Perjanjian Tukang Renovasi Rumah: Isi Surat, Termin Pembayaran, dan Serah Terima

Apa itu perjanjian renovasi dan siapa yang terkena

Perjanjian renovasi adalah kesepakatan antara pemilik rumah dan tukang atau kontraktor kecil tentang pekerjaan perbaikan, perubahan, atau penambahan bangunan. Dalam hukum perdata, perjanjian ini termasuk perjanjian pemborongan atau perjanjian untuk melakukan pekerjaan tertentu. Para pihak yang menyepakati terikat oleh isi kesepakatan, termasuk bila kesepakatan itu hanya tertulis di selembar kertas.

Bedakan dua pola yang sering terjadi:

• Mengupah tukang harian. Pemilik membayar upah per hari dan membeli bahan sendiri. Tukang bekerja di bawah arahan pemilik.
• Memborongkan pekerjaan. Pemilik menyerahkan pekerjaan tertentu kepada tukang atau kontraktor dengan harga tertentu, termasuk atau tidak termasuk bahan.

Risiko dan kewajiban tiap pola berbeda. Pada pola harian, pemilik menanggung hasil, jadwal, dan pengawasan. Pada pola borongan, penyedia menanggung hasil sesuai yang dijanjikan.

Pihak yang terkena adalah pemilik rumah yang merenovasi, penyewa yang merenovasi dengan izin pemilik, pengembang kecil, serta tukang dan kontraktor yang ingin pembayarannya aman. Pembahasan perjanjian untuk proyek yang lebih besar ada pada kontrak kerja konstruksi, lumsum versus unit price. Artikel ini lebih fokus pada pekerjaan rumahan, dan berbeda dengan pembahasan uang muka yang hilang dalam studi kasus renovasi rumah, uang muka hilang, jasa tukang.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukumnya adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang perjanjian. Perjanjian yang sah mengikat seperti undang-undang bagi para pihak. Syarat sahnya mencakup kesepakatan, kecakapan, hal tertentu yang diperjanjikan, dan sebab yang halal. Perjanjian yang dibuat tertulis lebih mudah dibuktikan, tetapi perjanjian lisan atau lewat pesan singkat tetap dapat mengikat bila dapat dibuktikan.

Pekerjaan konstruksi bernilai besar atau dilakukan badan usaha tunduk pada Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, yang menghendaki kontrak tertulis. Untuk renovasi rumah kecil oleh tukang lepas, ketentuan jasa konstruksi tidak selalu diterapkan secara penuh, tetapi prinsipnya tetap berguna sebagai pedoman. Bila pekerjaan menyangkut struktur, perizinan bangunan tetap perlu diperhatikan. Penjelasan izin ada pada PBG, SLF, dan membangun rumah.

Bila salah satu pihak tidak memenuhi janji, ia dapat dianggap wanprestasi, yakni ingkar janji. Pihak lain dapat menuntut pemenuhan, ganti rugi, atau pembatalan. Perbedaan wanprestasi dan perbuatan melawan hukum dibahas pada wanprestasi dan PMH.

Isi minimal perjanjian dengan tukang

Perjanjian tidak harus panjang. Sepuluh butir berikut sudah memberi perlindungan yang besar:

1. Identitas para pihak. Nama lengkap, nomor identitas, alamat, dan nomor telepon pemilik serta tukang atau kontraktor.
2. Lokasi dan objek pekerjaan. Alamat rumah dan bagian yang direnovasi, misalnya dapur, atap, atau teras.
3. Lingkup pekerjaan. Daftar pekerjaan yang jelas. Tulis juga apa yang tidak termasuk, misalnya pembongkaran pagar atau pembuangan puing.
4. Bahan. Siapa yang menyediakan bahan, dengan merek dan ukuran bila penting. Tulis penggantian bahan hanya dengan persetujuan tertulis.
5. Harga. Harga total atau harga satuan, dan apakah harga sudah termasuk bahan serta upah.
6. Termin pembayaran. Jumlah dan syarat setiap pembayaran.
7. Jadwal. Tanggal mulai, perkiraan selesai, dan jam kerja yang diizinkan.
8. Perubahan pekerjaan. Cara mengajukan dan menyetujui tambah kurang.
9. Denda dan jaminan. Denda keterlambatan yang wajar dan penahanan sebagian pembayaran sampai serah terima.
10. Penyelesaian masalah. Bagaimana perselisihan dibicarakan, misalnya musyawarah dengan pengurus rukun tetangga atau mediator.

Tambahkan juga ketentuan tentang keselamatan kerja, kebersihan, penggunaan listrik dan air, serta perlindungan barang pemilik. Kewajiban K3 pada proyek dibahas lebih luas di K3 konstruksi, kecelakaan proyek, dan tanggung jawab pemberi kerja.

