HGB Habis Masa Berlaku: Perpanjangan, Pembaruan, dan Akibat Terlambat

Apa itu HGB dan mengapa ada masa berlakunya

Hak guna bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Hak ini diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan pelaksananya, saat ini terutama Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Berbeda dengan hak milik yang tidak ada batas waktunya, HGB terbatas. Tanah di bawah HGB dapat berstatus:

• tanah negara;
• tanah hak pengelolaan (HPL), yaitu tanah yang dikelola instansi atau badan tertentu, misalnya pemerintah daerah atau badan usaha milik negara;
• tanah hak milik orang lain, dengan perjanjian antara pemilik tanah dan pemegang HGB.

Status tanah di bawah HGB mempengaruhi bagaimana jangka waktu dan perpanjangannya. Perbedaan jenis hak dibahas di perbedaan SHM, HGB, HGU, dan hak pakai dan hak pengelolaan dan sewa tanah negara.

Jangka waktu menurut aturan terkini

Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 pada pokoknya mengatur bahwa HGB di atas tanah negara dan di atas tanah HPL diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. Untuk HGB di atas tanah hak milik, jangka waktu paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbarui dengan pemberian hak baru berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak milik.

Ringkasannya:

Angka di atas adalah batas paling lama, bukan jaminan bahwa tiap permohonan menerima jangka waktu maksimum. Keputusan tiap kasus bergantung pada permohonan dan penilaian pejabat. Karena peraturan dapat diperbarui dan ketentuan peralihan pernah berlaku untuk HGB yang terbit sebelum 2021, periksa teks resmi dan konfirmasikan di kantor pertanahan.

Perpanjangan dan pembaruan: apa bedanya

Dua istilah ini sering tertukar.

• Perpanjangan adalah penambahan jangka waktu hak yang sama, tanpa membuat hak baru. Hak yang ada diteruskan untuk jangka waktu tambahan.
• Pembaruan adalah pemberian hak baru di atas tanah yang sama setelah jangka waktu hak lama (dan perpanjangannya) berakhir. Hak lama berakhir, dan hak baru lahir dengan jangka waktu baru.

Untuk pemahaman praktis: perpanjangan seperti memperpanjang kontrak berjalan, pembaruan seperti menandatangani kontrak baru setelah kontrak berakhir. Pembaruan pada umumnya memerlukan proses pemberian hak yang lebih panjang, termasuk penilaian ulang dan, pada tanah hak milik, akta PPAT.

Dalam praktik, urutan yang umum adalah: HGB awal, lalu perpanjangan, lalu pembaruan. Setelah semua tahapan itu, bila ingin melanjutkan, pemegang hak dapat mengajukan pemberian hak baru sesuai aturan. Pembahasan terkait: menaikkan HGB menjadi SHM, bagi pemegang HGB atas rumah tinggal yang memenuhi syarat untuk meningkatkan statusnya menjadi hak milik.

Syarat umum untuk perpanjangan atau pembaruan

Syarat rinci ditentukan peraturan menteri dan dapat berubah, namun umumnya mencakup:

1. Tanah masih dipergunakan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
2. Syarat-syarat pemberian hak terpenuhi oleh pemegang hak.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGB, yaitu warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4. Tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.
5. Kewajiban keuangan kepada negara diselesaikan sesuai ketentuan.
6. Persetujuan pemegang HPL bila tanah berstatus HPL, atau kesepakatan pemegang hak milik bila HGB berada di atas tanah hak milik.
7. Persetujuan pemegang hak tanggungan bila HGB sedang dijaminkan.

Pengajuan umumnya melalui kantor pertanahan setempat, dengan formulir permohonan, identitas, sertipikat HGB asli, bukti penguasaan tanah, dan dokumen pendukung lain. Tanyakan daftar terbaru dan biaya resmi di loket pelayanan. Biaya dan kewajiban pembayaran kepada negara tidak dibahas rinci di sini karena dapat berubah menurut tarif dan jenis penggunaan.

Kapan sebaiknya mengajukan

Pengajuan tidak sebaiknya ditunda hingga hari terakhir. Aturan sebelumnya menyebut batas pengajuan beberapa waktu sebelum hak berakhir, dan kantor pertanahan umumnya mengimbau pemegang hak mengajukan jauh hari sebelum berakhir. Karena batas waktu spesifik dapat berbeda menurut jenis hak dan ketentuan yang berlaku sekarang, tanyakan kepada kantor pertanahan dan cek peraturan terbaru. Prinsipnya sederhana: semakin awal, semakin aman.

