Pengembang Berhenti Membangun atau Tidak Bisa Dihubungi: Langkah bagi Pembeli Rumah

Apa itu masalah pengembang berhenti membangun dan siapa yang terkena

Pengembang adalah pelaku usaha yang membangun dan menjual perumahan. Pembeli adalah konsumen yang membayar sebagian atau seluruh harga sebelum atau selama pembangunan. Banyak perumahan dijual sebelum rumah berdiri lewat sistem pesan di awal. Pembeli menandatangani perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), membayar uang tanda jadi atau uang muka, lalu mencicil sampai serah terima.

Masalah muncul bila pengembang:

• berhenti membangun karena kekurangan dana;
• membangun jauh dari rencana dan tidak menyerahkan rumah sesuai waktu;
• tidak bisa dihubungi atau kantornya tutup;
• menjual satu unit ke beberapa pembeli;
• belum mengurus sertipikat atau izin, padahal telah menerima pembayaran.

Pihak yang terkena adalah pembeli yang sudah membayar, pembeli yang cicilannya melalui bank, dan kadang pekerja serta pemasok pengembang. Kebanyakan persoalan tidak berarti kejahatan. Sebagian berasal dari kesulitan keuangan yang berujung wanprestasi, yakni ingkar janji dalam perjanjian. Sebagian lain memang mengandung unsur penipuan. Perbedaan itu menentukan jalur hukum yang dipilih. Pembahasan wanprestasi pengembang ada pada developer wanprestasi, rumah tidak diserahkan dan developer terlambat serah terima rumah, hak pembeli.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Beberapa dasar hukum yang relevan:

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur perjanjian. Pihak yang tidak memenuhi janji dapat dituntut agar memenuhi kewajiban, membayar ganti rugi, atau membatalkan perjanjian.
• Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen memberi hak atas informasi yang benar dan hak atas ganti rugi bila barang atau jasa tidak sesuai perjanjian.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagian diubah Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, mengatur bahwa penjualan sebelum rumah selesai hanya boleh dilakukan bila persyaratan tertentu terpenuhi, seperti kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, status penguasaan, perizinan, dan jaminan pembangunan. Daftar tepatnya harus dicek pada teks resmi.
• Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang mengatur pailit dan penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU), yang dapat dipakai pembeli sebagai salah satu opsi.
• Kitab Undang-Undang Hukum Pidana baru (UU 1/2023), berlaku sejak 2 Januari 2026, mengatur penipuan (Pasal 492) dan penggelapan (Pasal 486). Perbuatan sebelum 2 Januari 2026 diperiksa dengan memperhatikan peralihan aturan, sehingga tanyakan kepada advokat.

Pembeli perlu memahami bahwa uang yang disetor adalah milik pembeli sampai ia menerima rumah sebagaimana dijanjikan. Pengembang yang memakai uang itu untuk keperluan lain harus mempertanggungjawabkannya. Ancaman pidana di luar KUHP tidak disebut di sini karena angkanya dapat berubah dengan penyesuaian pidana.

Langkah praktis bagi pembeli

1. Kumpulkan bukti. Siapkan perjanjian, kuitansi, bukti transfer, brosur, siteplan, korespondensi, dan foto lokasi dengan tanggal. Bukti pembayaran yang tidak jelas peruntukannya perlu dijelaskan lewat kuitansi atau pernyataan tertulis.
2. Periksa status perusahaan. Cari tahu apakah pengembang berbadan hukum aktif, siapa direkturnya, dan di mana alamat resminya. Informasi ini dapat dicek lewat notaris atau layanan resmi pendaftaran badan usaha. Dari sini Anda mengetahui siapa yang harus disomasi.
3. Periksa izin dan tanah. Tanyakan ke dinas apakah izin lokasi dan persetujuan bangunan ada. Tanyakan ke kantor pertanahan siapa pemegang hak atas tanahnya dan apakah sedang dibebani hak tanggungan. Cara pemeriksaannya sejalan dengan cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.
4. Berkumpul dengan sesama pembeli. Satu surat dari banyak pembeli lebih berpengaruh. Bentuk grup yang tertib dan catat identitas serta jumlah dana setiap anggota.
5. Kirim somasi. Somasi adalah peringatan tertulis agar pihak yang ingkar memenuhi kewajiban dalam waktu tertentu. Kirim ke alamat kantor, alamat direksi, dan alamat surel bila ada. Simpan bukti pengiriman. Tata cara somasi diuraikan pada somasi yang jelas.
6. Hentikan pembayaran dengan hati-hati. Pembeli yang membayar lewat bank sebaiknya memberi tahu bank secara tertulis tentang masalah dan meminta penjelasan akibat penghentian cicilan. Jangan berhenti membayar tanpa konsultasi, sebab bank memiliki perjanjian tersendiri dengan Anda dan dapat menagih.
7. Adukan ke instansi. Lapor ke dinas perumahan, dinas penataan ruang, dan Ombudsman bila ada kelalaian pelayanan. Pembeli juga dapat mengadu ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).
8. Tentukan jalur hukum. Gugat secara perdata, laporkan pidana, atau ajukan permohonan pailit atau PKPU. Pilihan bergantung pada kondisi keuangan pengembang dan bukti niat jahat.

