PBG untuk Rumah Sederhana dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah: Kemudahan dan Syarat

Apa itu PBG untuk rumah sederhana dan siapa MBR

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah persetujuan dari pemerintah daerah bahwa rencana bangunan memenuhi standar teknis. PBG menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Peralihannya dijelaskan pada IMB lama dan peralihan ke PBG.

Rumah tinggal sederhana adalah hunian dengan ukuran, struktur, dan fungsi yang relatif sederhana, biasanya satu keluarga dan tidak bertingkat tinggi. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 membedakan bangunan menurut tingkat kompleksitas. Bangunan yang sederhana tidak dibebani persyaratan teknis seberat gedung besar.

MBR adalah singkatan dari masyarakat berpenghasilan rendah. Menurut undang-undang perumahan, MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. Batas penghasilan yang dipakai untuk program tertentu ditetapkan oleh pemerintah dan dapat berubah. Karena itu, angka penghasilan yang ditulis di media bukan rujukan tetap. Periksa kriteria resmi di dinas atau kementerian yang menangani perumahan.

Kemudahan ini bermanfaat bagi:

• warga yang membangun rumah pertama di tanah sendiri;
• keluarga yang merenovasi rumah lama menjadi lebih layak;
• penerima program bantuan peningkatan kualitas rumah;
• pembeli rumah subsidi yang ingin mengubah atau menambah ruang.

Perlu diingat bahwa tidak semua rumah kecil otomatis dianggap sederhana. Rumah dengan struktur tidak lazim, lantai bertingkat, atau fungsi campuran tetap diperiksa lebih teliti.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar umum adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Aturan pelaksananya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman memberi pengertian MBR dan dasar bagi dukungan pemerintah.

Dalam bahasa sehari-hari, aturannya dapat dipahami begini:

• Setiap bangunan gedung, termasuk rumah tinggal, memerlukan PBG sebelum dibangun atau diubah.
• Untuk bangunan yang sederhana, pemerintah daerah dapat menyediakan gambar prototipe atau desain standar sehingga pemilik tidak perlu menyewa perencana mahal.
• Retribusi PBG ditetapkan oleh daerah melalui peraturan daerah. Untuk MBR, pemerintah memberi kebijakan pembebasan atau keringanan retribusi.
• Setelah selesai, bangunan tetap memerlukan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Berita yang dikutip media menyebut bahwa pemerintah pusat meminta pemerintah daerah menggratiskan retribusi PBG bagi rumah MBR. Dasarnya adalah keputusan bersama tiga kementerian yang ditandatangani pada 25 November 2024, dan pelaksanaannya diserahkan kepada kepala daerah melalui peraturan kepala daerah. Sumber media menyebut pelaksanaan ditargetkan terjadi di banyak daerah pada awal 2025. Karena pelaksanaan lewat peraturan kepala daerah, syarat dan masa berlakunya dapat berbeda. Naskah keputusan bersama itu tidak diperiksa dari sumber resminya, sehingga rinciannya perlu dipastikan sendiri di dinas setempat.

Pembebasan pajak dan pungutan lain yang disebut dalam pemberitaan tidak dibahas di sini. Fokus artikel ini hanya pada perizinan bangunan.

Perbedaan rumah sederhana dengan bangunan lain

Langkah praktis mengurus PBG sebagai MBR

1. Pastikan status tanah. Anda perlu bukti bahwa tanah itu milik Anda atau Anda berhak membangun di atasnya, misalnya sertipikat, akta jual beli, atau perjanjian yang sah. Bila tanah masih berupa girik, tanyakan ke kantor pertanahan apa yang diterima, sebab status girik sedang berubah menurut pemberitaan.
2. Cek kesesuaian ruang. Tanyakan ke dinas apakah lokasi diperuntukkan bagi permukiman. Cara memeriksanya dibahas pada cek zonasi tanah sebelum beli, KKPR, dan RDTR.
3. Kumpulkan dokumen identitas dan bukti MBR. Contohnya kartu tanda penduduk, kartu keluarga, dan surat keterangan penghasilan atau bukti penerima bantuan. Dokumen apa saja yang diterima ditentukan daerah.
4. Tanyakan desain standar. Banyak dinas menyediakan contoh denah rumah sederhana. Memakai desain itu dapat menghemat biaya perencana.
5. Ajukan permohonan. Pengajuan dilakukan lewat sistem daring pemerintah atau lewat loket pelayanan perizinan. Minta tanda terima.
6. Catat jadwal penilaian. Dinas menilai kelengkapan dan kelayakan. Bila ada kekurangan, ikuti petunjuk perbaikan.
7. Bayar retribusi bila ada. Untuk MBR, tanyakan apakah retribusi dibebaskan dan dokumen apa yang menjadi syarat pembebasan.
8. Bangun sesuai gambar. Perubahan besar harus dilaporkan agar tidak dianggap pelanggaran.
9. Urus SLF. Setelah rumah selesai, mintalah pemeriksaan kelaikan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Kemudahan bagi MBR bukan hal yang selalu ada. Dalam beberapa tahun terakhir terdapat beberapa perubahan.