Mengajukan lebih awal memberi waktu untuk:

• memenuhi syarat tambahan yang mungkin diminta;
• mengurus persetujuan pihak ketiga seperti bank atau pemegang HPL;
• memperbaiki dokumen yang kurang;
• menyelesaikan sengketa atau tunggakan kewajiban;
• menghindari kekosongan hak yang dapat mengganggu penjualan atau agunan.

Akibat bila terlambat atau HGB sudah habis

Bila HGB habis tanpa perpanjangan atau pembaruan yang diberikan, hak tersebut hapus demi hukum. Akibat umumnya:

• Tanah negara: tanah kembali dikuasai langsung oleh negara. Bekas pemegang hak tidak otomatis kehilangan kesempatan, tetapi harus memohon hak baru dan bergantung pada kebijakan dan prioritas.
• Tanah HPL: tanah kembali ke pemegang HPL, dan penggunaan selanjutnya mengikuti perjanjian dengan pemegang HPL.
• Tanah hak milik: tanah kembali sepenuhnya ke pemilik tanah, dan penggunaan bangunan memerlukan kesepakatan baru.
• Bangunan di atasnya: nasib bangunan bergantung pada ketentuan yang berlaku dan perjanjian. Dalam beberapa ketentuan, bekas pemegang hak diwajibkan membongkar bangunan atau menyerahkannya, sehingga periksa aturan dan perjanjian yang berlaku.
• Jual beli dan agunan: tanah dengan HGB yang sudah habis sulit dijual dan tidak dapat dijaminkan. Pembeli dan bank menolak.
• Kewajiban lain: bila ada hak tanggungan, hak tersebut ikut hapus, tetapi utang kepada bank tetap harus diselesaikan.

Pemegang hak yang terlambat tidak otomatis tidak dapat mengajukan lagi, tetapi posisinya lebih lemah, prosesnya berpotensi lebih panjang, dan hasilnya tidak pasti. Karena dampaknya besar, segera konsultasi dengan kantor pertanahan atau penasihat hukum bila HGB sudah atau hampir habis. Lihat juga tanah terlantar dan penertiban bila tanah tidak dimanfaatkan.

Contoh: Ibu Yuli memiliki rumah di atas tanah HGB yang akan berakhir dalam tujuh bulan. Ia baru menyadari ketika menerima tawaran pembeli. Pembeli menolak karena HGB hampir habis. Ibu Yuli segera memeriksa sertipikat, menemukan bahwa tanah berstatus negara, dan mengajukan perpanjangan ke kantor pertanahan dengan dokumen lengkap. Karena memenuhi syarat dan tidak ada sengketa, permohonan diproses. Setelah perpanjangan dicatat pada sertipikat, penjualan dapat dilanjutkan.

Peningkatan HGB menjadi hak milik

Untuk rumah tinggal tertentu, pemegang HGB dapat mengajukan peningkatan hak menjadi hak milik bila memenuhi syarat yang ditentukan, misalnya luas dan peruntukan. Peningkatan memberi kepastian karena hak milik tidak memiliki batas waktu. Syarat, biaya, dan prosedurnya diatur peraturan dan berbeda untuk setiap jenis tanah. Baca menaikkan HGB menjadi SHM dan tanyakan di kantor pertanahan apakah rumah Anda memenuhi syarat. Pada tanah HPL, peningkatan memerlukan penyelesaian khusus dengan pemegang HPL.

HGB atas satuan rumah susun dan apartemen

Pemilik unit apartemen atau rumah susun memegang hak milik atas satuan rumah susun (SHM sarusun) yang berdiri di atas tanah bersama dengan hak atas tanah tertentu, sering berupa HGB atas HPL. Jangka waktu hak atas tanah bersama inilah yang mempengaruhi unit. Pemilik perlu mengetahui status tanah bersama dan rencana perpanjangan oleh pengelola atau perhimpunan pemilik. Bacaan: sertipikat satuan rumah susun.