Termin pembayaran yang adil

Termin adalah pembayaran bertahap. Prinsipnya sederhana: bayar sesuai kemajuan pekerjaan yang nyata. Contoh pembagian yang umum, bukan keharusan:

Persentase tiap termin disesuaikan jenis pekerjaan. Jangan membayar di muka dalam jumlah besar. Prinsip kehati-hatian ini penting karena banyak sengketa berawal dari uang muka yang sudah habis sementara pekerjaan baru sedikit.

Selalu minta kuitansi dengan tanggal, nama penerima, jumlah, dan keperluan. Bila transfer, simpan bukti transfer dan tuliskan keterangan transaksi. Hindari pembayaran tunai tanpa bukti.

Langkah praktis dari awal sampai serah terima

1. Tentukan kebutuhan. Tulis daftar pekerjaan dan prioritas. Ambil foto kondisi awal.
2. Minta penawaran dari lebih dari satu tukang. Bandingkan rincian, bukan hanya angka akhir.
3. Periksa rekam jejak. Lihat hasil pekerjaan lain dan tanyakan referensi.
4. Cek izin yang diperlukan. Perubahan struktur atau penambahan lantai memerlukan persetujuan. Perubahan kecil dapat berbeda aturan menurut daerah.
5. Buat perjanjian tertulis. Gunakan butir-butir di atas. Tanda tangani rangkap dua dan simpan masing-masing satu.
6. Awasi pelaksanaan. Kunjungi lokasi secara berkala. Foto setiap tahap.
7. Uji dan periksa sebelum membayar termin. Pastikan hasil sesuai.
8. Lakukan serah terima. Periksa seluruh pekerjaan, buat daftar cacat, dan tentukan batas waktu perbaikan.
9. Tahan sebagian pembayaran akhir. Lunasi setelah cacat diperbaiki.
10. Simpan dokumen. Perjanjian, kuitansi, foto, dan berita acara berguna bila ada klaim kemudian.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan dasar perjanjian relatif stabil. Beberapa perubahan di sekitarnya patut dicatat.

Pertama, persetujuan bangunan gedung (PBG) menggantikan IMB. Renovasi yang mengubah struktur atau luas memerlukan PBG perubahan. Ulasan peralihan IMB ke PBG ada pada IMB lama dan peralihan ke PBG.

Kedua, UU 2/2017 diubah sebagian oleh UU 6/2023 dan aturan pelaksananya diperbarui. Hal ini terutama relevan bagi kontraktor berbadan usaha, termasuk soal sertifikasi.

Ketiga, KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026. Bila tukang menerima uang tetapi tidak bekerja dengan niat menipu, atau menggelapkan bahan yang dipercayakan, ketentuan pidana yang dapat dilihat adalah penipuan (Pasal 492) dan penggelapan (Pasal 486). Namun, tidak semua masalah renovasi merupakan tindak pidana. Banyak yang berupa wanprestasi perdata. Penentuan apakah suatu perkara pidana perlu dilakukan penegak hukum.

Keempat, hukum acara pidana juga berganti. Tata cara pelaporan dan penyidikan mengikuti ketentuan baru, yang nomor pasalnya tidak dikutip di sini.

Kesalahan umum

Contoh: renovasi dapur dengan termin

Contoh: Ibu Ratih (fiktif) ingin merenovasi dapur dan kamar mandi. Ia memilih tukang bernama Pak Seno (fiktif) setelah melihat hasil kerjanya di rumah kerabat. Mereka menulis perjanjian dua halaman: daftar pekerjaan, jenis keramik, jadwal tiga minggu, dan empat termin. Uang muka kecil dibayar saat tanda tangan. Setelah pembongkaran selesai dan pemasangan pipa diperiksa, Ibu Ratih membayar termin kedua. Menjelang akhir, ia menemukan beberapa keramik tidak rata. Ia mencatatnya dalam berita acara dan menahan sebagian pembayaran sampai diperbaiki. Cerita ini fiktif dan tidak menjamin hasil.

Jika tukang tidak menyelesaikan pekerjaan

Pekerjaan renovasi kadang mandek karena tukang berhenti datang, mengaku kehabisan modal, atau pindah proyek. Beberapa langkah bertahap yang masuk akal:

1. Tanyakan secara tertulis alasan dan tentukan tenggat baru.
2. Hitung pekerjaan yang sudah selesai dan nilai pembayaran yang sudah diberikan.
3. Kirim somasi yang menyebut tenggat, pekerjaan yang belum selesai, dan konsekuensi. Contoh somasi dibahas pada somasi yang jelas.
4. Bila tetap diabaikan, pertimbangkan mempekerjakan tukang lain dan menagih selisih biaya kepada tukang pertama, bila perjanjian mendukung.
5. Untuk nilai kecil, gugatan sederhana dapat dipertimbangkan. Prosesnya ada pada penyelesaian sengketa utang lewat gugatan sederhana. Batas nilai gugatan sederhana perlu dicek pada peraturan Mahkamah Agung terbaru.
6. Bila ada unsur penipuan, konsultasikan kemungkinan laporan kepada kepolisian.

