Tembok Pembatas Bersama dengan Tetangga: Siapa Pemilik, Siapa Membayar, dan Apa yang Boleh Dilakukan

Apa persoalannya dan siapa yang terkena

Dua rumah yang berdempetan biasanya dipisahkan satu tembok. Dua rumah yang berjarak dipisahkan pagar. Pertanyaan-pertanyaan yang muncul: Apakah tembok itu milik bersama? Siapa membayar saat retak? Bolehkah saya menempelkan bangunan pada tembok itu? Boleh atau tidak saya meninggikannya? Bagaimana kalau tembok itu miring dan hampir roboh ke tanah saya?

Yang terkena: pemilik rumah berdempetan, pemilik ruko, pemilik rumah di perumahan, penghuni kawasan padat, dan pengembang yang membangun deretan rumah dengan dinding bersama.

Bab tentang hak dan kewajiban antara para pemilik pekarangan yang bertetangga dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mengatur hal ini sangat rinci. Ketentuan tentang tembok dan pagar terdapat terutama pada Pasal 630a sampai 643, 650, 654, serta 662 sampai 664.

Aturan pokok: anggapan milik bersama

Tanda batas dibuat bersama. Pasal 630a: tiap pemilik pekarangan dapat mengharuskan pemilik pekarangan yang bertetangga untuk membuat tanda perbatasan, dan pembuatannya atas biaya bersama.

Setiap pemilik boleh menutup pekarangannya. Pasal 631: setiap pemilik boleh menutup pekarangannya, tanpa mengurangi pengecualian pada Pasal 667 tentang jalan keluar bagi tanah terkurung.

Tembok batas dianggap milik bersama. Pasal 633: semua tembok yang dipakai sebagai tembok batas antara bangunan, tanah, taman, dan kebun dianggap sebagai tembok batas milik bersama, kecuali ada alas hak atau tanda yang menunjukkan sebaliknya. Bila bangunan tidak sama tinggi, tembok dianggap milik bersama setinggi bangunan yang terendah.

Tanda bahwa tembok bukan milik bersama. Pasal 634 menyebut contoh: bagian atas tembok miring ke satu sisi, tembok menyangga bangunan hanya di satu sisi, atau adanya birai atau batu menonjol hanya di satu sisi. Dalam hal itu tembok dianggap milik pemilik pada sisi tempat tanda itu berada.

Pagar. Pasal 662 menyatakan pagar tanaman yang menjadi batas dianggap milik bersama kecuali ada bukti sebaliknya. Pasal 663: tetangga boleh menuntut tetangga lain membuat pagar baru dengan biaya bersama jika pagar lama yang merupakan milik bersama berfungsi menunjuk batas. Pasal 664: pagar yang hanya menutup salah satu pekarangan dianggap bukan milik bersama.

Pagar atau tembok pemisah di kota dan desa. Pasal 642: di kota, kota satelit, dan desa, setiap orang berhak menuntut tetangganya menyumbang biaya membuat atau memperbaiki penutup yang memisahkan rumah, pekarangan, dan kebun mereka. Cara membuat dan tingginya diatur peraturan khusus dan kebiasaan setempat. Pasal 643: tetangga boleh, atas biaya sendiri, mendirikan tembok bersama sebagai pengganti pagar bersama, tetapi tidak boleh pagar sebagai pengganti tembok.

Biaya perbaikan dan pemeliharaan

Pasal 635 menetapkan bahwa perbaikan atau pemugaran tembok batas bersama menjadi beban mereka yang mempunyai hak atas tembok menurut perbandingan hak masing-masing. Pada tembok dengan dua pemilik sama besar, artinya biaya dibagi dua. Namun tiap pemilik diperbolehkan membebaskan diri dari biaya dengan melepaskan haknya atas tembok yang diperbaiki atau dibangun kembali, asal tembok itu bukan penopang bangunan miliknya sendiri, dan bukan batas antara rumah, lapangan, dan kebun yang berdekatan di kota, kota satelit, dan desa. Jadi di kawasan perkotaan, pilihan melepaskan hak untuk menghindari biaya praktis tertutup bagi tembok batas antar rumah.

Hal yang sering diperdebatkan:

• Tembok retak karena pondasi satu rumah. Bila retak disebabkan salah satu pihak, misalnya menggali terlalu dalam, ia yang bertanggung jawab atas kerusakan, bukan sekadar berbagi biaya.
• Tembok bocor karena talang salah satu rumah. Pemilik talang wajib memperbaikinya.
• Plesteran dan cat. Perawatan permukaan tembok pada sisi masing-masing umumnya menjadi urusan pemilik sisi itu, kecuali diperjanjikan lain.

Pasal 656 dan 660 menyatakan bahwa saluran dan parit milik bersama dipelihara dengan biaya semua pemilik. Prinsipnya serupa: milik bersama berarti beban bersama.

