Hak Tanggungan Hapus: Karena Utang Lunas, Dilepas, atau Dibatalkan

Apa itu hapusnya hak tanggungan dan siapa yang terkena

Hak tanggungan adalah jaminan atas tanah yang lahir saat didaftar di kantor pertanahan dan bersifat accessoir, yaitu mengikuti utang pokok. Artinya hak tanggungan ada untuk menjamin utang tertentu; bila utang hilang, jaminan itu seharusnya ikut hilang. Namun secara administratif, catatan hak tanggungan pada sertipikat baru hilang setelah dicoret.

Yang terkena:

• pemilik tanah dan debitur yang ingin menjual, menjaminkan ulang, atau mewariskan tanah yang sudah bersih dari beban;
• ahli waris yang menemukan sertipikat orang tua masih tercatat hak tanggungan;
• kreditur, yang wajib memproses pelepasan setelah utang lunas;
• pembeli tanah, yang perlu memastikan tanah bebas hak tanggungan;
• PPAT dan kantor pertanahan, yang membantu pencoretan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Menurut teks Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT) yang dapat dibaca pada situs JDIH Kementerian Keuangan, Pasal 18 ayat (1) menyatakan hak tanggungan hapus karena empat hal:

1. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
2. dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegangnya;
3. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Pasal 18 ayat (2) menambahkan bahwa pelepasan oleh pemegang dilakukan dengan pernyataan tertulis kepada pemberi hak tanggungan.

Selanjutnya Pasal 22 mengatur pencoretan atau roya. Roya berasal dari bahasa Belanda yang berarti penghapusan catatan. Menurut ayat-ayat Pasal 22:

• setelah hak tanggungan hapus, kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah;
• sertipikat hak tanggungan ditarik dan buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku;
• permohonan pencoretan diajukan dengan melampirkan sertipikat hak tanggungan yang diberi catatan telah lunas oleh kreditur, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan hapus;
• bila kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan itu, pihak yang berkepentingan dapat meminta perintah pencoretan kepada ketua pengadilan negeri tempat hak tanggungan didaftarkan.

Dengan kata lain, hapusnya hak tanggungan terjadi karena sebab-sebab tadi, sedangkan roya adalah proses administratif untuk memperbarui catatan. Pembahasan praktisnya ada pada pencoretan roya hak tanggungan setelah lunas dan pelunasan KPR dipercepat, penalti, dan roya.

Memahami empat sebab hapus

1. Hapusnya utang. Ini sebab yang paling umum. Utang dapat hapus karena dibayar lunas, karena pembaruan utang, atau sebab lain menurut hukum perdata seperti pembebasan utang oleh kreditur. Pelunasan melalui penjualan agunan juga menghapus utang sebesar yang terbayar. Bila hasil lelang tidak cukup, sisa utang tidak otomatis hilang, seperti dibahas pada peringkat hak tanggungan dan sisa utang.

2. Dilepaskan oleh pemegang. Kreditur dapat melepaskan hak tanggungan secara sukarela dengan pernyataan tertulis, misalnya sebagai bagian dari restrukturisasi atau penggantian agunan.

3. Pembersihan objek. Menurut Pasal 19, pembeli objek hak tanggungan, baik melalui lelang maupun jual beli sukarela, dapat meminta agar objek dibersihkan dari beban hak tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan dilakukan dengan pernyataan tertulis pemegang hak tanggungan yang melepaskan beban berlebih itu. Bila ada lebih dari satu pemegang dan tidak ada kesepakatan, pembeli dapat meminta penetapan ketua pengadilan negeri. Ayat terakhir menyatakan permohonan semacam ini tidak dapat diajukan dalam jual beli sukarela bila para pihak tegas memperjanjikan bahwa objek tidak akan dibersihkan.

4. Hapusnya hak atas tanah. Hak tanggungan membebani hak atas tanah seperti hak milik atau hak guna bangunan. Bila hak atas tanahnya hapus, misalnya karena jangka waktu hak guna bangunan berakhir tanpa perpanjangan, hak tanggungan ikut hapus. Pemilik dan kreditur perlu memperhatikan masa berlaku hak, sebagaimana dibahas pada hak guna bangunan, SHM, dan SHGB.

