Pendaftaran Tanah Ulayat dan Sertipikat Hak Komunal: Tahapan menurut Permen ATR/BPN 14/2024

Apa itu tanah ulayat dan siapa yang terkena

Hak ulayat adalah kewenangan menurut hukum adat atas suatu wilayah untuk mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, bagi kelangsungan hidup warganya. Tanah ulayat adalah tanah dalam wilayah penguasaan masyarakat hukum adat yang masih ada dan tidak dilekati hak atas tanah lain. Dua definisi ini tercantum pada Pasal 1 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.

Peraturan itu berlaku sejak diundangkan pada 29 Februari 2024 dan mencabut Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2019. Dengan demikian, referensi pada aturan 2019 sudah tidak sesuai lagi.

Yang terkena ketentuan ini:

• kesatuan masyarakat hukum adat yang memiliki kelembagaan adat dan harta bersama;
• kelompok anggota masyarakat hukum adat yang berhimpun karena asal-usul, tempat tinggal, atau kepentingan bersama;
• pemerintah daerah yang menetapkan dan merekomendasikan;
• kantor pertanahan yang melakukan pengukuran dan pencatatan;
• pihak ketiga, seperti investor, yang ingin bekerja sama dengan masyarakat adat.

Aturan pokok dalam bahasa sehari-hari

Ada beberapa hal inti yang dapat dipegang.

Pertama, hak ulayat tidak berlaku pada semua tanah. Peraturan itu menyatakan bahwa hak ulayat tidak berlaku pada bidang yang sudah dimiliki dengan hak atas tanah, fasilitas umum dan sosial, tanah yang sudah dibebaskan, atau tanah bekas swapraja. Maka, tanah milik warga yang sudah bersertipikat tetap menjadi milik pemegangnya, meskipun letaknya di dalam wilayah adat.

Kedua, pencatatan dahulu, pendaftaran hak kemudian. Pemerintah mencatat tanah ulayat dalam Daftar Tanah Ulayat. Pencatatan ini menunjukkan keberadaan tanah ulayat. Pendaftaran hak adalah langkah lain yang lebih jauh, yang menghasilkan sertipikat.

Ketiga, ada dua bentuk hak yang dapat didaftarkan. Hak pengelolaan (HPL) untuk kesatuan masyarakat hukum adat, dan hak milik sebagai tanah bersama atas nama kelompok anggota masyarakat hukum adat. Peraturan itu tidak menggunakan istilah "hak komunal". Istilah yang dipakai adalah tanah bersama.

Keempat, tanah ulayat tetap boleh tidak didaftarkan sebagai HPL. Bila tidak didaftarkan, status tanahnya tetap tanah ulayat, dan masyarakat adat dapat bekerja sama dengan pihak ketiga melalui perjanjian sesuai peraturan perundang-undangan.

Kelima, pendaftaran tidak menghapus hukum adat. Pasal 30 menyatakan bahwa pendaftaran tidak mengurangi berlakunya hukum adat atas tanah ulayat.

Dua jenis sertipikat: HPL dan hak milik tanah bersama

Pemberitaan menunjukkan bahwa sertipikat HPL untuk masyarakat hukum adat baru terbit dalam jumlah yang masih sedikit, sehingga prosesnya tergolong baru. Sejumlah akademisi juga mengkritik penggunaan HPL untuk tanah ulayat karena dikhawatirkan mengaburkan perbedaan antara kewenangan negara dan kewenangan masyarakat adat. Kritik ini patut diketahui, tetapi peraturan yang berlaku tetap menyediakan jalur HPL.

Langkah praktis pendaftaran

1. Pastikan masyarakat hukum adat sudah ditetapkan. Penetapan dilakukan melalui peraturan daerah atau peraturan atau keputusan gubernur, bupati, atau wali kota. Tanpa itu, proses pendaftaran sulit berjalan. Rinciannya ada pada pengakuan masyarakat hukum adat dan hutan adat.
2. Ikuti inventarisasi dan identifikasi. Direktorat jenderal terkait, dibantu pemerintah daerah, perguruan tinggi, atau lembaga adat, menelusuri data fisik dan data yuridis. Tujuannya memastikan tanah tidak sedang bersengketa.
3. Verifikasi di kantor pertanahan. Data diperiksa dan dicocokkan.
4. Pasang tanda batas. Masyarakat adat memasang tanda batas dan membuat surat pernyataan.
5. Telaah spasial. Peta wilayah ditumpangkan dengan tata ruang, peta desa, kawasan hutan, dan peta lain untuk melihat tumpang tindih.
6. Pengukuran dan pemetaan. Dilakukan oleh petugas ukur.
7. Pencatatan dalam Daftar Tanah Ulayat. Menurut Pasal 14 ayat (2), salinan Daftar Tanah Ulayat disampaikan paling lambat 14 hari kerja sejak salinan itu diterbitkan.
8. Ajukan permohonan hak. Untuk HPL, permohonan ditujukan kepada menteri. Untuk hak milik tanah bersama, siapkan rekomendasi pemerintah daerah.
9. Pengumuman data. Data fisik dan data yuridis diumumkan selama 30 hari kalender untuk memberi kesempatan keberatan.
10. Penerbitan sertipikat. Bila tidak ada keberatan yang beralasan, sertipikat diterbitkan sesuai jenis haknya.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Perubahan terpenting adalah pergantian Permen ATR/BPN 18/2019 menjadi Permen ATR/BPN 14/2024. Beberapa hal baru yang menonjol: pencatatan dalam Daftar Tanah Ulayat, kemungkinan HPL untuk kesatuan masyarakat hukum adat, hak milik tanah bersama untuk kelompok anggota, dan telaah spasial terhadap kawasan hutan dan tata ruang.