Pertama, IMB diganti PBG melalui Cipta Kerja dan kini diatur melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 sudah tidak berlaku.

Kedua, pengurusan PBG dilakukan lewat sistem daring. Warga yang tidak terbiasa dengan sistem itu dapat meminta bantuan di loket dinas.

Ketiga, kebijakan retribusi gratis untuk MBR berasal dari keputusan bersama kementerian dan peraturan kepala daerah, sehingga berlakunya tergantung daerah. Ada daerah yang menerapkannya segera, ada yang menunggu. Retribusi lokal diatur peraturan daerah tentang pajak dan retribusi, jadi dasar pembebasan harus tertulis dalam peraturan daerah atau peraturan kepala daerah.

Keempat, pembahasan tentang kementerian yang menangani perumahan sudah berubah. Program perumahan kini ditangani kementerian tersendiri, sehingga kriteria MBR dan program bantuan dapat diperbarui. Periksa laman resmi kementerian tersebut.

Kesalahan umum

Contoh: renovasi rumah dengan penghasilan terbatas

Contoh: Bu Sari (fiktif) tinggal di rumah kecil di atas tanah warisan yang sudah bersertipikat atas namanya. Ia ingin memperbaiki atap yang bocor dan menambah satu kamar. Penghasilan keluarganya pas-pasan. Ia datang ke dinas, menunjukkan sertipikat dan kartu keluarga, lalu menanyakan kemudahan untuk MBR. Petugas menjelaskan bahwa di daerahnya retribusi dibebaskan bagi MBR yang memenuhi syarat dan menyediakan contoh denah rumah sederhana. Bu Sari melengkapi dokumen, mengajukan PBG, lalu membangun sesuai gambar. Cerita ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Hubungan dengan rumah subsidi

Pembeli rumah subsidi sering bertanya apakah mereka perlu PBG sendiri. Rumah subsidi dibangun pengembang yang bertanggung jawab atas perizinan kawasan. Pembeli perlu memastikan bahwa PBG atau dokumen izin bangunan atas rumah itu ada dan mencantumkan unit yang dibeli. Pertanyaan ini muncul pula saat rumah dijadikan agunan kredit atau akan dijual kembali.

Bila pembeli ingin menambah ruang, pembeli wajib mengajukan perubahan sendiri. Selain itu, rumah subsidi biasanya terikat larangan tertentu, misalnya larangan menyewakan atau memindahtangankan dalam jangka waktu tertentu. Pembahasan serupa ada pada rusun subsidi, hunian, dan larangan pengalihan. Pengembang yang lalai menyerahkan dokumen izin dapat dituntut, seperti dijelaskan pada sertipikat rumah belum dipecah developer setelah lunas.

Bila permohonan ditolak atau ditunda

Permohonan PBG bisa ditunda karena dokumen kurang, tanah bersengketa, atau lokasi tidak sesuai tata ruang. Jangan langsung menyerah. Mintalah alasan tertulis dan daftar kekurangan. Ada beberapa langkah yang lazim:

• melengkapi dokumen yang kurang, misalnya surat keterangan dari kelurahan;
• memperbaiki gambar sesuai catatan penilai;
• meminta pertemuan dengan petugas untuk memahami catatan;
• mengajukan pengaduan ke kanal pengaduan pelayanan publik daerah bila proses melewati waktu yang dijanjikan tanpa alasan;
• berkonsultasi dengan advokat atau lembaga bantuan hukum bila ada sengketa tanah.

Pengaduan atas pelayanan publik dapat diteruskan ke Ombudsman. Penolakan yang dianggap merugikan juga dapat diuji lewat jalur keberatan administrasi atau pengadilan tata usaha negara, tetapi tenggat waktunya pendek. Karena itu, simpan semua surat dan tanggal penerimaan.

Standar teknis yang tetap harus dipenuhi

Kemudahan administrasi tidak berarti standar keselamatan dikurangi. Rumah sederhana pun harus aman dihuni. Beberapa hal yang lazim diperiksa penilai atau diminta oleh dinas:

• pondasi dan struktur yang cukup kuat untuk beban bangunan, apalagi di daerah rawan gempa;
• ventilasi dan pencahayaan alami yang memadai di setiap ruang;
• sanitasi, yaitu kamar mandi, saluran air bersih, dan pembuangan limbah yang tidak mencemari tetangga;
• jarak bangunan dari batas tanah, jalan, dan sungai sesuai ketentuan sempadan;
• instalasi listrik yang aman dan tidak membahayakan penghuni.

