Tanah Bekas Hak Barat (Eigendom dan Verponding): Status dan Konversi

Apa itu hak barat

Sebelum Indonesia memiliki hukum agraria nasional, tanah diatur oleh dua sistem: hukum adat bagi tanah adat, dan hukum perdata Barat bagi tanah yang tunduk pada hukum Belanda. Hak atas tanah menurut hukum Barat disebut hak barat. Beberapa bentuk yang sering ditemui:

• Eigendom. Hak milik penuh menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata zaman Belanda. Kata "eigendom" berarti kepemilikan.
• Erfpacht. Hak untuk memakai tanah milik orang lain dalam jangka panjang, mirip hak guna usaha.
• Opstal. Hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah orang lain, mirip hak guna bangunan.
• Verponding. Bukti pembayaran pajak atas tanah atau bangunan pada masa kolonial. Dalam perkara, verponding sering diperlakukan serupa eigendom, tetapi pada dasarnya merupakan tanda pajak, bukan hak milik penuh.

Dokumen lama ini biasanya ditulis dalam bahasa Belanda dengan nomor dan tahun. Tanah semacam ini banyak ditemukan di kota-kota yang dahulu dikelola pemerintah kolonial.

Apa yang terjadi saat UUPA berlaku

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, menjadi dasar hukum tanah nasional. UUPA tidak mengakui lagi hak barat sebagai hak yang berdiri sendiri. Ketentuan konversinya mengubah hak-hak lama menjadi hak yang dikenal UUPA, seperti hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai, dengan syarat tertentu.

Pada dasarnya, pemegang hak barat diwajibkan mendaftarkan hak lamanya dalam jangka waktu tertentu agar diubah atau dikonversi. Hak yang tidak didaftarkan atau tidak dikonversi hingga batas waktu berakhir kembali kepada negara. Berbagai sumber menyebut tenggat akhir pada 24 September 1980, mengacu pada Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat. Periksa teks resmi dan aturan pelaksananya untuk rinciannya.

Artinya, memegang surat eigendom atau verponding saja tidak otomatis menjadikan seseorang pemilik hak yang diakui. Status tanah ditentukan oleh apakah hak itu telah dikonversi, siapa yang menguasainya, dan apakah ada pendaftaran atas namanya.

Posisi pemegang bukti lama

Keadaan pemegang bukti lama dapat berbeda-beda.

Pengadilan dalam beberapa putusan cenderung mengutamakan pihak yang memegang sertipikat sebagai bukti kepemilikan yang paling kuat, dan memperlakukan bukti lama sebagai petunjuk. Karena sengketa seperti ini bergantung pada fakta masing-masing, jangan mengambil kesimpulan dari satu putusan.

Bagaimana mengurus tanah dengan bukti eigendom atau verponding

Tidak ada satu prosedur tunggal, sebab status tiap bidang berbeda. Langkah yang umumnya masuk akal:

1. Kumpulkan dokumen. Surat eigendom atau verponding asli, terjemahan bila ada, akta jual beli lama, surat waris, pembayaran pajak, dan foto kondisi tanah.
2. Susun riwayat. Tulis siapa pemilik awal, bagaimana tanah berpindah, dan siapa yang menguasainya saat ini.
3. Tanyakan ke kantor pertanahan. Mintalah informasi apakah bidang itu pernah tercatat, apakah sudah ada sertipikat, dan apa jalur permohonan yang tersedia.
4. Periksa penguasaan fisik. Pastikan Anda atau keluarga menguasai tanah, dan tidak ada sengketa.
5. Libatkan kelurahan atau desa. Minta surat riwayat dan keterangan tidak sengketa.
6. Ajukan permohonan hak atau pendaftaran sesuai arahan. Bergantung kondisi, permohonan dapat berupa pendaftaran hak atau pengakuan hak baru.
7. Ikuti pengukuran dan pengumuman. Seperti pendaftaran tanah pada umumnya. Alur umum ada di Tanah belum bersertifikat: cara mendaftarkan pertama kali dengan bukti penguasaan.
8. Terima sertipikat dan simpan dokumen lama. Tetap simpan surat lama sebagai arsip riwayat.