Hal lain yang berubah adalah dasar perizinan umum. UU 11/2020 sudah tidak berlaku dan digantikan UU 6/2023. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah menjadi payung bagi HPL dan hak atas tanah. PP 18/2021 mencabut PP 40/1996 dan mengubah sebagian PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Siapa pun yang membaca sumber lama yang masih merujuk PP 40/1996 perlu waspada.

Selain itu, penjelasan terbaru dari pejabat pertanahan menyebut bahwa girik, letter C, dan petok D tidak lagi diperlakukan sebagai bukti hak sejak batas lima tahun dalam PP 18/2021 berakhir pada 2 Februari 2026. Dokumen tersebut masih dapat berguna sebagai petunjuk letak tanah. Ini berlaku untuk tanah perseorangan, tidak langsung untuk tanah ulayat. Meski demikian, bidang perseorangan di dalam wilayah adat yang ingin dipastikan statusnya sebaiknya segera didaftarkan.

Pengakuan, pencatatan, dan pendaftaran: tiga hal yang berbeda

Istilah yang berdekatan sering membuat orang keliru, jadi bedakan tiga tahap berikut.

• Pengakuan adalah keputusan pemerintah daerah bahwa suatu masyarakat hukum adat ada. Hasilnya berupa peraturan daerah atau keputusan kepala daerah.
• Pencatatan adalah pemasukan tanah ulayat ke dalam Daftar Tanah Ulayat oleh administrasi pertanahan. Pencatatan memberi gambaran letak dan luas, serta menjadi rujukan bagi pihak yang hendak memanfaatkan ruang di sekitarnya.
• Pendaftaran hak adalah penerbitan sertipikat HPL atau hak milik tanah bersama.

Satu komunitas bisa berada di tahap yang berbeda untuk bidang yang berbeda. Misalnya, wilayah sudah diakui, sebagian bidang sudah dicatat, dan hanya satu bidang yang didaftarkan haknya. Itu normal. Jangan menunggu semuanya selesai untuk mulai melindungi bagian yang sudah siap.

Apa yang dicek petugas di lapangan

Pada tahap identifikasi dan verifikasi, petugas lazimnya memeriksa:

• apakah tanah itu masih dikuasai dan dimanfaatkan secara adat oleh komunitas;
• apakah ada hak atas tanah milik pihak lain yang sudah terbit;
• apakah ada sengketa batas dengan desa atau komunitas lain;
• apakah bidang masuk kawasan hutan, kawasan konservasi, atau lahan untuk kepentingan umum;
• siapa saja yang hadir dan menyatakan persetujuan atas batas.

Bersiaplah menjelaskan hal-hal tersebut dengan peta, tanda batas alam, dan kesaksian tetua. Kehadiran perangkat desa dan pemimpin adat pada pemasangan tanda batas sangat membantu. Bila ada pihak yang tidak hadir, catat undangannya agar tidak ada alasan menuduh proses tertutup.

Jika ada keberatan atau sengketa

Tahap pengumuman selama 30 hari kalender adalah kesempatan resmi bagi pihak lain untuk menyampaikan keberatan. Ada beberapa kemungkinan.

Pertama, keberatan diselesaikan lewat musyawarah. Banyak sengketa kecil berakhir di sini setelah batas diperjelas.

Kedua, keberatan dibawa ke mediasi di kantor pertanahan. Mekanisme ini serupa dengan yang dijelaskan pada mediasi sengketa tanah di kantor pertanahan.

Ketiga, bila tidak selesai, bagian yang disengketakan dapat dikeluarkan dari permohonan sementara bagian lainnya diproses. Pendekatan ini sering lebih bijak daripada menahan seluruh wilayah untuk satu bidang kecil.

Keempat, pihak yang tidak puas dengan keputusan pejabat dapat menempuh jalur tata usaha negara. Tenggat gugatan sangat terbatas, sebagaimana dijelaskan pada gugatan PTUN sertipikat tanah dan tenggang waktunya. Karena itu, jangan menunda bila ada keputusan yang dirasa merugikan.