Menumpang, melubangi, dan meninggikan

Menyandarkan bangunan. Pasal 636: setiap pemilik peserta boleh mendirikan bangunan dengan menyandarkannya pada tembok milik bersama, dengan menancapkan balok, kambi, jangkar, atau alat besi atau kayu lainnya pada tembok sampai setengah tebalnya, asal tembok tidak rusak. Tetapi Pasal 641: seorang pemilik peserta, tanpa izin pihak lain, tidak boleh membuat liang atau galian pada tembok bersama atau membuat bangunan yang bersandar pada tembok itu. Dalam hal Pasal 636 dan 637, pemilik peserta dapat menuntut agar ahli membuat perencanaan lebih dahulu agar pekerjaan baru tidak merugikan haknya. Bila hasil pekerjaan baru merugikan hak milik tetangga, pelaksana harus mengganti kerugian, tetapi kerugian yang menyangkut keindahan tembok tidak boleh diperhitungkan.

Meninggikan tembok. Pasal 637: setiap pemilik peserta boleh meninggikan tembok batas bersama, tetapi ia harus membiayai sendiri pekerjaan itu, membiayai sendiri perbaikan guna memelihara bagian baru yang menumpang di atas bagian lama, dan mengganti kerugian akibat pertambahan berat yang menindih bagian bawah. Bila tembok tidak kuat menyangga bagian atas, pemilik yang menghendaki peninggian harus memperbarui seluruh tembok dengan biaya sendiri, dan penambahan tebal dilakukan dengan mengurangi luas pekarangannya sendiri.

Ikut memiliki bagian yang ditinggikan. Pasal 639: pemilik peserta yang tidak menyumbang untuk peninggian boleh memperoleh pemilikan bersama atas bagian yang ditinggikan dengan membayar separuh biaya yang telah dikeluarkan, dan separuh harga tanah bila dipakai untuk memperlebar tembok.

Talang dan aliran air. Pasal 638: tiap pemilik peserta boleh memasang talang pada bagian miliknya dan mengalirkan air ke pekarangan sendiri atau jalan umum, asal tidak dilarang peraturan.

Memaksakan tembok menjadi bersama. Pasal 640: tidak ada tembok yang boleh dijadikan milik bersama tanpa kehendak pemiliknya. Jadi bila tembok sepenuhnya milik satu orang, tetangga tidak bisa begitu saja menyatakannya milik bersama.

Jendela dan lubang. Pasal 644 melarang membuat jendela atau lubang pada tembok bersama tanpa izin. Pembahasan lanjutan ada di jendela dan balkon menghadap pekarangan tetangga.

Tembok yang membahayakan

Pasal 654: semua bangunan, pipa asap, tembok, pagar, atau tanda perbatasan lainnya yang karena tuanya atau sebab lain dikhawatirkan runtuh dan membahayakan pekarangan tetangga atau condong ke arah pekarangan itu harus dibongkar, dibangun kembali, atau diperbaiki atas teguran pertama pemilik pekarangan tetangga. Ini dasar kuat untuk menegur pemilik tembok yang miring.

Bila tembok roboh dan menimpa, dasar tuntutan ganti rugi dapat berupa perbuatan melawan hukum menurut Pasal 1365 KUH Perdata. Perkara serupa pada pohon dan bangunan dibahas di pohon dan pagar tetangga roboh dan studi kasus perbuatan melawan hukum pohon tumbang.

Langkah praktis

1. Pastikan letak tembok. Apakah tepat di garis batas, di atas tanah Anda, atau di atas tanah tetangga? Lihat sertipikat, peta bidang, dan bila perlu minta pengukuran. Lihat sengketa batas tanah dan pengukuran.
2. Cari tanda kepemilikan. Periksa tanda pada Pasal 634, misalnya sisi miring, penopang, atau birai.
3. Foto kondisi tembok. Catat retak, kemiringan, kebocoran, dan tanggal.
4. Bicarakan dengan tetangga. Tawarkan pembagian biaya yang adil dan rencana waktu pengerjaan.
5. Buat kesepakatan tertulis. Jenis pekerjaan, biaya, siapa melaksanakan, dan tanggung jawab jika timbul kerusakan.
6. Untuk peninggian atau menumpang bangunan, minta persetujuan. Gunakan konsultan atau tukang yang menghitung beban tembok (Pasal 637 dan 641).
7. Urus izin bangunan bila perlu. Perubahan struktur memerlukan PBG. Lihat PBG dan SIMBG.
8. Teguran tertulis untuk tembok berbahaya. Sebut dasar Pasal 654 dan tenggat wajar.
9. Mediasi atau gugatan. Bila tidak ada titik temu, gunakan jalur mediasi lingkungan dan gugatan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan tembok dalam KUH Perdata tidak berubah, namun beberapa perkembangan patut diperhatikan.