Contoh: Satu keluarga di kota tua menyimpan surat eigendom atas sebidang tanah warisan kakek. Mereka sudah menempati tanah itu puluhan tahun dan membayar pajak, tetapi tidak pernah memiliki sertipikat. Ketika hendak membagi tanah antar ahli waris, mereka mendatangi kantor pertanahan dan membawa surat lama, surat waris, serta keterangan kelurahan. Petugas menjelaskan bahwa surat lama tidak otomatis menjadi hak yang dapat dibalik nama, lalu mengarahkan permohonan hak sesuai kondisi tanah. Keluarga menyiapkan saksi, mengikuti pengukuran, dan menunggu hasil pemeriksaan.

Verponding dan tanah di kota-kota besar

Di beberapa kota, banyak orang mendasarkan klaim tanah pada verponding. Pengadilan umumnya menilai bahwa verponding tidak sama dengan hak milik yang berlaku sekarang. Tanpa konversi atau pendaftaran, klaim itu rentan dibantah oleh pihak yang memegang sertipikat. Sebaliknya, pemegang sertipikat pun dapat digugat bila ada cacat dalam penerbitannya. Karena itu, sengketa tanah bekas hak barat sering bersifat berlapis dan memakan waktu. Pembahasan umum tentang sertipikat yang tumpang tindih ada di Sertipikat ganda dan tumpang tindih.

Bagi pembeli, pemeriksaan sertipikat dan riwayat tanah mutlak. Lihat Cek keaslian sertifikat tanah di BPN dan Membeli tanah bermasalah.

Hubungan dengan hak yang dikenal sekarang

Setelah konversi, hak barat berubah menjadi hak yang dikenal UUPA. Untuk gambaran, tabel berikut menunjukkan hak yang kini lazim:

Perbedaan hak milik, hak guna bangunan, dan girik dijelaskan di SHM, SHGB, dan girik. Perubahan hak dari satu jenis ke jenis lain, serta kewajiban perpanjangan, mengikuti peraturan pertanahan terbaru, termasuk PP No. 18 Tahun 2021.

Tanda-tanda bahaya pada dokumen lama

Sebelum bertindak, kenali tanda-tanda yang membuat dokumen lama perlu diperiksa lebih hati-hati.

• Nomor atau tahun pada surat tidak konsisten dengan arsip pertanahan.
• Pemegang surat bukan keturunan atau pihak yang jelas haknya.
• Tanah sedang ditempati orang lain yang juga memegang dokumen.
• Surat hanya berupa salinan atau terjemahan tanpa naskah asli.
• Ada tawaran membeli dengan harga jauh di bawah pasar.
• Penjual menolak diajak mengecek ke kantor pertanahan.

Jika satu atau lebih tanda itu ada, hentikan transaksi dan konsultasikan dengan notaris, PPAT, atau advokat.

Peran arsip dan saksi

Karena dokumen sudah tua, arsip pemerintah dan keterangan saksi menjadi penting. Arsip dapat berada di kantor pertanahan, kantor arsip daerah, atau kelurahan. Saksi yang sudah lama tinggal di sekitar lokasi dapat menerangkan siapa yang menguasai tanah dan sejak kapan. Catat nama, alamat, dan hubungan saksi dengan tanah. Buat pernyataan tertulis selagi saksi masih ada, sebab ingatan dan umur tidak dapat ditunda.

Contoh urutan kerja dengan kantor pertanahan

Agar tidak bingung, urutan berikut membantu pemegang bukti lama menyusun rencana.

1. Datangi loket informasi kantor pertanahan dan tanyakan apakah bidang tanah sudah tercatat dalam daftar pertanahan.
2. Bawa fotokopi surat lama beserta terjemahannya, identitas, dan bukti pajak.
3. Catat nama petugas, tanggal kunjungan, dan jawaban yang diberikan.
4. Tanyakan dokumen tambahan yang diminta dan jangka waktu pemeriksaan.
5. Lengkapi dokumen secara bertahap, jangan sekaligus menyerahkan berkas yang belum siap.
6. Simpan tanda terima setiap berkas yang diserahkan.