Pertimbangan sebelum mendaftarkan tanah ulayat

Sebelum mengajukan permohonan, musyawarahkan batas wilayah dengan masyarakat sekitar dan kumpulkan bukti penguasaan turun-temurun, seperti peta sketsa, keterangan tokoh adat, dan catatan sejarah. Libatkan pemerintah desa dan kantor pertanahan sejak awal agar pemetaan tidak berbenturan dengan klaim pihak lain.

Kesalahan umum

Contoh: Sebuah kelompok adat (fiktif) ingin memastikan lahan pemakaman dan ladang bersama tidak diklaim pihak luar. Setelah pemerintah kabupaten menetapkan mereka sebagai masyarakat hukum adat, petugas bersama pemimpin adat melakukan identifikasi lapangan dan pemetaan. Peta lalu ditumpangkan dengan peta tata ruang dan ditemukan sebagian kecil wilayah bersinggungan dengan izin perkebunan. Mereka memisahkan bidang bermasalah, mencatat sisanya dalam daftar tanah ulayat, dan mengajukan permohonan hak. Ceritanya fiktif dan hanya ilustrasi.

Bekerja sama dengan pihak ketiga setelah pendaftaran

Pendaftaran bukan akhir cerita. Banyak komunitas ingin memanfaatkan tanah ulayat, misalnya untuk wisata atau perkebunan, bersama mitra luar. Peraturan menyatakan kerja sama dilakukan melalui perjanjian sesuai peraturan perundang-undangan, tetapi tidak merinci mekanisme kerja sama dengan investor. Maka, perjanjian harus dirancang hati-hati.

Hal yang sebaiknya tertulis jelas dalam perjanjian: luas dan batas bidang yang dimanfaatkan, jangka waktu, bentuk manfaat bagi komunitas, kewajiban menjaga lingkungan, larangan mengalihkan perjanjian tanpa persetujuan, serta cara mengakhiri kerja sama dan mengembalikan lahan. Pembahasan risikonya ada pada sewa tanah adat ke investor. Jangan lupa bahwa tanah ulayat bukan komoditas yang bebas dijual. Peraturan 14/2024 tidak mengatur secara eksplisit jual beli tanah ulayat, sehingga langkah hati-hati dan nasihat hukum sangat dianjurkan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hak komunal masih ada? Peraturan terbaru tidak memakai istilah itu. Bentuk yang serupa kini disebut hak milik sebagai tanah bersama atas nama kelompok anggota masyarakat hukum adat. Sertipikat hak komunal yang terbit berdasarkan aturan lama perlu dipelajari statusnya di kantor pertanahan.

Siapa yang menetapkan bahwa suatu kelompok adalah masyarakat hukum adat? Pemerintah daerah, melalui peraturan daerah atau peraturan atau keputusan kepala daerah. Kementerian pertanahan tidak menggantikan peran itu.

Apakah pendaftaran dikenai biaya? Peraturan menyebut penetapan HPL untuk kesatuan masyarakat hukum adat dapat memperoleh keringanan bea dan PNBP. Besaran dan syaratnya perlu dicek pada kantor pertanahan karena ketentuan biaya dapat berubah.

Bagaimana bila ada pihak yang mengaku memiliki bidang di wilayah ulayat? Pihak itu diminta menunjukkan hak atas tanahnya. Pada tahap pengumuman data, keberatan dapat diajukan. Sengketa yang tidak selesai ditangani melalui musyawarah, mediasi, atau pengadilan sesuai kasusnya.

Ringkasan

• Aturan yang berlaku: Permen ATR/BPN 14/2024, yang mencabut Permen 18/2019.
• Tanah ulayat dicatat dalam Daftar Tanah Ulayat, lalu dapat didaftarkan sebagai HPL atau hak milik tanah bersama.
• Penetapan masyarakat hukum adat dilakukan pemerintah daerah.
• Tanah yang sudah dimiliki dengan hak tidak termasuk tanah ulayat.
• Kerja sama dengan pihak ketiga memerlukan perjanjian tertulis yang hati-hati.
• Periksa selalu teks resmi terbaru sebelum mengajukan permohonan.

Dasar hukum

• Peraturan Menteri ATR/BPN No. 14 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Administrasi Pertanahan dan Pendaftaran Tanah Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Baca juga

• Tanah Ulayat dan Hak Masyarakat Adat: Pengakuan, Pendaftaran, dan Sengketa
• Hutan Adat dan Pengakuan Masyarakat Hukum Adat: Syarat, Putusan MK 35/2012, dan Tata Caranya
• Hak Komunal atau Hak Milik Pribadi atas Tanah: Bedanya, Pemegangnya, dan Mana yang Cocok
• Menyewakan Tanah Adat atau Ulayat kepada Investor: Persetujuan, Isi Perjanjian, dan Risikonya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.