Studi Kasus: Membeli Tanah Girik yang Belum Bersertifikat

1. Kasus singkat

Pak Andi mencari tanah untuk membangun rumah di pinggiran sebuah kota kecil. Seorang penjual, Pak Joko, menawarkan tanah seluas 400 meter persegi dengan harga di bawah pasar. Surat yang ada hanya girik, atau petok D, serta surat keterangan dari kepala desa. Mereka menandatangani kuitansi dan surat perjanjian di bawah tangan, dan Pak Andi membayar lunas.

Dua tahun kemudian, Pak Andi mengurus sertifikat. Petugas meminta riwayat tanah dan bukti penguasaan. Seorang warga lain, Bu Rina, menyatakan sebagian tanah itu milik keluarganya karena batas lama berbeda.

2. Kronologi

3. Masalah hukum yang muncul

• Apa kedudukan girik atau petok D sebagai bukti, terutama setelah 2026?
• Apakah jual beli dengan kuitansi dan surat di bawah tangan sah dan cukup?
• Apa peran kepala desa dalam keterangan tanah?
• Bagaimana mendaftarkan tanah yang belum bersertifikat?
• Bagaimana menangani keberatan pihak lain atas batas?
• Apa risiko yang ditanggung pembeli?

4. Aturan yang berlaku

Girik bukan bukti hak milik. Girik, petok D, dan letter C adalah catatan tanah dari masa lalu, yang awalnya dipakai sebagai dasar penarikan pajak atas tanah. Dokumen itu menunjukkan siapa yang menguasai atau membayar pajak, tetapi bukan sertifikat hak. Penjelasan umumnya ada di Sertipikat dan Tanah Girik.

Perubahan sejak 2 Februari 2026. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah memberi batas lima tahun bagi alat bukti tertulis tanah bekas milik adat untuk didaftarkan. Menurut pemberitaan yang mengutip pejabat pertanahan, batas itu jatuh pada 2 Februari 2026, dan sesudahnya girik, petok D, dan letter C tidak lagi dianggap sebagai bukti kepemilikan, melainkan lebih sebagai dokumen penunjuk lokasi. Pejabat itu juga menyebut dokumen tersebut tetap berguna saat mendaftarkan tanah. Rumusan tepat dan ketentuan peralihannya perlu dibaca langsung pada teks resmi.

Pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah pertama kali diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah oleh PP 18/2021. Pendaftaran dapat dilakukan atas dasar bukti penguasaan fisik yang berkelanjutan dan bukti perolehan, dengan tahapan pengumuman, pengukuran, dan penelitian data yuridis. Panduan praktis ada di Tanah Belum Bersertifikat: Cara Mendaftarkan Pertama Kali.

Jual beli tanah dan PPAT. Peralihan hak atas tanah pada dasarnya dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jual beli dengan kuitansi atau surat di bawah tangan masih mungkin diakui dalam praktik pengadilan dan pendaftaran dalam keadaan tertentu, tetapi lebih berisiko. Risikonya dibahas di Jual Beli Tanah Tanpa PPAT: Risiko dan Cara Memperbaiki.

Keterangan kepala desa. Kepala desa atau lurah dapat menerbitkan surat keterangan tentang penguasaan dan riwayat tanah di wilayahnya. Surat itu membantu, tetapi bukan sertifikat hak dan nilai buktinya bergantung pada kebenaran isinya serta dukungan saksi dan data lain.

Penguasaan jangka panjang. Orang yang menguasai tanah dengan itikad baik dalam waktu lama dapat memperoleh perlindungan pembuktian dalam pendaftaran. Pembahasan ada di Penguasaan Tanah Puluhan Tahun.

Tanah, jual beli, dan pendaftaran adalah wilayah yang berbeda-beda antardaerah dalam praktik, sehingga kantor pertanahan setempat menjadi rujukan utama.

5. Analisis: aturan diterapkan ke fakta

Pertanyaan utama. Apakah Pak Andi pemilik yang berhak mendaftarkan tanah, dan apakah bagian yang dipersoalkan Bu Rina masuk dalam tanah yang ia beli?

