Peringkat Hak Tanggungan: Kreditur Pertama, Kedua, dan Sisa Utang

Apa itu peringkat hak tanggungan dan siapa yang terkena

Hak tanggungan memberi kreditur kedudukan diutamakan (preferen) atas hasil penjualan tanah yang dijaminkan, dibandingkan kreditur biasa. Bila ada lebih dari satu kreditur pemegang hak tanggungan atas tanah yang sama, mereka mendapat urutan atau peringkat. Peringkat pertama dibayar lebih dulu, lalu kedua, dan seterusnya, sampai hasil penjualan habis.

Yang terkena:

• debitur dan pemilik tanah yang menjaminkan tanahnya kepada lebih dari satu kreditur;
• kreditur pertama, yang paling terlindungi;
• kreditur kedua dan berikutnya, yang menanggung risiko bahwa hasil lelang habis sebelum giliran mereka;
• kreditur biasa (konkuren), seperti pemasok atau pemberi pinjaman tanpa jaminan;
• calon pembeli tanah yang perlu memahami beban pada tanah itu.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT). Menurut teks UU yang dapat dibaca pada situs JDIH Kementerian Keuangan:

• Pasal 5 ayat (1). Satu objek hak tanggungan dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan untuk menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
• Pasal 5 ayat (2). Peringkat masing-masing hak tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada kantor pertanahan.
• Pasal 5 ayat (3). Bila didaftarkan pada tanggal yang sama, peringkat mengikuti tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan (APHT).
• Pasal 6. Bila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek atas kekuasaan sendiri melalui lelang umum dan mengambil pelunasan dari hasilnya.
• Pasal 7. Hak tanggungan tetap melekat pada objeknya, siapa pun yang menguasainya.
• Pasal 13. Pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan; hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan, yaitu hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima (bila hari libur, hari kerja berikutnya).
• Pasal 14. Kantor pertanahan menerbitkan sertipikat hak tanggungan yang memuat irah-irah dan mempunyai kekuatan eksekutorial seperti putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap.

Jadi, peringkat bukan ditentukan oleh siapa yang memberi pinjaman paling besar atau paling dahulu menandatangani perjanjian kredit, melainkan oleh tanggal pendaftaran. Karena itu pendaftaran yang cepat penting bagi kreditur. Untuk gambaran dasar, lihat hak tanggungan dan hipotek tanah serta akta pemberian hak tanggungan (APHT) dan SKMHT.

Bagaimana hasil lelang dibagi

Misalkan tanah dijaminkan kepada Bank A (peringkat 1) dan Bank B (peringkat 2). Bila debitur macet, Bank A dapat melelang tanah berdasarkan Pasal 6. Hasil lelang, setelah dikurangi biaya, lebih dulu dipakai melunasi utang Bank A. Bila ada sisa, sisa itu dipakai melunasi utang Bank B. Bila masih ada sisa lagi, sisa tersebut menjadi hak pemberi hak tanggungan, sebagaimana dikutip Hukumonline dari Penjelasan Pasal 20 ayat (1) UUHT.

Pada skenario kedua dan ketiga, kreditur yang belum lunas masih memiliki piutang terhadap debitur. Menurut artikel Hukumonline tentang eksekusi hak tanggungan yang tidak cukup, sisa utang tidak hilang; kreditur dapat menagih sisa utang, dan harta lain debitur menjadi jaminan umum berdasarkan Pasal 1131 KUH Perdata. Menurut artikel yang sama, kreditur sebaiknya menempuh gugatan untuk menagih sisa, bukan langsung menyita harta lain, karena menyita tanpa dasar yang sah dapat dianggap perbuatan melawan hukum. Setelah kehilangan agunan, kreditur yang tidak lunas biasanya berstatus kreditur biasa (konkuren) untuk sisa piutangnya.