Bagaimana dengan pembatalan

Judul artikel ini menyebut pembatalan karena pemilik sering bertanya: bila akta atau perjanjian kreditnya dibatalkan, bagaimana nasib hak tanggungan? Daftar sebab hapus dalam Pasal 18 tidak menyebut kata "pembatalan" secara tersendiri. Namun karena hak tanggungan bersifat accessoir, pembatalan yang menghapus utang atau menghapus dasar perikatan dapat berdampak pada hak tanggungan. Misalnya, bila pengadilan membatalkan perjanjian kredit atau APHT, atau menyatakan utang tidak sah, pihak yang berkepentingan dapat menggunakan putusan itu sebagai dasar mengurus pencoretan. Bagaimana tepatnya bergantung pada isi putusan dan penilaian kantor pertanahan. Sertipikat tanah yang dibatalkan karena cacat hukum juga berdampak, lihat sertipikat tanah dibatalkan BPN dan akta jual beli dibatalkan pengadilan. Karena persoalannya bersifat khusus, konsultasikan dengan advokat bila akan menggunakan putusan pembatalan untuk mencoret hak tanggungan.

Langkah praktis bernomor setelah utang lunas

1. Pastikan lunas. Minta rincian utang akhir dan bukti pembayaran. Pastikan tidak ada denda atau biaya yang tersisa.
2. Minta surat keterangan lunas dari kreditur dan pernyataan bahwa hak tanggungan hapus.
3. Minta dokumen asli. Sertipikat hak atas tanah yang ditahan kreditur dan sertipikat hak tanggungan.
4. Ajukan permohonan roya. Lampirkan sertipikat hak tanggungan yang dicatat lunas atau pernyataan tertulis kreditur, serta sertipikat tanah dan identitas.
5. Tunggu pencoretan. Kantor pertanahan mencoret catatan pada buku tanah dan sertipikat, serta menarik sertipikat hak tanggungan.
6. Periksa hasilnya. Pastikan catatan hak tanggungan sudah tidak ada. Minta bukti pencoretan.
7. Simpan dokumen. Arsipkan surat lunas dan bukti roya selama tanah dimiliki.
8. Gunakan layanan elektronik bila tersedia. Banyak permohonan lanjutan kini dilakukan melalui layanan hak tanggungan elektronik. Lihat hak tanggungan elektronik (HT-el).

Bila kreditur menolak atau menunda

Kadang kreditur lambat atau menolak memberi pernyataan. Alasannya beragam: sistem, bank bubar atau digabung, atau perselisihan soal jumlah utang. Langkah bertahap:

1. Kirim surat resmi yang meminta pernyataan pelepasan dan menyebut bukti pelunasan.
2. Adukan ke pengaduan nasabah bank dan bila perlu ke otoritas jasa keuangan. Lihat hak nasabah bank dan pengaduan OJK.
3. Bila tetap tidak bersedia, mohon perintah pencoretan kepada ketua pengadilan negeri tempat hak tanggungan didaftarkan, sesuai Pasal 22 ayat (5).
4. Jika sertipikat hak tanggungan hilang, kantor pertanahan dapat mencatat hal itu pada buku tanah hak tanggungan, sesuai Pasal 22 ayat (3). Siapkan surat keterangan kehilangan dan pernyataan kreditur.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Pasal 18 dan 22 UUHT merupakan ketentuan dasar yang tidak berubah sejak 1996. Yang berubah adalah sarananya. Pencoretan dan layanan lanjutan hak tanggungan kini dapat diajukan secara elektronik melalui sistem pertanahan, dan sertipikat hak tanggungan diterbitkan secara elektronik. Peraturan penerbitan dokumen elektronik dalam pendaftaran tanah juga diperbarui melalui Permen ATR/BPN 3/2023. Selain itu, aturan pendaftaran tanah umum (PP 24/1997) sudah diubah PP 18/2021; periksa teks terbaru bila Anda memakai rujukan lama. Untuk lelang yang menghapus beban, PMK 122/2023 menggantikan PMK 213/2020 sejak 1 Januari 2024.