Di sisi tukang, ada pula risiko pemilik menolak membayar dengan alasan yang dicari-cari. Tukang berhak menagih pekerjaan yang sudah selesai. Dokumentasi kemajuan membantu. Hak menahan barang sampai dibayar, yang disebut hak retensi, dibahas pada hak retensi tukang menahan barang servis. Hak itu punya batas dan bukan alasan menahan barang pribadi di luar hubungan pekerjaan.

Renovasi dan tetangga

Renovasi tidak hanya menyangkut pemilik dan tukang. Debu, kebisingan, puing, dan getaran dapat mengganggu tetangga. Pemilik rumah bertanggung jawab atas kerusakan yang ditimbulkan pekerjaannya pada rumah sebelah, misalnya retak akibat penggalian atau dinding bersama yang rusak. Langkah pencegahan yang sederhana: beri tahu tetangga sebelum pekerjaan, sampaikan jadwal, dan foto kondisi dinding perbatasan sebelum mulai. Bila ada kerusakan, tanggapi segera dan dokumentasikan perbaikan.

Dinding bersama, saluran air, dan batas pagar adalah sumber konflik yang sering. Hak dan kewajiban tetangga dibahas pada hak tetangga dan gangguan bangunan dan batas sempadan bangunan dan izin tetangga. Dalam perjanjian dengan tukang, masukkan bahwa tukang wajib menjaga ketertiban, membersihkan puing, dan menanggung kerusakan yang timbul karena kelalaiannya, sepanjang sesuai keadaan.

Hubungan dengan mandor dan anak buah

Dalam banyak proyek rumahan, pemilik berurusan dengan mandor yang membawa anak buah. Perjanjian sebaiknya dibuat dengan mandor sebagai pihak yang bertanggung jawab atas seluruh pekerja. Pemilik tidak perlu membayar masing-masing pekerja, kecuali disepakati. Pembayaran upah pekerja menjadi urusan mandor. Tuliskan hal itu agar pemilik tidak ditagih dua kali.

Bila mandor bekerja secara tetap bagi pemilik dengan upah, perintah, dan jam kerja, hubungannya mendekati hubungan kerja, bukan pemborongan. Dalam hubungan kerja berlaku aturan ketenagakerjaan yang lebih ketat. Pemilik rumah yang hanya mengupah pekerja harian sementara umumnya tidak dimaksudkan sebagai pemberi kerja tetap, tetapi pembedaan ini bergantung pada fakta. Jika ragu, bentuk perjanjian borongan yang jelas lebih aman daripada pola upah tak terstruktur.

Pekerjaan berisiko, seperti di ketinggian, sebaiknya tidak diserahkan kepada pekerja tanpa perlengkapan keselamatan. Aturan dasar keselamatan di ketinggian ada pada kerja di ketinggian dan ruang terbatas, aturan K3.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian dengan tukang perlu notaris? Tidak wajib. Perjanjian di bawah tangan yang jelas dan ditandatangani kedua pihak sudah dapat dipakai. Notaris berguna untuk proyek besar atau bila para pihak menginginkan kekuatan pembuktian lebih tinggi.

Berapa besar uang muka yang wajar? Tidak ada angka tunggal. Yang penting, uang muka cukup untuk bahan awal dan tidak melebihi nilai pekerjaan yang segera dikerjakan. Tentukan bersama sesuai jenis pekerjaan.

Siapa yang menanggung bila tukang celaka saat bekerja? Tergantung hubungan hukumnya dan keadaan. Pemilik sebaiknya tidak mengabaikan keselamatan, dan pembagian tanggung jawab perlu diatur dalam perjanjian. Pekerja bangunan juga dapat memperoleh perlindungan jaminan sosial bila terdaftar.

Bagaimana jika hasil renovasi retak beberapa bulan kemudian? Periksa perjanjian tentang masa pemeliharaan. Laporkan tertulis dan minta perbaikan. Untuk retak struktur, minta pendapat ahli dan lihat masa pemeliharaan dan garansi struktur rumah dari pengembang sebagai pembanding.

Ringkasan

• Buat perjanjian tertulis dengan tukang, sesederhana apa pun, yang memuat lingkup, bahan, harga, termin, jadwal, dan cara mengubah pekerjaan.
• Bayar secara bertahap sesuai kemajuan nyata, dan tahan sebagian sampai serah terima dan perbaikan cacat.
• Simpan kuitansi, foto, dan berita acara.
• Perubahan struktur memerlukan persetujuan bangunan.
• Masalah renovasi umumnya wanprestasi perdata, bukan otomatis pidana.
• Kirim somasi bila pekerjaan mandek sebelum menempuh gugatan.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• Kontrak Konstruksi Lumsum atau Harga Satuan: Mana yang Lebih Aman bagi Pemilik?
• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• Somasi yang menyebut kewajiban, bukan hanya kemarahan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.