Hak kreditur kedua dan seterusnya

Kreditur kedua tidak tanpa hak. Beberapa hal yang perlu dipahami:

1. Hak tanggungan tetap sah. Peringkat kedua tetap hak tanggungan yang diutamakan terhadap kreditur biasa.
2. Dapat menjual sendiri. Pasal 6 menyebut hak menjual atas kekuasaan sendiri bagi pemegang hak tanggungan pertama. Pemegang peringkat berikutnya dapat mengeksekusi berdasarkan titel eksekutorial pada sertipikat hak tanggungan (Pasal 14 ayat 3, Pasal 20 ayat 1 huruf b), dengan melibatkan pengadilan bila diperlukan. Periksa teks resmi.
3. Naik peringkat. Bila hak tanggungan peringkat pertama hapus, misalnya karena utang lunas, peringkat kedua naik. Penghapusan hak tanggungan dibahas pada penghapusan hak tanggungan karena pembatalan atau hapusnya utang.
4. Janji dalam akta. Pasal 11 ayat (2) UUHT memungkinkan janji-janji dalam akta, termasuk janji pembatasan menyewakan objek atau mengubah bentuk objek tanpa izin tertulis pemegang hak tanggungan. Pemberi hak tanggungan perlu mematuhi.

Catatan lain: janji yang memberi pemegang hak tanggungan hak untuk memiliki objek bila debitur cidera janji batal demi hukum (Pasal 12). Artinya kreditur tidak boleh otomatis menjadi pemilik agunan.

Peran sertipikat dan hal praktis bagi pemilik tanah

Setelah hak tanggungan didaftar, kantor pertanahan mencatatnya pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah. Menurut Pasal 14 ayat (4), kecuali diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dicatat dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah, sedangkan sertipikat hak tanggungan diserahkan kepada kreditur. Dalam praktik KPR, bank sering menahan sertipikat asli sampai kredit lunas, mengikuti perjanjian.

Langkah praktis bagi pemilik tanah yang ingin menjaminkan lagi tanahnya:

1. Minta rincian hak tanggungan yang sudah ada: peringkat, nilai tanggungan, dan sisa utang.
2. Tanyakan kepada bank pertama apakah ada janji yang melarang pembebanan berikutnya tanpa persetujuan.
3. Bila bank kedua bersedia, pastikan pendaftarannya dilakukan melalui pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dan dicatat oleh kantor pertanahan.
4. Hitung kemampuan membayar total cicilan.
5. Catat peringkat dan jadwal pelunasan.
6. Bila ingin menjual tanah, urus penghapusan hak tanggungan lebih dulu atau lakukan bersamaan dengan pelunasan.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Ketentuan peringkat pada UUHT tidak berubah sejak 1996. Yang berubah adalah pelaksanaannya. Pendaftaran hak tanggungan kini dilakukan secara elektronik dalam layanan HT-el, sehingga tanggal dan urutan pendaftaran tercatat lebih rapi. Pembahasannya ada pada hak tanggungan elektronik (HT-el). Lelang diatur dalam PMK 122/2023 yang berlaku sejak 1 Januari 2024 dan menggantikan PMK 213/PMK.06/2020. Selain itu, PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah diubah oleh PP 18/2021, dan sertipikat elektronik berkembang. Dampak bagi debitur: pastikan status dan peringkat hak tanggungan terlihat pada data pertanahan, dan jangan mengandalkan pengumuman lama.

Cara membaca beban hak tanggungan sebelum membeli tanah

Bagi pembeli tanah, peringkat hak tanggungan adalah informasi penting. Beberapa langkah pemeriksaan:

1. Minta penjual menunjukkan sertipikat asli dan periksa catatan pada halaman pembebanan. Hak tanggungan yang telah didaftar dicatat pada buku tanah dan sertipikat.
2. Ajukan pengecekan sertipikat di kantor pertanahan untuk melihat apakah ada hak tanggungan, blokir, atau sita. Panduannya ada pada cek keaslian sertifikat tanah di BPN.
3. Minta surat keterangan lunas dari kreditur bila penjual mengaku sudah melunasi, dan pastikan roya sudah dicatat.
4. Jangan membayar penuh sebelum beban dihapus atau diatur. Gunakan mekanisme pembayaran bertahap dengan pelunasan hak tanggungan terlebih dahulu.
5. Libatkan PPAT dan, bila nilai transaksi besar, advokat.