Dampak praktis: surat lunas dari bank masih penting, tetapi pencoretan dapat lebih cepat bila bank dan PPAT memakai layanan elektronik. Pemilik tidak perlu menunggu bertahun-tahun, asalkan segera mengurus roya.

Hapusnya hak tanggungan dalam situasi khusus

Beberapa situasi memerlukan perhatian tambahan. Pertama, kredit yang dialihkan ke bank lain (take over). Hak tanggungan lama dihapus setelah utang lunas oleh bank baru, sedangkan bank baru biasanya membuat hak tanggungan baru. Selama jeda, pastikan ada perjanjian jelas tentang siapa memegang sertipikat. Kedua, kredit yang direstrukturisasi. Restrukturisasi tidak otomatis menghapus hak tanggungan; hak itu tetap berlaku selama utang masih ada. Ketiga, bank yang dilikuidasi atau digabung. Pemilik perlu mencari penerus hak dan meminta pernyataan dari pihak yang berwenang. Keempat, kematian debitur. Utang dan hak tanggungan berpindah ke ahli waris sampai lunas, kecuali ada asuransi yang melunasi. Lihat asuransi kebakaran dan jiwa pada KPR dan menolak warisan dan utang pewaris.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Hendra (fiktif) melunasi KPR-nya dan menerima sertipikat tanah dari bank. Ia menyimpannya di lemari tanpa memeriksa. Sepuluh tahun kemudian ia ingin menjual rumah, dan pembeli menemukan masih ada catatan hak tanggungan pada sertipikat. Bank sudah beberapa kali bergabung dengan bank lain. Pak Hendra mengurus surat lunas dan pernyataan pelepasan dari bank penerus, mengajukan roya ke kantor pertanahan, dan baru setelah itu penjualan berjalan. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hak tanggungan hapus otomatis begitu utang lunas? Menurut Pasal 18, hapusnya utang adalah salah satu sebab hapus. Namun catatan pada buku tanah dan sertipikat baru dicoret setelah permohonan roya diproses menurut Pasal 22.

Siapa yang mengurus roya, bank atau pemilik? Dalam praktik, bank sering memberikan dokumen dan pernyataan, sedangkan permohonan diajukan pemilik atau dikuasakan kepada PPAT. Tanyakan prosedur bank Anda. Beberapa bank membantu pengurusan.

Bagaimana kalau sertipikat hak tanggungan hilang? Pasal 22 ayat (3) menyebut bila sertipikat tidak dikembalikan, hal itu dicatat pada buku tanah hak tanggungan. Siapkan surat keterangan kehilangan dan pernyataan tertulis kreditur.

Apakah ahli waris dapat mengurus roya? Ya, ahli waris sebagai pihak berkepentingan dapat mengurus, dengan melampirkan bukti ahli waris dan dokumen lain. Baca juga balik nama sertipikat karena waris.

Ringkasan

• Hak tanggungan hapus karena hapusnya utang, dilepaskan pemegang, pembersihan, atau hapusnya hak atas tanah (Pasal 18 ayat 1).
• Roya adalah pencoretan catatan oleh kantor pertanahan setelah hak tanggungan hapus (Pasal 22).
• Permohonan roya memerlukan sertipikat hak tanggungan yang dicatat lunas atau pernyataan tertulis kreditur.
• Bila kreditur menolak, pemohon dapat meminta perintah pencoretan kepada ketua pengadilan negeri.
• Pembatalan perjanjian atau akta dapat berdampak pada hak tanggungan karena sifatnya accessoir; tafsir praktisnya perlu nasihat advokat.
• Urus roya segera dan periksa teks resmi terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (Pasal 18, 19, dan 22)
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Pelunasan KPR Lebih Awal: Penalti, Surat Lunas, Roya, dan Pengambilan Sertipikat
• Peringkat Hak Tanggungan: Kreditur Pertama, Kedua, dan Sisa Utang
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Hak Tanggungan Elektronik (HT-el): Prosedur dan Keuntungannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.