Argumen pihak Pak Andi.

• Ia membeli dengan harga dibayar lunas dan menguasai tanah secara terbuka sejak pembelian.
• Girik atas nama pewaris penjual dan surat kepala desa menunjukkan riwayat tanah.
• Penguasaan terus menerus tanpa gangguan selama dua tahun mendukung itikad baik.
• Ia bersedia melengkapi akta dan mengikuti pendaftaran sesuai prosedur.

Argumen pihak Bu Rina.

• Batas lama tanah keluarganya melewati sebagian bidang yang dibeli.
• Penjual tidak berhak menjual bagian itu.
• Pengukuran resmi dapat membuktikan tumpang tindih.
• Pak Andi tidak melakukan pemeriksaan batas dan saksi sebelum membeli.

Titik lemah masing-masing.

Kata kuncinya adalah riwayat tanah dan batas yang terang. Pendaftaran tanah pada dasarnya mengumumkan data fisik dan yuridis sehingga pihak yang merasa berhak dapat menyatakan keberatan. Keberatan Bu Rina adalah bagian wajar dari mekanisme itu, bukan serangan terhadap Pak Andi pribadi.

Hal lain yang perlu dicermati adalah posisi Pak Andi sebagai pembeli beritikad baik. Itikad baik dinilai dari tindakan hati-hati sebelum membeli: memeriksa riwayat, bertanya kepada tetangga batas, dan memeriksa apakah tanah sedang sengketa. Bila langkah itu tidak dilakukan, pembelaan "saya tidak tahu" menjadi lemah. Karena itu pemeriksaan riwayat tidak boleh dilewatkan, meski harga menggiurkan.

Bagaimana bila faktanya sedikit berbeda

Bila penjual sudah meninggal. Jual beli dilanjutkan dengan ahli warisnya. Mereka perlu hadir dan menandatangani akta, dengan bukti sebagai ahli waris. Periksa Balik Nama Tanah Warisan untuk dokumen waris.

Bila ternyata tanah sudah bersertifikat atas nama orang lain. Girik tidak akan mengalahkan sertifikat yang sah. Pak Andi sebaiknya menuntut pengembalian uang dari penjual dan memeriksa dokumen sebelum bertindak lebih jauh.

Bila tanah merupakan harta bersama penjual dan pasangannya. Peralihan umumnya membutuhkan persetujuan pasangan. Tanpa itu, jual beli dapat dipersoalkan di kemudian hari.

Bila tanah dikuasai penggarap. Penggarap yang menguasai lahan lama dapat mengajukan klaim tersendiri. Pak Andi perlu memastikan penguasaan fisik berada pada penjual sebelum membayar.

Bila Pak Andi membangun rumah sebelum pendaftaran selesai. Bangunan tetap berdiri di atas tanah yang statusnya belum pasti, sehingga ia berisiko bila batas bergeser. Pertimbangkan menunggu pengukuran sebelum membangun permanen.

Variasi ini menunjukkan bahwa siapa yang berhak menjual dan siapa yang menguasai adalah dua pertanyaan pertama setiap pembelian tanah.

6. Langkah yang dapat ditempuh

1. Kumpulkan dokumen. Girik, surat kepala desa, kuitansi, perjanjian, identitas penjual, dan bukti pembayaran.
2. Telusuri riwayat tanah. Minta kepala desa menerangkan asal-usul tanah, siapa pemilik sebelumnya, dan apakah ada sengketa. Mintalah keterangan tertulis.
3. Kumpulkan saksi batas. Tetangga yang berbatasan dan tokoh setempat sebaiknya menandatangani pernyataan batas.
4. Cek di kantor pertanahan. Periksa apakah bidang tanah sudah terdaftar atas nama orang lain atau tumpang tindih.
5. Buat akta jual beli di hadapan PPAT. Minta penjual dan ahli warisnya hadir. Ini memperkuat peralihan hak dan syarat pendaftaran.
6. Ajukan pendaftaran tanah. Sertakan bukti penguasaan, bukti perolehan, dan pernyataan. Ikuti pengukuran dan pengumuman.
7. Hadapi keberatan dengan data. Bila ada keberatan, ikuti proses klarifikasi di kantor pertanahan, mintalah pengukuran bersama, dan upayakan berita acara kesepakatan batas.
8. Gugat atau mediasi bila buntu. Pertimbangkan mediasi, dan gugatan perdata bila tidak ada titik temu. Lihat Sengketa Batas Tanah dan Pengukuran.