Perlu diingat bahwa hak tanggungan melekat pada objek siapa pun yang menguasainya. Pembeli yang tidak memeriksa dapat menerima tanah yang tetap dapat dilelang oleh kreditur penjual. Karena itu, kehati-hatian bukan formalitas. Pembahasan jual beli yang aman ada pada jual beli rumah lewat notaris, tahapan lengkap.

Contoh perhitungan sederhana

Misalkan hasil lelang rumah sebesar 900 juta rupiah. Utang kepada kreditur pertama 600 juta rupiah, kreditur kedua 250 juta rupiah, dan biaya lelang 20 juta rupiah. Setelah biaya dikurangkan, tersisa 880 juta rupiah. Kreditur pertama dibayar 600 juta rupiah, tersisa 280 juta rupiah. Kreditur kedua dibayar 250 juta rupiah, dan sisa 30 juta rupiah menjadi hak pemilik tanah. Angka ini hanya ilustrasi untuk menunjukkan urutan; dalam kenyataan, bunga, denda, dan biaya lain ikut diperhitungkan sesuai perjanjian dan peraturan. Jika hasil lelang hanya 700 juta rupiah, kreditur pertama menerima 600 juta rupiah dan kreditur kedua hanya sebagian, sedangkan kekurangannya tetap menjadi utang debitur.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Teguh (fiktif) mengagunkan rumahnya kepada Bank A untuk KPR. Beberapa tahun kemudian, ia mengagunkan rumah yang sama kepada Bank B untuk modal usaha. Bank B terdaftar belakangan, sehingga peringkatnya kedua. Usaha Pak Teguh merugi dan cicilan keduanya macet. Bank A melelang rumah itu, dan hasil lelang cukup melunasi Bank A tetapi hanya sebagian utang Bank B. Sisa utang Bank B tetap menjadi tagihan terhadap Pak Teguh, yang kemudian dinegosiasikan melalui restrukturisasi. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua kreditur hak tanggungan dibayar sama rata? Tidak. Pembayaran mengikuti peringkat. Kreditur dengan peringkat lebih tinggi dibayar lebih dulu, sampai hasil lelang habis.

Apakah sisa hasil lelang menjadi milik bank? Tidak. Setelah seluruh utang dan biaya lunas, sisa menjadi hak pemberi hak tanggungan, yakni pemilik tanah, menurut penjelasan UUHT yang dikutip Hukumonline.

Apa yang terjadi bila kreditur pertama sudah lunas? Hak tanggungan pertama hapus karena hapusnya utang, dan peringkat berikutnya naik. Pencoretan (roya) dilakukan di kantor pertanahan, seperti dibahas pada pencoretan roya hak tanggungan setelah lunas.

Bolehkah menjual tanah yang dibebani dua hak tanggungan? Secara hukum hak tanggungan tetap melekat pada objek siapa pun yang menguasainya (Pasal 7). Pembeli harus menyelesaikan atau mengambil alih beban itu. Praktiknya, pelunasan dilakukan bersamaan dengan penjualan dan roya.

Ringkasan

• Peringkat hak tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftaran di kantor pertanahan; bila sama, menurut tanggal APHT (Pasal 5).
• Kreditur pertama dibayar lebih dulu dari hasil lelang, lalu kreditur berikutnya.
• Sisa hasil lelang menjadi hak pemberi hak tanggungan; kekurangan tetap menjadi utang debitur.
• Kreditur tidak boleh otomatis memiliki agunan (Pasal 12).
• Hak tanggungan tetap melekat pada objek siapa pun yang menguasainya.
• Periksa teks resmi dan aturan lelang terbaru (PMK 122/2023).

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 1131)

Baca juga

• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Parate Eksekusi Hak Tanggungan: Pasal 6 UUHT dan Lelang Agunan
• Kredit Macet: Restrukturisasi, Catatan SLIK OJK, dan Hak Debitur

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.