerintah daerah dan dinas teknis. Lihat PBG dan SIMBG.
2. Apakah bukaan merugikan tetangga secara perdata? Itu urusan hubungan antarpemilik, dan bisa digugat meskipun PBG terbit.

Memiliki PBG bukan jaminan bahwa tetangga tidak bisa menggugat. Sebaliknya, tidak ada PBG tidak otomatis memenangkan tetangga. Lihat sanksi administratif bangunan gedung tanpa PBG untuk sisi pemerintah.

Perbuatan melawan hukum sebagai dasar gugatan

Menurut ulasan hukum, bila hak privasi terganggu akibat balkon tetangga, selain Pasal 647 sampai 649, dapat digunakan Pasal 1365 KUH Perdata tentang perbuatan melawan hukum. Unsurnya: ada perbuatan, melawan hukum, ada kerugian, ada hubungan sebab akibat, dan ada kesalahan. Kerugian tidak hanya materi, tetapi juga kerugian moril seperti rasa tidak nyaman dan hilangnya kenikmatan hidup. Hakim yang menilai apakah semua unsur terpenuhi. Untuk perbandingan antara wanprestasi dan perbuatan melawan hukum, lihat wanprestasi dan perbuatan melawan hukum, pilih yang mana.

Langkah praktis bagi yang terganggu

1. Dokumentasikan. Foto dari dalam rumah Anda ke arah jendela atau balkon tetangga, catat tanggal, dan ukur jarak ke batas tanah bila bisa.
2. Kumpulkan data bangunan. Tanyakan apakah tetangga memiliki PBG atau IMB, dan minta informasi dari kelurahan atau dinas teknis.
3. Bicarakan baik-baik. Sampaikan secara sopan, tawarkan solusi: kaca buram, kisi-kisi, tanaman, atau memindahkan jendela.
4. Kirim surat keberatan. Bila tidak berhasil, kirim surat tertulis melalui ketua RT atau RW dengan tembusan kelurahan.
5. Mediasi. Minta perangkat lingkungan menjadi mediator. Catat hasilnya dalam berita acara.
6. Laporkan ke dinas bila melanggar PBG. Dinas dapat menegur atau menghentikan pembangunan.
7. Gugat bila perlu. Gugatan perdata dengan dasar Pasal 647 sampai 649 dan Pasal 1365. Nilai gugatan yang kecil mungkin dapat memakai gugatan sederhana, tetapi sengketa menyangkut tanah dikecualikan dalam gugatan sederhana, jadi tanyakan kepada pengadilan.

Langkah praktis bagi yang akan membangun

1. Ukur jarak dari batas tanah. Sebelum menggambar, tentukan di mana batas tanah, dan jarak minimal dari batas menurut perda.
2. Tinjau arah pandang. Hindari jendela dan balkon yang langsung menghadap jendela atau halaman tetangga.
3. Gunakan solusi desain. Jendela tinggi (clerestory), kisi-kisi, kaca buram, atau penempatan balkon menghadap jalan.
4. Minta persetujuan tetangga. Persetujuan tertulis atas bukaan di tembok bersama sangat penting (Pasal 644).
5. Urus PBG dan simpan gambar. Dokumentasikan bahwa desain mengikuti ketentuan.
6. Beri tahu tetangga sejak awal. Penjelasan sebelum pembangunan lebih ampuh daripada pembelaan setelah ada konflik.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Teks Pasal 644 sampai 650 KUH Perdata tidak berubah. Perubahan terletak pada lingkungan peraturan:

• IMB digantikan PBG, dan persyaratannya diatur dalam peraturan pelaksana yang lebih baru. Pembahasan peralihan ada pada bangunan IMB lama dan peralihan ke PBG.
• UU 11/2020 sudah tidak berlaku dan digantikan UU 6/2023. Kedua undang-undang itu mempengaruhi perizinan bangunan secara umum, tetapi bukan hubungan privasi antartetangga.
• Perlindungan data pribadi menurut UU Pelindungan Data Pribadi (UU 27/2022) memberi perspektif tambahan bila kamera pengawas (CCTV) atau drone diarahkan ke area pribadi tetangga. Penerapannya pada kasus tetangga belum seragam, dan lembaga pengawas pelindungan data pribadi belum terbentuk per September 2026. Hindari mengarahkan kamera ke area privat tetangga.
• Anggapan bahwa Buku II KUH Perdata sudah dicabut seluruhnya oleh UUPA tidak sepenuhnya benar. Pencabutan itu berlaku sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam di dalamnya. Ketentuan tentang pandangan ke pekarangan tetangga tidak diatur UUPA, sehingga sebagian pihak, termasuk uraian di Hukumonline, berpendapat masih dapat diterapkan. Pandangan ini diperdebatkan, sehingga periksa putusan terbaru.