Langkah praktis

1. Periksa tanggal berakhir pada sertipikat dan buat pengingat setidaknya beberapa tahun sebelumnya.
2. Tentukan status tanah: negara, HPL, atau hak milik.
3. Tentukan pilihan: perpanjangan, pembaruan, atau peningkatan menjadi hak milik.
4. Cek di kantor pertanahan: data sertipikat, beban hak, dan syarat terbaru.
5. Lunasi atau selesaikan hambatan: sengketa, blokir, atau kewajiban yang tertunda.
6. Minta persetujuan pihak berkepentingan: bank, pemegang HPL, atau pemilik tanah.
7. Ajukan permohonan tertulis dengan dokumen lengkap, dan simpan bukti penerimaan.
8. Pantau proses dan jawab permintaan tambahan dengan cepat.
9. Setelah selesai, pastikan perpanjangan atau pembaruan tercatat di sertipikat dan buku tanah.

Kesalahan umum

• Baru mengurus saat HGB tinggal hitungan bulan, atau sudah lewat.
• Mengira HGB berlaku selamanya seperti hak milik.
• Mencampur arti perpanjangan dan pembaruan sehingga salah menyiapkan dokumen.
• Tidak mengecek status tanah dasar (negara, HPL, atau hak milik).
• Menjual properti tanpa memberi tahu pembeli tentang tanggal berakhir.
• Tidak mengurus persetujuan bank atau pemegang HPL.
• Menganggap pembayaran tertentu sebagai jaminan bahwa perpanjangan pasti diberikan.

Contoh: Pak Teguh memiliki ruko di atas HGB atas tanah hak milik orang lain. Ketika HGB berakhir, ia mencoba memperpanjang ke kantor pertanahan, tetapi petugas menjelaskan bahwa HGB di atas tanah hak milik tidak dapat diperpanjang, hanya dapat diperbarui lewat kesepakatan dengan pemilik tanah. Pak Teguh berunding, dan pemilik tanah setuju memberi HGB baru dengan akta PPAT. Prosesnya makan waktu dan biaya, tetapi karena ia memahami bedanya sejak awal, ia menyiapkan perundingan dengan baik.

Informasi yang perlu ditanyakan kepada kantor pertanahan

Saat datang ke kantor pertanahan, siapkan daftar pertanyaan: kapan tepatnya hak berakhir menurut buku tanah; apakah status tanah negara, HPL, atau hak milik; apakah ada pembebanan atau catatan lain; dokumen apa yang dibutuhkan untuk perpanjangan atau pembaruan; berapa perkiraan biaya dan lama proses; apakah ada ketentuan peralihan bagi hak yang diterbitkan sebelum 2021. Catat nama petugas dan tanggal konsultasi. Jawaban tertulis, bila diberikan, lebih bernilai daripada penjelasan lisan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah HGB otomatis diperpanjang? Tidak. Perpanjangan atau pembaruan harus dimohonkan dan memenuhi syarat. Tanpa permohonan dan keputusan, hak berakhir pada tanggal yang tertera.

Apakah HGB di atas tanah hak milik bisa diperpanjang? Menurut aturan terkini, HGB di atas tanah hak milik tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbarui dengan pemberian hak baru melalui kesepakatan dan akta PPAT. Periksa teks resmi terbaru.

Apa yang terjadi pada bangunan bila HGB tidak diperpanjang? Hak atas tanah berakhir, dan nasib bangunan bergantung pada aturan dan perjanjian yang berlaku. Karena dampaknya besar, konsultasikan sebelum HGB berakhir.

Ringkasan

HGB memiliki jangka waktu terbatas, dan setelah berakhir hak itu hapus. Menurut aturan terkini, HGB di atas tanah negara atau HPL dapat diperpanjang dan diperbarui dengan batas waktu tertentu, sedangkan HGB di atas tanah hak milik tidak diperpanjang tetapi dapat diperbarui dengan kesepakatan. Ajukan jauh sebelum berakhir, siapkan dokumen dan persetujuan pihak terkait, dan cek aturan terbaru di kantor pertanahan. Jika terlambat, segera cari bantuan hukum, karena akibatnya pada kepemilikan bangunan, penjualan, dan agunan dapat besar.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN tentang tata cara penetapan hak pengelolaan dan hak atas tanah (periksa versi terbaru).

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Menaikkan HGB Menjadi SHM: Syarat Umum, Dokumen, dan Langkah di Kantor Pertanahan
• Hak Pengelolaan (HPL): HGB di Atas HPL, Perpanjangan, dan Perjanjian Pemanfaatan Tanah
• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Tanah Terlantar: Ciri, Tahapan Penertiban, dan Cara Pemilik Mempertahankan Haknya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.