Pencatatan yang rapi membantu bila kelak ada sengketa atau pergantian petugas.

Sengketa dengan pihak yang memegang sertipikat

Pemegang bukti lama kadang mendapati tanah itu sudah bersertipikat atas nama orang lain. Langkah yang wajar adalah menelusuri riwayat penerbitan sertipikat, mengumpulkan bukti penguasaan dan pembayaran pajak dari masa lalu, lalu mencari penyelesaian lewat musyawarah atau mediasi. Jika tidak berhasil, jalur pengadilan terbuka, tetapi pembuktian biasanya sulit dan lama. Keberatan terhadap penerbitan sertipikat oleh kantor pertanahan dapat ditempuh melalui jalur tata usaha negara, yang memiliki tenggat ketat; lihat Gugatan tata usaha negara: tenggat 90 hari.

Warisan dan tanah bekas hak barat

Banyak tanah bekas hak barat kini dikuasai ahli waris generasi kedua atau ketiga. Kesulitan utama biasanya ada pada rantai bukti: siapa pemegang awal, siapa ahli warisnya, dan apakah semua ahli waris setuju. Sebelum mengurus hak, susun silsilah keluarga, kumpulkan akta kematian dan surat keterangan ahli waris, lalu bicarakan pembagian di antara ahli waris. Pembahasan umum tentang balik nama karena waris ada di Balik nama sertipikat tanah karena waris: langkah di BPN.

Jika sebagian ahli waris tidak diketahui keberadaannya, proses menjadi lebih panjang dan mungkin memerlukan penetapan pengadilan. Jangan menjual atau menyewakan tanah sebelum seluruh pihak berhak jelas, karena transaksi seperti itu mudah dibatalkan.

Pajak bumi dan bangunan sebagai petunjuk

Pembayaran pajak bumi dan bangunan atas nama seseorang berguna sebagai petunjuk penguasaan, tetapi bukan bukti milik. Simpan bukti pembayaran dari tahun-tahun lama. Kumpulan bukti itu, bersama keterangan saksi dan riwayat penguasaan, memperkuat permohonan. Lihat juga PBB bukan bukti milik.

Kesalahan umum

• Menganggap surat eigendom pasti sah dan abadi.
• Mengira verponding sama dengan sertipikat hak milik.
• Menjual tanah hanya dengan surat lama.
• Menunda mengurus hingga saksi dan dokumen hilang.
• Mengurus lewat calo yang menjanjikan hasil cepat.
• Mengabaikan penguasaan pihak lain yang sudah lama.
• Tidak mengurus balik nama setelah pewaris meninggal.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tanah eigendom masih berlaku? Hak barat sebagai hak yang berdiri sendiri tidak diakui lagi setelah UUPA dan batas waktu konversi. Status tiap bidang tergantung apakah sudah dikonversi dan didaftarkan. Periksa ke kantor pertanahan.

Apakah surat verponding bisa dibalik nama? Verponding adalah petunjuk riwayat, bukan hak yang dapat langsung dibalik nama. Biasanya diperlukan proses pendaftaran atau permohonan hak.

Siapa yang dapat membantu menerjemahkan surat Belanda? Penerjemah tersumpah. Terjemahan resmi dipakai sebagai lampiran permohonan.

Ringkasan

Eigendom dan verponding adalah bukti hak lama dari masa kolonial. Setelah UUPA, hak barat harus dikonversi, dan batas waktunya telah lewat, sehingga surat lama saja tidak cukup sebagai bukti hak. Pemegangnya perlu memeriksa status di kantor pertanahan, mengumpulkan riwayat dan bukti penguasaan, lalu mengajukan permohonan sesuai arahan. Waspadai pembelian tanah dengan dokumen lama dan periksa teks resmi terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, termasuk ketentuan konversi.
• Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1979 tentang Pokok-Pokok Kebijaksanaan dalam Rangka Pemberian Hak Baru Atas Tanah Asal Konversi Hak-Hak Barat.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Baca juga

• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?
• SHM, SHGB, dan girik bukan surat yang setara
• Sertipikat Ganda dan Tumpang Tindih: Cara Menyelesaikannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.