Pilihan jalur hukum

Perbandingan lebih rinci antara BPSK dan pengadilan ada pada sengketa pembeli properti, BPSK atau pengadilan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan pokok perjanjian dan perlindungan konsumen relatif stabil. Namun ada beberapa perubahan yang berdampak.

Pertama, KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026 dan menggantikan KUHP lama. Penipuan kini dalam Pasal 492 dan penggelapan dalam Pasal 486. Pembeli yang mengalami kejadian sebelum tanggal itu tetap perlu menanyakan ketentuan yang dipakai.

Kedua, hukum acara pidana juga berganti dengan KUHAP baru yang berlaku pada tanggal yang sama. Karena tata caranya berubah, penyidik dan pelapor perlu menyesuaikan. Nomor pasalnya tidak dikutip di sini.

Ketiga, aturan perumahan diubah melalui Cipta Kerja. Naskah yang berlaku sekarang adalah UU 6/2023, bukan UU 11/2020 yang sudah tidak berlaku.

Keempat, program perumahan kini ditangani kementerian tersendiri. Pengaduan administrasi dapat diarahkan ke kementerian itu bila menyangkut program pemerintah, seperti rumah subsidi. Kanal pengaduannya perlu dicek di laman resmi.

Kesalahan umum

Contoh: pembeli yang bergerak bersama

Contoh: Dua puluh pembeli sebuah perumahan fiktif di pinggir kota tidak melihat kemajuan pembangunan selama dua tahun. Seorang pembeli, Pak Anwar, mengusulkan agar mereka mengumpulkan dokumen. Mereka membuat daftar nama, jumlah setoran, dan tanggal. Dengan bantuan advokat, mereka mengirim somasi bersama. Pengembang tidak menjawab. Mereka lalu mengadu ke dinas dan mempertimbangkan gugatan bersama. Sebagian memilih menggugat pembatalan perjanjian dan pengembalian dana, sebagian lain menunggu proses mediasi. Cerita ini fiktif, tidak menggambarkan peristiwa nyata, dan tidak menjanjikan hasil tertentu.

Hak pembeli yang dibiayai bank

Banyak pembeli membeli rumah dengan kredit pemilikan rumah (KPR). Dalam kondisi pembangunan mandek, pembeli menghadapi dua hubungan hukum: dengan pengembang atas jual beli rumah, dan dengan bank atas kredit. Kedua hubungan ini terpisah, meskipun saling berhubungan. Bank umumnya mencairkan kredit bertahap sesuai kemajuan pembangunan atau dalam skema tertentu langsung kepada pengembang.

Pembeli perlu membaca perjanjian kredit, terutama klausul tentang pencairan, kewajiban pembayaran saat rumah belum selesai, dan hak bank bila ada sengketa. Pembeli yang merasa pembangunan tidak sesuai dapat menyampaikan keberatan kepada bank, mengajukan penjelasan, dan meminta penundaan tagihan atau restrukturisasi sambil masalah dengan pengembang diselesaikan. Bank belum tentu menyetujui, tetapi permintaan tertulis dengan bukti memperkuat posisi pembeli. Bila tagihan diteruskan, pembeli dapat memperjuangkan pembatalan jual beli sekaligus pengaitan kredit. Pembahasan tentang pembatalan PPJB dan pengembalian dana ada pada PPJB jual beli rumah belum lunas.