• Hukum bangunan modern mengharuskan PBG dan memeriksa kekuatan struktur. Peninggian tembok bersama untuk menambah lantai biasanya perubahan struktur yang perlu izin dan perhitungan teknis.
• Perumahan baru sering memakai dinding bersama (party wall) dan aturan pengelola. Baca peraturan pengelola dan perjanjian jual beli. Sengketa perumahan dapat dibaca pada sengketa pengelola perumahan, iuran fasilitas.
• UU 11/2020 sudah tidak berlaku, digantikan UU 6/2023, yang mempengaruhi perizinan bangunan.
• UUPA mencabut Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam di dalamnya, sehingga ada perbedaan pendapat tentang berlakunya pasal-pasal hubungan tetangga. Dalam praktik pasal-pasal ini tetap sering dirujuk, tetapi periksa putusan dan nasihat hukum terbaru.
• Menurut pemberitaan, dokumen tanah lama seperti girik tidak lagi diperlakukan sebagai bukti hak setelah 2 Februari 2026. Untuk sengketa batas, sertipikat dan peta bidang akan semakin menentukan.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Bambang (fiktif) ingin menambah satu lantai di rumahnya yang berdempetan dengan rumah Bu Sari. Ia berencana menumpangkan balok lantai dua pada tembok batas bersama. Sebelum mulai, ia mengajak tukang dan insinyur sipil memeriksa tembok, menyampaikan hasilnya kepada Bu Sari, dan meminta persetujuan tertulis. Hasil perhitungan menunjukkan tembok tidak cukup kuat, sehingga Pak Bambang menanggung sendiri biaya memperkuat dan menambah tebal tembok dari sisi tanahnya, sesuai prinsip Pasal 637. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Tembok yang berada di atas tanah salah satu pihak

Bagaimana jika tembok berdiri sepenuhnya di tanah salah satu pihak? Tembok itu milik pemilik tanah. Tetangga tidak berhak memakainya, melubangi, atau menyandarkan bangunan tanpa izin, dan pemilik tembok bebas memperbaiki atau membongkarnya dengan memperhatikan keselamatan. Pasal 640 menegaskan bahwa tembok tidak dapat dijadikan milik bersama tanpa kehendak pemiliknya. Sebaliknya, pemilik tembok tidak boleh membuat jendela yang memberi pandangan langsung ke pekarangan tetangga, kecuali memenuhi ketentuan Pasal 645 dan 646.

Jika terjadi perbedaan pendapat tentang apakah tembok berada di atas tanah siapa, solusinya pengukuran ulang oleh kantor pertanahan. Pembahasan serupa ada di pagar dan bangunan melewati batas tanah tetangga. Hasil ukur menjadi dasar menentukan hak dan kewajiban berikutnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tembok antara dua rumah selalu milik bersama? Tidak selalu. KUH Perdata menganggapnya milik bersama kecuali ada alas hak atau tanda yang menunjukkan sebaliknya (Pasal 633 dan 634).

Bolehkah saya menolak ikut membayar perbaikan tembok? Pasal 635 memperbolehkan melepaskan hak atas tembok untuk bebas dari biaya, namun tidak untuk tembok yang menopang bangunan Anda sendiri atau batas antara rumah di kota dan desa. Jadi, di permukiman, kewajiban berbagi biaya umumnya tetap ada.

Siapa membayar pagar baru? Pasal 663 membolehkan menuntut tetangga membuat pagar baru dengan biaya bersama bila pagar lama milik bersama menunjuk batas. Pasal 642 juga memberi hak menuntut sumbangan untuk membuat atau memperbaiki penutup di kota dan desa, dengan tinggi menurut peraturan atau kebiasaan.

Tetangga menempelkan dapur pada tembok kami. Bisa dilarang? Tanpa izin, ia tidak boleh membuat bangunan yang menyandar pada tembok bersama (Pasal 641). Ajukan keberatan tertulis dan, bila perlu, tuntut pembongkaran serta ganti rugi.

Ringkasan

• Tembok batas antar-pekarangan dianggap milik bersama kecuali ada tanda atau alas hak sebaliknya (Pasal 633 dan 634).
• Biaya perbaikan dibagi menurut hak masing-masing (Pasal 635).
• Meninggikan tembok boleh dengan biaya sendiri dan tanggung jawab atas beban tambahan (Pasal 637); menumpang atau melubangi memerlukan izin (Pasal 641).
• Tembok yang membahayakan wajib diperbaiki atas teguran (Pasal 654).
• Buat kesepakatan tertulis dan konsultasikan perhitungan teknis.
• Periksa teks resmi dan peraturan daerah terbaru.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku II, Pasal 630a sampai 643, 650, 654, 662 sampai 664
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) Buku III, Pasal 1365
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Baca juga

• Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan: Batas Pagar, Limpasan Air, Kebisingan, dan Cara Menyelesaikannya
• Jendela dan Balkon Menghadap Pekarangan Tetangga: Aturan Jarak, Privasi, dan Cara Menyelesaikannya
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.