Cara mendokumentasikan dan menyelesaikan keberatan

Keberatan atas jendela atau balkon tetangga akan jauh lebih kuat bila disertai bukti. Langkah berikut membantu kedua pihak, baik yang keberatan maupun yang dikeberatkan.

1. Foto bukaan dari dalam dan luar rumah, lengkap dengan tanggal, sehingga terlihat apa yang dapat dilihat dari jendela atau balkon tersebut.
2. Ukur jarak dari bukaan ke batas tanah dan ke ruang pribadi yang terganggu, misalnya kamar tidur atau halaman belakang. Gunakan meteran dan catat hasilnya.
3. Kumpulkan sertipikat atau dokumen batas tanah, serta gambar bangunan yang memuat letak jendela.
4. Tanyakan kepada tetangga apakah bangunan tersebut memiliki persetujuan bangunan gedung (PBG, yaitu izin mendirikan bangunan gaya baru pengganti IMB). Dokumen ini dapat diminta melalui dinas yang berwenang di daerah.
5. Sampaikan keberatan secara tertulis dan sopan, sebutkan bagian yang mengganggu, dan tawarkan solusi.

Solusi teknis sering lebih murah daripada perkara. Contohnya memasang kaca buram, kisi-kisi, tanaman pembatas, atau meninggikan bagian bawah jendela. Bila disepakati, tuangkan dalam surat kesepakatan bermeterai yang ditandatangani kedua pihak dan diketahui ketua RT atau RW.

Perlu diingat bahwa pengadilan menilai fakta di lapangan. Bukti yang rapi, tanggal yang jelas, dan sikap yang mau berunding biasanya dipandang baik oleh hakim maupun mediator.

Kesalahan umum

Contoh: Bu Anita (fiktif) merenovasi rumahnya menjadi dua lantai dan membuat balkon yang menghadap halaman belakang tetangga hanya berjarak satu meter dari batas tanah. Tetangga, Pak Rudi, merasa privasinya hilang. Setelah foto-foto dikumpulkan, Pak Rudi membicarakan keberatannya dengan sopan dan mengajukan permintaan melalui RT. Bu Anita akhirnya memasang kisi-kisi permanen dan menanam rambat setinggi pagar sehingga pandangan langsung terhalang, tanpa perlu membongkar balkon. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Hubungan dengan gangguan lain antartetangga

Jendela dan balkon hanyalah satu dari banyak gangguan antar tetangga. Cahaya, angin, bau, suara, air, dan bayangan bangunan juga dapat memicu konflik. Pembahasan umumnya ada pada hak tetangga dan gangguan bangunan. Untuk dinding pembatas dan pagar, baca tembok batas bersama. Bila tetangga membangun melewati batas tanah, lihat pagar dan bangunan melewati batas tanah tetangga serta tetangga bangun melewati batas tanah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya boleh membuat jendela di dinding rumah yang menempel batas tanah? Bila tembok milik sendiri dan langsung berbatasan dengan pekarangan tetangga, KUH Perdata hanya membolehkan penerangan atau jendela dengan terali rapat atau jendela mati, dengan syarat tinggi tertentu (Pasal 645 dan 646). Bukaan biasa yang memandang langsung tidak diperbolehkan pada jarak dekat.

Bagaimana jika tembok bersama? Tanpa izin tetangga, Anda tidak boleh membuat jendela atau lubang pada tembok bersama (Pasal 644).

Balkon saya sudah berdiri dan sudah ber-PBG. Masih bisa digugat? Bisa. PBG adalah izin administrasi. Gugatan perdata menilai apakah ada pelanggaran hak tetangga. Hakim memutuskan berdasarkan fakta.

Apakah ada angka meter yang pasti? KUH Perdata memakai satuan telapak yang kuno. Untuk angka meter, rujuk perda bangunan daerah Anda atau konsultasikan dengan dinas teknis.

Ringkasan

• KUH Perdata melarang jendela, lubang, dan balkon yang memberi pandangan langsung ke pekarangan tetangga kecuali dalam jarak tertentu (Pasal 647 sampai 649).
• Tembok bersama tidak boleh diberi jendela tanpa izin (Pasal 644).
• Tembok milik sendiri di batas tanah hanya boleh berjendela mati atau berterali dengan tinggi tertentu (Pasal 645 dan 646).
• PBG dan aturan daerah berjalan berdampingan dengan hak perdata tetangga.
• Selesaikan dengan musyawarah, solusi desain, mediasi, lalu gugatan bila perlu.
• Periksa teks resmi dan peraturan daerah terbaru.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku II, Pasal 633 sampai 650
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1365
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Baca juga

• Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan: Batas Pagar, Limpasan Air, Kebisingan, dan Cara Menyelesaikannya
• Tembok Pembatas Bersama dengan Tetangga: Siapa Pemilik, Siapa Membayar, dan Apa yang Boleh Dilakukan
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Syarat, Alur di SIMBG, dan Retribusi bagi Pemilik Bangunan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.