Bila pengembang dinyatakan pailit atau PKPU

Bila pengembang tidak mampu membayar sejumlah kreditur, pembeli dapat tercatat sebagai kreditur. Dalam kepailitan, pengurus yang ditunjuk pengadilan mendata utang dan harta. Pembeli melaporkan tagihannya dan membawa bukti pembayaran. Pembeli yang sudah menerima serah terima atau memegang akta jual beli mempunyai posisi berbeda dengan pembeli yang baru membayar uang muka. Proses ini teknis dan memakan waktu. Pembeli sebaiknya dibantu advokat, serta tidak menyerahkan dokumen asli tanpa tanda terima.

Kepailitan tidak selalu berujung pengembalian penuh. Hasil tergantung nilai harta dan jumlah kreditur. Karena itu, upaya perundingan dan penjualan unit yang sudah dibangun dapat menjadi opsi bersama.

Mencegah masalah serupa sebelum membeli

Pengalaman buruk ini dapat dikurangi dengan pemeriksaan sebelum membayar. Beberapa pertanyaan yang layak diajukan kepada pemasar dan dijawab tertulis:

• Siapa pemilik tanah dan apakah tanah itu sudah atas nama pengembang?
• Apakah tanah sedang dijaminkan kepada bank?
• Izin apa saja yang sudah terbit, dan apa nomor serta tanggalnya?
• Siapa kontraktor yang membangun, dan apa jadwal pembangunannya?
• Bagaimana uang pembeli diamankan, misalnya lewat rekening bersama atau rekening penampungan?
• Apa hak pembeli bila pembangunan terlambat atau dibatalkan?

Rekening penampungan yang dikelola pihak ketiga, misalnya notaris atau bank, mengurangi risiko dana dipakai untuk keperluan lain. Cara kerjanya dijelaskan pada cara kerja escrow dan uang muka jual beli rumah. Selain itu, bayarlah ke rekening atas nama perusahaan, bukan rekening pribadi pemasar. Simpan bukti dan mintalah kuitansi bermeterai. Sistem pemasaran sebelum rumah selesai dibahas pada sistem pemasaran rumah indent dan pre-project selling.

Pembeli juga perlu realistis terhadap tanda bahaya: harga jauh di bawah pasar, desakan membayar cepat dengan diskon terbatas, tidak mau menunjukkan sertipikat, atau menolak memasukkan janji ke dalam perjanjian. Jika tanda ini muncul, lebih baik menunda dan bertanya kepada advokat atau notaris yang independen.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya bisa menuntut uang kembali sepenuhnya? Pembeli dapat menuntut pembatalan dan pengembalian, tetapi hasilnya bergantung pada isi perjanjian, bukti, dan kemampuan pengembang membayar. Tidak ada jaminan hasil.

Apakah melapor ke polisi menghentikan masalah? Laporan pidana tidak otomatis mengembalikan uang. Laporan dapat berguna bila ada unsur penipuan atau penggelapan, tetapi tetap perlu dipikirkan bersama dengan gugatan perdata.

Apakah dinas dapat memaksa pengembang menyelesaikan rumah? Dinas dapat memberi peringatan, menunda izin, atau menjatuhkan sanksi administratif. Tetapi dinas bukan lembaga penagih utang pembeli.

Bagaimana kalau perusahaan pengembang sudah bubar? Tanyakan siapa pengurusnya dan apakah ada harta yang masih dapat ditelusuri. Pertanggungjawaban pribadi pengurus bergantung pada fakta, sehingga perlu penilaian advokat.

Ringkasan

• Kumpulkan bukti pembayaran dan perjanjian lebih dulu.
• Periksa status perusahaan, izin, dan tanah pengembang.
• Kirim somasi tertulis, lalu pilih jalur: BPSK, gugatan perdata, laporan pidana, atau pailit.
• Pembeli yang memakai KPR tetap terikat pada bank, jadi konsultasikan sebelum berhenti mencicil.
• Bila Anda melapor pidana, ingat bahwa KUHP baru dan KUHAP baru sudah berlaku sejak 2 Januari 2026, jadi tanyakan kepada advokat aturan mana yang dipakai untuk perbuatan Anda.
• Bertindak bersama sesama pembeli dan hindari tindakan di luar hukum.
• Sebelum membeli rumah berikutnya, periksa izin, tanah, dan pengamanan dana pembeli.

Dasar hukum

• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Pengembang Wanprestasi: Rumah Tidak Diserahkan Tepat Waktu, Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli
• Sengketa Pembeli Properti: Pilih BPSK atau Pengadilan?
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Hak Konsumen dan Cara Mengadu ke BPSK

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.