Pemilik yang membangun bertahap sebaiknya menyiapkan pondasi untuk kemungkinan penambahan lantai sejak awal. Bila nanti ingin menambah lantai, struktur harus mampu menahannya, dan perubahan itu perlu diajukan kembali. Tukang yang berpengalaman dapat membantu, tetapi jangan mengandalkan kebiasaan semata. Hak dan kewajiban dengan tukang dibahas pada tukang renovasi rumah, perjanjian tertulis, dan termin pembayaran.

Garis sempadan sering menjadi penyebab penolakan. Rumah yang terlalu dekat dengan jalan atau sungai dapat ditolak walau pemiliknya MBR. Aturannya dijelaskan pada garis sempadan jalan dan sungai dalam membangun. Karena itu, periksa dulu batas sempadan sebelum menggambar denah.

Bantuan dari pihak lain

Selain keringanan retribusi, ada bentuk dukungan lain yang kadang tersedia: bantuan stimulan perumahan swadaya, pendampingan teknis dari dinas, dan program peningkatan kualitas rumah tidak layak huni. Ketersediaannya berbeda antardaerah dan antartahun anggaran. Karena program berubah, jangan mengandalkan informasi dari pesan berantai. Tanyakan langsung ke dinas perumahan atau kantor kelurahan, dan minta pengumuman tertulis. Waspadai pihak yang meminta uang di muka dengan janji pasti mendapat bantuan. Bantuan pemerintah tidak dipungut biaya dari penerima, dan permintaan imbalan dapat dilaporkan ke inspektorat atau kanal pengaduan resmi.

Dokumen yang sebaiknya disimpan setelah PBG terbit

Setelah PBG terbit, simpan seluruh berkasnya dalam satu map, baik cetak maupun pindaian. Isinya meliputi surat persetujuan, gambar yang disetujui, bukti pembayaran atau bukti pembebasan retribusi, dan nama petugas yang menangani. Dokumen ini diminta ketika Anda mengajukan kredit pemilikan rumah, menjual rumah, atau menyambung listrik dan air dalam kondisi tertentu. Bila suatu hari muncul sengketa dengan tetangga soal batas atau tinggi bangunan, gambar yang disetujui menjadi bukti bahwa Anda membangun dengan izin. Berikan salinan kepada anak atau pasangan agar dokumen tidak hilang bila pemilik meninggal dunia.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua MBR otomatis bebas retribusi PBG? Tidak otomatis. Pembebasan bergantung pada peraturan daerah atau peraturan kepala daerah dan syarat bukti MBR. Tanyakan ke dinas yang menerbitkan PBG di daerah Anda.

Apakah rumah sederhana tidak perlu SLF? Tetap perlu. Prosesnya lebih ringkas, tetapi SLF menunjukkan rumah laik dihuni, dan berguna saat rumah dijual atau dijaminkan.

Bagaimana jika tanah saya belum bersertipikat? Tanyakan lebih dulu bukti apa yang diterima daerah. Untuk jangka panjang, mengurus sertipikat memberi kepastian lebih besar, dan bukti tanah lama sedang mengalami perubahan kebijakan.

Bolehkah membangun dulu dan mengurus PBG sesudahnya? Tidak dianjurkan. Pembangunan tanpa PBG dapat dikenai sanksi administratif. Aturan sanksinya dibahas pada sanksi administratif bangunan gedung tanpa PBG.

Ringkasan

• PBG menggantikan IMB dan tetap wajib untuk rumah kecil.
• Rumah sederhana mendapat proses lebih ringkas, dan MBR dapat memperoleh pembebasan retribusi menurut kebijakan daerah.
• Pembebasan berasal dari keputusan bersama kementerian dan peraturan kepala daerah, sehingga syaratnya berbeda antardaerah.
• Siapkan bukti tanah, identitas, dan bukti status MBR.
• SLF tetap diperlukan setelah rumah selesai.
• Jangan membangun lebih dulu sebelum izin keluar.

Dasar hukum

• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang
• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Baca juga

• IMB Lama dan Peralihan ke PBG: Apakah Izin Rumah Anda Masih Berlaku?
• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan
• Rusun Subsidi dan Rusun Umum: Siapa Boleh Menghuni, Hak Penghuni, dan Larangan Pengalihan
• Garis Sempadan Jalan, Sungai, dan Pantai: Seberapa Dekat Boleh Membangun?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.