7. Kemungkinan hasil

Hasil seperti ini tidak dapat dipastikan. Semuanya tergantung bukti dan penilaian pejabat pertanahan atau hakim. Beberapa skenario:

• Pendaftaran berhasil. Riwayat jelas, batas disepakati, dan sertifikat atas nama Pak Andi terbit setelah proses selesai.
• Penyesuaian batas. Pengukuran menunjukkan sebagian kecil tumpang tindih. Para pihak menyepakati garis batas baru, mungkin dengan kompensasi.
• Pendaftaran tertahan. Selama sengketa belum selesai, pendaftaran dapat tertunda hingga ada kesepakatan atau putusan.
• Gugatan perdata. Bila Bu Rina menggugat, hakim menilai bukti kedua pihak. Hasilnya tidak dapat dijanjikan.
• Tuntutan terhadap penjual. Bila bagian tanah ternyata bukan milik penjual, Pak Andi dapat menuntut pengembalian uang atau ganti rugi sesuai bukti.

Pak Andi sebaiknya tidak membangun permanen di atas bagian yang dipersoalkan sebelum sengketa selesai, agar kerugian tidak membesar.

8. Pelajaran dan kesalahan yang bisa dihindari

Pelajaran utamanya: girik adalah awal, bukan akhir. Tanah baru aman secara hukum bila riwayatnya jelas, aktanya sah, dan terdaftar.

9. Contoh surat pernyataan penguasaan dan batas

Contoh: berikut kerangka surat pernyataan fiktif yang dapat disiapkan dan disesuaikan sebelum mengurus pendaftaran. Format resmi mengikuti ketentuan kantor pertanahan.

Menandatangani pernyataan palsu dapat berakibat hukum. Pastikan seluruh isi benar.

10. Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah girik masih berlaku? Menurut pemberitaan yang mengutip pejabat pertanahan, mulai 2026 girik, petok D, dan letter C tidak lagi dianggap bukti kepemilikan, tetapi masih berguna sebagai petunjuk lokasi dalam pendaftaran. Periksa teks resmi dan kantor pertanahan setempat.

Apakah jual beli dengan kuitansi sah? Dalam praktik kadang diakui, tetapi lemah dan berisiko. Cara yang aman adalah akta jual beli di hadapan PPAT. Lihat Jual Beli Tanah Girik dan Akta Camat.

Siapa yang bertanggung jawab bila tanah ternyata bukan milik penjual? Penjual dapat dimintai pertanggungjawaban perdata, dan dalam keadaan tertentu pidana. Namun pembeli juga dinilai dari kehati-hatiannya sebelum membeli.

Berapa lama pendaftaran? Berbeda-beda tergantung kelengkapan dokumen, pengumuman, dan ada tidaknya keberatan. Tanyakan perkiraan pada kantor pertanahan setempat.

Ringkasan

• Kasus fiktif ini menunjukkan bahwa membeli tanah dengan girik dan kuitansi mengandung risiko riwayat, batas, dan pembuktian.
• Girik bukan bukti hak milik; sejak 2026 posisinya lebih sebagai penunjuk lokasi menurut pemberitaan, sehingga teks resmi perlu diperiksa.
• Jalur aman: telusuri riwayat, kumpulkan saksi batas, buat akta PPAT, lalu daftarkan.
• Keberatan pihak lain ditangani lewat klarifikasi, pengukuran, mediasi, atau gugatan.
• Hasil tidak dapat dijanjikan; tergantung bukti dan penilaian hakim.
• Untuk kasus nyata, konsultasikan dengan advokat sebelum mengambil langkah.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Baca juga

• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?
• Jual Beli Tanah Girik dan Akta Camat: Risiko dan Langkah Aman
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.